谢逸枫：2011年楼市金九银十研究分析报告
严厉调控下：传统楼市旺季黄金周会奇迹般发生吗？
严厉调控下：传统楼市旺季黄金周会奇迹般发生吗？
引语：今年金九楼市局部城市房价下降，但是整体上，房价依然看涨，不排除未限购的城市房价上涨反弹的可能加大。虽然调控加码，新一批限购名单将在8月底，或者到9月初实施，但受到城市新规划和城市功能升级（比如广州作为国家中心城市之一，南沙将成为国家级中心城市，各区新规划频繁出台）及通胀等新增供应量加大拉高房价。而产品结构性因素和保GDP及土地财政压力等限购名单城市有限。同时，开发商缺乏实质性降价动力，主要是资金链未到破裂程度和市场实际供求关系不平衡及受到限购政策新名单的影响，限购城市的资金和投资客及购买力将全部移到未限购的城市，一线往二三线跑，限购了再往四线跑。不排除未限购的城市房价上涨反弹的可能加大。
一，前7个月全国房地产市场分析
一，前7个月全国房地产市场分析
2011年8月9日,国家统计局公布2011年1-7月国民经济主要指标数据,同时公布了全国房地产市场运行的有关数据。国家统计局公布7月份全国固定资产投资数据。其中，1-7月份，全国房地产开发投资31873亿元，同比增长33.6%。其中，住宅投资22789亿元，增长36.4%。全国商品房销售面积52037万平方米，增长13.6%。其中，住宅销售面积增长12.9%。1-7月份，房地产开发企业本年资金来源47852亿元，同比增长23.1%。7月份，全国房地产开发景气指数为101.50。
1-7月全国商品房销售面积5.2亿平米,同比上升13.6%,较1-6月份的12.9%上升0.7个百分点,累计销售额2.89万亿。其中,1-7月住宅销售面积4.66亿平米,同比上升12.9%。7月份当月住宅销售面积同比增长18%,销售额增幅达到了39.3%,较6月份47%的增幅有所回落。从城市情况来看,7月统计的15个主要城市销售平均升幅约50%,销售总面积同比上升约14%,较6月份约50%的增幅有所下降。一、二线城市销售面积同比升幅略低于全国水平,估计7月份三、四线城市的同比平均增幅在20%左右。从环比情况来看,7月份各城市二手房销量略有上升,升幅在10%左右,略高于去年5、6月份的水平,但仍在低位。统计的7个城市的平均库存与前一个月基本持平,主要城市的去化速度依旧没有明显改善。
新开工增速略有上升,1-7月全国商品房新开工面积11.5亿平米,同比增长24.9%,增幅较上个月增加1.3个百分点。新开工增速回升可能部分由于统计的滞后性,同时去年7月新开工增速回落,而保障房的开工也是原因之一。可能由于统计的原因,截止7月底全国新开工绝对量仍然很大,累计开工面积为去年全年的70%,超过了2009年全年的开工量。
投资增速略有回升,1-7月全国商品房开发累计投资额3.19万亿,同比增长33.6%,较6月上升0.7个百分点。投资增速高位的回升略超预期,2011年全国施工面积增速已经逐月回落,从年初的39%降至7月份的30.8%,投资的数据可能有一定的滞后性,预计未来投资增速将回落。
开发企业资金来源增速继续回升。1-7月房地产开发企业资金来源4.79万亿,同比增长23.1%,较上月回升1.5个百分比,资金来源增速连续两个月回升。其中贷款资金增幅为6.4%,增速继续回落;由于销售额同比继续上升,1-7月其他资金来源增幅20.4%,较6月上升2.6个百分点;上半年自有资金同比增幅明显,而7月份增速继续上升,达到了34%,贷款受限后信托资金流入是可能的原因之一。资金来源中利用外资增幅高位回落,1-7月累计资金来源500亿元,增幅为66%。
7月份房地产开发企业资金来源于6月份相比减少了21%。其中各项来源资金均有不同幅度回落，最明显回落为企业自筹资金，回落幅度达到了28.8%，但是企业自筹资金仍是当前资金来源的重要渠道。而其他资金中，个人按揭环比降幅为7%。当前房地产开发企业资金来源呈现明显下降。由于当前销售额下降，企业资金回笼有限，加之各渠道资金来源减少。
对于部分大型房企目前资金压力并不明显，而对于部分融资能力较差的中小企业可能面临资金压力。这类企业在资金压力大的情况下，既要考虑资金回笼问题，又要面对市场观望浓厚降价是否能换来成交的问题，或将陷入较为尴尬的处境。目前在资金和调控的压力下，开发商三季度必然面临策略的调整，来促进成交量，其中是否降价求量也将是必然重点考虑的方式之一。
统计局数据显示，1-7月份，全国房地产开发投资31873亿元，同比增长33.6%。其中，住宅投资22789亿元，增长36.4%。7月份商品住宅完成投资4175亿元，环比减少22%。当前住宅销售市场成交维持低位，未来可能面临限购，住宅销售将受影响。开发商对于住宅投资持有谨慎态度。
据链家地产市场研究部统计，7月份全国商品房销售面积约为7618万平方米，商品房销售额为4263亿元。其中住宅销售面积为6754万平方米，环比6月份下降了34%，住宅销售额为3487亿元，环比下降了30%。随着调控的逐渐深化，消费者降价预期增强，观望浓厚，加之信贷政策从紧减弱部分消费者的购房能力，导致7月份全国市场成交走低，住宅消费者面积和销售额均呈现大幅度下降。这也是继4月份以来再次下降，并且下降的幅度与4月份相比高出约10个百分点。对于开发商来说，当前销售难度不断增加，而资金回笼有限。
下阶段中国人民银行将以加快转变经济发展方式为主线，实施好稳健的货币政策，坚持调控的基本取向不变，继续把稳定物价总水平作为宏观调控的首要任务。报告提出要合理运用利率、汇率、公开市场操作、存款准备金率和宏观审慎管理等多种政策工具组合，保持合理的社会融资规模。报告还提出要优化信贷结构，加大对结构调整特别是农业、小企业的信贷支持。进一步落实好差别化住房信贷政策。
二,严厉的调控下:房企自有资金上升和成交下降
2011年1月26日“新国八条”和1月28日上海和重庆试点开征“房产税”，号称“几年来最严厉的政策组合”雷霆出笼。继2010年1月10日“新国十一条”和4月17日“新国十条”，到2010年9月27“新国五条”的政策出台，宣布停止三套房贷款后，再将第二套住房贷款购买首付款比例提高到60%，同时贷款利率不低于基准利率1.1倍。其中，全国性的“限购令”和“限贷令”及2011年3月份的“限价令”等价格控制目标，堪称房地产市场化改革以来，前所未有的严厉举措。控制房价，似乎成为房地产市场压倒一切的目标。
2011年上半年，我国针对楼市调控出台了多项政策。1月26日，国务院召开常务会议，会议研究出台针对房地产市场的八条措施，新的国八条从政府监管、金融、税收、土地交易、房源供应、需求管理等多个方面，延续并全面强化此前出台的各项调控政策，可以说是近几年来最严厉的政策组合。1月27日晚，国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，上海市和重庆市的试点方案同时亮相。在上海、重庆吹响征收房产税的号角之后，2月1日，上海又在全国率先祭出了商品房住宅限购这面大旗，随后，北京、天津、武汉、成都等全国各大城市纷纷出台限购令细则，以落实国务院新国八条楼市调控政策的实施。
据中国指数研究院、中国房地产指数系统统计，2011年1-7月，全国商品房销售面积同比增长13.6%，增速继续提高；全国住宅销售均价与1-6月基本持平，百城平均价格指数涨幅缩小；1-7月各类供应指标继续保持较高增速，但7月单月新开工面积降至本年低位；开发企业资金来源同比增速加快，自筹资金占比保持首位并继续增大；总体来看，2011年1-7月，中国房地产市场量升价平态势继续，政策继续从紧可能性较大。
1-7月全国商品房销售面积同比增长13.6%，增速继续提高。从市场需求方面来看，1-7月，全国商品房销售面积为5.2亿平方米，同比增长13.6%，比1-6月增速扩大0.7个百分点，比去年全年增速提高3.5个百分点，增速连续3个月提高，但增速扩大幅度有所放缓（1-6月增速比1-5月提高3.8个百分点）。7月单月全国商品房销售面积7618万平方米，降至本年来低位，仅高于今年4月销售水平。
全国住宅销售均价与1-6月基本持平，百城平均价格指数涨幅缩小。从价格方面来看，1-7月全国商品房和住宅销售均价分别为5545元/平方米和5186元/平方米，比去年同期分别上涨11.0%和10.2%，与1-6月基本持平。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2011年7月，全国100个城市住宅平均价格为8874元/平方米，环比6月上涨0.21%，涨幅与6月相比有所下降，其中环比涨跌幅在1%以内的城市数量共有80个。
1-7月各类供应指标继续保持较高增速,7月单月新开工面积降至本年低位。从房地产市场供应来看，1-7月，各类供应指标继续保持较高增速，共完成房地产开发投资3.2万亿元，同比增长33.6%；房屋新开工面积达11.5亿平方米，同比增长24.9%；施工面积为42.4亿平方米，超过2010年全年水平，同比增长30.8%。7月当月完成开发投资额5623亿元，同比增长36.5%，增速创本年新高；7月单月的房屋新开工面积为15726万平方米，为今年3月以来最低单月水平，但同比增速仍保持高位，同比增长34.4%，增速比上月提高11.6个百分点。
开发企业资金来源同比增速加快,自筹资金占比保持首位并继续增大。从房企资金来源方面来看，1-7月，房地产开发企业本年资金来源共计4.8万亿元，同比增长23.1%，增速较1-6月上升1.5个百分点。除利用外资、国内贷款增速有所下降外，其余各项资金来源的增速均保持增长态势。从占比来看，开发企业自筹资金占比继续提高，国内贷款占比保持下降趋势，其他资金来源占比无明显变化。
量升价平态势继续,政策继续从紧可能性较大。总体来看，与上月类似，1-7月全国商品房市场继续呈现出“量升价平”的态势，销售面积和销售额的同比增速继续加快，但从“百城指数”来看，7月全国房价平均涨幅继续缩小。7月国务院常务会议多次涉及房地产市场调控，会议还再次提出从严执行限购政策，限购范围可能向更多城市蔓延。另一方面，6-7月CPI指数持续创出新高，通胀压力不见，预计短期内房地产调控和货币政策继续从紧的可能性较大。
三,严厉调控下：中国楼市谁能“撑”到最后？
当下，世界仍是乱象丛生，美债危机、欧债危机、日本地震又海啸又核泄、利比亚战争暴乱等，全球经济在各种危机中裹足不前，貌似强大的经济体都如沙丘楼阁，有一夜坍塌的危险。混乱的世界经济，又必将影响到我国经济的“着陆”。
我认为,所谓经济大环境不佳，房地产小环境更为恶劣。一方面是美国宽松的货币政策和国内高通胀压力及外汇储备增加等银行存款负利率的因素，加息阴影又再掩杀而至。另一方面是限贷还在继续，房地产信托又被叫停，股市融资暂缓，海外融资被全面封杀。另外一方面是开发商目前是“四高”（高负债，高库存，高利率，高地价）恐怖症状，房企资金链与楼市环境比2008年相对好，但比2009年和2010年行对差。其他方面是调控加码，今年二三线城市限购扩容名单将8月底公布和保障房今年1000万套完工量。前7个月销售成交下降和土地流标及底价成交现象增加，甚至房企并购案例和收购及转让项目等抛项目的现象时有发生。7月全国一线城市环比涨停，但同比继续上涨。
我认为,金融“债”危机后，虽然全球股市出现了暴跌，但对国内楼市有利好作用。主要体现在货币有潜在的增加。而就影响房价涨跌因素而言，起决定性作用的还是货币。1、国内货币政策会发生变化。2、加息由可能变不可能。3、热钱加速流入又成热点。4、调控加码不再。
我认为,目前政府和开发商及购房者都在“苦撑”。首先是地方政府。根据中指研究院的数据显示，第一是土地溢价率50%以下。今年前7月全国130个城市住宅类用地，平均溢价率只有10%，较今年1月减少27个百分点，较去年1月回落50个百分点。第二是流标率上升，今年前7个月全国土地流标数量达到353块，比去年同期增长242%，其中7月份土地流标数达到61块，相当于1-2月流标数的总和。上述这一些说明，依赖于土地财政的地方政府，在如此情况下，也只能硬撑下去。
其次是中央政府。根据国家统计局显示，一是前7个月GDP和经济增长及投资增幅缓慢等出口下降。二是国内部分城市出现企业倒闭和破产现象增加。三是今年GDP增幅10%以上.（2007年GDP最终核实为257306亿元，比上年增长13%。 2008年GDP初步统计为300670亿元，比上年增长9.0%。2009年GDP初步测算为335353亿元，同比增长8.7%。2010年GDP397983亿元，比上年增长10.3%。2008年GDP保8%，目标是增9%。2009年GDP保8%，目标是增9%，2010年GDP保9%，目标是增10%。而今年GDP保9%，目标是增11%，10%是底线。
国家统计度公布了上半年GDP增速为9.6%，这同去年上半年GDP增速为11.1%相比，是一个明显的回落。去年下半年以来，GDP增速经历了一个逐步放缓、小幅回落、趋向平稳的过程。去年三季度GDP为9.6%、四季度为9.8%，今年一季度为9.7%，二季度为9.5%，连续四个季度经济增速趋向放缓。中国物流与采购联合会8月1日公布的数据显示，7月PMI(采购经理人指数)为50.7%，比上月回落0.2个百分点，创2009年3月以来的新低。作为经济先行指标，PMI连续4个月回落，预示着经济增速放缓将是接下来宏观经济运行的重要特征。
四是保障房资金巨大压力，1.3万亿到1.4万亿,到目前资金缺口依然存在8000亿。五是CPI达到历史顶峰，1月3.3%,2月4.9%,3月5.383%,4月5.3%,5月5.6%,6月6.4%,7月6.5%。说明国内通胀压力巨大。六是人民币继续升值，截至2011年8月15日，人民币对美元相比2005年7月21日央行启动汇改之日已经升值29.4%。即便相比2010年6月19日央行重启汇改之日，人民币对美元也已经升值6.8%。这样大的升值幅度除了巴西里亚尔、瑞士法郎、日元和泰铢等少数货币之外，人民币已经是该期间各国货币对美元升值幅度最大的币种。
从最近三年的信贷环境来看，新增信贷数量整体是比较大的，房地产市场在调控重压下依然坚挺从中获益不少。信贷量充足主要对市场造成了两方面的影响：一方面增强了流动性，提高了购买力，比如对个人而言是提高了支付能力，对企业而言，其开发资金将更为充裕；另一方面，在预期层面，由于货币供应量较大，市场普遍对通胀产生了一定的担忧，而纷纷把房地产作为抵御通胀的避风港。
七是银行贷款下降，但市场流动性过剩。2010年中国货币总量达到72.58万亿元，同比增长19.7%，超出2010年初设定的17%的监管目标，而GDP才30万亿多。以2010年为例，全年新增社会融资总量约14万亿元。新增人民币贷款7.95万亿元，同比少增1.65万亿元，但是实体经济通过银行承兑汇票和委托贷款从金融体系新增融资达3.47万亿元，占社会融资总量的24.2%，同比多增2.33万亿元。在2011年信贷规模继续收紧的情况下，债券融资等直接融资方式将飞速发展。
初步统计显示，从2002年到2010年，我国社会融资规模由2万亿元扩大到14.27万亿元，年均增长27.8%，比同期人民币各项贷款年均增速高9.4个百分点。2010年社会融资规模与GDP之比为35.9%，比2002年提高19.2个百分点。融资结构呈现多元发展，金融对资源配置效率不断提高。一是2010年企业债融资和非金融企业股票融资分别占同期社会融资规模的8.4%和4.1%，其中企业债融资比2002年上升6.8个百分点。二是银行承兑汇票、委托贷款和信托贷款占比明显上升。2010年银行承兑汇票、委托贷款和信托贷款分别占同期社会融资规模16.3%、7.9%和2.7%，分别比2002年高19.8个百分点、7个百分点和2.7个百分点。
2009年我们信贷增是9.59万亿，超发4.69万亿元，不包括4万亿经济刺激计划，也不包括老百姓私人贷款和地下钱庄及央票的贷款等其他贷款。2010年是7.95万亿，超过政府预控目标7.5万亿，足足超发4500亿。尽管较2009年少增1.65亿元，但超过7.5万亿元的目标值，仍属较高水平。
2010年人民币贷款增加7.95万亿元，2010年末，广义货币(M2)余额72.58万亿元，同比增长19.7%。在2010年新增贷款中，居民个人贷款占36.1%，非金融企业和其他部门贡献63.8%.居民个人贷款中，房地产按揭贷款达1.96万亿元，同比新增2600亿元。对比2009年的数据，2010年的货币政策仍属于宽松之列。
2011年1月新增人民币贷款1.04万亿元，同比少增3182亿元，略低于市场预期。2月份人民币贷款增加5356亿元，较1月份大幅减少5044亿元，较上年同期少增1929亿元。3月份当月人民币贷款增加6794亿元，同比多增1727亿元。2011年一季度人民币贷款增加2.24万亿元，同比少增3524亿元。4月新增人民币贷款为7396亿元，同比少增208亿元。5月人民币贷款增加5516亿元，同比少增1005亿元。6月份人民币贷款增加6339亿元，同比多增207亿元。
到2011年7月13日，央行发布2011年中国金融上半年报告，2011年上半年人民币贷款4.17万亿，同比少增4497亿元。不包括老百姓私人贷款和地下钱庄及央票的贷款等其他贷款。7月份我国新增人民币贷款4926亿元，同比少增252亿元；7月末广义货币(M 2)余额77 .29万亿元，同比增长14 .7%，分别比上月末和上年同期低1.2和2.9个百分点，创逾六年来新低。除去新增信贷不旺，7月人民币存款也大幅减少6687亿元，而6月为增加1.91万亿元，对于7月存款的明显减少，
7月M2增速低于预期,为今年以来最紧时期。7月信贷增加4926亿,不到5000亿,显示信贷控制较为严厉。一方面,7月信贷增量较去年同期减少400亿,信贷余额增速也连续4个月回落,至16.6%。另一方面,M2增速大幅回落1.2个百分点至14.7%,为05年7月以来的最低水平,也明显低于央行年初制定的16%目标。结合7月平均高达5.3%的7天回购利率水平,可以说7月是今年以来政策调控最紧的时期。
1，自2011年7月7日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。其中一年期定存利率由3.25%上调至3.5%；五年期定存由5.25%上调至5.5%。5年期以上贷款基准利率已达7.05%。调整后，一年期整存整取定期存款利息为3.50%，一年期贷款利息为6.56%，本次加息为本轮紧缩货币政策以来的第五次加息，为本年度的年内第三次加息。
自2011年7月7日央行年内第三次上调金融机构人民币存贷款基准利率以来，各大银行分别取消贷款优惠政策，购房者观望情绪浓厚。目前，要靠贷款才能买房的客户采取的方式几乎都是放弃买房计划。
2，2011年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次上调存款准备金率后，再创历史新高点。大型银行存款准备金率高达21.5%，中小金融机构的存款准备金率也将高达18%。上一次调整时间是在5月18日，自2010年以来第12次提高存款准备金率，也是今年第6次上调存款准备金率。
我认为,由于准备金率不断提高所带来的国内信贷萎缩不可能持续下去，进一步上调准备金率来对冲外汇占款渠道投放流动性的空间已经不大。与此同时，受到社会融资总量受到严格抑制等因素影响，央行债券发行量也很难放量。在这种情况之下，央行需要更多地依赖通过加速人民币升值的方式来避免外汇资金的进一步涌入，以期缓解央行的对冲压力。
国家统计局数据显示，2010年1月至10月，房地产开发企业获得国内贷款10443亿元，增长26.3%。2011年7月25日，央行披露的贷款投向统计报告显示，这其实是今年的普遍趋势。数据显示，2011年上半年新增人民币贷款4.17万亿中，投向房地产领域的贷款呈大幅下滑态势。央行统计口径下的房地产贷款，包括了房地产开发贷款、购房贷款和证券化的房地产贷款三大类。具体构成上，2011年上半年人民币房地产开发贷款累计新增2098亿元，不到2010年同期（1月-6月）4423亿元的一半水平；新增购房贷款也由去年同期（1月-6月）的9323亿降至今年5815亿元的水平。 房地产贷款增速持续回落，这既是商业银行主动进行战略调整的结果，更是宏观调控持续发力形成的结果。
在号称“史上最严厉”的房地产调控政策下,各地新建商品房销售面积开始萎缩。房地产市场面临政策多重打压，从银行贷款的安全性角度出发以及对未来楼市的不乐观预期，商业银行选择在短期内适度收缩房地产贷款业务。除去对房地产调控政策不断加码的考量，今年货币政策回归常态、银根紧缩，导致商业银行在手中“粮票”不多的情况下，不得不选择收缩包括房地产贷款在内的许多信贷业务。
今年上半年，央行共6次上调存款准备金率，银监会启动日均贷存比考核，商业银行资本充足率管理新规也将提高标准，银行面临“钱荒”，信贷门槛自然不断抬高。 今年的房地产开发贷款，更体现‘优中选优’，‘强中选强’的准入标准。在‘名单制管理’的前提下，银行会优先选择那些销售周期短，资金回笼快的房地产商，‘好的地段好的项目’更容易进入银行的信贷视野。
房地产贷款增速的持续回落，是否会对商业银行在该方面的盈利产生影响？目前，房地产开发贷款的利率基本在基准利率的基础上上浮30%左右，个人购房贷款利率也较此前有较大程度的提高，通过“以价补量”的策略，房地产贷款的收益应该不会受到太大冲击。而且，通过将结构调整后的房地产信贷额度转移到其他利率上浮空间较大的经营性贷款，可以从总体上弥补银行在房地产贷款方面的利润减少。
房地产开发贷款风险权重为100%，这意味着，在当前资本金紧张的情况下，房地产开发贷款增速放缓有利于银行进行资本管理，而且在房地产调控的大背景下，有利于银行降低信贷风险。业内专家预期，未来受楼市调控的持续性影响，以及房地产贷款风险权重将从100%提高到150%的传言的影响，商业银行将在一段时期内保持谨慎介入房地产开发贷款的态度。
个人购房贷款方面，因为资本占用少、不良率低，从长期来看，仍将是银行大力拓展、首选的业务品种。不过，个人购房贷款增速的明显回落，可能意味着合理住房“刚需”受到挤压，个人购房贷款和百姓生活息息相关，不管是调控政策的影响或是银行战略调整的结果，都应当顾及普通购房者的合理需求。商业银行应当与有关部门一起，跳出自身利益的局限，共同认真解决问题，让合理“刚需”得到满足。
八是热钱有增无减和外汇储备创新高。2010年全年中国净流入的热钱仅为350多亿美元（国家外汇管理局国际收支分析小组发布了《2010年中国跨境资金流动监测报告》，称2010年“热钱”净流入355亿美元，占外汇储备增量的7.6%。到2011年3月份，新增热钱流入高达3400亿～3500亿元人民币。
1998年外储规模在1400亿,2010年末，国家外汇储备余额为28473亿美元，同比增长18.7%。2011年第一季度国家外汇储备增加了1974亿美元，与2010年第四季度1990亿美元的增加额相比变化不大，截至2011年3月末,中国外汇储备余额为3.0447万亿美元，同比增长24.4%。到今年6月末，国家外汇储备余额为31975亿美元，同比增长30.3%，外汇储备已经超过我国需要的合理水平。
作为国家经济宏观和房地产政策制定者，今年显得“主动之中带着保守”。与去年调控的经济环境和楼市环境不同。去年楼市调控考虑到金融危机和实体经济恢复，调控断断续续，保压各有。今年调控则与去年不同，楼市调控不见效果，国务院则层层加码，但又担心伤到DGP，经济预期受影响，只好“边调边看”，撑到GDP不下降时。
九是房地产销售成交下降，大量外海资金进入楼市。2011年全国房地产市场上半年实际投资额3.19万亿元，同比增长32.6%。全国商品房销售增速在5、6月份连续回升后重新下滑。7月全国楼市单月销售1.15亿平方米，同比增加16.92%，环比减少33.91%。统计数据显示，今年自从政府要求限制房屋采购、抵押贷款和土地销售后，国内房地产价格连续11个月涨幅缓慢。
银监会告知银行称，商业性房地产的风险较大，因为住宅商业的限购，大量资金流向商业性房地产。上半年房地产开发商的资金75.5%来自海外，这证明热钱已经进入房地产市场。
再次是购房者在撑。我认为,不管地方政府和开发商怎么苦撑，到最后撑不住的还是购房者，心甘情愿的掏钱买高价房。
最后是开发商在撑和扛。我认为,支撑开发商硬撑和死抗的理由是，1、土地价格降没降反上涨，利润下降。2、通胀因素下的原材料价格上涨，成本提高。3、提高全民收入，人力成本必将增加。4，一线城市产业转移引发的人口集聚和收入增长。5，高铁开发引大的城市群集聚效应。6，产业转移引发的内地城市集聚效应。7，城镇化加速。8，城市功能和新规划升级。9，房地产是地方政府支柱产业。10，地方政府依赖土地财政。11，房地产项目资本金才20%。12,人民币升值,热钱和海外资金大量进入房地产市场.13,货币政策比较稳健.14,地方政府依赖最大的土地财政越来越紧张.15,城市化的进程.16,市场供求关系未变化.17,地方政府把房地产作为支柱产业.18,保GDP增长和财政收入及保障房建设.19.购房者追涨心理预期.20.通胀下,资金寻找出路.
四，严厉调控下：2011年楼市金九银十还是铜九铁十？
金九银十作为传统的销售旺季即将来临,房地产市场会否像往年一样出现火爆的销售场景，再现辉煌?在上半年房企业绩普遍不佳的情况下,下半年尤其是金九银十传统旺季,大量的楼盘供应集中上市,楼市回暖可期？严厉调控下，传统楼市旺季黄金周会奇迹般发生吗？
自去年4月17国务院颁布新“国十条”之后，到今年1月26日新国八条和7月12日新国五条，楼市一夜之间陷入冰点，长达一年半左右的低迷成交还在持续，楼市依然看不到回暖的迹象。虽然“金九银十”是传统的旺季，但时下楼市遭遇新政，能否如约而至还是个未知数。很多开发商把希望寄托在了传统的销售旺季“金九银十”，每逢9、10月份，开发商则抓住市场需求集中的机会，楼盘扎堆上市，所以可以预计这两个月的成交量明显高于其他月份。
现如今买房的人不容易,其实卖房的更不容易,房价卖得高,就说是有泡沫;房价卖得低，就是说干扰市场；房子卖得快,就说是太便宜;房子卖得慢,就说是在捂盘。
我认为,其实，所谓“金九银十”只是房产界一种特定的说法，但不是铁定的规律。但是今年与往年不能同日而语，有几大因素决定是真正的“金九银十”还是“铜九铁十”？
一是中央对房地产政策调控态度还是充满不确定性,很纠结。
比如表现在保障房建设缓慢和限购城市名单迟迟未公开及货币政策未实质收紧等地方政府执行国务院政策“阳奉阴违”。另外是限购城市标准不明确。
限购标准政策文件解读，7月26日,住房和城乡建设部（下称住建部）正在进行新一轮楼市限购城市的扩容，但明显已比以往态度更缓和、措施更保守。上述《标准》来自住建部7月26日往各省级住建厅下发的一份文件，文件的全名为《关于进一步落实房地产调控政策有关问题的函》，《标准》正是该文件的附件。
住建部《列入新增限购城市名单的建议标准》（下称《标准》）文件中，“限购期限可暂定到今年年底。”假如各地参照此执行，那就意味着，可能将在9月份开始扩大限购范围的这些城市，暂时只需要考虑三到四个月的限购期。不仅在时间上“暂定年底”，住建部对于限购的五大标准也并非不可动摇，地方政府保留对“具体标准进行适当修改”的权利。这样的限购令能得到落实吗？
今年二三月各个限购城市具体的政策条文发现，绝大多数城市的限购政策仅有限购的起始期，而未规定限购的结束期。而住建部在文件中也只是做出了“暂定到今年年底”的规定。限购的扩大无疑会给市场带来很大的冲击，暂定到年底，观察下效果，文件当中这样规定更多是出于稳妥。
在市场上，有关限购期限的讨论也一直未中断，而比较一致的意见则是，现行的限购政策至少将持续到2012年。有关限购对市场的破坏也质疑不断，即便是对当前限购政策持支持态度的学者，也认为限购需有一个边界。一定时期限购，不是说永久性限购。
即便从住建部自身的利益出发，过于严厉的限购肯定也会对该部门的其他工作产生影响。与限购政策一样，保障房建设同样由住建部统筹管理。目前，全国1000万套保障房的开工建设已经进入了冲刺阶段，而在各地对保障房建设的投入中，土地出让金收入是比较重要的一块。不过，根据莫尼塔（中国）投资发展有限公司监控的数据显示，从今年土地市场总体表现来看，1至7月全国129个城市住宅土地出让金下滑7%，7月宅地流拍率上升至40%。而流拍的主要原因，则被归结于包括限购政策在内的多项调控政策对房地产开发商资金回笼速度造成影响。
尽管在该文件的附件当中，住建部给出了五大限购标准，并表示“符合上述条件较多（两条以上）的城市，建议列入新增限购城市名单。
不过，住建部也为地方政府留有余地，“各地可根据实际情况，对具体标准进行适当修改。住建部不会出台一个所谓的限购名单，直接下令名单内的城市限购，而只是在督促地方政府主动出台限购的政策。整个工作或许将会持续到9月初，届时限购令落实的具体情况才将揭晓不少省级住建厅已经在8月12日前后将辖区内各城市的工作报告及意见反馈收集完毕。不过截至目前，尚没有一个城市公开宣称新加或者调整限购政策。
事实上，住建部不仅给出了“限购”的五大标准，而且在函件正文中也对“限购”作了要求，不过有关限购的内容中首先提及的，并非是尚未限购的三四线城市。“已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策；限购范围仅限于城市局部区域、部分房屋类型的要尽快调整，从严执行。”
这是住建部文件正文当中提及限购的第一句话。如果严格按照此条进行，那受该文件影响最大的并非是那些尚未限购的城市，而是在第一轮限购中打擦边球的城市，郑州、合肥、三亚等几个城市便首当其冲。
根据郑州市3月份出台的限购政策规定，限购范围仅包含市内五区及郑东新区。而其下辖的管城回族区、高新区、经开区等不在此限。合肥情况类似，目前的限购范围仅限于四个主城区，而下辖的经开区、政务区、滨湖新区、新站区、高新区、北城新区六个区域则并未执行限购。三亚的限购目前也仅限于主城区。相比于对已限购城市标准收紧的明确要求，针对“三四线”新增限购城市的要求则模糊得多。尽管按照《列入新增限购城市名单的建议标准》，五项规定中符合两项的便可能被“建议”限购，但这五条标准也同样没有详细规定。
“增幅较高、排名靠前”等等比较级的用词几乎充斥五大标准中，而到底怎样才算排名靠前呢？链家地产估算出了一个大致的范围，在其给出的报告中，秦皇岛、哈尔滨、潍坊、威海、柳州、烟台、扬州、东莞、珠海、宜昌、锦州、洛阳、桂林、常德等14个城市满足两项以上限购标准，另有约18个城市（赣州、丹东、惠州、韶关、襄阳、牡丹江、岳阳、济宁、银川、中山、嘉兴、北海、廊坊、保定、香河、镇江、连云港、汕头）在单一标准衡量中位于前列。
我认为，同时，中央对房地产调控比较多的顾虑。政府是不是持续的打压非常矛盾？特别是调控力度是否比前面的政策还严厉？是否有新的政策出来，再组成新的“组合拳”？一方面是今年前7个月经济发展缓慢和GDP增幅下降及土地财政压力大等保障房资金缺口大，另一方面是今年地方政府债务高达10.72万亿和增持美国国债及中国国债达到8万亿。
现在政府还是粗暴的行政手段，采取限购（不让买），限价（不让卖），限贷（不让投，不让卖，不让造房），限外（不让炒）。如果在8月底或9月不加利息和提准备金率及未有新的更加厉害的政策出来，表示中央对楼市不会过分调控打压。即时到2011年8月底，住建部公布新一轮限购扩名单达到10个-20个，包括已限购的43个城市，充其量也就是60个-70多个，相对于全国661个大小城市，限购城市还不到十分之一，根本不会改变房价上涨的趋势。
2011年1月26日“新国八条”，国务院办公厅发出《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》要求，各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。对未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标、没有完成保障性安居工程目标任务的，相关省(区、市)人民政府要向国务院作出报告。监察部、住房城乡建设部等部门要视情况，根据有关规定对相关负责人进行问责。
我认为，况且今年各个地方政府价格控制目标涨幅基本在10%以下。据各地住房城乡建设部门上报汇总，截至3月31日，全国657（包括287个设区城市、370个县级市）个城市中，已有608个城市公布年度新建住房价格控制目标，占92.5%。还有49个城市没能按期完成公布调控目标，按照“国八条”的要求，将对相关负责人进行问责。
608个城市包括281个设区城市、327个县级市。另外，国家统计局统计并公布新建住房价格指数的70个大中城市，均已公布年度新建住房价格控制目标。在31个省区市和5个计划单列市中，还有西宁、拉萨两个省会和自治区首府尚未公布房价控制目标。西安的调控目标设定为增长幅度不高于15%，在36个城市中偏高。
中国到底有多少城市？经过近60年的发展，中国的城市化可以说是取得了举世瞩目的成就。1949年，中国只有城市132个，至1978年全国城市总数也仅为193个。改革开放后10年，即至1988年，城市数达434个。从1988至1997年，城市数量增加到608个。截至2010年底，我国城市总数为661个，中国大陆（含港澳）目前有4个直辖市（北京市，天津市，上海市，重庆市），2个特别行政区（两个城市），283个地级市和374个县级市，一共有661个城市。台湾地区有2个院辖市，5个省辖市和31个县辖市，共计38个城市。
二是市场新增供应量和市场需求量。
目前买房的，除了少部分投资型的客群外，基本都属首次刚性需求型和改善生活型和的自住性质，自住性质型根本不在乎调控，只在乎所谓的房价涨跌。中国家庭拥有自己的住房率是比较高的，家庭自有住房率高达80%。在中国住房私有率，按实际分析应该等同于自住率。所以注定了假如房价跌的话，也只能是空跌。因为在交易中，即使房价下跌，其成交的只是少部分。一旦市场信心恢复，回升创新高不费吹灰之力。难怪在2008年深圳房价跌30%后，在2009年回升时，不仅化时很短，而且还能屡创新高。
我认为，如果按照“城市化”角度的市场“供求关系”看，目前中国城市化程度才47%。在2050年之前，中国的城市化率必须从现在47％提高到70％以上，达到100%，至少需要23年-50年以上时间。这就意味着每年平均需增长1％左右的城市化率（即每年约1000至1500万人从农村转移到城市）。城市化是一项皆大欢喜的政策：农民工收入增加、建筑工地不愁用人以及地方政府GDP升高。
我认为，在中国城市化的推进中，每年约有1%的人口从农村迁移到城市。意味着每年进城人口有约1000万到1500万，其需求算一半的话，也需500万-750万套房，而又根据2009年全部住宅竣工量约为700万套，2010年约为710万套计，即使“限购”了，少了改善需求，没了投资投机需求，但总供应量依然存在巨大缺口，供不应求将导致房价继续上涨。
根据国际上的一般看法，城市化的最低标准是城市人口占社会总人口的比重在50%以上。也就是说，一个国家或社会城市人口达到一半以上才算实现了最低限度的城市化。目前城市人口为6.66亿(2010年人口普查)，其所占比重已经接近全国总人口的一半，意味着中国城市吸纳的人口要远远超过城市化率高达70%、80%的西方发达国家的城市。此外，庞大的流动人口(2.2亿)和人口老龄化的提前到来，
社会各界普遍认定或引用的中国2010年的城市化率约为47%，中国的城市化率被低估了？由于部分人口的流动，乡村常住人口加城镇常住人口肯定少于全国总人口，统计中国城市人口数量的有效办法是调查农村常住人口。以此估算，中国当前的城市化率为50-55%，而非各界认定的约47%。导致中国城市化率偏低的原因，除了人口、户籍政策外，区域经济和城镇化政策也是其一。鼓励人口东移，不仅有助于提升城市化水平，也可以减少中西部的贫困。根据《中国统计年鉴2009》，2008年末中国城镇人口占总人口的比重为45.68%，这就是众人反复引用的城市化率，若按每年约上升1个百分点的历史速度，则2010年的城市化率应该略超47%。
城市化是指人口和产业活动在空间上集聚、乡村地区转变为城市地区的过程。城市化是社会生产力发展到一定阶段，农村人口转化为非农村人口，人口向城镇集聚，农村地区转化为城镇地区，城镇数量增加的过程。城市化三大标志：1、劳动力从第一产业向第二、三产业转移；2、城市人口在总人口中比重上升（最主要标志）；3、城市用地规模扩大。从18世纪中叶开始，到了20世纪中叶，在将近200年的时间里，多数西方发达国家基本上实现了“城市化”。也就是说，多数人口形成了聚集居住的格局。例如，20世纪中叶，一些西方国家的城市人口占全部人口比例分别为：美国72%，英国87%，联邦德国79%，荷兰86%，加拿大77%，澳大利亚83%
2000年，中国的城市化水平为36.2％，比1978年提高18.3个百分点，但由于受到传统体制和户籍制度改革滞后的影响，中国城市化发展仍然严重滞后于工业化发展和经济发展水平。在中国现在所处的发展阶段下，城市化率偏低将成为制约经济发展、影响社会稳定与实现现代化目标的“巨大瓶颈”，成为限制我国在经济全球化中保持竞争优势的“巨大瓶颈”，也将成为我国提高国家综合实力和知识经济时代新一轮财富集聚中的“巨大瓶颈”。
三是开发商预期对楼市是否看好和购房者有没有信心？
我认为，“金九银十”实际上是开发商对楼市良好预期的一种期待。开发商的常规动作就是押宝看好9月10月黄金旺季，作为开发商来说，看不看好下半年行情直接导致9、10月份的推盘量，如果新房供给量不足的话，“金九银十”是很难实现的。从开发商8月份开始的新推供应量和新盘上市量看，开发商预期看好市场，并且对金九银十非常期待。
一方面是金九银十是完成今年销售业绩冲击最关键的两个月。另外一方面是市场购买力最集中，可以在最短时期内回收资金。其他方面就是担心政策有变和库存压力大及限购城市扩大，影响到后市。而购房者是持币观望还是出手置业？能不能接受目前的房价，这非常关键。因为目前从市场反馈出来的是不缺好房源、不缺资金，缺的是对房价的认同感。
四是看开发商的资金链和价格折扣幅度。
我认为，开发商资金链是否真正快到破裂程度，是否要到“卖儿卖女”过日子？因为开发商一般是资金紧张才有大幅度下降房价的可能性，如果不是特殊的情况，很难大幅度下降房价。比如上市和公司规模夸张及土地储备等因素。从开发商的资金状况看，目前未到破裂程度，因此，大幅度的价格折扣不可能，市场上开发商给购房者最多5%-10%的价格折扣。因为在通胀高位期，其实开发商的房子价格就表示下降了，如果再打出15%的价格折扣，开发商肯定不愿意。
从四个方面看，今年楼市依然是金九银十，而不是“铜九铁十”。
1-7月全国商品房销售面积5.2亿平米,同比上升13.6%,较1-6月份的12.9%上升0.7个百分点,累计销售额2.89万亿。其中,1-7月住宅销售面积4.66亿平米,同比上升12.9%。7月份当月住宅销售面积同比增长18%,销售额增幅达到了39.3%,较6月份47%的增幅有所回落。从城市情况来看,7月统计的15个主要城市销售平均升幅约50%,销售总面积同比上升约14%,较6月份约50%的增幅有所下降。一、二线城市销售面积同比升幅略低于全国水平,估计7月份三、四线城市的同比平均增幅在20%左右。从环比情况来看,7月份各城市二手房销量略有上升,升幅在10%左右,略高于去年5、6月份的水平,但仍在低位。统计的7个城市的平均库存与前一个月基本持平,主要城市的去化速度依旧没有明显改善。
新开工增速略有上升,1-7月全国商品房新开工面积11.5亿平米,同比增长24.9%,增幅较上个月增加1.3个百分点。新开工增速回升可能部分由于统计的滞后性,同时去年7月新开工增速回落,而保障房的开工也是原因之一。可能由于统计的原因,截止7月底全国新开工绝对量仍然很大,累计开工面积为去年全年的70%,超过了2009年全年的开工量。
投资增速略有回升,1-7月全国商品房开发累计投资额3.19万亿,同比增长33.6%,较6月上升0.7个百分点。投资增速高位的回升略超预期,2011年全国施工面积增速已经逐月回落,从年初的39%降至7月份的30.8%,投资的数据可能有一定的滞后性,预计未来投资增速将回落。
开发企业资金来源增速继续回升。1-7月房地产开发企业资金来源4.79万亿,同比增长23.1%,较上月回升1.5个百分比,资金来源增速连续两个月回升。其中贷款资金增幅为6.4%,增速继续回落;由于销售额同比继续上升,1-7月其他资金来源增幅20.4%,较6月上升2.6个百分点;上半年自有资金同比增幅明显,而7月份增速继续上升,达到了34%,贷款受限后信托资金流入是可能的原因之一。资金来源中利用外资增幅高位回落,1-7月累计资金来源500亿元,增幅为66%。
7月份房地产开发企业资金来源于6月份相比减少了21%。其中各项来源资金均有不同幅度回落，最明显回落为企业自筹资金，回落幅度达到了28.8%，但是企业自筹资金仍是当前资金来源的重要渠道。而其他资金中，个人按揭环比降幅为7%。当前房地产开发企业资金来源呈现明显下降。由于当前销售额下降，企业资金回笼有限，加之各渠道资金来源减少。
对于部分大型房企目前资金压力并不明显，而对于部分融资能力较差的中小企业可能面临资金压力。这类企业在资金压力大的情况下，既要考虑资金回笼问题，又要面对市场观望浓厚降价是否能换来成交的问题，或将陷入较为尴尬的处境。目前在资金和调控的压力下，开发商三季度必然面临策略的调整，来促进成交量，其中是否降价求量也将是必然重点考虑的方式之一。
统计局数据显示，1-7月份，全国房地产开发投资31873亿元，同比增长33.6%。其中，住宅投资22789亿元，增长36.4%。7月份商品住宅完成投资4175亿元，环比减少22%。当前住宅销售市场成交维持低位，未来可能面临限购，住宅销售将受影响。开发商对于住宅投资持有谨慎态度。
据链家地产市场研究部统计，7月份全国商品房销售面积约为7618万平方米，商品房销售额为4263亿元。其中住宅销售面积为6754万平方米，环比6月份下降了34%，住宅销售额为3487亿元，环比下降了30%。随着调控的逐渐深化，消费者降价预期增强，观望浓厚，加之信贷政策从紧减弱部分消费者的购房能力，导致7月份全国市场成交走低，住宅消费者面积和销售额均呈现大幅度下降。这也是继4月份以来再次下降，并且下降的幅度与4月份相比高出约10个百分点。对于开发商来说，当前销售难度不断增加，而资金回笼有限。
下阶段中国人民银行将以加快转变经济发展方式为主线，实施好稳健的货币政策，坚持调控的基本取向不变，继续把稳定物价总水平作为宏观调控的首要任务。报告提出要合理运用利率、汇率、公开市场操作、存款准备金率和宏观审慎管理等多种政策工具组合，保持合理的社会融资规模。报告还提出要优化信贷结构，加大对结构调整特别是农业、小企业的信贷支持。进一步落实好差别化住房信贷政策。
二,严厉的调控下:房企自有资金上升和成交下降
2011年1月26日“新国八条”和1月28日上海和重庆试点开征“房产税”，号称“几年来最严厉的政策组合”雷霆出笼。继2010年1月10日“新国十一条”和4月17日“新国十条”，到2010年9月27“新国五条”的政策出台，宣布停止三套房贷款后，再将第二套住房贷款购买首付款比例提高到60%，同时贷款利率不低于基准利率1.1倍。其中，全国性的“限购令”和“限贷令”及2011年3月份的“限价令”等价格控制目标，堪称房地产市场化改革以来，前所未有的严厉举措。控制房价，似乎成为房地产市场压倒一切的目标。
2011年上半年，我国针对楼市调控出台了多项政策。1月26日，国务院召开常务会议，会议研究出台针对房地产市场的八条措施，新的国八条从政府监管、金融、税收、土地交易、房源供应、需求管理等多个方面，延续并全面强化此前出台的各项调控政策，可以说是近几年来最严厉的政策组合。1月27日晚，国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，上海市和重庆市的试点方案同时亮相。在上海、重庆吹响征收房产税的号角之后，2月1日，上海又在全国率先祭出了商品房住宅限购这面大旗，随后，北京、天津、武汉、成都等全国各大城市纷纷出台限购令细则，以落实国务院新国八条楼市调控政策的实施。
据中国指数研究院、中国房地产指数系统统计，2011年1-7月，全国商品房销售面积同比增长13.6%，增速继续提高；全国住宅销售均价与1-6月基本持平，百城平均价格指数涨幅缩小；1-7月各类供应指标继续保持较高增速，但7月单月新开工面积降至本年低位；开发企业资金来源同比增速加快，自筹资金占比保持首位并继续增大；总体来看，2011年1-7月，中国房地产市场量升价平态势继续，政策继续从紧可能性较大。
1-7月全国商品房销售面积同比增长13.6%，增速继续提高。从市场需求方面来看，1-7月，全国商品房销售面积为5.2亿平方米，同比增长13.6%，比1-6月增速扩大0.7个百分点，比去年全年增速提高3.5个百分点，增速连续3个月提高，但增速扩大幅度有所放缓（1-6月增速比1-5月提高3.8个百分点）。7月单月全国商品房销售面积7618万平方米，降至本年来低位，仅高于今年4月销售水平。
全国住宅销售均价与1-6月基本持平，百城平均价格指数涨幅缩小。从价格方面来看，1-7月全国商品房和住宅销售均价分别为5545元/平方米和5186元/平方米，比去年同期分别上涨11.0%和10.2%，与1-6月基本持平。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2011年7月，全国100个城市住宅平均价格为8874元/平方米，环比6月上涨0.21%，涨幅与6月相比有所下降，其中环比涨跌幅在1%以内的城市数量共有80个。
1-7月各类供应指标继续保持较高增速,7月单月新开工面积降至本年低位。从房地产市场供应来看，1-7月，各类供应指标继续保持较高增速，共完成房地产开发投资3.2万亿元，同比增长33.6%；房屋新开工面积达11.5亿平方米，同比增长24.9%；施工面积为42.4亿平方米，超过2010年全年水平，同比增长30.8%。7月当月完成开发投资额5623亿元，同比增长36.5%，增速创本年新高；7月单月的房屋新开工面积为15726万平方米，为今年3月以来最低单月水平，但同比增速仍保持高位，同比增长34.4%，增速比上月提高11.6个百分点。
开发企业资金来源同比增速加快,自筹资金占比保持首位并继续增大。从房企资金来源方面来看，1-7月，房地产开发企业本年资金来源共计4.8万亿元，同比增长23.1%，增速较1-6月上升1.5个百分点。除利用外资、国内贷款增速有所下降外，其余各项资金来源的增速均保持增长态势。从占比来看，开发企业自筹资金占比继续提高，国内贷款占比保持下降趋势，其他资金来源占比无明显变化。
量升价平态势继续,政策继续从紧可能性较大。总体来看，与上月类似，1-7月全国商品房市场继续呈现出“量升价平”的态势，销售面积和销售额的同比增速继续加快，但从“百城指数”来看，7月全国房价平均涨幅继续缩小。7月国务院常务会议多次涉及房地产市场调控，会议还再次提出从严执行限购政策，限购范围可能向更多城市蔓延。另一方面，6-7月CPI指数持续创出新高，通胀压力不见，预计短期内房地产调控和货币政策继续从紧的可能性较大。
三,严厉调控下：中国楼市谁能“撑”到最后？
当下，世界仍是乱象丛生，美债危机、欧债危机、日本地震又海啸又核泄、利比亚战争暴乱等，全球经济在各种危机中裹足不前，貌似强大的经济体都如沙丘楼阁，有一夜坍塌的危险。混乱的世界经济，又必将影响到我国经济的“着陆”。
我认为,所谓经济大环境不佳，房地产小环境更为恶劣。一方面是美国宽松的货币政策和国内高通胀压力及外汇储备增加等银行存款负利率的因素，加息阴影又再掩杀而至。另一方面是限贷还在继续，房地产信托又被叫停，股市融资暂缓，海外融资被全面封杀。另外一方面是开发商目前是“四高”（高负债，高库存，高利率，高地价）恐怖症状，房企资金链与楼市环境比2008年相对好，但比2009年和2010年行对差。其他方面是调控加码，今年二三线城市限购扩容名单将8月底公布和保障房今年1000万套完工量。前7个月销售成交下降和土地流标及底价成交现象增加，甚至房企并购案例和收购及转让项目等抛项目的现象时有发生。7月全国一线城市环比涨停，但同比继续上涨。
我认为,金融“债”危机后，虽然全球股市出现了暴跌，但对国内楼市有利好作用。主要体现在货币有潜在的增加。而就影响房价涨跌因素而言，起决定性作用的还是货币。1、国内货币政策会发生变化。2、加息由可能变不可能。3、热钱加速流入又成热点。4、调控加码不再。
我认为,目前政府和开发商及购房者都在“苦撑”。首先是地方政府。根据中指研究院的数据显示，第一是土地溢价率50%以下。今年前7月全国130个城市住宅类用地，平均溢价率只有10%，较今年1月减少27个百分点，较去年1月回落50个百分点。第二是流标率上升，今年前7个月全国土地流标数量达到353块，比去年同期增长242%，其中7月份土地流标数达到61块，相当于1-2月流标数的总和。上述这一些说明，依赖于土地财政的地方政府，在如此情况下，也只能硬撑下去。
其次是中央政府。根据国家统计局显示，一是前7个月GDP和经济增长及投资增幅缓慢等出口下降。二是国内部分城市出现企业倒闭和破产现象增加。三是今年GDP增幅10%以上.（2007年GDP最终核实为257306亿元，比上年增长13%。 2008年GDP初步统计为300670亿元，比上年增长9.0%。2009年GDP初步测算为335353亿元，同比增长8.7%。2010年GDP397983亿元，比上年增长10.3%。2008年GDP保8%，目标是增9%。2009年GDP保8%，目标是增9%，2010年GDP保9%，目标是增10%。而今年GDP保9%，目标是增11%，10%是底线。
国家统计度公布了上半年GDP增速为9.6%，这同去年上半年GDP增速为11.1%相比，是一个明显的回落。去年下半年以来，GDP增速经历了一个逐步放缓、小幅回落、趋向平稳的过程。去年三季度GDP为9.6%、四季度为9.8%，今年一季度为9.7%，二季度为9.5%，连续四个季度经济增速趋向放缓。中国物流与采购联合会8月1日公布的数据显示，7月PMI(采购经理人指数)为50.7%，比上月回落0.2个百分点，创2009年3月以来的新低。作为经济先行指标，PMI连续4个月回落，预示着经济增速放缓将是接下来宏观经济运行的重要特征。
四是保障房资金巨大压力，1.3万亿到1.4万亿,到目前资金缺口依然存在8000亿。五是CPI达到历史顶峰，1月3.3%,2月4.9%,3月5.383%,4月5.3%,5月5.6%,6月6.4%,7月6.5%。说明国内通胀压力巨大。六是人民币继续升值，截至2011年8月15日，人民币对美元相比2005年7月21日央行启动汇改之日已经升值29.4%。即便相比2010年6月19日央行重启汇改之日，人民币对美元也已经升值6.8%。这样大的升值幅度除了巴西里亚尔、瑞士法郎、日元和泰铢等少数货币之外，人民币已经是该期间各国货币对美元升值幅度最大的币种。
从最近三年的信贷环境来看，新增信贷数量整体是比较大的，房地产市场在调控重压下依然坚挺从中获益不少。信贷量充足主要对市场造成了两方面的影响：一方面增强了流动性，提高了购买力，比如对个人而言是提高了支付能力，对企业而言，其开发资金将更为充裕；另一方面，在预期层面，由于货币供应量较大，市场普遍对通胀产生了一定的担忧，而纷纷把房地产作为抵御通胀的避风港。
七是银行贷款下降，但市场流动性过剩。2010年中国货币总量达到72.58万亿元，同比增长19.7%，超出2010年初设定的17%的监管目标，而GDP才30万亿多。以2010年为例，全年新增社会融资总量约14万亿元。新增人民币贷款7.95万亿元，同比少增1.65万亿元，但是实体经济通过银行承兑汇票和委托贷款从金融体系新增融资达3.47万亿元，占社会融资总量的24.2%，同比多增2.33万亿元。在2011年信贷规模继续收紧的情况下，债券融资等直接融资方式将飞速发展。
初步统计显示，从2002年到2010年，我国社会融资规模由2万亿元扩大到14.27万亿元，年均增长27.8%，比同期人民币各项贷款年均增速高9.4个百分点。2010年社会融资规模与GDP之比为35.9%，比2002年提高19.2个百分点。融资结构呈现多元发展，金融对资源配置效率不断提高。一是2010年企业债融资和非金融企业股票融资分别占同期社会融资规模的8.4%和4.1%，其中企业债融资比2002年上升6.8个百分点。二是银行承兑汇票、委托贷款和信托贷款占比明显上升。2010年银行承兑汇票、委托贷款和信托贷款分别占同期社会融资规模16.3%、7.9%和2.7%，分别比2002年高19.8个百分点、7个百分点和2.7个百分点。
2009年我们信贷增是9.59万亿，超发4.69万亿元，不包括4万亿经济刺激计划，也不包括老百姓私人贷款和地下钱庄及央票的贷款等其他贷款。2010年是7.95万亿，超过政府预控目标7.5万亿，足足超发4500亿。尽管较2009年少增1.65亿元，但超过7.5万亿元的目标值，仍属较高水平。
2010年人民币贷款增加7.95万亿元，2010年末，广义货币(M2)余额72.58万亿元，同比增长19.7%。在2010年新增贷款中，居民个人贷款占36.1%，非金融企业和其他部门贡献63.8%.居民个人贷款中，房地产按揭贷款达1.96万亿元，同比新增2600亿元。对比2009年的数据，2010年的货币政策仍属于宽松之列。
2011年1月新增人民币贷款1.04万亿元，同比少增3182亿元，略低于市场预期。2月份人民币贷款增加5356亿元，较1月份大幅减少5044亿元，较上年同期少增1929亿元。3月份当月人民币贷款增加6794亿元，同比多增1727亿元。2011年一季度人民币贷款增加2.24万亿元，同比少增3524亿元。4月新增人民币贷款为7396亿元，同比少增208亿元。5月人民币贷款增加5516亿元，同比少增1005亿元。6月份人民币贷款增加6339亿元，同比多增207亿元。
到2011年7月13日，央行发布2011年中国金融上半年报告，2011年上半年人民币贷款4.17万亿，同比少增4497亿元。不包括老百姓私人贷款和地下钱庄及央票的贷款等其他贷款。7月份我国新增人民币贷款4926亿元，同比少增252亿元；7月末广义货币(M 2)余额77 .29万亿元，同比增长14 .7%，分别比上月末和上年同期低1.2和2.9个百分点，创逾六年来新低。除去新增信贷不旺，7月人民币存款也大幅减少6687亿元，而6月为增加1.91万亿元，对于7月存款的明显减少，
7月M2增速低于预期,为今年以来最紧时期。7月信贷增加4926亿,不到5000亿,显示信贷控制较为严厉。一方面,7月信贷增量较去年同期减少400亿,信贷余额增速也连续4个月回落,至16.6%。另一方面,M2增速大幅回落1.2个百分点至14.7%,为05年7月以来的最低水平,也明显低于央行年初制定的16%目标。结合7月平均高达5.3%的7天回购利率水平,可以说7月是今年以来政策调控最紧的时期。
1，自2011年7月7日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。其中一年期定存利率由3.25%上调至3.5%；五年期定存由5.25%上调至5.5%。5年期以上贷款基准利率已达7.05%。调整后，一年期整存整取定期存款利息为3.50%，一年期贷款利息为6.56%，本次加息为本轮紧缩货币政策以来的第五次加息，为本年度的年内第三次加息。
自2011年7月7日央行年内第三次上调金融机构人民币存贷款基准利率以来，各大银行分别取消贷款优惠政策，购房者观望情绪浓厚。目前，要靠贷款才能买房的客户采取的方式几乎都是放弃买房计划。
2，2011年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次上调存款准备金率后，再创历史新高点。大型银行存款准备金率高达21.5%，中小金融机构的存款准备金率也将高达18%。上一次调整时间是在5月18日，自2010年以来第12次提高存款准备金率，也是今年第6次上调存款准备金率。
我认为,由于准备金率不断提高所带来的国内信贷萎缩不可能持续下去，进一步上调准备金率来对冲外汇占款渠道投放流动性的空间已经不大。与此同时，受到社会融资总量受到严格抑制等因素影响，央行债券发行量也很难放量。在这种情况之下，央行需要更多地依赖通过加速人民币升值的方式来避免外汇资金的进一步涌入，以期缓解央行的对冲压力。
国家统计局数据显示，2010年1月至10月，房地产开发企业获得国内贷款10443亿元，增长26.3%。2011年7月25日，央行披露的贷款投向统计报告显示，这其实是今年的普遍趋势。数据显示，2011年上半年新增人民币贷款4.17万亿中，投向房地产领域的贷款呈大幅下滑态势。央行统计口径下的房地产贷款，包括了房地产开发贷款、购房贷款和证券化的房地产贷款三大类。具体构成上，2011年上半年人民币房地产开发贷款累计新增2098亿元，不到2010年同期（1月-6月）4423亿元的一半水平；新增购房贷款也由去年同期（1月-6月）的9323亿降至今年5815亿元的水平。 房地产贷款增速持续回落，这既是商业银行主动进行战略调整的结果，更是宏观调控持续发力形成的结果。
在号称“史上最严厉”的房地产调控政策下,各地新建商品房销售面积开始萎缩。房地产市场面临政策多重打压，从银行贷款的安全性角度出发以及对未来楼市的不乐观预期，商业银行选择在短期内适度收缩房地产贷款业务。除去对房地产调控政策不断加码的考量，今年货币政策回归常态、银根紧缩，导致商业银行在手中“粮票”不多的情况下，不得不选择收缩包括房地产贷款在内的许多信贷业务。
今年上半年，央行共6次上调存款准备金率，银监会启动日均贷存比考核，商业银行资本充足率管理新规也将提高标准，银行面临“钱荒”，信贷门槛自然不断抬高。 今年的房地产开发贷款，更体现‘优中选优’，‘强中选强’的准入标准。在‘名单制管理’的前提下，银行会优先选择那些销售周期短，资金回笼快的房地产商，‘好的地段好的项目’更容易进入银行的信贷视野。
房地产贷款增速的持续回落，是否会对商业银行在该方面的盈利产生影响？目前，房地产开发贷款的利率基本在基准利率的基础上上浮30%左右，个人购房贷款利率也较此前有较大程度的提高，通过“以价补量”的策略，房地产贷款的收益应该不会受到太大冲击。而且，通过将结构调整后的房地产信贷额度转移到其他利率上浮空间较大的经营性贷款，可以从总体上弥补银行在房地产贷款方面的利润减少。
房地产开发贷款风险权重为100%，这意味着，在当前资本金紧张的情况下，房地产开发贷款增速放缓有利于银行进行资本管理，而且在房地产调控的大背景下，有利于银行降低信贷风险。业内专家预期，未来受楼市调控的持续性影响，以及房地产贷款风险权重将从100%提高到150%的传言的影响，商业银行将在一段时期内保持谨慎介入房地产开发贷款的态度。
个人购房贷款方面，因为资本占用少、不良率低，从长期来看，仍将是银行大力拓展、首选的业务品种。不过，个人购房贷款增速的明显回落，可能意味着合理住房“刚需”受到挤压，个人购房贷款和百姓生活息息相关，不管是调控政策的影响或是银行战略调整的结果，都应当顾及普通购房者的合理需求。商业银行应当与有关部门一起，跳出自身利益的局限，共同认真解决问题，让合理“刚需”得到满足。
八是热钱有增无减和外汇储备创新高。2010年全年中国净流入的热钱仅为350多亿美元（国家外汇管理局国际收支分析小组发布了《2010年中国跨境资金流动监测报告》，称2010年“热钱”净流入355亿美元，占外汇储备增量的7.6%。到2011年3月份，新增热钱流入高达3400亿～3500亿元人民币。
1998年外储规模在1400亿,2010年末，国家外汇储备余额为28473亿美元，同比增长18.7%。2011年第一季度国家外汇储备增加了1974亿美元，与2010年第四季度1990亿美元的增加额相比变化不大，截至2011年3月末,中国外汇储备余额为3.0447万亿美元，同比增长24.4%。到今年6月末，国家外汇储备余额为31975亿美元，同比增长30.3%，外汇储备已经超过我国需要的合理水平。
作为国家经济宏观和房地产政策制定者，今年显得“主动之中带着保守”。与去年调控的经济环境和楼市环境不同。去年楼市调控考虑到金融危机和实体经济恢复，调控断断续续，保压各有。今年调控则与去年不同，楼市调控不见效果，国务院则层层加码，但又担心伤到DGP，经济预期受影响，只好“边调边看”，撑到GDP不下降时。
九是房地产销售成交下降，大量外海资金进入楼市。2011年全国房地产市场上半年实际投资额3.19万亿元，同比增长32.6%。全国商品房销售增速在5、6月份连续回升后重新下滑。7月全国楼市单月销售1.15亿平方米，同比增加16.92%，环比减少33.91%。统计数据显示，今年自从政府要求限制房屋采购、抵押贷款和土地销售后，国内房地产价格连续11个月涨幅缓慢。
银监会告知银行称，商业性房地产的风险较大，因为住宅商业的限购，大量资金流向商业性房地产。上半年房地产开发商的资金75.5%来自海外，这证明热钱已经进入房地产市场。
再次是购房者在撑。我认为,不管地方政府和开发商怎么苦撑，到最后撑不住的还是购房者，心甘情愿的掏钱买高价房。
最后是开发商在撑和扛。我认为,支撑开发商硬撑和死抗的理由是，1、土地价格降没降反上涨，利润下降。2、通胀因素下的原材料价格上涨，成本提高。3、提高全民收入，人力成本必将增加。4，一线城市产业转移引发的人口集聚和收入增长。5，高铁开发引大的城市群集聚效应。6，产业转移引发的内地城市集聚效应。7，城镇化加速。8，城市功能和新规划升级。9，房地产是地方政府支柱产业。10，地方政府依赖土地财政。11，房地产项目资本金才20%。12,人民币升值,热钱和海外资金大量进入房地产市场.13,货币政策比较稳健.14,地方政府依赖最大的土地财政越来越紧张.15,城市化的进程.16,市场供求关系未变化.17,地方政府把房地产作为支柱产业.18,保GDP增长和财政收入及保障房建设.19.购房者追涨心理预期.20.通胀下,资金寻找出路.
四，严厉调控下：2011年楼市金九银十还是铜九铁十？
金九银十作为传统的销售旺季即将来临,房地产市场会否像往年一样出现火爆的销售场景，再现辉煌?在上半年房企业绩普遍不佳的情况下,下半年尤其是金九银十传统旺季,大量的楼盘供应集中上市,楼市回暖可期？严厉调控下，传统楼市旺季黄金周会奇迹般发生吗？
自去年4月17国务院颁布新“国十条”之后，到今年1月26日新国八条和7月12日新国五条，楼市一夜之间陷入冰点，长达一年半左右的低迷成交还在持续，楼市依然看不到回暖的迹象。虽然“金九银十”是传统的旺季，但时下楼市遭遇新政，能否如约而至还是个未知数。很多开发商把希望寄托在了传统的销售旺季“金九银十”，每逢9、10月份，开发商则抓住市场需求集中的机会，楼盘扎堆上市，所以可以预计这两个月的成交量明显高于其他月份。
现如今买房的人不容易,其实卖房的更不容易,房价卖得高,就说是有泡沫;房价卖得低，就是说干扰市场；房子卖得快,就说是太便宜;房子卖得慢,就说是在捂盘。
我认为,其实，所谓“金九银十”只是房产界一种特定的说法，但不是铁定的规律。但是今年与往年不能同日而语，有几大因素决定是真正的“金九银十”还是“铜九铁十”？
一是中央对房地产政策调控态度还是充满不确定性,很纠结。
比如表现在保障房建设缓慢和限购城市名单迟迟未公开及货币政策未实质收紧等地方政府执行国务院政策“阳奉阴违”。另外是限购城市标准不明确。
限购标准政策文件解读，7月26日,住房和城乡建设部（下称住建部）正在进行新一轮楼市限购城市的扩容，但明显已比以往态度更缓和、措施更保守。上述《标准》来自住建部7月26日往各省级住建厅下发的一份文件，文件的全名为《关于进一步落实房地产调控政策有关问题的函》，《标准》正是该文件的附件。
住建部《列入新增限购城市名单的建议标准》（下称《标准》）文件中，“限购期限可暂定到今年年底。”假如各地参照此执行，那就意味着，可能将在9月份开始扩大限购范围的这些城市，暂时只需要考虑三到四个月的限购期。不仅在时间上“暂定年底”，住建部对于限购的五大标准也并非不可动摇，地方政府保留对“具体标准进行适当修改”的权利。这样的限购令能得到落实吗？
今年二三月各个限购城市具体的政策条文发现，绝大多数城市的限购政策仅有限购的起始期，而未规定限购的结束期。而住建部在文件中也只是做出了“暂定到今年年底”的规定。限购的扩大无疑会给市场带来很大的冲击，暂定到年底，观察下效果，文件当中这样规定更多是出于稳妥。
在市场上，有关限购期限的讨论也一直未中断，而比较一致的意见则是，现行的限购政策至少将持续到2012年。有关限购对市场的破坏也质疑不断，即便是对当前限购政策持支持态度的学者，也认为限购需有一个边界。一定时期限购，不是说永久性限购。
即便从住建部自身的利益出发，过于严厉的限购肯定也会对该部门的其他工作产生影响。与限购政策一样，保障房建设同样由住建部统筹管理。目前，全国1000万套保障房的开工建设已经进入了冲刺阶段，而在各地对保障房建设的投入中，土地出让金收入是比较重要的一块。不过，根据莫尼塔（中国）投资发展有限公司监控的数据显示，从今年土地市场总体表现来看，1至7月全国129个城市住宅土地出让金下滑7%，7月宅地流拍率上升至40%。而流拍的主要原因，则被归结于包括限购政策在内的多项调控政策对房地产开发商资金回笼速度造成影响。
尽管在该文件的附件当中，住建部给出了五大限购标准，并表示“符合上述条件较多（两条以上）的城市，建议列入新增限购城市名单。
不过，住建部也为地方政府留有余地，“各地可根据实际情况，对具体标准进行适当修改。住建部不会出台一个所谓的限购名单，直接下令名单内的城市限购，而只是在督促地方政府主动出台限购的政策。整个工作或许将会持续到9月初，届时限购令落实的具体情况才将揭晓不少省级住建厅已经在8月12日前后将辖区内各城市的工作报告及意见反馈收集完毕。不过截至目前，尚没有一个城市公开宣称新加或者调整限购政策。
事实上，住建部不仅给出了“限购”的五大标准，而且在函件正文中也对“限购”作了要求，不过有关限购的内容中首先提及的，并非是尚未限购的三四线城市。“已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策；限购范围仅限于城市局部区域、部分房屋类型的要尽快调整，从严执行。”
这是住建部文件正文当中提及限购的第一句话。如果严格按照此条进行，那受该文件影响最大的并非是那些尚未限购的城市，而是在第一轮限购中打擦边球的城市，郑州、合肥、三亚等几个城市便首当其冲。
根据郑州市3月份出台的限购政策规定，限购范围仅包含市内五区及郑东新区。而其下辖的管城回族区、高新区、经开区等不在此限。合肥情况类似，目前的限购范围仅限于四个主城区，而下辖的经开区、政务区、滨湖新区、新站区、高新区、北城新区六个区域则并未执行限购。三亚的限购目前也仅限于主城区。相比于对已限购城市标准收紧的明确要求，针对“三四线”新增限购城市的要求则模糊得多。尽管按照《列入新增限购城市名单的建议标准》，五项规定中符合两项的便可能被“建议”限购，但这五条标准也同样没有详细规定。
“增幅较高、排名靠前”等等比较级的用词几乎充斥五大标准中，而到底怎样才算排名靠前呢？链家地产估算出了一个大致的范围，在其给出的报告中，秦皇岛、哈尔滨、潍坊、威海、柳州、烟台、扬州、东莞、珠海、宜昌、锦州、洛阳、桂林、常德等14个城市满足两项以上限购标准，另有约18个城市（赣州、丹东、惠州、韶关、襄阳、牡丹江、岳阳、济宁、银川、中山、嘉兴、北海、廊坊、保定、香河、镇江、连云港、汕头）在单一标准衡量中位于前列。
我认为，同时，中央对房地产调控比较多的顾虑。政府是不是持续的打压非常矛盾？特别是调控力度是否比前面的政策还严厉？是否有新的政策出来，再组成新的“组合拳”？一方面是今年前7个月经济发展缓慢和GDP增幅下降及土地财政压力大等保障房资金缺口大，另一方面是今年地方政府债务高达10.72万亿和增持美国国债及中国国债达到8万亿。
现在政府还是粗暴的行政手段，采取限购（不让买），限价（不让卖），限贷（不让投，不让卖，不让造房），限外（不让炒）。如果在8月底或9月不加利息和提准备金率及未有新的更加厉害的政策出来，表示中央对楼市不会过分调控打压。即时到2011年8月底，住建部公布新一轮限购扩名单达到10个-20个，包括已限购的43个城市，充其量也就是60个-70多个，相对于全国661个大小城市，限购城市还不到十分之一，根本不会改变房价上涨的趋势。
2011年1月26日“新国八条”，国务院办公厅发出《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》要求，各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。对未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标、没有完成保障性安居工程目标任务的，相关省(区、市)人民政府要向国务院作出报告。监察部、住房城乡建设部等部门要视情况，根据有关规定对相关负责人进行问责。
我认为，况且今年各个地方政府价格控制目标涨幅基本在10%以下。据各地住房城乡建设部门上报汇总，截至3月31日，全国657（包括287个设区城市、370个县级市）个城市中，已有608个城市公布年度新建住房价格控制目标，占92.5%。还有49个城市没能按期完成公布调控目标，按照“国八条”的要求，将对相关负责人进行问责。
608个城市包括281个设区城市、327个县级市。另外，国家统计局统计并公布新建住房价格指数的70个大中城市，均已公布年度新建住房价格控制目标。在31个省区市和5个计划单列市中，还有西宁、拉萨两个省会和自治区首府尚未公布房价控制目标。西安的调控目标设定为增长幅度不高于15%，在36个城市中偏高。
中国到底有多少城市？经过近60年的发展，中国的城市化可以说是取得了举世瞩目的成就。1949年，中国只有城市132个，至1978年全国城市总数也仅为193个。改革开放后10年，即至1988年，城市数达434个。从1988至1997年，城市数量增加到608个。截至2010年底，我国城市总数为661个，中国大陆（含港澳）目前有4个直辖市（北京市，天津市，上海市，重庆市），2个特别行政区（两个城市），283个地级市和374个县级市，一共有661个城市。台湾地区有2个院辖市，5个省辖市和31个县辖市，共计38个城市。
二是市场新增供应量和市场需求量。
目前买房的，除了少部分投资型的客群外，基本都属首次刚性需求型和改善生活型和的自住性质，自住性质型根本不在乎调控，只在乎所谓的房价涨跌。中国家庭拥有自己的住房率是比较高的，家庭自有住房率高达80%。在中国住房私有率，按实际分析应该等同于自住率。所以注定了假如房价跌的话，也只能是空跌。因为在交易中，即使房价下跌，其成交的只是少部分。一旦市场信心恢复，回升创新高不费吹灰之力。难怪在2008年深圳房价跌30%后，在2009年回升时，不仅化时很短，而且还能屡创新高。
我认为，如果按照“城市化”角度的市场“供求关系”看，目前中国城市化程度才47%。在2050年之前，中国的城市化率必须从现在47％提高到70％以上，达到100%，至少需要23年-50年以上时间。这就意味着每年平均需增长1％左右的城市化率（即每年约1000至1500万人从农村转移到城市）。城市化是一项皆大欢喜的政策：农民工收入增加、建筑工地不愁用人以及地方政府GDP升高。
我认为，在中国城市化的推进中，每年约有1%的人口从农村迁移到城市。意味着每年进城人口有约1000万到1500万，其需求算一半的话，也需500万-750万套房，而又根据2009年全部住宅竣工量约为700万套，2010年约为710万套计，即使“限购”了，少了改善需求，没了投资投机需求，但总供应量依然存在巨大缺口，供不应求将导致房价继续上涨。
根据国际上的一般看法，城市化的最低标准是城市人口占社会总人口的比重在50%以上。也就是说，一个国家或社会城市人口达到一半以上才算实现了最低限度的城市化。目前城市人口为6.66亿(2010年人口普查)，其所占比重已经接近全国总人口的一半，意味着中国城市吸纳的人口要远远超过城市化率高达70%、80%的西方发达国家的城市。此外，庞大的流动人口(2.2亿)和人口老龄化的提前到来，
社会各界普遍认定或引用的中国2010年的城市化率约为47%，中国的城市化率被低估了？由于部分人口的流动，乡村常住人口加城镇常住人口肯定少于全国总人口，统计中国城市人口数量的有效办法是调查农村常住人口。以此估算，中国当前的城市化率为50-55%，而非各界认定的约47%。导致中国城市化率偏低的原因，除了人口、户籍政策外，区域经济和城镇化政策也是其一。鼓励人口东移，不仅有助于提升城市化水平，也可以减少中西部的贫困。根据《中国统计年鉴2009》，2008年末中国城镇人口占总人口的比重为45.68%，这就是众人反复引用的城市化率，若按每年约上升1个百分点的历史速度，则2010年的城市化率应该略超47%。
城市化是指人口和产业活动在空间上集聚、乡村地区转变为城市地区的过程。城市化是社会生产力发展到一定阶段，农村人口转化为非农村人口，人口向城镇集聚，农村地区转化为城镇地区，城镇数量增加的过程。城市化三大标志：1、劳动力从第一产业向第二、三产业转移；2、城市人口在总人口中比重上升（最主要标志）；3、城市用地规模扩大。从18世纪中叶开始，到了20世纪中叶，在将近200年的时间里，多数西方发达国家基本上实现了“城市化”。也就是说，多数人口形成了聚集居住的格局。例如，20世纪中叶，一些西方国家的城市人口占全部人口比例分别为：美国72%，英国87%，联邦德国79%，荷兰86%，加拿大77%，澳大利亚83%
2000年，中国的城市化水平为36.2％，比1978年提高18.3个百分点，但由于受到传统体制和户籍制度改革滞后的影响，中国城市化发展仍然严重滞后于工业化发展和经济发展水平。在中国现在所处的发展阶段下，城市化率偏低将成为制约经济发展、影响社会稳定与实现现代化目标的“巨大瓶颈”，成为限制我国在经济全球化中保持竞争优势的“巨大瓶颈”，也将成为我国提高国家综合实力和知识经济时代新一轮财富集聚中的“巨大瓶颈”。
三是开发商预期对楼市是否看好和购房者有没有信心？
我认为，“金九银十”实际上是开发商对楼市良好预期的一种期待。开发商的常规动作就是押宝看好9月10月黄金旺季，作为开发商来说，看不看好下半年行情直接导致9、10月份的推盘量，如果新房供给量不足的话，“金九银十”是很难实现的。从开发商8月份开始的新推供应量和新盘上市量看，开发商预期看好市场，并且对金九银十非常期待。
一方面是金九银十是完成今年销售业绩冲击最关键的两个月。另外一方面是市场购买力最集中，可以在最短时期内回收资金。其他方面就是担心政策有变和库存压力大及限购城市扩大，影响到后市。而购房者是持币观望还是出手置业？能不能接受目前的房价，这非常关键。因为目前从市场反馈出来的是不缺好房源、不缺资金，缺的是对房价的认同感。
四是看开发商的资金链和价格折扣幅度。
我认为，开发商资金链是否真正快到破裂程度，是否要到“卖儿卖女”过日子？因为开发商一般是资金紧张才有大幅度下降房价的可能性，如果不是特殊的情况，很难大幅度下降房价。比如上市和公司规模夸张及土地储备等因素。从开发商的资金状况看，目前未到破裂程度，因此，大幅度的价格折扣不可能，市场上开发商给购房者最多5%-10%的价格折扣。因为在通胀高位期，其实开发商的房子价格就表示下降了，如果再打出15%的价格折扣，开发商肯定不愿意。
从四个方面看，今年楼市依然是金九银十，而不是“铜九铁十”。
关于金九银十房价走势。
我认为，2010年4月开始到2011年上半年，经历了漫长苦心经营后，全国开发商、销售商们一直很期待“金九银十”即将到来，期望能在这两个月里“绝地反攻”。通过性价比手段，打破购房者观望局面，在“金九银十”有所斩获，完成今年销售业绩，是回笼资金的最好时机。货币政策收紧和库存货过多及项目过多的开发商，毫无疑问会采取低开平走和跑量保价及现金为王的方式。同时，部分城市郊区楼盘会给以5%-10%的价格折扣，吸引购房者出手购买，在金九银十的季节，冲击楼市，完成销售业绩和回收资金及避免政策调控之后的起伏。
在目前市场存量较大同严厉调控并存的情况下，还会进行降价促销，对于购房者来说，众多住宅产品和酒店式公寓、写字楼商铺等新品的入市，将为其提供更大的选择余地。
今年金九楼市局部城市房价下降，但是整体上，房价依然看涨，不排除未限购的城市房价上涨反弹的可能加大。虽然调控加码，新一批限购名单将在8月底，或者到9月初实施，但受到城市新规划和城市功能升级（比如广州作为国家中心城市之一，南沙将成为国家级中心城市，各区新规划频繁出台）及通胀等新增供应量加大拉高房价。而产品结构性因素和保GDP及土地财政压力等限购名单城市有限。同时，开发商缺乏实质性降价动力，主要是资金链未到破裂程度和市场实际供求关系不平衡及受到限购政策新名单的影响，限购城市的资金和投资客及购买力将全部移到未限购的城市，一线往二三线跑，限购了再往四线跑。
不排除未限购的城市房价上涨反弹的可能加大。2010年，二三线城市就已成为房地产商投资热土。开发商2011年很多销售额都来自于不限购的二三线城市。与高房价产生的挤出效应相比，限购对投机性购房产生的挤出效应是显而易见的。许多一线城市推出限购令之后，对房价、成交量和投机炒房都起了立竿见影的抑制效应，导致许多炒房客把目标转向二三线，导致了二三线房价有了大幅的上涨，从上半年房价上涨的70个大中城市来看，尽管国家楼市调控政策没有一丝丝的松动，但二三线城市房价上涨超过了5％左右。
下半年开发商的降价行为仅将集中在部分城市，从全国来看，降价可能不会成为普遍现象。虽然限购扩展至二三线城市，但未限购城市仍是大多数，购买需求会往这些城市转移，开发商资金回笼的重点也将在这些城市。这些占大多数的未限购城市降价的可能性很小。受限购政策的影响，房地产市场重心发生明显转移，资金正从一线城市逐步转移到非限购或限购执行力度较轻的城市，而楼市成交量及价格上涨重点也随之转移至二、三线城市。国务院政策调控已一年多，楼市和房价及购买热情整体上涨趋势不变，随着限购挤压和投资热潮及新规划等新增供应的增加,因此,今年金九银十房价局部下降，但下降的空间有限。
比如,广州市国土房管局7月11日发布6月房地产市场分析报告最新数据，今年6月份广州十区的一手住宅均价为12914元/m2，同比上涨10.4%，环比上涨3.5%。广州市国土房管局8月11日公布7月房地产市场分析报告显示，广州上月一手房网上签约均价高达13218元/平方米，同比上升17.8%，在年度房价调控目标出炉后首次踩过“红线”。其中越秀区房价更是突破3万元/平方米关口，创下该区住宅均价的历史最高位。
根据广州市国土房管局的数据，今年7月广州市中心六区一手住宅均价高达22850元/平方米，环比上涨7.8%。其中，越秀、天河、海珠、荔湾4区房价均在上涨。越秀区一手住宅均价从6月的24335元/平方米，上涨至上月的31306元/平方米，涨幅高达28.6%，不仅创下该区住宅均价的历史最高位，还成为广州一手房价反弹的最大推手。
2011年下半年广州楼市“金九银十”，将是一个销售成交火爆的黄金周。而价格也会比较的稳定，不会有大幅度的上涨，开发商也会利用旺季快速推货和去化存货及回收资金。
首先政策抑制的刚性需求将全部在“金九银”十集中爆发，同时，改善性需求也会积极入市，多次投资客也将入市投资。其次，受到通货膨胀和人民币升值的预期，不动产购买依然是最受欢迎的。最后，开发商会集中推货和走量，在价格方面会调整，通过打折扣和送礼物及搞营销活动等促销方式销售。另外，广州市中心六区房价受到房源和土地稀缺及市场供应小，房价将会有小幅度的上涨。而郊四区二市的供应过大，房价将会有小幅度的下降。
关于金九银十成交量走势。
我认为，从6月起，部分楼盘做开盘预热活动为即将到来的“金九银十”做准备，“金九银十”提前上演。7月以来，开发商加大促销力度和非限购政策及新规划的因素，刚性需求产品供应量上升，使得成交维持在稳中有升的状态。目前各地楼市出现了冷热不均的现象，楼市成交仍未走出低迷，部分城市则再现“日光盘。
7月和8月的楼市动向是 金九银十 的前奏，从1-7月份历史的数据对比以及目前的情况来看，比如广州今年的金九银十有点悬，7月广州十区两县级市,成交量下降20.3%。成交均价，继续下滑了3个百分点，下降至11152元/平方米。8月上半年,成交量不论环比还是同比，均略有下降，而成交均价环比下跌2%。
一方面，中央政府一再强调调控决心，楼市持续反弹的可能性很小，即便出现反弹，也很可能招致更严厉的调控政策。另一方面，随着一些主流开发商降价换量策略见效，其他开发商也可能采取跟进策略，导致刚性需求由观望逐渐入市，楼市博弈将进一步加剧。
总体来看，进入8月份，楼市显得比较沉寂。其中，成交量不温不火，低位波动，价格则保持平稳。虽然上半年房价依然坚挺，但动摇房价因素正在不断增多。从消费者方面来看，随着限购的持续执行，市场的有效购买群体逐步减少，可谓买一批少一批客户。市场供求态势将发生明显改变，会出现临时性的供过于求现象，买方市场正在逐步形成，而对于这批刚需客户，降价是刺激其入市的最佳动力。
对于中小发展商来说，目前的形势也不容乐观。首先，一二线主要城市的限购限贷政策正在对其成交量造成冲击，虽然上半年部分房企因布局二三线城市和转战商业地产而使得业绩同比上涨明显，但随着限购城市范围的进一步扩大，发展商资金回笼的难度将加大；其次，紧缩的货币政策正使得发展商的银行贷款渠道和房地产信托融资渠道明显收窄，中小房企犹甚，虽然多数发展商转贷民间资本和进行国外融资，但贷款成本增加也非常明显，还贷压力大；此外，下半年供应明显增加，楼盘与楼盘之间竞争加剧，抢夺有效客户加快资金回笼成为了发展商的当务之急。
面对一年难得的“金九银十”机会，也为了冲年度销售任务，开发商将继续维持现有的促销政策，甚至加大促销力度。“金九银十”供应量加大，价格竞争激烈，同时购房者产品选择面增多，在促销的作用下，积压需求也将得到一定程度释放。一方面新政出台后，购房者对新政持高度期盼，然而房价却迟迟未有实质性下降，购房者由希望转为渐失望，由观望转为准备择时入市。另一方面，开发商也寄予新政放松的希望，不肯降价，但随着逐步认清，中央政府对本次调控的态度后，一些主流开发商采取降价换量的策略，其他开发商也可能采取跟进策略。
我认为，“金九银十”成交量会比前几个暴增，导致成交量突增的主要原因，一方面是市场供应量加大，其中新增和库存整体量上升,比如今年下半年广州十区两市预计新增供应约5.5万套，折合面积约599万平方米。二是市场的自住性质的“刚需憋不住”，其中土地价格上涨和调控历年价格反弹及城市新规划不断，是购房者担心金九银十之后房价上涨的因素。比如广州前7个月实际推出的新货共有2.24万套，但全市同期成交量则达到2.96万套数据看。三是开发商为冲击今年销售业绩和尽快回收资金及下半年拿地扩张的需要，开发商的降价促销力度会加大。四是受限购和新一批限购名单扩容和非限购城市的影响，大量的资金和购房人群将在这些城市来回跑。五是今年市场的发展有一些结构性变化，广州市中心房价继续上涨，而郊区房价会有5%-10%的价格折扣。因为需求仍然强劲,今年的“金九银十”仍是大概率事件。
关于金九银十楼市后调控政策走势
楼市调控已经进入短期行政干预与中长期经济政策储备调控的阶段。同时，进入下半年，随着调控深入，房地产开发企业库存和资金压力增大，市场和企业正酝酿着新的变数。包括房产税、保障房政策、土地制度在内的多个房地产中长期政策相关部门也正在研究制定中。因此，房地产财税制度、土地出让制度、REITS等房地产融资政策等都将成为短期政策退出时的“替代”政策。
我认为，2010年4月开始到2011年上半年，经历了漫长苦心经营后，全国开发商、销售商们一直很期待“金九银十”即将到来，期望能在这两个月里“绝地反攻”。通过性价比手段，打破购房者观望局面，在“金九银十”有所斩获，完成今年销售业绩，是回笼资金的最好时机。货币政策收紧和库存货过多及项目过多的开发商，毫无疑问会采取低开平走和跑量保价及现金为王的方式。同时，部分城市郊区楼盘会给以5%-10%的价格折扣，吸引购房者出手购买，在金九银十的季节，冲击楼市，完成销售业绩和回收资金及避免政策调控之后的起伏。
在目前市场存量较大同严厉调控并存的情况下，还会进行降价促销，对于购房者来说，众多住宅产品和酒店式公寓、写字楼商铺等新品的入市，将为其提供更大的选择余地。
今年金九楼市局部城市房价下降，但是整体上，房价依然看涨，不排除未限购的城市房价上涨反弹的可能加大。虽然调控加码，新一批限购名单将在8月底，或者到9月初实施，但受到城市新规划和城市功能升级（比如广州作为国家中心城市之一，南沙将成为国家级中心城市，各区新规划频繁出台）及通胀等新增供应量加大拉高房价。而产品结构性因素和保GDP及土地财政压力等限购名单城市有限。同时，开发商缺乏实质性降价动力，主要是资金链未到破裂程度和市场实际供求关系不平衡及受到限购政策新名单的影响，限购城市的资金和投资客及购买力将全部移到未限购的城市，一线往二三线跑，限购了再往四线跑。
不排除未限购的城市房价上涨反弹的可能加大。2010年，二三线城市就已成为房地产商投资热土。开发商2011年很多销售额都来自于不限购的二三线城市。与高房价产生的挤出效应相比，限购对投机性购房产生的挤出效应是显而易见的。许多一线城市推出限购令之后，对房价、成交量和投机炒房都起了立竿见影的抑制效应，导致许多炒房客把目标转向二三线，导致了二三线房价有了大幅的上涨，从上半年房价上涨的70个大中城市来看，尽管国家楼市调控政策没有一丝丝的松动，但二三线城市房价上涨超过了5％左右。
下半年开发商的降价行为仅将集中在部分城市，从全国来看，降价可能不会成为普遍现象。虽然限购扩展至二三线城市，但未限购城市仍是大多数，购买需求会往这些城市转移，开发商资金回笼的重点也将在这些城市。这些占大多数的未限购城市降价的可能性很小。受限购政策的影响，房地产市场重心发生明显转移，资金正从一线城市逐步转移到非限购或限购执行力度较轻的城市，而楼市成交量及价格上涨重点也随之转移至二、三线城市。国务院政策调控已一年多，楼市和房价及购买热情整体上涨趋势不变，随着限购挤压和投资热潮及新规划等新增供应的增加,因此,今年金九银十房价局部下降，但下降的空间有限。
比如,广州市国土房管局7月11日发布6月房地产市场分析报告最新数据，今年6月份广州十区的一手住宅均价为12914元/m2，同比上涨10.4%，环比上涨3.5%。广州市国土房管局8月11日公布7月房地产市场分析报告显示，广州上月一手房网上签约均价高达13218元/平方米，同比上升17.8%，在年度房价调控目标出炉后首次踩过“红线”。其中越秀区房价更是突破3万元/平方米关口，创下该区住宅均价的历史最高位。
根据广州市国土房管局的数据，今年7月广州市中心六区一手住宅均价高达22850元/平方米，环比上涨7.8%。其中，越秀、天河、海珠、荔湾4区房价均在上涨。越秀区一手住宅均价从6月的24335元/平方米，上涨至上月的31306元/平方米，涨幅高达28.6%，不仅创下该区住宅均价的历史最高位，还成为广州一手房价反弹的最大推手。
2011年下半年广州楼市“金九银十”，将是一个销售成交火爆的黄金周。而价格也会比较的稳定，不会有大幅度的上涨，开发商也会利用旺季快速推货和去化存货及回收资金。
首先政策抑制的刚性需求将全部在“金九银”十集中爆发，同时，改善性需求也会积极入市，多次投资客也将入市投资。其次，受到通货膨胀和人民币升值的预期，不动产购买依然是最受欢迎的。最后，开发商会集中推货和走量，在价格方面会调整，通过打折扣和送礼物及搞营销活动等促销方式销售。另外，广州市中心六区房价受到房源和土地稀缺及市场供应小，房价将会有小幅度的上涨。而郊四区二市的供应过大，房价将会有小幅度的下降。
关于金九银十成交量走势。
我认为，从6月起，部分楼盘做开盘预热活动为即将到来的“金九银十”做准备，“金九银十”提前上演。7月以来，开发商加大促销力度和非限购政策及新规划的因素，刚性需求产品供应量上升，使得成交维持在稳中有升的状态。目前各地楼市出现了冷热不均的现象，楼市成交仍未走出低迷，部分城市则再现“日光盘。
7月和8月的楼市动向是 金九银十 的前奏，从1-7月份历史的数据对比以及目前的情况来看，比如广州今年的金九银十有点悬，7月广州十区两县级市,成交量下降20.3%。成交均价，继续下滑了3个百分点，下降至11152元/平方米。8月上半年,成交量不论环比还是同比，均略有下降，而成交均价环比下跌2%。
一方面，中央政府一再强调调控决心，楼市持续反弹的可能性很小，即便出现反弹，也很可能招致更严厉的调控政策。另一方面，随着一些主流开发商降价换量策略见效，其他开发商也可能采取跟进策略，导致刚性需求由观望逐渐入市，楼市博弈将进一步加剧。
总体来看，进入8月份，楼市显得比较沉寂。其中，成交量不温不火，低位波动，价格则保持平稳。虽然上半年房价依然坚挺，但动摇房价因素正在不断增多。从消费者方面来看，随着限购的持续执行，市场的有效购买群体逐步减少，可谓买一批少一批客户。市场供求态势将发生明显改变，会出现临时性的供过于求现象，买方市场正在逐步形成，而对于这批刚需客户，降价是刺激其入市的最佳动力。
对于中小发展商来说，目前的形势也不容乐观。首先，一二线主要城市的限购限贷政策正在对其成交量造成冲击，虽然上半年部分房企因布局二三线城市和转战商业地产而使得业绩同比上涨明显，但随着限购城市范围的进一步扩大，发展商资金回笼的难度将加大；其次，紧缩的货币政策正使得发展商的银行贷款渠道和房地产信托融资渠道明显收窄，中小房企犹甚，虽然多数发展商转贷民间资本和进行国外融资，但贷款成本增加也非常明显，还贷压力大；此外，下半年供应明显增加，楼盘与楼盘之间竞争加剧，抢夺有效客户加快资金回笼成为了发展商的当务之急。
面对一年难得的“金九银十”机会，也为了冲年度销售任务，开发商将继续维持现有的促销政策，甚至加大促销力度。“金九银十”供应量加大，价格竞争激烈，同时购房者产品选择面增多，在促销的作用下，积压需求也将得到一定程度释放。一方面新政出台后，购房者对新政持高度期盼，然而房价却迟迟未有实质性下降，购房者由希望转为渐失望，由观望转为准备择时入市。另一方面，开发商也寄予新政放松的希望，不肯降价，但随着逐步认清，中央政府对本次调控的态度后，一些主流开发商采取降价换量的策略，其他开发商也可能采取跟进策略。
我认为，“金九银十”成交量会比前几个暴增，导致成交量突增的主要原因，一方面是市场供应量加大，其中新增和库存整体量上升,比如今年下半年广州十区两市预计新增供应约5.5万套，折合面积约599万平方米。二是市场的自住性质的“刚需憋不住”，其中土地价格上涨和调控历年价格反弹及城市新规划不断，是购房者担心金九银十之后房价上涨的因素。比如广州前7个月实际推出的新货共有2.24万套，但全市同期成交量则达到2.96万套数据看。三是开发商为冲击今年销售业绩和尽快回收资金及下半年拿地扩张的需要，开发商的降价促销力度会加大。四是受限购和新一批限购名单扩容和非限购城市的影响，大量的资金和购房人群将在这些城市来回跑。五是今年市场的发展有一些结构性变化，广州市中心房价继续上涨，而郊区房价会有5%-10%的价格折扣。因为需求仍然强劲,今年的“金九银十”仍是大概率事件。
关于金九银十楼市后调控政策走势
楼市调控已经进入短期行政干预与中长期经济政策储备调控的阶段。同时，进入下半年，随着调控深入，房地产开发企业库存和资金压力增大，市场和企业正酝酿着新的变数。包括房产税、保障房政策、土地制度在内的多个房地产中长期政策相关部门也正在研究制定中。因此，房地产财税制度、土地出让制度、REITS等房地产融资政策等都将成为短期政策退出时的“替代”政策。
谢逸枫/亚太城市发展研究会政策研究中心主任 全经联研究院政策研究中心主任
2011年8月20日