热焦点评（11-42）：为什么大多数人都不相信房价会降？

彭澎

今天参加了一个关于新“国八条”之后的楼市走向的座谈会，与会者除三位专家之外，有十多位开发商代表（当然主要是副总、营销总监一类的高管）。不出意外，全场基本上没人相信房价会降，稍为客气一点的也只是说可能会有不到10%的降幅。

联想到近日温家宝总理与网民对话时说的他对调控仍抱有信心，可是民众的反映却绝然不同。我了解的情况是：网民70%-80%相信房价会降，对调控仍抱有一定信心，但他们可能大部分是买不起房的，因此多少希望房价会降，但其中的一些人即使房价降一二成也买不起；而我接触的官员、老板、其他高收入群体几乎没人相信房价会降，而他们大多有两套以上的住房，对房价的形成有直接影响力。前者是保障房的消费群体，后者是商品房的消费群体，两者对房价的预期却是截然不同的。

最令人深思的是，几个开发商代表面对调控竟然坚定宣称决不降价，大不了封盘。响应的开发商代表不在少数，让人为温总理的信心捏一把汗！

在我的印象中，这是这种类型座谈会出席人数最多的一次，多少说明开发商代表还是很关注新“国八条”的政策信息的！这又为温总理的信心提供了一点支持，毕竟中国市场还是受中国政府控制的。

有开发商代表认为限购不是市场行为，最快在4月份就会调整，并希望“两会”讨论此事。其实，市场经济即使从最传统的理论来讲，也有市场失灵的时候政府可以出手干预，即市场“无形之手”与政府“有形之手”在不同的情况下发挥作用。关键是当前房地产市场有没有失灵！

因此，我的基本判断是：

其一，从各种数据来看，包括房价收入比、平均涨幅、空置率、地方政府对土地财政的依赖等，应该说中国房地产存在泡沫。因此，政府适当干预是必须的，而且由于多项政策干预无效，只好加重干预力度。

其二，在正常住房制度建立起来之前，为了立竿见影，出台限购等重措施实在无可奈何。关键是要将中国房地产在特殊时期的特殊发展速度引导入正常状态的发展，并且与世界各国惯例接轨，如130多个国家都实行的房产税，通过加大持有成本来抑制多套房的持有，抑制投资投机需求。

其三，尽快从限购令等行政干预措施过渡到房产税、住宅保障法等法律、税收体制的建构，让住宅制度和房地产市场走上正轨。因此，只要出台合理的房产税的城市可以解除限购令，当住宅保障法实施以后就不需要中央出台五年内建设3600万套保障房的具体要求。其实，按中国城市化进度和规模，以10-20年内还将有4亿人口进入城市生活为参照数据，应该建设的保障性住房应在1亿套左右，为此，应该保持每年建设800万套至1000万套的保障房建设力度，并分解到各地各城市。今年广东省的任务是40万套，其中广州是13万套，深圳是4万套，对今年已经安排4．3万套保障房的广州来说，要新增9万套左右的建设规模，不仅对资金、土地、开发力度的要求很大，而且对房价的冲击也可能比预想的大。

其四，今年内房价升降在上下幅度10%的范围内将是皆大欢喜的局面，但只要限购令等措施持有一年以上，影响将十分巨大，开发商与购房者都要有心理准备才好。