谢逸枫:谨慎国内富人香港楼市资产蒸发
提要：从俄罗斯"清关"到山西煤改，再到迪拜债务危机等一系列事件，国内大量的资金开始寻求新的投资去向，而日渐走强的香港楼市，已越来越受到青睐。一段时间来，国内富人纷纷携巨资赶赴香港开始新一轮投资，成为香港楼市一道亮丽的"风景"。近来，广东28岁少妇3.45亿元(港币，下同)买下九龙最贵顶层豪宅的新闻，重庆神秘富豪安晋辰，以5 .47亿元买下了香港浅水湾一处高档物业。使热衷香港豪宅的内地富人再次成为香港市民的关注点。全球有这么多城市可选，为何香港如此受内地豪客欢迎？
其实,内地富豪在港买豪宅近年来已经不罕见。事实上，当金融危机爆发、制造业陷入低迷之时，国内大把的人往香港投资房地产。各地热钱源源不断地入港，支持香港楼市"水涨船高"，也催发了购房者的投资热情。目前香港七大豪宅都被内地富豪买下。包括河北远洋运输集团董事局主席高彦明以6 .6亿元购入浅水湾的一栋独立豪宅。腾讯主席马化腾，则购入了香港成交第三贵的洋房。而巨人网络董事长史玉柱购入西半山天汇66楼一个单位，是香港乃至亚洲的最贵分层住宅。
香港房地产1997年以后跌入低谷，最惨的时候，跌去2/3。现在凭借“大陆客”的入市，香港楼价不但收复了失地，而且创出了新高。中国内地房地产，以往10年是“有钱人的天堂”，“资产的最佳配置场所”。而在目前，有钱人正在逐渐“被动”或“主动”地从内地房地产市场撤离。大量资金往境外搬家，确实是房地产行业需要思考和重视的问题。
国内富人缘何“转战”香港房地产？
香港楼市界定豪宅以1200万港币为界，价值在1200万港币以上的称为豪宅。超过100平方米的单位在香港很多普通人家看来是天价的豪宅，但却是内地买家的购房首选。 香港中原地产研究统计，从07年开始，内地人在香港购买一、二手豪宅的比例已经翻了几乎2倍。 2010年至今，仅个人在港岛购得总价在1200万港币以上的豪宅中，就有三成买家是内地人。豪宅的买主“身家”自然不菲，一般都有6000-7000万元的家底。
根据香港特区政府发展局土地注册处的信息，从2010年至今，不算公司，仅算个人，港岛地区总价在1200万元以上的豪宅，一手新房加上二手房，三成买家是内地人。由于香港利息创历史新低，内地需求又十分强劲，香港的房价已达历史最高水平，突破了1997年的高点。2009年公寓均价大涨百分之30后，仅去年就又涨了百分之24，香港房价又重登全球涨幅榜之首。房价连连飙升的背后，是地价的水涨船高。中国海外发展有限公司近期以5.79亿元港币的总价投得香港九龙地皮，折合单价接近17万港币/平米。
为什么国内富人喜欢到香港买房投资或居住？首先是国内富人有去移民生活的考虑。招商银行发布的《2011中国私人财富报告》显示，富翁们的投资移民意愿十分强烈。在千万富翁级别，将近60%受访者已经完成投资移民或有相关考虑。在亿万富翁(可投资资产规模在1亿元以上)级别，约27%已经完成了投资移民。其实，目前国内富人喜欢到香港买房投资主要因素是国内通货膨胀高位震荡、为防国内通胀、求资产保值增值，导致内地人去香港买豪宅的主要动机。其次是内地房地产市场被“限购”，且内地楼市经过较长一段时间的上涨后，上升空间被压缩，投资者在寻找新的投资方向。
再次是汇差很诱人，自从08年12月以来，香港的基准利率几乎一直徘徊在20年来的最低水平上，买房成本降到了历史新低。最后是加之人民币的升值，在香港贷款用人民币还款，相当于打了85折。另外是内地客对香港房产的热衷与“买自己熟悉的东西”这个投资定律有关。香港是最受中国内地游客欢迎的目的地，距离不远，且语言相通，相比北京、上海，香港显然更国际化。同时，香港土地稀少而人口增加快速，房地产投资升值空间大。426平方英里的面积，导致需求大，供给少。所以，香港的房价要比世界其他国家和地区增长得更快。
香港房地产隐藏泡沫破裂风险
2011年5月，前有惠州80后少妇赴港买下豪宅，后有重庆又富豪5.47亿元天价买下浅水湾豪宅，创下了香港洋房第二高的成交价。在内地限购令的约束下，不仅是富豪，甚至连普通居民都动起了到香港买房的念头，这使得香港房价自2009年起连续暴涨。房价连续暴涨下依旧赴香港买房，尽管香港政府也在竭力给楼市降温，不可否认的事实是，超过了97年历史最高位的香港房价，已经重登全球涨幅榜之首。
随着珠港大桥的建设，香港的楼市前景将不可估量，加上香港转口贸易几乎没有受到任何影响，作为全球的金融中心，拥有自由贸易中心的地位，香港的固定资产也是吸引全球富人的法宝，房子也不会贬值。香港的经济已由过去的负增长转为正增长。按照港府公布的数据，2011年1月-3月，香港整体楼价同比上升9%，今年3月楼价更较1997年高位再高3%。中国内地的房地产热蔓延到了香港。香港的房价超过了以往的历史高点，目前属全球最高之列。据房地产中介第一太平戴维斯(Savills)的数据显示，香港房价比伦敦高52%，比纽约更是高了111%。
而面对香港资金泛滥和利率超低可能带来的楼市泡沫风险。2011年5月12日，国际货币基金组织（IMF）便发布报告，称中国内地和香港地区可能正在形成信贷和资产泡沫，最终或将破裂，房地产价格可能出现急速回落，并影响到实体经济。另外，根据渣打银行近期对亚洲房地产价格进行的一项分析表明，新加坡、香港和北京位列房地产泡沫破裂计时表前列，进入红灯区域。渣打银行的研究采用红绿灯概念，将亚洲各个国家或地区的房价分为绿灯、黄灯和红灯三类。列入红灯区的国家或地区，表示其房价已经过热，决策者必须遏制价格。
说明新加坡和香港房价过热，是因为过多关注汇率，导致利率过低，推动内部需求。两地现已采取控制贷款、限购多套房产等措施，抑制价格。中国也实行了类似措施，并试行征收房地产税，总体而言，中国房地产价格仍处于黄灯区。亚洲地区以及其他新兴经济体将再度面临资本流入的压力，而资金流入的落脚之处通常会选择股票或房地产，因而资产价格及整个经济均面临通胀挑战。
谢逸枫
2011年5月29日