2012年3月22日，统计数据显示，32家房企中21家公司的存货同比上升，万科、华夏幸福等7家房企去年年底存货同比增幅超过30%，也创历史新高。截至2011年末招商地产的存货攀升至514.4亿，达到历史高位。北京国资地产龙头首开股份2011年年末的存货高达430.49亿元，较2011年年初的250.65亿元增长了71.75%。首开股份预计，2012年一线城市及重点二线城市受政策影响的程度仍将扩大。而过去两年公司新开工项目的入市，将推动库存量的进一步上升和房价的下行。

   数据显示：截至3月22日，公布年报的37家上市房企中，总负债额度达到了5216亿元，环比上涨了37.8%。同时，2012年1~2月市场整体库存积压增加了10%左右，广州库存共1441万平方米的供应量，几乎是2011年销售量的两倍。来自南昌市房管局数据显示，到2012年3月23日，该市可售新建商住房突破1.6万套，新房、二手房市场成交持续回暖，呈现出供销两旺的态势，下月预计有13个项目开盘。

   2012年3月23日，共有8个楼盘项目同日获发预售证，入市面积达8.4万平方米，显示开发商推盘力度在加大。到23日，可售新建商品房达34025套，其中新建商住房为16034套。与此同时，销售市场持续回暖，截至23日18时，本月新建商住房已成交1885套，全月成交量将创限购令以来的新高；二手住房成交逾1200套，为去年10月以来月度最高成交量。

   从全国看，商品房市场库存压力很小。假设新开工面积在1年后上市销售，形成供应面积，经过可售化处理（新开工面积有公共配套设施如幼儿园或出租物业是不可售的，假设可售率为85%），并剔除2010年和2011年保障房的影响（保障房中除了经济适用房和限价房外，其他几乎都不可售，预计保障房中可售占比25%），则2008-2011年销供比（销售面积与修正后供应面积的比）为0.81、1.09、1.06、0.98.2008年供应过剩后，2009和2010两年市场回暖基本把剩余供应已经消化，而2011年供应仅是小有富余。若假设2012年销售面积与2011年持平，则2012年销供比为0.94,即到2012年底剩余库存也仅为2011年销售面积的8%.

   27个一二线重点城市（注：包括北京、上海、天津、重庆、深圳、广州、杭州、南京、武汉、成都、苏州、大连、厦门、西安、长沙、宁波、无锡、福州、沈阳、青岛、济南、南昌、合肥、郑州、太原、石家庄、长春。）进行销供比分析，2008-2011年27个城市整体销供比为0.79、1.67、1.06、0.89,2011年出现明显供过于求。若假设2012年销售面积与2011年持平，则2012年销供比下降至0.88,则2012年底剩余库存将为2011年销售面积的22%,库存压力远大于全国。部分城市库存压力尤为突出，如北京2010-2011年销供比为0.86、0.7,若2012年销售无增长，则销供比将降至0.54,2012年底库存相当于2011年销售面积的76%.

   从年度看，2012年27个一二线重点城市整体仍是堆库存的过程，2013年将是去库存的过程。从季度看，2012年三季度库存将达到高点，库存量将相当于2011年销售面积的30%。通过库存分析可得出下述结论：1.全国市场供需仍相对平衡，不存在全局问题；2.一些大中城市商品房供过于求矛盾非常突出，若持续下去，可能会对当地房地产投资、房价、土地市场产生超预期负面影响。因此，我们认为这些城市很有可能也有必要对现有政策进行微调，从而释放需求平衡供需落差。3.这样的重点城市可能有很多，我们样本中的27个城市就有17个呈现明显供应过剩。4.未来若不断有地方政策进行微调，将对地产股产生源源不断的正面刺激，尤其是对区域性地产股。5.库存到顶之后，将有利于房价走出低谷。

   北京房地产交易管理数据显示，截止2011年12月7日，北京商品房住宅市场库存时隔近3年后再次突破13万套，达130049套，创最近971天的新高，距离上次突破12万套仅花费了29天，而上次增加一万套库存则用时69天，库存增速明显提高。而目前130049套的库存量，同比限购第一天的92900套，上涨幅度也达到了40％。

   统计数据显示，从2011年下半年的6月1日至2012年的3月20日，广州可售的一手商品住宅已从约3.7万套、约470万平方米上升至约5.9万套、约742万平方米，增幅接近六成！也就在日前，广东省统计局发布的数据显示，今年1-2月广东待售商品房面积达3155.69万平方米，创历史新高。

   统计各盘在最近的半年内获得了预售证、并且有推售的可售货量以及该批产品中已经签约的成交量，结果显示，有楼盘在近半年内的成交率仅有12%，即便消化率高一些的，也只是36%而已。比如雅居乐剑桥郡，近半年内其可售货量为1702套，成交了615套，成交率是36%。如此低的成交率，便意味着其存货还是占绝大部分。巨无霸广州亚运城，近半年内售出了324套单位，但其未售产品却还有2237套，亚运城的销售速度真的卖到让人“蚊 ”。

   跟踪阳光家缘的数据可见，从2月第二周开始至今，广州一手住宅的成交还是比较可观的，从一周的六七百套到现在的过千套，广州楼市确实呈现了一波的成交回升行情。但是，周成交量稳定在千套的同时，一手新增住宅的供应量同时也在增加。一方面，消化率不高，而同时新增供应也持续补充，一减一增之间，广州一手住宅的库存量自然就在增长。2011年6月1日，广州一手住宅可售套数约为3.7万套、可售面积约为470万平方米；至2012年3月20日，该数量已至约5.9万套、742万平方米，在9个月的时间内一手住宅的可售面积就增长了接近六成。2011年全年，广州十区两市一手住宅月均成交面积为46.4万平方米。以此计算，广州目前的库存量，足够消化16个月的时间。

   2012年3月18日，广东省统计局发布的数据显示，2011年房地产行业的销售回款速度下降，融资渠道也显著收缩，行业资金压力进一步加大。这意味着，在“限购、限贷、限价”措施的持续作用下，在三座大山压迫下的商家们只会感觉今年形势更严峻，今年的楼市可能依旧是个“寒冬”。

   广东省统计局数据显示，1~2月全省商品房批准预售面积3153.75万平方米，同比增长37%，与同期实现销售621.95万平方米相比，销售率仅为19.7%，从存货情况看，截至2月末，全省商品房待售面积3155.69万平方米，同比增长49.5%，待售面积创下近十年来最高水平。同时，今年1~2月，广东房地产完成投资546.84亿元，同比增长40%。本年到位资金小计1127.7亿元，同比增长13%。全省商品房屋施工面积2.87亿平方米，同比增长19.2%。商品房屋竣工面积866.59万平方米，同比增长10.5%。商品房销售面积621.95万平方米，同比下降22.6%；销售额为485.53亿元，下降28.5%；销售均价7807元/平方米，下降7.5%，呈现量价齐降态势。

   从数据来看，当前广东房地产完成投资额仍保持快速增长，竣工面积和批准预售面积也在大幅上涨，而商品房销售面积却大幅下降，市场呈现较为明显的供过于求状态，去库存压力从局部扩张到全局，企业资金压力明显加重。

   2012年3月21日发布的2012中国房地产500强测评研究报告显示，500强房企的库存也达到惊人的4.9945万亿元。存货均值同比增加50.34%，增幅较2010年进一步攀升6.47个百分点，平均每家500强房企的存货已达到99.89亿元，创历史新高。

   上海易居房地产研究院的统计数据则显示，2月底，上海、北京、广州、深圳新建商品住宅存销比分别为18.0、14.6、13.9和13.6。上海存货压力明显大于其他城市，并且存销比近7个月来一直不断攀升。

   到2012年底，在最悲观的情况下(新开工下降5%，销售面积增速为0)，全国商品房屋库存量为47.3亿平方米；在最乐观的情景下(新开工下降15%，销售面积增速为10%)，2012年底商品房屋库存量44.8亿平方米。从在建面积看，去库存化可能需要至少3年时间。据测算，2012年开发商因房屋库存需要支付的资金成本约为3450亿元，而2011年房地产全行业赢利也不过5000亿元左右。如果2012年销售额再下降，则房地产行业整体上接近盈亏平衡的边缘。当前一些大中城市商品房供过于求矛盾非常突出，若持续下去，可能会对当地房地产投资、房价、土地市场产生超预期负面影响。

   截至2011年年末，上述沪深两市已发布2011年年报的32家房地产企业负债总额为4818.4亿元，而2010年这32家房企的负债总额为3706.52亿元，总负债较去年同期增加1111.88亿元，其负债总额增幅达到30%。龙头房企万科的负债总额达到了2283.76亿元，占上述32家房企负债总额的47%，其资产负债率也由此前的74.69%上升至77.10%。

   据申银万国日前发布的一份房地产信托研报显示，2012年集合类房地产信托本息共到期2037亿元，加上单一委托人认购的单一类房地产信托，则共有约3062亿本息到期，陆续从3月开始进入偿付高峰。这些急需资金周转的房企正与中国四大资产管理公司接触，希望贷款偿付到期的房产信托，而利率高达20%。中国房地产测评中心近日一项报告显示，去年500强房企净负债率由2010年50.07%上升到66.59%。

   上市房企使用资金的成本也大幅上涨。截至目前，上述沪深两市年报中披露利息支出相关数据的25家房地产企业，利息支出总额为38.01亿元，较去年同期调整后数据增加5.69亿元，其利息支出总额增幅达到18%。数据还显示，14家房企利息支出增长幅度超过20%，其中，7家利息支出增幅超过100%。利息支出增长率最高的是华丽家族，增长率达到772.67%，中小房企荣盛发展的利息支出为1.74亿元，上年同期为0.6亿元，利息支出增长率为184.21%；1家利息支出幅度与去年持平，仅有6家利息支出增长率呈现负值。其中，利息支出额度最高的是万科，达到12.52亿元，同比增幅为11.26%，其利息支出额占这25家利息支出总额的33%。

   2012年3月22日，上海易居房地产研究院发布研究报告称，房地产开发企业资金状况一路从2011年的“偏紧”步入“紧张”区间，到2012年一季度资金状况还在进一步恶化，“可能接近甚至低于2008年水平”。今年前两个月，全国商品房销售额4145亿元，同比下降20.9%，与去年全年12.1%的增幅相比，这预示着今年销售额极有可能出现负增长。在外部融资环境难以改善的情况下，房企依靠销售回笼资金成为主流，前两个月，房企自筹资金5995亿元，同比增长43.3%，在所有资金来源中占比42.3%，比去年全年提高1.4个百分点，预计今年还将继续保持较高增速。首开股份在业绩报告中称，预计房地产企业资金压力短期内还将不断增加，货币政策微调也难以很快缓解这一局面。

谢逸枫

2012年3月25日