谢逸枫：前四个月销售与房企资金来源数据显示，一方面是销售成交和销售金额下降趋势越来越明显。另外一方面是市场库存与开发商的资金紧张趋势未改变。其他方面就是个人房贷和开发贷款一直下降，影响到房企资金。地方政府考虑到GDP与土地财政及房地产税费收入等去库存的因素，导致地方政府调控微调将越来越频繁，并且获得通过的成功率越来越高。
谢逸枫：从行业整体景气度看，依旧持续降温中。4月份，国房景气指数为95.62，比3 月份回落了1.3 个百分点，比去年同期回落7.3 个百分点，国房景气指数连续11 个月下滑。上一轮 2007 年11 月触顶106.59 ，2009 年3 月低探94.74，持续下行了16 个月。这一轮2010 年3 月触顶105.89，至今已下行了25 个月。这一数值创造了历史来的倒数第四低值，仅高于09年2-4月3个统计周期。是09年5月95.94依赖的连续3年最低点。
房地产景气指数反映，目前市场依然处于冬天的温度，性价比依然是目前市场上获得销售量的利器，市场整体刚需总量依然庞大，但对价格非常敏感，只要价格到位，成交量依然比较多，最近的典型项目都是以价换量的代表。在中央坚持房地产调控政策不放松的形势下，国房景气指数仍将继续下行，预计在二季度前后有可能探明底，这轮下行时间，将远超上一轮。
主持人：目前市场上调控调整不断，是否会触底？
谢逸枫：自2010年年初，国务院发出号称为最严厉三轮房地产调控，三轮严厉调控层层推进，重磅政策强攻房价泡沫。第一轮：2010年1月1日新国十一条和2010年4月新国十条及2010年9月新国五条，2010年10月加息。调控起步，楼市下探。房价从疯涨到暗降。第二轮：2010年10月加息和2010年12月首套房贷首付30%，二套首付60%，三套停贷。2011年1月新国八条，2011年1月上海重庆房产税，限购。销售下降告急，楼市陷入寒冷。金九银十不再。第三轮：2011年2月限购和限贷，2011年5月一房一价，2011年11月保障房建设。2011年11月限价和限购城市扩大。金九银十不再，楼市寒冷。
到2012年开始，所谓限购政策和房产税及价格控制目标等限价扩容城市全面停止。首先是限的政策。截止5月17日，全国共有45个限购城市和40个限价城市及661个限贷城市等10个限外城市的限字头的城市。而价格控制目标和限价及限外的政策基本完成任务，此三项政策基本丧失执行。只有限购和限贷才是目前最重要的政策。考虑到合理购买需求和房价合理回归的特殊情况，“四限”的政策调控不会放松，但会对限价和限贷政策实施差异化或差别化的调整。其次是房产税。到目前仅上海和重庆试点开征，估计会2015年内在45个限购城市选择再省会城市试点开征。最后是保障房。2012年保障房开工700万套，完工400万套，对拉动投资和抑制房价作用依然小。
谢逸枫：2011年下半年以来，北京、上海、杭州、重庆、成都、厦门、武汉、合肥、南京、常州、吉林、中山、长春、芜湖、广州从化、马鞍山、沈阳等，有33个城市出台了不同维度的楼市微调政策，内容涉及限购范围变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。在4月下旬集中出台的新政，则主要集中在住房公积金政策的调整。继去年重庆、常州、宁波、南京、合肥等城市不同程度地放宽贷款条件及提高公积金贷款额度后，今年乐山、连云港、信阳、日照、南昌、郑州、南宁等至城市调整了公积金政策。一系列政策引发轩然大波，问题的关键在于，这是地方政府的一个重要表态。
谢逸枫：从三论房地产调控政策看，2010年政策频频升级。2009年12月份，拉开了本轮紧缩型调控大幕，2011年国家出台“国十一条”，当年4月追加当时号称史上最严厉的“国十条”，当年9月底多部委出台“9.29新政”。2011年只于1月出台“国八条”，却是行政干预达到顶峰之严厉，其后再无新政，仅有一次又一次的强调严格执行既有政策。2012年以来，房地产政策仅有几次重申和领导人表态，再无什么新的政策出台。2011年底就已出现“政策底”。截止2012年5月17日，目前全国共有33个城市地方政府楼市微调，28个城市获得通过，5个城市被叫停。
楼市微调手段基本集中在刚需方面。一是上调公积金贷款的城市20个。二是首套房贷利率调整的城市16个。三是免或减征购房契税的城市5个,补贴首次置业等的城市4个,土地松绑的城市5个，买房现金奖励的城市1个。四是普通住房价格标准调整的城市5个。五是重启购房入户政策的城市2个。六是放松限购城市的5个。一“免”：免或减征购房契税或退税。譬如马鞍山、武汉、北京、芜湖、扬州。二“调”：调整首套房贷利率恢复基准利率，利率优惠9折、8.5折。譬如，北京、上海、天津、重庆、广州、杭州、昆明、济南、南京、成都、哈尔滨、南昌、深圳、中山、东莞、苏州等。
三“变”：改变普通住房价格标准。譬如天津、增城、中山、上海、南昌。四“提”：提高公积金贷款额度。譬如合肥、吉林、南京、常州、广州、武汉、沈阳等。五“户”：重启购房入户政策。譬如从化市、长春市。六“补”：补贴首次置业。譬如青岛、重庆、杭州、芜湖。七“放”：放松限购条件。譬如佛山、重庆、成都、上海、象山。八“绑”：土地松绑。北京、广州、杭州、成都、昆明。
谢逸枫：公开资料统计显示，在政策从严的基调下，从2011年8月8日马鞍山人才买房税费优惠起，截止到2012年5月17日，全国共有33个城市对当地的楼市政策进行过适当的微调。通过调整土地出让、首套房贷利率恢复、利率优惠折扣、房源解禁、税费优惠、买房奖励、购房入户、购房补贴、提高普通住宅价格标准、调整限购条件、提高公积金贷款额度的环节，刺激楼市成交。其中芜湖、佛山、成都、上海、象山因为微调尺度和幅度过大以及时机把握等引起市场强烈反对的因素，最关键是踩到中央调控底部红线，政策颁布不久就被“叫停”，却传递着一种政策调整的信号。
从货币政策看，中国人民银行2012年5月12日晚7时发布消息称，将从本月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。下调后，大型金融机构存款准备金率降至20%，中小型金融机构存款准备金率降至16.5%。这是央行今年以来第二次下调存款准备金率，上次下调准备金率是在2月24日。也是自去年11月30日中国央行宣布近三年来首次“降准”之后，中国央行连续第三次下调存款准备金率.
谢逸枫：从全国宏观济走趋看，国家统计局公开今年4月份的全国经济数据看，工业增加值増幅创近3年最低（9.3%）；社会消费品零售増幅创近5年多新低（14.1%）；社会固定资产投资増幅创近10年新低（20.2%）；财政收入增幅创近20年新低（6.9%）！与此同时，财政支出增幅创近30年新高（26.2%）。从宏观经济政策角度，将向“保增长”倾斜，而作为国民经济的支柱产业。
从2011年下半年以来，受商品房销售持续低迷的影响，商品房存量逐步走高。在市场库存攀升、销售放缓的情势下，开发商投资更为谨慎，恐怕一定程度上影响了当地政府的财政收入。于是，市场也将这个政策出台的意图与救市联系起来。其实，地方政府打擦边球，新出政策直指“刚需”。目前有33个城市出台了不同程度的楼市微调政策，微调内容主要集中在公积金贷款使用率和最高额度上。从中央层面来看，调控政策不会再加码，会有所松动，至于地方政府不排除会由于土地收入和税费财政及GDP等经济增长压力，继续出台微调楼市政策。因此，扬州新政“不短命” ，意味着楼市调控将进入触底阶段。
一、房地产开发投资完成情况
2012年1-4月份，全国房地产开发投资15835亿元，同比增长18.7%，增速比1-3月份回落4.8个百分点。其中，住宅投资10818亿元，增长13.9%，增速回落5.1个百分点，占房地产开发投资的比重为68.3%。
1-4月份，房地产开发企业房屋施工面积427187万平方米，同比增长21.2%，增速比1-3月份回落3.8个百分点；其中，住宅施工面积321373万平方米，增长18.8%。房屋新开工面积54468万平方米，下降4.2%，1-3月份为增长0.3%；其中，住宅新开工面积40606万平方米，下降7.9%。房屋竣工面积22296万平方米，增长30.2%，增速回落9.1个百分点；其中，住宅竣工面积17809万平方米，增长30.1%。
1-4月份，房地产开发企业土地购置面积9657万平方米，同比下降19.3%，降幅比1-3月份扩大15.4个百分点；土地成交价款1826亿元，下降13.7%，1-3月份为增长2.5%。
二、商品房销售和待售情况
1-4月份，商品房销售面积21562万平方米，同比下降13.4%，降幅比1-3月份缩小0.2个百分点；其中，住宅销售面积下降14.9%，办公楼销售面积增长1.5%，商业营业用房销售面积增长2.4%。商品房销售额12421亿元，下降11.8%，降幅缩小2.8个百分点；其中，住宅销售额下降13.5%，办公楼销售额下降14.0%，商业营业用房销售额增长4.2%。
1-4月份，东部地区商品房销售面积10484万平方米，同比下降15.5%，降幅比1-3月份缩小2个百分点；销售额7508亿元，下降15.4%，降幅缩小4.5个百分点。中部地区商品房销售面积5157万平方米，下降12.0%，降幅扩大4.7个百分点；销售额2236亿元，下降6.1%，降幅扩大4.2个百分点。西部地区商品房销售面积5921万平方米，下降10.7%，降幅缩小1个百分点；销售额2677亿元，下降5.2%，降幅缩小2.4个百分点。
4月末，商品房待售面积30308万平方米，比3月末增加186万平方米。其中，住宅待售面积增加93万平方米，办公楼增加40万平方米，商业营业用房增加21万平方米。
三、房地产开发企业资金来源情况
1-4月份，房地产开发企业本年资金来源26667亿元，同比增长5.1%，增速比1-3月份回落3.1个百分点。其中，国内贷款5221亿元，增长8.8%；利用外资127亿元，下降42.9%；自筹资金11144亿元，增长17.5%；其他资金10176亿元，下降6.2%。在其他资金中，定金及预收款6042亿元，下降6.3%；个人按揭贷款2607亿元，下降5.3%。
四、房地产开发景气指数
4月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为95.62，比上月回落1.3点。