楚芸工作室一直关注理论研究与政策研究，针对两会的专题研究结果显示，几个重大的突破性政策将在两会及稍后出台，它们的重心依然紧跟高房价，思维模式将由既往的“迫降”修正为“围剿”。如同开发商所认为的，经济适用房、限价房等保障性住房规模与政策的重大变更，促进了房价由牛而熊，那么，两会将更进一步，在商品化市场实施围剿，以促使房价全面下行，并因为政策的多边作用，导致房价趋于稳定。
从逻辑关系上说，这些政策的重大利益关系人是住建部新任部长姜伟新、政策研究室主任陈淮。陈淮致力于房地产金融工具创新研究接近十余年，姜伟新原在发改委的时候与陈是同事与上级。陈淮曾经就金融工具创新向国务院提出过动议，但由于彼时房地产刚起步，后续的土地财政将陈的真知灼见淹没在高房价的涨声中。姜伟新甫任之初即带来两个新政，只不过当时因为空调以及徐后的市场紧缩，再加上全球性危机的总爆发，而让老姜的三板斧暂时胎留腹中，现在是时候推进了。
陈淮除在金融工具创新方面提出系统整合性见解并提交两会赋予政策性实施外，还参与了“特区房地产模式”的研究与建议报告撰写，期间还就小产权房改革进行了专门的调研。老姜的两部新政，一个是经济租用房，一个是根据房地产的发展来启动特区模式。
金融租赁与金融工具创新
我们关注到，住建部成立以后短暂提出过“房地产金融工具研究”这个立项课题，并具体交由政策研究室主任陈淮主持。
陈淮曾经提出过的住宅金融创新的主要方向与思路，包括四个方面，它们是：我国目前金融业对房地产业的支持力度有限，致使房地产业造血功能不足，除住宅金融品种不多、手段单一、二级房地产市场发育不成熟和利率管制等原因外，禁止银行直接投资房地产、缺乏证券化融资、住宅保险市场发育滞后是根本原因。为此陈淮建议：
１、建立和完善房地产金融机构
借鉴国外经验，随着中国住房制度改革的深入以及房地产市场的发展，有必要逐步建立起以政策性房地产金融机构为主导、互助性房地产金融机构为补充、商业性房地产金融机构为主体的房地产金融系统。
２、实现融资对象的战略转变
目前中国的金融机构对房地产业的贷款90%以上集中在生产环节，也就是说贷给了房地产开发商，只有不到10%是住房消费信贷。这是中国一方面大量居民急需住房而另一方面大量住宅空置的一个很重要原因。如果住房的生产与供给脱离了有支付能力的住房需求，就会成为无效供给。可行的途径有提高居民的收入水平，或降低房价，或减免税费，再就是实行住房的消费融资。由于住房融资行为的产生从根本上说是以消费者对住房的需求以及住房价格与消费者收入的较大差距引起的，房地产开发商进行住宅生产的最终目的也是要住房商品顺利销售出去。在这一过程中住房金融的重要作用在于：第一，可使住宅的生产结构与住宅的需求结构一致；第二，可使住宅建设投资实现回流和再投资；第三，可改变过去由职工单位作为住房投资主体的现象；第四，能有效地动员居民储畜，通过抵押贷款业务把居民未来收入的相当大部分预先固定在储畜形式上。
３、融资方式与融资工具的变革
在融资方式上要建立起住房抵押贷款为核心的借贷机制，这已为人们所共识。在融资工具上，目前主要的融资工具是住房贷款，还有少量的住房债券及股票，远不足以满足多层次的住房融资需求。由于缺乏大量的融资工具可供选择，在很大程度上制约了住房融资市场的拓展。今后，除继续发展和规范现有的各类存贷款工具外，要充分利用股票、债券等工具融通长期资金，允许各种存单和商业票据在房地产金融市场上转让流通。
４、金融保险有机融合
住房融资方式和融资工具的变革有待于我们在实践中不断探索和总结，在此过程中，适当借鉴国外的经验是十分必要的。如荷兰有效地将住房抵押贷款与寿险相结合（ING模式：以夫妻双方均有固定收入的家庭购房者为融资对象；以人寿保险公司为融资提供者；利率略高于国债1.25～1.5百分点；贷款利息每月交付，本金可以通过购买与贷款同年期的人寿保险单方式偿还），不仅解决了个人住房抵押贷款的安全性问题，而且还使银行、保险公司、政府及购买个人各得其所，共促发展。
现在时机已经非常成熟了，所以陈淮日前发布了预期未来中国房价依然看涨的十大理由，这是一种预热，也是抱负终展的提前超脱，如同朱军现场采访章子怡一不小心漏出自己已经是司局级干部。
经济租用房
经济租用房是姜伟新就任住建部长后致力的两件事之一，目前条件基本成熟。而国务院自2008年末至今，发表相关措施言论的方面，也主要集中于住房保障与改善民生居住环境与居住品质这些方面。而住建部提出的经济租用房与国务院倡导的民生地产是吻合的，所以两会就经济租用房出台系列新政已是“水到渠成”。
关于经济租用房住建部进行了几轮次的造势，新闻采点也非常之多，不再述及。
产业长远规划
本周,建设部部长姜伟新直指高房价,称“房价已经到了必须调整的时候”;银监会主席刘明康2月26日在国新办表态:严格实施“二套房”政策;2月27日,还是在国新办,国家发展改革委副主任刘铁男解读了“未进十大”的原因,“房地产行业是中国重要支柱产业,现在是,未来也是。中央、地方政府均出台相关措施促进房地产的发展,目前来看已经显现一定的效果”。而且,刘铁男还特意强调,已经制定好的十大规划,也要随着形势的变化来进行必要的调整,采取相应有效的措施,包括十大领域和十大领域之外,例如房地产、能源和其他行业。三个部长一周三表态,房地产真是绕不开的话题。刘铁男“拍板”的言下之意:房地产还是有产业规划,无论“振兴”不“振兴”,“十大”不“十大”。对于中国经济的振兴而言,房地产是无法回避的产业。
数据显示,70个大中城市1月房价下跌仅0.9%,连续第2个月下降之后,仍处在2007年房价高涨后的平均水平。正因为如此,在全国“两会”召开前夕,涉及房价的热点民生话题显然要经过特殊斟酌。近日有学者上书国务院,建议把房价一次性降价到位。这和清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵近日接受《华夏时报》采访时观点一致:各地方政府出台的购房退税、入户等刺激政策效果十分有限。
现在住建部显然是最忙的部委之一。在2月25日最后两席产业振兴规划通过前后,由建设部副部长和相关司局负责人主持的内部会议就没间断过,商讨内容围绕制定房地产业长期规划展开,而这个规划将明显区别于其它产业振兴规划,纲领性条款将具10年以上的建设高度。
由姜伟新部长领衔的产业规划总战略不外两大核心要点，其一，形成市场化与保障化分流的多渠道多品种多重政策的供应体制，其二，鉴于中国城市化持续期长，城镇化紧跟而上，未来中国地产业依然会持续二十至三十年热潮，因此，必须有一个合理规划。而多重政策控制的重点就是产品品种与扶持性政策工具。
边缘产权转正
几个数字证明边缘产权必须转正，但两会不会就此出台任何意见，稍后就会有绕道走的政策出台。我国40的存量是非商品性住房消费形成的存量，40%的货币化分配后形成的存量预期伴随小康化而在未来十五至二十年间面临重建，同时这部分存量由于主要依托的是工薪稳定阶层，因此他们的“改善型消费”实际包括了部分舒适型甚至奢侈型消费，从而形成对中端产品的巨量需求。
保障房因为政策实施不一并且以前并没有真正完全由政府负责实施，因此低端消费呈现“量大而供应不足并且短期无法完全保障”的特点，为了迅速实现总理关于通过改善与加强管理来稳定房价的指示，必须在政府收购、小产权房转正等现有存量上做文章，以进一步夯实政策性住房基础。
也可以这么说，两会及稍后突破性政策出台，意味着房价真实可见的触底，徐后稳定在趴坡状态。因为政策的基础分为两个部分，一方面是将政策性住房从市场化中分出来，另一方面是通过围剿性利好政策刺激非新房供应，从而导致新房市场必然降价以应竞争所需，当消费复苏以后才会稳定在趴坡状态。
