谢逸枫：九月黄金周楼市“半金半铜”
导读：在此背景下，住建部和国土部等部门近期密集表态，稳定调控信心。如国土部表示已进一步加大土地市场监测监管力度，并督促指导各地采取有效措施，确保土地市场不出现大的波动。虽然调控之下楼市成交难现井喷，但三季度许多城市都出现成交放大的情况，也显示楼市回暖迹象明显。近期的政策和市场走向，显然使得开发商的乐观预期被打上了问号。政策层面，9月以来，住建部、国土部、国税总局等多部委再次针对房地产市场过热的现象喊话。地方政府方面，上海9月份前后房管局发文两次，重申严格执行限购政策。广州甚至创商品房“限售”的先河，对市区个别异常高价的住宅项目采取限售。市场层面，9月各主要城市楼市成交环比降幅明显，穆迪投资者服务公司近期发布的数据显示，8月份穆迪的中国房地产开发商流动性指数恶化至22.6%，是自3月份以来的最高水平，同时高于7月份的16.1%，其流动性转弱反映了今年迄今的签约销售疲弱。
为稳定市场预期，北京市国土局宣布暂停10宗地块出让，原定于2012年9月21日出让的上海黄浦江沿岸综合开发用地也被叫停。除了在土地出让时紧急叫停外，2012年9月21日，上海和北京也相继发文重申严格执行限购政策，加强限购审核。2012年9月24日上午，一则“广州正针对房价较高的局部区域采取“限卖”的做法以调控房价”消息迅速引发市场广泛争议，当日广州市国土房管局在微博上正式承认限制预售的说法。。国土部相关负责人9月27日也就供地问题作出表态，称近两个月房企拿地虽有所增多，但底价成交或低溢价成交仍是主流，地价变化不大，总体上仍保持平稳，尚未出现过热。同时表示，将坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，执行好现有土地供应政策，均衡供地，稳定地价，防违规用地、防异常交易，处置闲置土地和打击囤地炒地，稳定土地市场。
谢先生怎么看近期地方政府集中表态加强调控的态度？未来政策如何走？亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示：“多地政府密集表态收紧调控，出台临时性行政强制手段的措施是“点刹”楼市，目的是为让房价减速，预防房价上涨反弹，防止房价超年度控制目标而问责。年初，面对各地如雨后春笋般的微调新政，中央多次强调“限购”“限贷”底线不容触及，强调不得放松楼市调控， 7月底，国务院督查组16省市专项调查，最终论断市场不具备全面反弹的条件，也预示了“十八大”之前基本不可能出台新的调控政策，短期仍将以加大对现有政策的执行和监管为主。从未来政策走向判断，在稳增长的背景下，宏观政策将加大预调微调力度，而面临楼市反弹的风险，中央除了密切关注楼市变化，将加大监管及执行力度，回调房贷利率、严格执行预售资金监管、进一步规范预售流程，扩大房产税试点、限制房价涨幅目标等都可能成为下一阶段调控的储备政策，政策储备依然充足，彰显中央调控决心。”
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为：“国内实体经济增长乏力，在“稳增长”背景及全球货币宽松潮来临，后市可能迎来新一轮货币宽松，宏观经济的下行为楼市短期回暖提供机遇；而楼市高压态势不变，面对全国房价连续的上涨，中央层面不排除进一步从严调控楼市的可能，后市变数多，因此，灵活应对，积极跑量抢占市场先机是关键，同时，随着政府加大土地放量，不乏优质地块，不失为趁机抄底，补充土地储备的好时机，随着政府加大商业、综合体地块的放量，企业亦可择机入市，尝试寻找经营新路。”
2012年9月27日，中原市场研究部统计数据显示，9月前26天，全国主要的54个城市楼市住宅总签约为210228套。比8月同期的222006套下调了5.3%，成为最近4个月同期的最低点，低于7月同期的232041套。在54个城市中，有29个城市成交量有不同程度下调，下调超过10%的城市有21个，整体市场成交量在金九未见起色。杆房企近期纷纷在推盘方面有所动作。其中碧桂园动作最大，包括广东、湖南、湖北、江苏、辽宁区域将有18个楼盘推房，仅仅在大本营广佛地区，就有8个新盘或加推盘。从天津楼市来看，10月份的预计推盘量也有明显增加。数据监控中心统计显示，10月全市有44个项目预计开盘，数量环比增加2.33%，同比增加2.33%。新开楼盘中，市内六区有7个、环城四区16个、远郊区县18个、滨海新区3个。其中纯新盘有26个，占预计开盘总量的近六成。
谢先生如何看今年金九楼市？亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为：“今年黄金周楼市“金九”成色未及市场预期，呈现“半金半铜”局面。一方面是从九月房价与成交量数据看，房价比较平稳，而成交量下降。另外一方面是从三季度楼市房价与成交量数据看，楼市成交量仍呈放大态势，房价上涨成为最为明显的特征。从全国主要城市的楼市运行来看，随着销量的回升，住宅销售价格止跌回升。2012年6月份百城房价结束九连降首涨；十大主要城市均价环比涨幅高于全国平均水平；7月百城房价再次上涨，此次价格上涨主要集中于二三线城市，而一线城市房价则相对平稳；8月百城房价再次小幅度上涨，此次价格上涨主要集中于一二三线城市；8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，与上月相比，新建商品住宅（不含保障性住房）房价上涨趋势在放缓。虽然目前房价上涨趋缓，但仍存在较大的压力。另一方面，全国一级市场显示，8月下旬开始各地掀起卖地大潮，据不完全统计，北京、上海、杭州、南京、合肥、武汉、厦门第三季共计出让土地175宗，楼市的持续回暖改变开发商预期，而货币政策放松和销售火热缓解了开发商资金压力，加上地方财政收入趋紧共同触动各地上演“土地盛宴”，楼市调控难度加大。”
为什么今年“金九”楼市出现“半金半铜”局面？亚太城市房地产研究院院长谢逸枫分析：“开发商推盘犹豫和买房人入市犹豫，共同造成了“半金半铜”楼市局面。而房价方面，优惠越来越小的态势，影响成交量。主要原因有四个方面，一是开发商拒绝降价卖房,市场以价换量局面结束。房企当前资金压力下降，商品房后市供应减少，况且上半年销售业绩完成良好，不缺钱是房价下降的主要动力。二是全国多城市价格止跌微涨，大部分房企热销楼盘价格大折扣优惠幅度减少或取消。房价的上涨促使部分购房者再度观望，遏制了购房欲望。于是整个9月虽有大批上市量，但整体销售并未随着上市量的增加而火爆。三是各地商品房库存量均有所下降，新完工项目与可售项目同时减少。而银行信贷未继续放松，影响大量购买力释放。尤其是中央到地方政府不时释放的调控不放松传言，始终影响购房者入市积极性。四是刚性需求下降与改善需求置业人群释放缓慢。前几个月刚需市场销售占据绝对的主导优势，但是在6-8月份的集中消化后，市场上的刚需占比有所下降，改善人群抬头，但改善人群置业周期较长，难以短期带动市场的火热，所以9月份市场中的改善客群并未有太多动作。”
开发商然后应对十月银市？亚太城市房地产研究院院长谢逸枫指出：“已经到来的“银十”是开发商年底前不能错过的机会，关系到销售业绩与年报任务是否能够顺利完成，开发商的促销力度是影响成交的重要因素。事实上，9月份，开发商和购房者互相试探。而10月是传统的旺季，也是下半年房价的风向标。楼市推盘量的增加，特别是一些纯新盘项目数量的增加，一方面说明开发商在之前的蓄客阶段取得了不错的效果，另一方面也说明房企的业绩压力依然存在。毫无疑问，第四季楼市房价以稳为主，低了开发商不干，高了则会受到政府打压，“稳住”是最好的选择。随着住宅房价的新一轮上涨，且金九也失去贯有的色彩。开发企业合理定价，释放市场中的消费需求，进而有助于加快后期资金回笼。”
2012年9月26日，北京住建委统计数据显示，截至9月25日，北京年内剔除保障房的居住类新建住宅签约总套数为75775套，这一成交量已超过了去年全年72007套的成交量。据链家地产市场研究部统计，截至9月24日，三季度北京新房住宅成交量34181套，预计到9月底总成交量将达37000套左右，环比二季度上涨22%，同比去年上涨86%。
2012年9月24日，21世纪不动产的统计数据显示，上周（9月17日－9月23日）上海市新建商品住宅新增供应为46万平方米、环比提升146.1%，上海楼市上一次单周供应超40万平方米尚在1年多前的2011年5月末。其中上周公寓项目有14批次、39万平方米供应，环比提升108.6%；而别墅项目则一改此前两周零供应局面，推出了近7.1万平方米。截至9月23日，9月本市新建住宅合计供应面积已达92.1万平方米，在未满月的情况下供应体量已创年内新高。另受到近期房管部门加强监督检查影响，本市新房供应的项目继续保持大体量格局。据统计，上周获得预售的15个项目中，供应总面积在3万平方米以上的多达11个，占比超7成。在近期楼市成交乏力，供应则大增的背景下，本市一手库存量进一步攀上高位，截至周三的数据显示，全市一手住宅可售面积为1055.07万平方米。如果用此前8月整月80万平方米的成交水平计算，则该存量水平的消化周期将高达13个月。
2012年9月28日，按房管局官方公布的广州十区标准，9月全市十区出现“量跌价涨”局面。来自某房产统计数据，至9月27日，共成交6048套住宅，环比下跌11%；成交面积是近4个月以来首度跌出70万平方米，环比8月成交面积下跌10.8%。楼价方面再度回到14000元/平方米水平，环比增长3.4%，达到14038元/平方米。楼市温度上升，但总体来说，楼价依旧平稳。据不完全统计，黄金周期间大概有25个楼盘有较大优惠，其中，越秀新盘优惠高达20万/套；荔湾某楼盘更甚，国庆推出一口价单位，最高的优惠力度高达80万。截至27日，9月份广州十区二县共成交7704套单位(纯住宅)，同比大增22%，但环比下跌12%；算上暂未纳入统计的28-30日数据，尽管总成交量仍有望突破8000套，但9月楼市表现尚不及暑期档。后市有7万套供应量。
2012年10月1日,深圳市规土委网数据显示，9月份深圳新建商品住宅成交价和成交量双双回落，成交量环比跌幅超过三成。“金九”风光不再，已经变成“铜九”。数据显示，9月份，深圳新建商品住宅成交价为20790元/平方米，这已是深圳房价连续3个月突破2万元/平方米，但是同8月份相比，深圳房价下跌3.6%；9月深圳新建商品住宅成交2614套，环比跌31.4%，成交面积24.64万平方米，环比下跌33.8%。二手住宅则表现为量跌价涨。9月深圳二手住宅成交6120套，环比下降11.1%，成交面积52.1万平方米，环比跌11.2%。9月中原（深圳）领先指数为323.6点，全市六区188个样本楼盘成交均价为19972元/平方米，环比上涨了1.29%，同比下跌了1.3%。
2012年10月1日，截止9月30日24点，9月份南京楼市共成交商品住宅6562套，相比8月份的6577套仅有十多套的下滑，但仍然无法媲美火热7月份8528套的成交量。在9月份的跟踪统计，9月份新房源的上市量是今年年内最高的，共有近40次的楼盘开盘或加推新房源，总体上市量近7000套，其中去化最好的开盘当天去化9成多。然而，9月南京楼市商品住宅销售量含蓄释放，成交套数却在第三季度中下滑至月度低位，促使传统淡季7月和8月小胜了金九月。9月份南京楼市最引人注目的几件大事都和价格有关。南京楼市大部分在售楼盘在9月份纷纷上调价格，9月份南京楼市房价平均涨幅为0.694%，七大板块“涨”声一片。大部分楼盘进入9月份之后纷纷收紧了前期的一些优惠，大体幅度在5-8个点左右。9月南京七大板块房价齐涨价，共涨0.694%。
2012年10月1日，武汉市房地产市场信息网数据统计，今年8月武汉新房成交量为12454套，7月为14454套，而去年9月武汉新房成交量为9943套，8月为9574套，7月为8869套。9月份是传统的销售旺季，加之本月起武汉正式实施商品房预售资金监管，不少开发商抢着在9月拿预售许可证开盘销售，9月上市楼盘超过60个，不过，价格则是涨多跌少。细心的购房者发现，很难在主城区找到7000元以下的楼盘。据亿房网统计，目前主城区在售楼盘有278个，9月份的成交均价为7880.32元/平方米，环比上月微张0.09%。
2012年10月1日，厦门住建部门数据显示，2007-2012年前三季度厦门商品住宅平均供应量为214万㎡，销量为222万㎡；2012年前三季度厦门商品住宅供应量为285万㎡，同比去年微跌2%，销售337万㎡，较去年同期增长75%，已达2011年全年销量的1.36倍。赶超09年同期水平，达07年以来最高值。7月央行年内第二次降息，利好楼市，当月销量高达56万㎡，此后受网上房地产系统维护、政府加强市场的监督力度，新增供应锐减等多因素影响，8月销量跌至30万㎡，9月市场集中放量，成交43万㎡。第三季度全市住宅供应122万㎡，环比上涨3%；销售129万㎡，创同期销量新高。随着上半年销量的迅猛回升，第三季度价格触底反弹微涨，全市成交均价约14368元/㎡，同比微涨1%。各区域看，除湖里区价格环比微降外，其他区域均表现为上涨。上半年销量不断蹿升，开发商调整价格策略，优惠力度大幅减弱，加上本季度岛内销售占比提升，导致价格全面回归。
对比今年各季度成交前30名成交价格可发现，岛外均价在0.5-1万元之间的项目占比逐步减少，而岛内价格2万元以上的项目成交占比逐步增多。在市场整体趋暖的背景下，热销项目纷纷推出景观户型等更优质，档次更高的产品，如推出观景楼王，项目中的洋房、别墅等，在一定程度上推高了住宅成交价格。此外，我们看到今年以来，全市住宅持续热销，快速去化的同时，库存量持续走低。截至9月底，全市在售存量约267万㎡，存销比约为8.2个月；库存量主要集中在岛内和集美区、同安区，库存量最低的为海沧区，全市住宅存销比处于历史低位。虽然在售存量持续走低，但未上市土地存量巨大，商品房供应量约达1567万㎡（=在售项目库存量+商住用地在售未推量+拟推地块面积总和），按近三年年均300万㎡左右的去化速度，存量去化周期约需5年，后市竞争压力不容小觑。