论坛主题：今年内楼价会不会暴跌？
报告主题：严厉的调控下房地产发展前景与认识及看法
时间：2010年8月27日 地点：佛山
演讲嘉宾：刀客地产顾问机构 董事长 著名房地产专家 谢逸枫

  刀客地产顾问机构 董事长 著名房地产专家 谢逸枫:对比一下房地产数据的情况，国家统计局的数据显示，1-7月，全国商品房销售面积涨幅收窄，销售面积4.58亿平方米，比去年同期增长9.7%，增幅比上半年回落5.7个百分点。与此同时，7月当月，全国商品房销售面积出现下滑，为6466万平方米，同比下降15.4%，较6月份减少29.7% ，低于去年7800万平方米的月度均值;7月销售额3066亿元，下降19.3%。根据6、7月份对比中，我们可以看到房地产投资下降的幅度是巨大的。投资下降接近30%。总的比例来说，1-6月份是38%多，也下降了。这个下降可能只是开始，可能要延长很长时间。

  国土部门一直强调说土地价格在下降，但是土地面积增长33%，而购置金额增长88.2%，我们看到价格不是下降，而是高速增长。土地价格持续上涨，很难让我们用更贵的面粉生产出更便宜的面包。从销售面积来看，总体看是9.7%，但是下降了5.7个百分点。7月份下降15.4%，6月份是9000多万，环比差额接近50%。同时7月份销售额也下降19.3%。

  根据国家统计局的数据，今年7月房地产开发资金3.8万亿，下降6.2%，但是扣除投资，现金流是增加，而不是减少。银行贷款下降5.2%，自筹资金下降0.1%，预售下降9.8%，个贷下降19%。今年统计局公布的数据，80%的人认为房价还要继续下跌。

  目前老百姓都预期今年内房价会大跌和暴跌，甚至期待把房价大跌和暴跌的“大旗”，寄托在政策调控“预期上”。其实，这个是错误的判断和选择，认为一定要大跌和暴跌才能满足他们的欲望。主要是因为没有好好学习新“国十条”的政策调控精神，错误理解了“新国十条”的目标。而市场的一些声音也导致了购房者对政策调控的误解。实际上，房地产的价格下降幅度已经很大。

  严厉的调控之下，中国房地产再次陷入了短暂的迷茫和观望中。未来中国房地产最终走向何方？之前很多人都在预测，国务院417新“国十条”将造成房地产投资下降，并拖中国宏观经济后腿的现象，但是没出现，这坚定了决策层继续调控楼市的决心。尤其是让政府并不满意地是，在如此高压的楼市环境下，一手房市场并未出现明显的大幅度回调，调控目标并未达到。

  未来房地产政策调控将延续相当长的时间，甚至放出“重武器”袭击楼市。只要开发商保持高速的投资增长，政府能把地卖出去，开发商的房子有人再买，中央决策层就不会轻易退出楼市调控。但是，拿不准政府的调控目标底限是多少，简单说是房价到底“降”多少政府才会满意，老百姓才会高兴，没有人知道。与此同时，销售量的持续下滑，让一线城市库存量陡增。如果销售量在第三季度继续下滑，必然再次将出现资金链紧张的情况。一线城市的高房价地区供应在长远来看仍旧是十分短缺，甚至出现“没房卖”的情况，下一步市场仍旧可能出现供求恶化的现象。

  根据国家统计局的数据，2010年7月份，全国70个城市房价虽然同比上涨10.3%，但环比下降了1.1%，新建住宅同比上涨12.9%，但环比下降1.2%。总体而言，幅度的差别化在不断的加大。目前7月份整个东部地区销量第一次进入负增长。东部地区占到整个房地产68%、69%，中部和西部地区各占10%多，如果东部地区全线进入负增长阶段，全国大幅度进入负增长阶段可能性是巨大的。房价环比下降的城市中，虽然4、5、6月份都是增长，但是7月份还是下降了。

  由于统计房价的上涨或下降上有一个误差。因此环比计算，看到7月份是上升。国房景气指数连续4个月下降，已经下降了接近1.5%。这个下降也会造成后续持续增长。

  如果按照房价指数统计中是按70个城市计算，这70个城市中有增有减，增减一抵消后，就变成环比是零。但是如果从总的情况看，发现增长幅度有差异，比如二线城市增长5%，一线城市降了1%，但是销售额上是大幅下降了。另外一个大家看到住宅面积下降幅度最大。现在是办公楼、商业在支撑着我们销售面积增长。 这说明一些城市已经用“低价和折扣的开盘”方式降低了价格基础,2010年下半年销售量大幅负增长可能性巨大。

  尽管从数据看房地产行业仍然在高位运行，但是已经进入了下行通道，下行通道会在后几个月充分显现出来。从6、7月份统计数据的对比中，我们可以看到房价下降的幅度是巨大的。房地产投资下降接近30%，销售面积下降15.4%，销售额下降19.3%，很多人说没有降价，但是实际上销售额下降，并且已经预示着价格已经在持续的下跌了。很多人不太承认新政已经发挥作用，最重要是大家认为价格还没有跌到他们认为的心理预期价位。

  基于中国宏观经济并未减速以及一线城市库存急剧增加作出这样结论的。楼市调控不会退出，库存大增房价下降的压力大。所以,我们不要轻视中央政府的政策，不要去挑战政府的政策调控的决心。因为下半年楼市价格下降的压力还在，但是房价还没有跌，所以我永远都不敢轻视政府的力量。我们不要对调控心存侥幸，大家担心的房地产调控影响伤及中国宏观经济现象并没有出现，所以楼市调控还将继续下去。

  目前的投资经济结构短时间无法改变（向消费经济转型至少需要10-30年）,中国未来将大幅减持美圆，人民币升值不可避免.从短期看，今年内房价不会大幅度下降，更不会大跌和暴跌。开发商在短期之内可能会“配合”政府的政策调控，给政府一个面子。价格上涨幅度会缓慢一点。但是，房价不会大幅度的暴跌，这个趋势就是“上帝”来了，没法改变的。中长期看，房价一定会涨。如果今天有谁相信，今年内房价会大跌和暴跌，不买房，十年后，一定要“伤心与后悔2008”。

  从目前政策调控状态和市场环境及经济背景情况下，2010年下半年中国房地产市场可能出现四种情况：一是价格下降，销售回升。因为价格下降带动销售回升;二是价格下降，销售回升。价格下降，不表示回升是必然和一定的;三是价格不降，销售也回升，四是价格不降，销售也不回升。出现一种僵持局面。在这四种情况中，第三种是最好的一种情况，对开发商最好，对国家也最好。因为价格没有出现大幅度下降，税收就不会减少，经济上就不会出现大的滑坡，但是销售会增长，进而会拉动中国经济。政府最想看到的就是第一种情况，只要销售回升大概都是政府可以接受的。

  从房价回落的幅度看，我们看到房地产运行实际上在高位，但是已经进入了下行通道。下行通道会比较明显在后几个月充分显现出来。从投资到资金、销售、信贷、土地，可能会比较强烈反映出来下降趋势。

  从销售面积来看，根据国家统计局的数据表明，今年1到7月份，全国商品房销售面积4.58亿平方米，比去年同期增长9.7%，其中7月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.3%。下半年有望价格平稳中实现销售量的温和复苏，楼市短期内将呈现价稳量升。2010年和2009年相比，全年销售金额下降5%至10%，销售面积下降15%至20%。2010年下半年房地产业进入下行通道，价格竞争将加剧。总的来说,1-7 月各项指标好于我们之前增幅回落的预期,此外三四线城市的数据明显好于原预期,尽管未来增速将继续回落,但我们认为全年成交量有望好于预期。

  从基本的供求关系角度看，9月份后全国大量增加新盘入市和保障房及2010年上半剩余的存量，今年预期供求关系改善，库存上升，上半年未销售的库存是1.9亿平方米，这是历史高位。如果按照这样，今年估计超过2.5亿甚至3亿库存。库存量上升意味着推出量的加大，未来价格竞争会加剧，而且价格竞争在局部地区显示的更加明显，因为我们供求在地区之间是不完全平衡，从总量看，去年9月份开始增加投资和新开工。但是目前中国钢铁，家电，空调，建材等行业都过剩了，最不过剩的房地产。目前城镇居民还做不到1：1,大量的农民进城,需要解决居住问题。

  从已公布的半年公告中，最好的房地产企业也都没有完成时间过半、计划过半的业绩。很多人会说，下半年会追上来。下半年即使比上半年好的话，可能很多企业在今年也完不成，原来预定的销售计划、销售目标。今年上半年公告中最好的是万科，销售金额猛涨，比去年同期上涨接近20%，其中一个重要原因是万科略微降价，但是从销售面积来说比去年减少了8%。价格适度降低。但是我们从后面两个数字可以看到09年万科平均销售价格9958元，但是今年上半年是11483元，比去年平均价格提高了接近2000元。

  从开发商的资金链来看，开发商不会先死。2009年房地产行业整体业绩增速超过50%。2010年上半年共实现营业总收入超过千亿元，实现净利润共138.29亿元，较去年同期101.51亿元上涨36%。大家都关心开发商是不是有钱，开发商目前到位资金和投资减差以后大约还有1.4万亿，仍然是一个很高的数字。5月份是1.3万亿，6月份还略有增加。现在开发商手里还有相当一部分钱，而不是减少。另外，有规模的发展商开发房地产成本很容易，今年的宏观经济形势跟2008年调控时不同，今年全国各个地区的形势不同，有部分区域上半年仍出现了两位数的GDP增长，因此地区间对调控的反应落差较大，这一区域性差别还将继续拉开。但今年开发商也不可能亏本卖房，只有可能是减利润卖房，完全是主动去降价。未来的价格竞争压力会加大，下行趋势可能会在下半年出现。

  从政策调控的着力点上看,此轮调控没法收场。此轮调控将被下一年调控政策出台所替代，中国的房地产调控太过于频繁，此轮政策可能还无法持续到明年4月份。其实，目前看不出有出台新政策的必要，重要的是把已经出台的政策执行好。

  从市场购买力增长和家庭结构不断分化的来看。中国的人口数量的增长让中国不得不进行大规模的住房生产。改革前的三十年中国并未合理的解决人口增长与居住的问题，1978年城市人均居住面积仅为3.6平方米，低于建国初期4.7平方米的水平。虽然改革的三十年中有了长足的发展，特别是市场化之后，每年的开复工总量都在扩大，但仍无法满足日益增长的需求。

  中国的人口结构也决定着家庭分裂的速度。中国的家庭人口平均数已从1990年的3.96人/户下降到了2008年的2.96人/户，并在不断的下降中。正是因为70年代之后的高生育率决定的，80—90后的家庭分裂速度在不断加速，这种加速会延续大约至少十年。中国的城市家庭新增户数从2000年的约700多万户上升到2008年的约1100多万户。而每年市场化竣工的住房大约只有500多万套，仅能满足不到一半新增家庭的需求。如果不能加大投资与供给，长期的供不应求现象无法缓解，政策的调控可以平衡一时的供求关系，但不等于满足释放了需求，最终反而让镇压中的需求膨胀，严重的冲击市场的稳定性。

  从市场供应与城镇化对比来看,中国用了三十年的改革时间解决了2亿农民的进城问题，但还需解决4亿农民的进城问题。如果同样的速度将需要60年的时间，必须以成倍增长的速度才有可能在未来的20—30年，当我国经济总量达到世界第一时实现城市化率65—70%的水平。中国现有存量住宅约145亿平方米，至少还要建设240亿平方米才能在不断拆旧与拆除中实现这一目标，而长期的供给严重滞后，尚无法满足这个城市化率的需求。从近十年城市化进程的情况分析，外地非农户籍人口约占用城市住房的16.4%，外地农业户籍人口约占用城市住房的15.3%，两者合计约占用30%以上。不管这些房子是用什么方式提供的，至少应有这么多数量的住房，而目前的生产能力是无法达到满足条件的，市场化的供给条件只能在其中择优录取了。这个竞争与选择的手段大约就是价格了。

  从经济发展推动力来看，在4月份新政出台会担心房地产业因为新政出台而拖中国宏观经济后腿，目前房地产占2个点的GDP，可以不要他，如果不要他，从年初12%降到10%，但是如果房地产影响到其他行业，比如钢铁、水泥、建材，如果把这些行业都拽下来，那就不是两个点了。如果把60多个相关产业GDP也拉下来，对中国GDP就会产生影响。2010年中央GDP保八更是一项政治任务和经济指标是否合格及业绩的最好表现，意味着未房地产会继续反弹的期望。我一直相信，中国房地产是中国内需拉动的火车头，这个火车真的不能慢，不能停止前进，因为一旦慢下来，停下来，后果很严重。

  从国家财政收入的角度来说，2010年上半年房地产占国家财政收入暴增。尤其是房地产企业税占的比例最高。土地增值税增长97%，耕地占用水增40%，企业所得税增长83%，房地产营业税增长77%。根据统计2010年上半年新增财政收入增长近50%贡献率来自房地产。地方政府需要资金来发展城市建设及社会保障体系的建设（卖地和房地产税收是根本）.

  从房地产在国民经济中的地位看，很多人都在说房地产不是国民经济支柱产业，也不应该成为支柱产业，但是显示中财政增长最高的还是依赖房地产，如果没有房地产，可能后续危险会影响到中国财政税收。 价格很明显看到，土地价格增长速度非常快，这个增长幅度去年是3715元住宅房价，按照这样一个增长比例，明年房价、后续房价都会持续保持10%以上高速增长，否则的话就干不下来了。影响到全国60多个相关产业，房地产一旦活不了，60多个相关产业一样会活不了。

  今年9、10月份是买房的最好时机,11月政策或出现反转。一线城市短期内将处于下降的趋势,但反弹的可能性最大。部分二三线城市由于土地供应量不断加大,房价上涨的后劲不足。11月以后政府将有新动作,政策或将出现反转。2009年7.8万亿地方政府融资平台贷款余额有相当一部分要靠土地收入偿还。在市场高峰期,地方政府一亩地可以卖到250-300万人民币,但目前一亩土地平均价为120万,因此,许多地方政府将面临难题。宏观调控政策一定是短期行为。房价按市场供求的关系和我们城市化的速度以及人口的结构来决定，它一定是持续上涨的。

  目前手里有房子的人群应耐心持房等待,房价最终会涨上来,准备购房的人群今年9、10月份买房最好。楼盘一开盘时去买最好。随着政策调控进入平淡期和观望气氛消失,“涨价”市场最后的声音。不排除部分一二线城市的房价继续上涨的情况，尤其是楼市旺季“金九银十”黄金周将到来和每个一线城市的流动人口暴增及国内有钱人越来越多，另外是城市特有的利好规划和市政及重大活动影响。例如深圳的关内关外经济特区一体化，厦门的岛内岛外经济特区一体化，上海的世博会，广州的亚运会，重庆的户籍制度改革等因素，城镇化将产生巨大的购买力量城市的房价将保持继续上涨的势头。

  特别注明：谢逸枫报告内容已有广州日报、南方都市报、南方日报、21世纪经济报道、中国经营报、新快报、羊城晚报、佛山日报、番禺日报等报纸杂志网络媒介进行新闻采访和报道。