解析物权法（84）

解析物权法（84）

陈绪国

【原文】〖业主义务与权益〗

第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。

业主大会和业主委员会，对任何弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

【解析】〖业主义务与权益的衡平〗

本条款，是关于业主既定义务、合法权益如何衡平和诉权的规定。任何人侵害他人的合法权益，必将接受法律的制裁。其中，法律特别明确赋予业主以物权确认、停止侵害、返还原物、消除危险、排除危险、请求赔偿等物权请求权，业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼，讨回公道。

业主及其居民的本份，既要遵守法律、法规和管理规约这些成文法的规定，还要遵守公序良俗、道德规范这些不成文法的规范。本条列举的诸如弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等禁止性规定，是成文法中的主要内容。而邻里和睦、礼貌待人、扶老携幼、见义勇为、互相帮助等道德规范，则是不成文的规定。业主及其住户应当履行的义务，不仅仅限于本条款的规定。凡是业主及其居民不守本份，不履行应尽的义务的，业主大会和业主委员会有权批评，并予以制止。

◎〖业主的基本义务〗

业主及其居民的基本义务，是对应于建筑物区分所有权和公用设施使用权之上的既定义务，包括法定的义务、约定的义务和公序良俗的义务。所有义务，既是个体履行的又是共同遵守、相互监督的义务。督促业主及其居民履行义务的权力机构，是业主大会和业主委员会。法律、法规和规约不允许业主及其居民光享受权利而不履行应尽的义务。

业主及其居民的权利，往往是与义务联结在一起的对立统一的事物。一般而论，享受的权利越大或者范围越宽，所承担的义务就越多。某种意义上说，不附加条件的权利是几乎不能立足的，当事人履行的义务越少，有可能自动放弃的权利就越多。

一、业主及其居民的基本义务范围

要回答业主及其居民的全部义务范围有哪些，对于一般学者来说也是有点犯难的。况且，全国各地的物业管理模式是不完全相同的，划分责任的办法也是有差异的。有鉴于此，物权法概括性地列举了几种义务的范围，应当是基本的义务范围。

业主及其居民的基本义务范围如下：

1．爱护环境卫生的义务

一是要求业主及其居民不得任意弃置垃圾废物。所有垃圾废物必须按照规定向指定的垃圾桶或者垃圾箱、垃圾池等地方弃置。一般要求实行垃圾分类处理弃置，如将废电池、废金属、废报纸等废旧物资收拾起来以便于废物利用。没有专职清洁工的物业小区，更要人人自觉地维护楼房内和周边地区的卫生条件。此类规定，以物业管理规约见长。没有订立物业管理规约的，以公序良俗为准。

二是要求业主及其居民不得向规划小区警戒线内排放有毒有害的气体、固体、液体、粉尘、颗粒、放射线、光辐射、电磁场波物质和超过50分贝的噪声。这些不可称量的有毒有害物质，会直接影响到其他业主与居民的身体健康甚至发生生命危险，噪声污染也会影响居民休息甚至于影响到人的心理健康和身体健康。此类规定，可参照环境保护法、水污染防治法、大气污染防治法、固体废物污染环境防治法、噪声污染防治法执行。

以上两方面，是业主及其居民最基本的爱护环境卫生的义务，而有些义务，是从儿童时期就开始学起、做起，一直做到老学到老。如不随地吐痰、大小便、乱扔果皮纸屑、高空抛物等，均为禁止和相互约束之列。

2．遵守饲养动物的有关规定

基于环境卫生和业主居民安全的考量，一般而论，城市规划小区不允许业主及居民饲养家畜，限制饲养家禽和宠物，饲养犬只和宠物狗、宠物猫等需经有关部门批准并检疫和指导；珍贵、濒危野生动物的饲养，需依法上交国家动物保护部门处理并饲养；业主认养动物园的动物，只能在动物园中进行认养。

3．禁止违章搭建棚屋及其他附属设施

依据国家的有关规定，城市规划小区内，不允许业主及其他人擅自在建筑物上或者其他地方随意搭建棚、屋、越界防盗网或阳台及其他附属设施。业主确有需要，应当经过城市规划、城市管理等相关部门的批准执行。否则，业主大会、业主委员会可责令制止，城市管理部门可派人拆除违章搭建物，并依法进行处罚。

4．禁止侵占通道

城市规划小区内，人行通道、车行通道、楼梯通道、走廊通道及其他通道为业主及全体成员共有，为业主共管。如果业主及其居民于通道上乱停放车辆或者乱堆放杂物，非法、无理占有他人的通道，影响他人通行，就会打乱人们正常的生活秩序，发生邻里纠纷。对于此类情形，业主大会、业主委员会有权依法、依规予以制止，并追究肇事业主的责任。

5．拒付物业管理费的禁止

业主及其居民享受物业共有的权利和物业管理的服务，应当依法、依规按时足额向物业管理人交付物业管理费和房屋维修基金等相关费用。类似于个别业主拒付物业管理费及其他日常项目的费用，可能导致整幢楼宇甚至整个小区的停电、停水、停暖，影响他人的日常生活。对于此类情形，业主大会、业主委员会有权依法、依规予以制止，并追究肇事业主的责任。受此妨害的业主，可以向人民法院起诉肇事业主，维护自己的合法权益。

二、业主的基本义务不限于本条款的五项义务

应当说，以上五项义务，是业主及其居民最基本的义务范围，物权法第六章“业主的建筑物区分所有权”中所有的义务，第七章“相邻关系”的义务，第八章“共有”的义务，甚至于物权法每个章节的义务，也是业主及其居民应尽的义务。

之所以将以上零物权范围列为业主及其居民的义务，是因为对于每个业主及其居民而言不仅仅是身体力行，而且是负有相互监督、相互管理的义务，着重在于共管的义务。

业主及其居民自律的义务和共管的义务，源于他们建筑物区分所有权的对流平衡。他们在享受建筑物专有权、共有权的同时，需要综合平衡日常生活中的义务元素，任何人不能仅仅享受权利而不履行义务。除此之外，他们还需要履行物业小区人人共管的义务，以形成“人人为我，我为人人”的对流平衡。

◎〖业主的日常生活物权请求权〗

业主的日常生活物权请求权，是独立于业主所有权请求权之外的另类物权请求权，也是业主建筑物区分所有权人的诉权之一。鉴于有的业主违反法律、法规和物业规约，影响到其他业主正常的生活秩序等情形，物权法特设了一条款，以保障受侵害的业主能够通过人民法院来解决业主的内部纠纷。

业主及其居民之间发生纠纷，最直接的办法，是通过业主大会、业主委员会来进行内部处理。如果内部调解不成，最好向地方人民法院起诉解决。这种诉权，应当包括单诉与共诉两种形式，都受民诉法认可。

本条款涉及业主及其居民日常生活中的琐事纠纷，虽然事情不算很大，却也有可能涉及到其他业主及其居民的日常生活、工作、健康、安全方面的因素，也许其他法律管不了，而物权法正好弥补了这一空缺。业主这一诉权的设置，借鉴了外国成熟的经验，显得很得体。

德国住宅所有权法规定，所有的建筑物区分所有权人都可以对其所居住的涉及建筑物有关事情向法院提起诉讼。例如建筑物区分所有权人可以就建筑物漏雨进行诉讼，这可以单诉或者共诉。如果某个建筑物区分所有权人不交维修基金，其他建筑物区分所有权人可以诉他，同样可以单诉或者共诉。对此，有可能出现几百人甚至几千人对一人起诉的情形。无论是单诉或者共诉，这种请求权不失为共有请求权，不是单个建筑物区分所有权人的请求权。建筑物区分所有权人也可以委托管理人向法院起诉。但管理人必须建筑物区分所有权人的明确授权。说明一下，此处的“建筑物区分所有权人”，就是我们所说的“业主”。外国没有“业主”这个名称。业主这个名称，是地地道道的中国古典物权法名称，很简略，很顺口。

明确了单诉或者共诉和共有的请求权，顺理成章，法院立案时，不必苛求“占业主人数的多数”或者“占建筑物总面积的多数”，哪怕是一个业主来起诉，法院应当立案、问案、判决有效。否则，是劳民伤财，反而影响办案效率。这是一个司法技术问题。

司法的另一个技术问题，是业主如何选择诉讼方式的问题。根据外国的司法经验，业主委托物业管理人对于某个业主进行诉讼，这样可以避免业主之间面对面撕破脸皮，影响日后的团结。另外，选派代表到法院诉讼，不需要大量的人力物力投入到一个普通纠纷中去，同时减少违法业主的精神压力，这也是必要的。

还有一个技术问题，法理上应当允许业主委员会作为诉讼维权的主体，而物权法却没有规定下来。业主委员会本质上是业主的代表组织，是经过地方政府房地产管理部门登记注册的合法组织，为什么不能作为诉讼的主体呢？

最后要说的技术问题，就是对于违法违规或者违约的业主要罚款的问题。日本《建筑物区分所有权法》规定了相关的罚则，罚款列为十万日元以下和五万日元以下两个档次，侵权责任法相当仔细。其中，可处五万日元以下罚款的要件是违反该法第48条第（2）款“非管理组合法人者，不得于其名称中使用管理组合法人字样”。也许中国人对于此类事件看得很轻，而日本人却看得很重。中国物权法无明文规定情形下，业主委员会在制订物业管理规约时，是可以考虑罚则内容的。实际上，于违法罚款，在全国推行也是可以的。

关于诉讼时效，中国物权法也无明文规定。但有一点是可以肯定的是，行政处罚法的相关内容应当与民法、合同法、物权法的对象相对应。并且，肯定适用于物权法第三章的物权请求权的相关规定。笔者认为，应当区分情节轻重进行适当处理，大多数业主的日常生活物权请求权是日常琐事，应当适用于民法通则规定的二年期诉讼时效制度；而处理违章搭建一项，则可能适用于二十年期的诉讼时效；返还原物请求权的诉讼时效，德国是30年以后消灭，日本则不适用消灭时效。以上设计是公平合理的，法官可据此行使自由裁量权。如此而已，能够达到宽严相济的目的。

关于物权法相关条目诉讼时效的论述，著名法学家中科院学部委员梁彗星教授、中国人民大学杨立新、张新宝两位教授，尤其是北京大学巩献田教授等专家学者，都有独到见解。他们的意见是，要将物权法某些条目的诉讼时效与民法通则的诉讼时效区分开来，不要照猫画虎，实行一刀切。

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