为什么有些人搞房地产能一夜暴富？为什么有些人投资房地产能成为千万富豪？为什么没有从事房地产的财富相对缩水？为什么那些没有能力买房、或者根本没有资格买房者偏偏喊叫着要买房？我们从房地产财富效应的角度，发现我国房地产市场存在一种财富加速器机制，而财富加速器的最根本原因是房地产的财富异化机制。我国的房地产财富异化机制一日不除，高房价的问题就一日无解。

    马克思在研究资本主义再生产过程时发现，资本家对剩余价值的剥夺是社会分化的根源。本来，工人创造了剩余价值，却被资本家无偿获得。实际上，这是财富异化了（alienation）,甲创造的财富被乙无偿地剥夺了，从而造成社会的失衡现象，表明社会的公平、正义被践踏。如果我们分析一下我国的房地产再生产过程，也会发现，财富异化过程同样剧烈，房地产实质上成了社会财富异化的工具。

    我国的房地产市场上存在两个层次的财富异化过程：

    第一，财富在家庭成员内部的异化，我们称之为代际异化。由于我国传统文化思想继续起作用，父母辛苦劳作，将劳动剩余无偿转移支付至子女名下，或者曰购买婚房的首付款，或者干脆将房屋转移至子女名下,子女们不劳而获瞬间增加了财富。由于我国不征收直系亲属之间的遗产继承税和赠与税，纵容了这种遗传继承和赠与行为。结果，社会财富在较短的时间内爆发出来，一旦涌向房地产市场，就会造成需求的瞬间放量，我国这几年的刚性需求持续不衰，甚至愈演愈烈，与财富的代际异化有直接的关系。

    第二，国有财产向私有财产的异化，或者说有些人通过房地产侵占了国家财富。由于我国城市土地归全民所有，其价值也应该为全体老百姓共享。但是，在土地出让和使用过程中，土地价值往往被低估，低估的原因很复杂，有地方政府为招商引资故意压低的，也有开发商和政府官员勾结故意压低的，还有对土地价值估计不足造成的。总之，土地出让价值低于市场价值，两者的差额就在土地出让的瞬间易手，由全民所有转变为个人所有。例如，原来100万一亩，通过压低地价，政府出让价50万一亩，如果出让土地按50亩计算的话，开发商瞬间获得2500万元的财富溢价，全民财富就这样通过房地产开发环节貌似合法地转移到个人手中。如此，我们就会明白，为何房地产能批量制造富翁，胡润排行榜上为何房地产超级富豪为多了。

    第三，国有财富向房屋持有人的异化。在房屋持有阶段，由于没有物业税的“捣乱”，持有成本几乎忽略不计。可土地是不断增值的，房价是不断提高的，这来自城市政府持续不断地城市基础设施投资，投资的钱是全体老百姓的，理论上，房屋持有人应该出点钱。可实际上，他们一点钱都不出。也就是说，房屋增值是全体老百姓的贡献，却唯独房屋持有人无偿分享得到，没有房屋的则捞不到任何便宜。因此，大家为了获得土地增值利益，纷纷要加入房屋持有人的大军。

    上述三重异化叠加，目的全是为了获得免费的“异化财富”。年轻人急于买房子，是想从父母那里获得“赠与”，想获得分享社会财富的资格，分享房价上涨产生的财富盛宴，投资人也凑热闹获得一杯羹。由于房地产的财富异化效应广泛存在，使房地产行业比其他行业容易获得超额利润，或者说行业利润率高于社会平均利润率，结果引来社会各个行业的资金、国际热钱纷纷进入我国房地产市场。

   如果我对于中国房地产运行规律的解释正确的话，就相当于抓住了我国房地产市场的命根子。解决的办法只有一个：铲除房地产作为社会财富异化的工具的功能。政府应采取的措施主要有：

  第一，在土地出让环节，严格执行招拍挂制度，不要怕地王，每个地王的出现意味着财富异化过程的结束。当开发商不能获得异化的社会财富时，房地产的吸引力就下降了。可惜的是，很多政府人员认识不到这个高度，总想曲解招拍挂制度，继续为房地产商输送利益。

  第二，严格征收土地增值税，加强税收征管。

  第三，开征遗产税和赠与税，斩断代际异化过程。

  第四，开征物业税，增加商品房屋持有成本。

  在物业税推出困难的情况下，建议开征遗产税和赠与税。让有钱人不要再投资房地产了，不要再考虑为子女购置、遗传房屋了。

  第五，降低房地产行业的杠杆率。这是另外一个问题。大家可以参考本人写的财富加速器模型。

  房地产作为财富异化的工具，是本人的解读。希望有识之士继续研究，据此提出系列的政策主张，才是调控我国房地产市场的治本之策。