“居住质量较差的社会群体，占深圳实际总人口的82%，数量巨大。”报告起草人之一王峰称：“目前深圳市拥有自有产权并居住在自有住房中的家庭仅占33.6%，大多数居民家庭还是通过租赁方式解决住房问题。”
报告显示，目前深圳共有住房4.04亿平方米。其中，城中村私房1.7亿平方米，占总量42%之多；而产权住房仅为1.12亿平方米，只占总量的28%。目前，深圳能够在市场上合法流转且符合居民消费结构升级的住房，仅占全部住房总量的19%，且多数为居民自住。
据统计，2009年深圳市商品住房价格从2004年的5980元/平方米，上涨到2009年的14858元/平方米。今年前3个月，深圳市商品住宅均价站稳2万元/平方米，而关内均价更是达到4万元/平方米。
上述数据，也许能帮助我们认清深圳住房市场的本质，免得整天泡沫来泡沫去的胡言乱语。
二、深圳房地产市场数据解读
上述数据表明，房价高不是错，是供需关系紧张推动的结果，价格高，虽然不可接受，但并不意味着不合理，更不意味着泡沫。即使高处不胜寒，房价有可能下跌，但基础需求确保房地产市场掉不到地上。
第一，深圳在迅速发展的过程中，与房地产开发商一同赢利的是“土老千”，土老千是城中村内的“农民”，靠大量建设小产权房牟利。他们平时对外出租，坐拥土地升值，专等政府拆迁改造获得巨额拆迁补偿款。他们为社会做了多大贡献？要说贡献大，恐怕全国人民都笑了，但人家的的确确发财了。其财富来自何方？对土地的垄断和土地级差地租的垄断性占有是根本原因。他们和房地产开发商一样，是房地产市场上涨过程中的既得利益者。由于他们隐藏在“农民队伍”中，不显山不露水，得以逃过人们的讨伐；有些更以“被拆迁人”“钉子户”等靠悲情诉求获得同情。实际上，他们是房地产开发过程中的既得利益者，对它们的巨额补偿终究要转嫁到商品房购买者头上。
第二，小产权房的大肆泛滥严重挤占了城市发展空间，变相提高了商品房再开发成本，减少了商品房供应。小产权房拆迁难度大、成本高，是商品房供应增长速度缓慢的主要原因之一。小产权房的大量存在意味着“村民”早已替代政府向社会提供保障性住房了。如果我们把小产权房视为政府向社会提供的保障住房，那么，政府再大量建设保障性住房（小产权房，有限产权房），商品房供应的空间将进一步压缩，房价上涨自然无法避免。因此，保障性住房建的越多，商品房价格上涨越利害。香港和新加坡是活生生的标本，现在又增加了深圳这一鲜活的标本。住房的双轨制虽然能解决低收入人群的居住问题，可不但不能降低房价，反而火上浇油，推动房价节节攀升。任何对我国房价上涨机理懵懂不知者，想想深圳的住房产权结构就明白八分了。
第三， 不同人群的居住水平揭示了深圳房价暴涨的本质。老深圳人均住房面积388平方米，但占全市常住人口74%的非户籍常住人口及未纳入统计的近400万非户籍流动人口居住水平极差，人均住房建筑面积仅为10平方米和6平方米。而同期，全国城市居民人均居住建筑面积24平方米，深圳如此繁华的都市，住宅缺口有多大呢？从74%的非户籍常驻人口的居住状态看，这部分人均居住面积缺口高达14平方米，估计总量高达1亿平方米。还有400万流动人口的住房需求缺口，深圳房地产供应严重短缺的问题立即暴露出来。在严重的供不应求的情况下，商品房价格攀升是非常自然合理的事。
第四，如果我们考虑到，目前深圳共有住房4.04亿平方米。其中，产权住房仅为1.12亿平方米，只占总量的28%。深圳能够在市场上合法流转且符合居民消费结构升级的住房，仅占全部住房总量的19%，且多数为居民自住。这种情况下，房价除了上涨，还能有啥办法呢？有些评论家根本不深入调查研究，就片面认为深圳投机投资需求旺盛，道理何在呢？老百姓购房自住水平低于全国50个百分点，买房主要用以自住不是很应该吗？怎么轻易判断投资投机需求旺盛呢？深圳房产价格暴涨爆跌的根源在于城市人口的充分流动性和房屋供应的有限性。需求稍微放量，供应就跟不上，导致价格迅速攀升。水池中的谁太少，调节余地不大，是忽涨忽落的根本原因。千万不要胡乱联系，什么人民币升值，国际热钱，政府腐败，说一千道一万，是供应有限惹的祸。
第五，深圳房地产市场无泡沫。上述数据显示，深圳房地产价格高，但并不意味着泡沫。原因是需求特别旺盛，供应短缺。那些手中握有大把房子的“深圳人”并不打算卖掉手中的房子，即使想卖，也不能转让，他们手中握有的房屋小产权房多，无市场交易资格。如果我们增加供应，按现在深圳的年供应增长速度，十年也不可能使供求达成基本平衡。在这样的市场氛围中，泡沫何在？房价的上涨和下跌并不意味着泡沫破裂，是供求关系的调适。由于需求量庞大，只要经济形势稍微稳定，房价就会反身向上。请那些主观判断深圳房地产市场存在泡沫的评论家住嘴。正是他们整天泡沫挂在嘴边，吓阻政府畏首畏尾，不敢增加供应量，从而成了高房价的帮凶。
三、从高房价合理到合理的房价
我们说，高房价合理是指，在供求关系下，房价高涨是必然的，符合市场供求规律，天老爷子也无法平抑。我们说合理的房价，是指老百姓大部分能承担的合理房价（面积和总价综合考虑）。如果我们还认为市场机制有效的话，就应该采取坚决措施，打击小产权房泛滥，加强商品房土地供应和商品房建设步伐，有效供应商品房。有些地方政府鼠目寸光，对小产权房放任自流，短期看，好像有助于增加供应，可这些违法建筑一旦建成，就成为扩大有效供应的绊脚石。在这个意义上，我们认为，国家花大力气建设保障性住房，实在不得要领。
因此，我们建议国家要缩小保障性住房的范围，通过市场方式解决低收入家庭住房问题（发放补贴），并通过市场大幅度增加土地供应，加快商品房建设步伐，解决大部分居民的住房需求。类似深圳的城市，必须考虑战略转移，将产业向外转移，扩大战略发展空间，分散人口的向心集中，才是根本的解决之道。
同时，我们也会明白，所谓中国房地产市场在2012年崩盘，实在是杞人忧天的拙劣把戏。深圳这么多的刚性需求，市场供不应求，房价为什么会下来？更别提崩盘了！但是，房地产市场不会崩盘并不意味着不会波动，甚至较为剧烈的波动。类似日本似的泡沫破裂，很难在一线城市发生，除非发生全球性灾难事件，导致经济社会的激烈动荡。
这是深圳房地产市场调查给我们的启示。
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