谢逸枫：楼市限购令年底到期将解除
地方政府“自行”调整 开发商早备过冬粮草
提要：始于2010年4月17日的“新国十条”是中国政府调控房地产使用“限购”手段的最早行政命令。2011年5月份，一部分二三线城市房价和销售数据的快速攀升已经引起决策层和主管部门的警觉。而在2011年6月中旬，国务院以及住建部就已经开始考虑在部分房价上涨较快的二三线以及中小城市实施限购政策，住建部还特意为此扩大了房价监控系统城市目标的范围。
2011年7月12日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议指出要进一步加强房地产宏观调控，发“新国五条”，坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，已实施住房“限购”措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。限购范围再度扩大，这次是在那些被称为“房价涨幅过快”的二三线城市里。
2011年7月18日，住房和城乡建设部已经开始调查分析部分二三线城市和中小城市房价快速上涨的成因，并据此草拟新一轮的限购城市名单。2011年7月20，住建部要求，各省须对当地的房地产调控进行一个总结，并在8月底前上报，这也意味着，各地拟定的限购名单应在本月内伴随总结上报。截止到2011年11月30日，全国二三线城市限购令扩容期已超过4个月，仅有三个二三线城市实施限购令的政策，分别是浙江台州和衢州及珠海。
2011年7月30日，住建部已发限购“5条标准”，要求各地据此自查，以确定是否出台限购政策。标准1：根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数，处于房价涨幅前列的城市。标准2：将省内所有城市今年6月份的住宅价格与去年底的住宅价格做一个比较，涨幅较高的二三线城市。标准3：今年上半年成交量同比增幅较高的城市。标准4：外地人购房比例较高的城市。标准5：群众对当地房价反应强烈、认为调控政策执行不力或不到位的城市。
一，限购令年底即将到期，市场上传言会停限，放松调控，你怎么看？一旦取消限购，房价是否报复上涨？
著名房地产专家、亚太城市房地产研究会房地产所所长谢逸枫称，的确如此，目前全国共有48个城市楼市限购。其中，有十二个城市的限购政策有明确期限，并且将于今年年底到期，包括厦门、福州、海口、青岛、石家庄、合肥、中山、苏州、珠海等城市在颁布“限购令”时都曾明确。意味着2011年12月31日为限购政策执行的“有效期限”。另外36个城市限购令无明确的限购期限，意味着将可能存在到2011年12月31日作为“有效期”。
如果地方政府没有在今年12月31日前出政策或通知，继续延长限购令的实施期限，部分城市年底到期的限购令将自动退出或解除。而没有具体退出时间的限购政策，明年继续实施限购政策，不会放松或停限，至少将继续执行到2012年二季前。目的是防止限购退出之后，房价报复上涨。或者是投资客卷土重来的现象。
二，限购政策退出或解除的条件是什么？是否到了放松的条件？
著名房地产专家、亚太城市房地产研究会房地产所所长谢逸枫指出，全国48个城市限购政策全部一次性退出或解除不太可能。除非已经实施限购的48个城市完成今年价格控制目标，房地产市场已回到理性，房价涨幅有实质性回落，房价回到合理价格。或者是限购政策继续实施会严重影响到地方政府经济发展和GDP增长及土地财政等第三产业发展，否则从国务院作为官方态度看，地方政府不敢“造次”放松限购，佛山和成都就是最好榜样。但是，限购政策扩容在2012年不会继续扩大，至少在房价未反弹报复上涨之前。
从全国前11个月楼市环境和土地市场及投资额等销售成交量的数据看，楼市局部寒冷，土地市场萧条，投资额下滑，而销售成交大幅度下降。另外是从调控效果看，已成功遏制住部分城市房价上涨过快趋势，房价涨幅由停涨到小幅度小滑到大幅度回落，房价松动。从投资和热钱看，已实施限购城市的投资投机炒房不合理购房需求和热钱撤离市场。从今年价格控制目标看，全国实施价格控制目标的城市基本在年底完成。从国内经济看，限购政策对国内经济影响大，不利经济发展。说明限购政策的目的已经达到，年底到期的二三线城市限购令符合退出或解除的条件。
三，到目前有多少城市按照国务院和住建部要求认真贯彻实施限购政策？限购为什么难继续新增扩容，如扩容是否会导致房价大幅度下降？
著名房地产专家、亚太城市房地产研究会房地产所所长谢逸枫表示，即使加上3个新扩容的二三线城市(浙江台州和浙江衢州及广东珠海)，目前全国仅有48个城市已出台限购名单（45个已限购城市,3个直辖市：北京、上海、天津;27个省会城市(无拉萨);5个计划单列市：大连、青岛、宁波、厦门、深圳;10个地级市：三亚(海南)；佛山(广东)；温州、金华、绍兴、舟山、台州(浙江)；苏州、无锡、徐州(江苏)）但扩容的二三线城市多地一城两制抵制限购。
从目前房地产市场情况看,限购政策很难大规模大范围的扩大到二三线城市实施,如果限购城市新扩容到20个城市，全国商品房销售量会下降2%至3%；如果扩大到30个城市，销售量下降3%至4%；如果新扩大到40个城市，销售量下降4%至5%；如果新扩大到50个城市，销售量下降5%至6%，对市场影响比较大。但即便全国新一轮限购名单扩大到30甚至40个二三线城市，也未必导致房价大跌，相对于全国600多个城市，限购城市还不到十分之一，根本不会改变房价上涨的趋势，况且今年各地价格控制目标涨幅基本在10%以下。
四，为什么地方政府停限不愿执行？并且采取应对之策？
著名房地产专家、亚太城市房地产研究会房地产所所长谢逸枫表示，截至今年11月30日前，全国二三线城市限购扩容名单落实率不到10%。二三线城市的限购扩容政策无声无息，一些已限购城市则意欲挣脱现有政策。从8月20日起，马鞍山市对“唯一自住房”购房者和高层次人才购房者实行房产新政，这两类购房者可享受市财政给予所纳契税100%的补助。其实楼市持续降温后，部分城市已暗地里放松。
限购措施的出台程序是首先住建部给出标准，地方随后根据自身情况上报给部里，然后再出台相关措施。是地方发布自己的限购政策和措施，而不是住建部指定的，住建部督促地方出台。所以地方政府施缓兵计，二三线城市限购扩容难。事实上，韶关并不是近期第一个被迫提出“限价”的城市。
目前部分二、三线城市遇到限购政策“绕道走”，试图用“限价”代替“限购”。从地方利益出发，选择“限价”的影响较小，但“限购”会直接减少成交量，土地就不好卖了，从而危及地方财政收入，担心地方经济“受不了”。限购扩围对于各地方政府而言，并不是当务之急。与此相反，随着房价下行趋势呈现，楼市交易量持续下滑，已经限购的城市隐伏着放松限购政策的冲动。
原本传言九月限购令的扩围，但是只有台州、衢州等少数城市出台限购令，大规模的限购城市并没有如期到来，就连呼声最高的江苏昆山，亦不见动静。如果按照8月中旬，住建部经过调研之后，制定了新增限购名单城市的5条标准，建议各地政府按照此标准扩大限购城市范围，当时符合条件的城市有40余个，而最终新增限购城市的只有浙江的台州和衢州等少数城市。尽管一些地方政府不希望“入围”限购名单，但也在为能否完成年初提出的房价控制目标担忧。
当“限价”执行不力时，再推出“限购”也不迟，否则房价过高也会被上级部门约谈问责。事实上，即便“入围”限购名单，也有部分地方在“暗度陈仓”。即便在二、三线城市中率先“限购”的台州市，也是“限新房不限旧房，限市区不限郊区”。与台州相比，浙江衢州市近日发布的“限购令”更宽松，由“限三”变为“限四”，即在衢州市区有3套及以上房子的本地人，才不允许在市区买房。而此前执行限购政策的一些省会城市，也为自己留下“松绑空间”。像石家庄市，限购范围是除了正定新区之外的主城区，同时放开了户籍制度。
