四季度楼市将滞涨,土地市场存变数


  如果说前三季度的楼市,基本处在一个从底部“爬升”的态势,那么四季度的楼市无疑会呈现:阶段性“滞涨”的特点。

      在“落实投资、拉动内需”的政策基调不变背景下,楼市的变数只在土地市场。言归正传,分析楼市为何会出现“滞涨”的局面:

  

  首先,高位房价让楼市在短期涨不动了。

     以成都为例,1-8月,中心城区商品住宅的成交均价为5547元/平方米,同比下降1.5%,但降幅分别比1-3月、1-6月收窄9.6个、1.3个百分点,月均环比增幅达2.4%,至6月市区商品住宅单月均价已达5832元/平方米,8月份,中心城区商品住房成交均价为5853元/平方米,同比基本持平。二手房方面,7月成都二手房成交均价高达5900元/平米,达到2007年的高位。房价是不是过高,仁者见仁智者见智,但房价相对处于高位运行,则是不争的事实。

      要知道,这个房价是建立在实体经济依然艰难前行基础上的,和07年的宏观经济环境有着天壤之别,能有如此高的房价,已经是高位运行了。

  

  其次,房源集中释放以及需求疲态,让房价面临下行压力,但开发商可以用死撑来化解(下文分析)。

      从供给和需求的角度来讲,楼市目前确实面临下行压力。

      一是经过小阳春的预热后,上半年的那些调快、调高、或重开工的工程大部分可以再四季度时,形成市场供应。以成都为例,到8月底时,成都市中心城区商品住房,可售房源依然只有614万平方米,比去年末减少了近345万平方米。但金九银十的诱惑实在太大,各开发商也都“削尖了脑袋赶场子”,仅9、10月成都将有68个新项目,或者新批次房源上市,供应量达到217.25万平方米。至于开发商的阵营,自然很庞大,就国庆黄金周假间的秋季房交会上,就将集聚160余家实力开发商,和携有的200多个楼盘参展。    要命的是,目前的楼市同质化严重,特色楼盘、高附加值楼盘、以及赋予各种概念的楼盘,真正的差别还只是在价格方面,尤其是热点区域的同质盘,低价开盘或小幅变相下调价格,恐怕才是撬动市场的利器。

     另外,需求经过前三季度的集中释放,已经出现疲态,尤其是刚需。而升级换代的需求和投资性需求,由于二房收紧以及房价反弹过快的原因,已经出现观望情绪。

      综合供给和需求,这两大楼市自身矛盾,都对房价阶段性调整造成了一定压力。

  

  再者,开发商不会轻易降价,市场出现滞涨的可能性最大。

       由于在前三季度,开发商大多从销售方面回笼了大批资金,而银行信贷又很宽松,再加上银行动辄百亿的授信额度,开发商并没有非常大的降价压力。唯一的降价压力就是房源相对充足,但这不至于造成房价大幅下挫。因为,对于开发商来讲,除非走投无路时才会选择降价,否则只会死撑。降价如同割肉,岂有随便降价之理?除非是在资金链面临断裂,开发商在走投无路时才会选择“壮士断腕”。但目前的情况是,开发商手头宽裕,到处攻城略地,庆功宴开不断……

  

  最后,就是政策基调不变,而起到基础性作用的政策,会让楼市保持基本稳定的状态。这点,相关部门已经多次重申了,就不再赘述了。

  

      事实也证明,滞涨正在向我们走近。据中国指数研究院数据信息中心的监测显示,在30个城市中,约一半城市住宅成交面积环比下跌,总成交面积环比下跌约3.83%。  从市场需求来看,在9月监测的30个城市中,16个城市成交面积环比上升,超过城市总数的一半,30个城市总成交面积环比上月下跌约3.83%。从成交价格来看,9月各城市住宅成交均价涨跌各一半。能监测到价格的7个重点城市中只有深圳、重庆和北京表现为上涨,其他城市住宅成交价格均出现不同幅度的下跌。

      而上海、深圳这些一线标杆城市,则较早显现出阶段性“滞涨”的态势,不仅成交量环比下跌,市场观望情绪也在加浓。

      这种“滞涨”的局面,具体到开发商和购房者之间,就是“拉锯战”。事实上,楼市任何时候都是一场买卖双方的拉锯战,只不过有时候其中一方的弹性略微小些,胶着状态就不大明显,比如上半年,而有时则恰恰相反,比如08年的观望年。

      有必要声明一点,即使市场出现了成交量下滑的迹象,甚至部分楼盘近几天出现价格松动,那也是一种正常的营销手段而已,而楼市目前依旧处在“高位运行”,这不论是说房价还是成交量。另外,楼市的 “滞涨”是楼市的一种正常“休整”和自我调节,并不是专家所说的什么“拐点”。 正如“盛极则衰”是亘古不变的真理一样,一次冲锋之后,必然要有一个休整的过程。轻言“拐点”害人害己。

  

  倒是土地市场存在着变数。

      尤其是对于那些一直在和政策博弈的“赌徒”企业,笔者只想说:从这次政策微调的效果来看,调控的 “这只手”,还远比“市场这只手”要神通广大。这种“垂直结构、组织严密、登记森严”的行政体系,依然掌握着市场的生死大权,所谓的“特色”只怕是一种“特异功能”。那些现在埋头圈地的“央企主”,一定要清醒的认识到,不论是中国还是楼市,都只能属于“档”,对于“民企和央企”两方,任何一方过于强大,都必将找来“板子”,否则也就不会有98年的那场“改革风暴了”。不管圈地还是涨价,都要适可而止。        要知道,在“说你有你就有”的大环境里,地王也是一种罪!