以证券化撬动楼市金融 （下）
----论房地产金融市场的困境及其解决办法
（博士学位论文）
美国普莱斯顿大学博士 尹宏毅
第二章 房地产金融
第一节 房地产金融概述
一、房地产金融的概念及其构成
所谓金融，是指以银行为中心的各种形式的信用活动以及在信用基础上组织起来的货币流通 。与房地产相联系的房地产金融，则是指围绕房地产业的开发、经营，消费而展开的筹资、融资、结算等各种金融活动。 房地产金融就是房地产资金的融通，是房地产业与金融业密切结合的产物。 广义的房地产是土地与房屋的合称，因而房地产金融也可以进一步分为房产金融和地产金融。
（一）房产金融
指房屋或建筑物在生产、流通、消费过程中的各种资金融通活动。严格他说它不同于住房金融。 住房金融是以住房作为信用的保证，获取资金的融通，如通过住房券。住房抵押贷款。按揭贷款。住房储蓄等来融通住房资金，主要是在住房消费过程中的融资活动。可见，住房金融只是房产金融的一部分，而不是全部。除住房金融的内容外，房产金 融还应包括房地产开发与经营公司在房产商品的生产与流通中的 资金融通。
（二）地产金融
又称土地金融，指围绕土地的有偿使用而产生的融资活动。 具体来说，又可分解为市地金融、农地金融。 市地金融是指围绕城市土地的开发、建设、经营所展开的资金融通活动，包括市地获得金融、市地改良金融、市地转让与经营金融。 农地金融是围绕农地的开发、生产、经营而展开的资金融通活动，在国外又称农业金融，主要包括农地获得金融。农地改良金融、农地经营金融。 两者相比，前者的货币化程度和贷款利率都较高，贷出的资金回收容易，偿还期限短，并且分期偿还的情况较多出现；后者则通常与各国的土地政策相配合，在政府的扶持下，不以盈利为目的，发放贷款的期限较长，一般多达几年、十几年，甚至几十年。 在我国，农业金融又有广义与狭义之分。广义的农业金融又称农村金融，包括农村领域内一切生产经营相关的吸收存款、发放贷款、办理结算、现金管理以及农村信用合作等金融活动；狭 义的农业金融即是指农地经营金融，是与农业生产活动有关的资金融通。
二、房地产金融的主要内容
房地产金融作为经济学的一个分支，是一门应用性很强的学 科，它主要研究房地产经济领域内信贷资金运动及其规律性，有别于一般工商业资金的融通。在我国，房地产金融是一门新兴的学科，内容丰富，主要有：房地产信贷资金的筹集与运用、房地产股票与债券、房地产信托投资、房地产保险、房地产租赁、房地产典当、房地产金融机构、房地产金融市场等。当前，我国金融体制改革正面临进一步深化，同样房地产金融体制也正处于逐步探索和建立之中，许多业务还不配套，房地产金融体系尚未完全建立，房地产金融亟待深化。
第二节 简介房地产金融品种
一、 房地产信贷资金
(一)房地产信贷资金的概念
信用是商品经济发展到一定阶段的必然产物，是在货币发挥支付手段职能的基础上产生的。房地产商品属性的确定和房地产 商品市场的建立是房地产信用产生的前提条件，通过信用手段来 筹集房地产资金能更好地实现房地产资金的融通，解决房地产业 的资金需求。房地产信贷，就是银行或房地产信用机构通过各种信用手段，把动员，筹集起来的各种房地产信用资金，以偿还为条件暂 时让渡给房地产的开发经营者和消费者使用的一种借贷行为。可见，房地产信贷资金就是以偿还为条件用于房地产业的资金。
(二)房地产信贷资金的构成
房地产信贷资金是房地产金融机构向房地产业发放贷款所运用的资金，其构成我们可以从分析房地产信贷市场人手。房地产信贷市场就是房地产金融机构在房地产业发生存。贷款业务所形成的市场，是信贷资金在房地产业中借贷关系的总和。与其他市场一样，房地产信贷市场由主体与客体构成，市场主体即市场的参与者，市场客体即市场交易的对象。房地产信贷市场的主体（参与者）可分为债权人和债务人两大类，具体而言 有以下几类，它们在信贷市场扮演不同的角色。
二、 房地产证卷
在现代经济社会中，股票和债券是筹集资金的重要手段，它能在短时期内，迅速筹集大量资金。房地产证券是房地产业利用 资本市场直接融资的重要工具，对房地产金融机构及房地产企业 而言，均是房地产资金筹集的一条重要渠道。
（一）房地产债券
1.房地产债券的分类房地产债券是为了筹措房地产资金而发行的借款信用凭证，是证明债券持有人有权向发行人取得预期收入和到期收回本金的一种证书。房地产债券的种类繁多，可按不同标准进行分类，其中最主要。最常见的一种是按发行主体的不同分为房地产政府债 券、房地产金融债券、房地产企业债券。
（1）房地产政府债券指政府为发展房地产业而向社会发行的债券，也称公债。主要包括中央政府，地方政府和政府机构面向社会发行的债券。目前我国发行的房地产政府债券多为地方政府向社会发行的债券，其目的主要是为创办开发区和为住宅建设筹集资金。如上海市住宅建设债券就是由上海市公积金管理中心负责发行、使用和偿还，由上海市人民政府担保的，凡新分配公有新旧住房的住户都 要认购住宅建设债券，才能获得住房使用权。不论哪一级政府发行的债券，都是建立在以权力为基础的国家信用之上的债券。政府通过发行房地产债券可以集聚一部分闲散资金，集中用于一些大型的土地开发和住房建设项目，也可以作为发展房地产的启动资金。房地产债券本身具有显著的专项负债与专项资产的特征，可分为住房建设债券和投资债券两类。
（2）房地产金融债券
指由银行或其他非银行金融机构发行的债券，是金融机构筹集房地产信贷资金的渠道之一。我国房地产金融债券的发展历史较为短暂，这种筹资方式还不普遍，只有部分城市开发和商品房建设方面发行了短期金融债券。
（3）房地产企业债券
即公司债券，是我国房地产债券中最常见的一种，指房地产企业为厂筹集长朋资金而发行的债券。我国房地产企业债券主要有住房建设债券、土地开发债券、房地产投资债券、危房改造债券、小区开发债券、住房有奖债券等。
2.房地产债券的特点
(1)发行总额大、票面利率较高
房地产业本身就是耗资巨大，风险收益均较高的行业，所以其债券具有总额大、利率高的特点。
(2)期限长
债券按偿还期限的不同可分为短期债券。中期债券和长期债券。偿还期限不超过一年的为短期债券，1一10年为中期债券，10年以上为长期债券。由于房地产业投资周期长，资金周转慢 的行业特点，所以房地产企业都倾向于发行中长期债券，以获取长期资金。
(3)可与购房相结合
房地产债券的发行可采取与购房结合的形式，居民购买债券可以不还本付息，到期转为购房的预付款，补差价后，以实物形式还给债权人住房，或债权人享有一定购房优惠的形式。这种方 式既能促进债券的销售，又能加快解决居民住房问题。
(4)房地产债券较安全，风险小房地产本身具有保值、增值性，所以即便房地产企业破产清 算，清产核资后也有可观的破产财产，可弥补债权人的部分损失。当然，当经济不景气时，房地产价格也会一落千丈，这时债券的风险会加大。
3. 房地产债券的发行
（1）发行市场主体的构成
房地产债券的发行是指发行人将经过法定程序审批的债券向社会公众进行发售的行为。债券的发行要在债券发行市场进行，房地产债券的发行市场主体有债券发行者、债券认购者及债券承销者。
债券发行者：是债券发行的主体，资金的需求者，也是债务人，如政府、企业和金融机构均可成为发行人。
债券认购者：是认购债券的人，包括政府、企事业单位、居民个人、金融机构、国外投资者等等，是资金的供给者，即债权人。
债券承销者：是代理债券发行者发行债券的中介人，如银行、证券公司、信托投资公司等。债券的发行人为保证债券的顺利发行，往往借助于有发行经验，并有许多分支机构的证券承 销商来办理销售业务。
（2）债券的发行要素
债券的发行额，指一次发行某种债券的总额，主要由发行者所需资金的数量、信用等级、债券种类、市场购买力大小等因素综合决定。有些国家对不同债券的最高发行额有法律规定。
债券的票面利率，即名义利率，指债券券面上所载明的利息率，主要由债券的期限、信用级别、利息支付方式和通货膨胀走势等因素决定。我国各种债券的利息率，是对照同期限银行储蓄存款利率而定。国库券和金融债券的利率较同期银行储蓄存款利率稍高一点，企业债券利率可以比定期储蓄存款利率高40%。
券面金额，指房地产债券每张券面上所标明的金额，由投资者的购买能力和企业的发行成本而定。
偿还期限，指房地产债券从发行日到偿还本息的这段时间，主要由发行人使用资金的周转期。市场利率发展趋势。债券流通市场的发达程度以及投资人的投资意向等因素决定。根据我国有关规定，只有长期债券才能打破所筹集资金的投放范围限制，既可以把资金充当企业所需的流动资金，也可以充当固定资金。我国房地产企业发行的债券一般是中长期债券。计息方法和还本方式，计息方式有单利。复利和贴现计息三种，还本方式也可分为到期一次还本、分期等额还本等方式。我国房地产债券多采用到期＝次还本付息方式和每半年或一年付息一次，到期归还本金的方式。 发行价格指债券发行时每张债券的实际出售价格。发行价格可高于、等于或低于票面金额，分别称为溢价发行、平价发行、折价发行。发行价格高低取决于发行人的信用状况。利息收入高低、利息的计算方法、派息次数、市场利率水平和市场管 制因素等。我国房地产债券多数采用平价发行。
（3）房地产债券的发行方式
债券的发行方式按有无中介机构参与可分为直接发行（自销）和间接发行（代理发行）；按债券的发行对象可分为公募和私募两种。
一是直接发行。指发行者自身承担和办理债券发行过程中的一切业务。采取这种方式，发行成本低，社会影响面小，发行风险大。适用于发行范围有限，发行量较小的房地产债券。
二是间接发行。指发行者委托证券中介机构公开发售债券，由承销商负责办理债券发行的有关业务占根据承销商承担责任的不同又可分为代销与包销两种。
三是私募发行。指面向少数特定的投资人发售债券，如对金融机构。与发行单位往来密切的工商企业。发行单位内部职工等。私募发行的费用低，风险小，能迅速集资，但难以转让。一 般私募发行债券多采用自销方式。
四是公募发行。面向市场上大量的非特定投资人发售债券， 该方式发行费用较高，发行风险大，工作量大，但债券比较容易上市转让。公募发行债券大多采用间接发行方式。
（4）房地产企业债券的发行程序
第一，达成发行债券的决议或决定。房地产企业发行债券，首先董事会或职工代表大会就债券的发行总额、券面金额、发行价格、率、发行日期偿还期限和方式等达成决议。
第二，提出发行申请与批准。房地产企业发行债券要按发行规模向国务院证券管理部门提出申请，并提交公司债券募集办法。资产评估报告和验资报告等文件，国务院证券管理部门根据公司 法的规定和国务院确定的公司债券发行规模等，对公司的申请予以审批。
第三，发布募集公告。房地产企业应按照规定公告债券发行章程和办法，内容包括企业经营管理简况。企业自有资产净值、发行债券的目的，企业经济效益预测，债券发行总面额、还本付息 方式及风险责任等。
第四，确定承销商。经批准可以发行房地产债券之后，房地产企业应与证券经营机构签订代理发行协议。协议内容包括：代理内容、承销方式、实施步骤、双方职责等。
第五，发行债券。房地产企业根据法定内容印制债券，并选择适当时机发行债券，筹资期满，将实际情况填写有关报告送主管部门备案。
4.房地产债券的信用评级信用评级是对发行者在一定时期内或发行某期证券时的还本 付息能力作评估，用以衡量投资风险。通过信用评级可使企业的 财务状况和经营管理公开化、社会化有利于投资者选择投资对象和共同监督。一个企业公开发行债券应该自觉地向证券评级部门申请评级。根据债券风险程度的大小，债券的级别由高到低可 分为十个等级，即AAA、AA，A、BBB、BB、B、ccc、cc、C、D 十级。信用评级是确定债券发行价格的重要参考，通常由专门的评级机构来完成。
三、 房地产股票
1.房地产股票概念
房地产股票是股份制房地产企业为筹集资金，发展房地产业的需要，发给股东作为投资入股凭证，并借以取得股息和红利的一种有价证券。
2.房地产股票的特点
房地产股票作为特殊行业的股票，既有与一般工商企业股票的共性特点，如基本的“三性”特性、发行程序、上市交易种类、利益分配顺序等，又有本行业的一些特殊性。
(1)股本总额大房地产业是资金密集型产业，所需投资巨大，因而房地产股份企业发行的股票总股本往往数额巨大，有时高达十几亿元，几十亿元。
(2)房地产股票收益较高，升值较快土地资源的有限性和经营的垄断性，导致土地价格呈上升趋势，因而房地产商品的增值性较大，房地产企业营业利润较高，房地产股票的收益也会比一般股票高，升值较快，对投资者极具吸引力。
(3)房地产股票资信较高，市场稳定房地产商品价值巨大，且有保值、升值性，使得拥有不动产的企业资信随之抬高，股票价格一般不会随市场的波动而大起丈落。
3.房地产股票的类别
房地产股票可按不同标准进行分类，其中最主要的是按股东权益与承担风险程度的不同，分为优先股股票，普通股股票。
普通股股票是基本的股票，也是股份公司最重要的一种股票。这种股票在公司利润的分配和剩余财产的分配方面只享有一般的，普通的权利，而无特殊的优先权利。普通股股东有出席股东大会权、提案权、选举权、表决权、公司经营管理权、控告罢免董事权、检查审阅账册权、优先承购新股权等权利。在股份公司里，普通股持有者实际上才是真正的股东，并对公司的资产享有最终所有权。购买的普通股股份越多，占有公司的份额就越 大，对公司控制程度就越高。股份公司刚成立时，一般都要首先发行普通股。普通股收益不固定，风险较大。
优先股股票是相对于普通股而言的一种股票，是指在公司利润的分配和剩余财产的分配上较普通股更为优越的一种股份。优先股股息一般较为固定，股息收益有优先保障权，其风险小于普 通股股票。但优先股股东不能直接参加公司的经营管理和享受相 应的权利，许多优先股可转换为普通股，在不能转换时，可享受优惠认购普通股的权利。房地产股票还可以按是否记名，分为记名股票。不记名股 票；按有无栗面金额，分为有面值股票和无面值股票；按股票是 否带有表决权，分为多权股票和无权股票。 房地产企业可以根据企业的不同时期。不同的经营情况需 要，选择发行不同的股票，以满足自己的资金需求和投资人的需中
4.房地产股票的发行
(1)发行房地产股票的情形
房地产股份公司在以下情形下可发行股票：
一是募集设立时公司通过发行股票筹集开业资金；
二是已设立的股份公司为追加投资，扩大经营规模而发行新股股票；
三是在企业法定公积金转作资本配股，股票派息分红。股票分割时发行新股票；
四是把企业债券转化为企业股票时要发行新股票；
(2)房地产股票发行市场主体的构成
房地产股票发行市场主体主要由发行股票的股份公司。投资者，证券公司构成。其中发行公司是资金的需求者，它根据自身经营状况及市场情况决定发行股票的种类，数量、方式等；投资 者是资金的供给者，可根据各自的偏好、对股票的了解及股市波动情况决定购买对象；证券公司是资金融通的中介人，受发行人委托办理股票的发行工作。
(3)房地产股票的发行方式
房地产股票的发行方式与债券基本相同，既可以公开发行，也可以内部发行；既可以直接发行，也可以间接发行。间接发布可采取代销或包销方式。我国人民银行规定，内部发行或定向发 行的股票，可以由发行股票的企业（公司）直接发行，也可委夺 金融机构发行、公开发行的股票，一般不能自己发行，必须委牛金融机构代理发行，只有这样才符合公平、公开、公正原则。 (4)发行价格
房地产股票的发行价格是指房地产股份公司在募集股份资本或发行新股时，将股票公开出售时所采用的价格，也就是投资季认购股票时所支付的价格。股票发行价格通常由发行公司根据月 票面额。股市行情和其他有关因素决定。股票的发行价格可以与股票的面额一致，但多数情况下不一致。股票价格一般有三种：
等价
即是以股票的票面额为发行价格，也称为平价发行或面额发行。等价发行简单易行。股票容易推销，但无从取手股票溢价收入，一般在股票的初次发行或在股东内部分摊增资的情况下采用。 市价
即是以本公司股票在流通市场上买卖的实际价格 为基准确定的股票发行价格。选用市价发行股票，考虑了股票的现行市场价值，对投资者也有较大的吸引力，它是目前世界各国 最为普遍和常用的股票发行方式。
中间价
即是以市价和等价的中间值确定的股票发行格。这种价格的确定必须经过股东大会特别决议认可。 我国公司法规定，股票发行价格可以等于或高于票面金额但不得低于票面金额。
(5)房地产股票的发行程序
房地产股份公司在设立时发行股票与增资时发行新股的程序上有所不同。
第一,设立时发行股票的程序。
①提出募集股份申请。房地产 股份公司要向社会公开发行、募集股份，须向国务院证券管理部门递交募股申请并报送以下文件：批准设立公司的文、公司章程、经营结算书、发起人的姓名或名称、认购的股份数、出资种类及验资证明、招股说明书，代收股款银行的名称和地址。承销机构名称和有关协议。
②公告招股说明书，制作认股书，签订承销协议和代收股款协议。募股申请获批准后，发起人应在规定期 限内向社会公告招股说明书，内容包括公司章程、发起人认购的股份数、每股票面金额和发行价格、起止期限、认股人的权利和义务等等，同时，制作认股书。我国不允许股份公司自己发行股票，发起人向社会公开募集股份，应与证券经营机构签订协议， 由证券经营机构承销股票，并与银行签订代收股款协议，由银行代收认股人缴纳的股款。
③招认股份，缴纳股款。
④召开创立大会，选举董事会、监事会。
⑤办理设立登记，交割股票。
第二，增资发行新股的程序。
①股东大会作出发行新股的决议。
②由董事会向国务院授权的部门或省级人民政府申请并经批准，属于向社会公开募集的，须经国务院证券管理部门批准。
③向社会公开发行新股时，必须公告新股招股说明书和财务会计报表及附属明细表，制作认股书，并与证券经营机构签订承销合同；如不采用向社会公开募集方式，可向特定的新股认购人发 出认购公告或通知。
④招认股份，缴纳股款。
⑤改组董事会、监事会，办理变更登记并向社会公告。
第三节 房地产金融业务介绍
金融机构。北京市金融机构的房地产信贷部在房地产方面具有与上级金融机构基本相同的职责，其中最重要的是直接进行房地产金融业务，包括各项房地产资金的存储、个人住房贷款以及房地产经营活动各个环节的贷款等。
一、房地产开发类贷款
建设银行房地产开发类贷款是指用于房屋建造、土地开发过程中所需建设资金的贷款，包括房地产开发企业流动资金贷款和房地产开发贷款。房地产开发企业流动资金贷款是银行向从事房地产开发的企业发放的用于房地产项目开发建设所需流动资金周转的贷款。房地产开发贷款是银行向从事房地产开发的企业发放的用于其所开发的房地产项目所需建设资金的贷款。包括住房开发贷款、商业用房贷款、经济适用房贷款（原国家安居工程贷款）和其他房地产开发贷款等。凡经有权机关批准经营城镇土地开发及商品房建设的企业，拥有一定的自有资金，具有健全的管理机构和财务管理制度，能够独立承担民事责任，经主管机关批准登记，取得了法人资格并按规定办理年检手续，可向建设银行申请房地产开发企业流动资金贷款或（和）房地产开发贷款。
（一）业务发展历程
早在80年代初期，建设银行的一些分行为了配合当地的住房商品化的改革工作，就已经主动地对当地的商品房屋建设发放了贷款。当时这项贷款属于自然生成的信贷资金业务，处于一种零星、分散的自发状态，管理也不够规范，开办面也不大。
1985年，为了支持城市综合开发和促进住宅商品化，建设银行按照国务院支持城市土地、房屋综合开发的要求，率先在全国设立了土地开发和商品房贷款（后更名为房地产开发企业流动资金贷款），由此拉开了我国房地产开发贷款业务改革和发展的序幕。
从1985年到1988年，土地开发和商品房贷款在全行蓬勃发展：一是由局部的分行试点，发展为在全行全面开办；二是由过去的单一的商品住宅贷款，发展为以住宅建设为主的城市综合开发贷款；三是由过去的单纯发放贷款，发展为贷款与集资相结合的建房、买房信贷业务；四是由过去只对开发公司提供贷款，过渡到以提高商品住宅建设资金的经济效益为中心，运用银行的信贷杠杆同加强对开发企业的财务管理相结合，全面发挥建设银行的职能作用。到1988年底，建设银行累计发放土地开发和商品房贷款184.15亿元，贷款余额66.5亿元，成为建设银行信贷业务体系中比较重要的一项内容。
1989年开始，根据国家有关要求，建设银行对土地开发和商品房贷款进行了清理。1990年5月，为配合银行信贷微调政策的出台，建设银行经与有关主管部门充分协商，全面恢复了对开发企业的信贷业务，并将土地开发和商品房贷款更名为"房地产开发企业流动资金贷款"，其具体内容不变。
1996年，为配合和支持国家开始实施的安居工程建设，建设银行在继续发展房地产开发企业流动资金贷款的同时，推出了国家安居工程贷款。此后，随着国家安居工程建设规模的扩大，住宅产业成为国民经济新的增长点，国家安居工程的性质发生变化，大规模的经济适用房建设逐渐替代了原来的国家安居工程建设，1998年起，建设银行承办的安居工程贷款也演变为目前的经济适用房贷款。
与此同时，为适应市场需求，建设银行又陆续推出了住房开发贷款、商业用房贷款和其他房地产开发贷等新的业务品种。
进入二十一世纪，建设银行更加注重房地产开发贷款品种的创新，以更好地服务社会。目前建设银行又推出了科教文卫单位经济适用住房建设贷款和高等院校学生公寓建设贷款这两个新的房地产开发贷款品种，并出台了相应的管理办法。其中，科教文卫单位经济适用住房建设贷款是指建设银行向科研院校、高等院校、文化艺术单位、卫生医疗单位或承担上述单位经济适用住房开发建设任务的企业发放的，专门用于上述单位经济适用住房建设的贷款；高等院校学生公寓建设贷款是指建设银行向经国家有关部门批准设立的高等院校及承担高等院校学生公寓建设任务的企业发放的，专门用于高等院校学生公寓开发建设的贷款。
（二）业务发展成就
从1985年正式推出房地产开发类贷款以来，建设银行通过不断的业务品种创新以及大量的房地产开发类贷款的信贷投入，对我国房地产业，尤其是住宅业的发展起到了积极的作用。到2000年9月底，全行房地产开发类贷款余额1173.43万元，并以46%的房地产信贷市场占有率，居四大国有商业银行之首。
多年来，建设银行对确有销路、符合贷款条件的经济适用住房项目，积极予以承办，适时给予信贷扶持，尤其对科教文卫单位利用自有土地建设的经济适用住房项目，更是重点予以倾斜。在部分商品房空置较多地区，主动做好与相关部门的协调沟通工作，将经济适用住房建设与当地空置商品房的消化工作联系起来，采取适当置换措施盘活存量。而且，建设银行还努力将支持经济适用住房项目建设与促进经济适用住房销售，提供住房消费贷款紧密结合，有效地促进了住房信贷资金的良性循环。截止到2000年8月末，建设银行经济适用住房贷款余额为104亿元，支持了1346个经济适用住房项目的开发建设，赢得了社会的广泛赞誉。
与此同时，建设银行通过全方位、多层次的优质配套金融服务，支持各地遵循"统一规划、合理布局、综合开发、配套建设"的住房开发原则，大规模开展住宅小区建设，同时还重点支持了国家从1986年开始分别在全国76个大中城市组织实施的包括北京方庄和虎背口、上海三林苑、天津凤荷园、广州五羊屯、深圳莲花北村、郑州绿云、宁波联丰等在内的163个大型住宅小区建设示范工程，全面参与支持了各城市的旧城改造、危陋房改造和安居工程计划的实施，国家重点建设项目及工矿区职工和科研院所、广大教师和学生等社会各个不同阶层的住房建设。所有这些为改善居民居住环境，维护政治、经济和社会稳定，推进住宅产业的现代化和城市化进程，促进城市建设事业的发展，作出了应有的贡献。
（三）业务发展特点
在十多年的实践中，建设银行在房地产开发类贷款这项业务中创造和积累了一些较好的管理方法，有力地促进了业务总量的快速发展，主要体现在：
1. 坚持按项目管理，减少贷款风险
即从项目的前期论证、贷款的申请、审批发放，贷款使用的监督管理，直到收回贷款，都直接对某一个具体的项目。这样对项目的基础条件、效益好坏有了较多的了解，检测了贷款在项目建设中运转的全过程，对及时解决问题，合理安排使用资金，有效地收回贷款，加速资金周转收效明显。
2. 坚持以销售定贷款
由于房地产资金投入量大、占用时间长的特点，大多数房地产开发类借款人的主要还款来源是项目的预售或销售收入。而项目的销售状况或前景将直接影响到贷款到期后借款人能否归还贷款。因此，建设银行在贷款决策时，坚持以销售定贷款，通过分析贷款项目及周边竞争项目的情况、市场需求、价格水平等，判断项目未来的销售形势，从而作出合理的决策。
3. 合理拨付资金，提高资金效益
由于开发工程发生的费用是随施工进度逐步发生和支付的，资金一次全额划转，对企业来说，增加了利息负担，积压了资金，不能高效、合理利用贷款；对银行来说，不利于监控信贷资金是否合理使用，也不利于银行调度资金，调剂余缺。因此，有些分行从实际出发，实行根据企业开发项目的实际情况一次或者分次转存的办法，在贷款合同签字后，银行根据企业提出的合理的用款计划和实际开发进度提供贷款，既减轻了企业的利息负担，促进企业合理、经济地利用利用，又便于银行监控和调度资金。
4. 与个人住房消费贷款紧密结合，互相促进
房地产开发与住房消费分属房地产市场的两个不同环节，开发是基础，消费是结果。建设银行在发展房地产开发类贷款的业务中，实现了房地产开发类贷款和个人住房消费贷款的有机结合，通过支持房地产开发，发放房地产开发贷款，为个人购房提供大量优质的房源，同时个人住房贷款以其较高的资产质量，加快了房地产开发贷款的回收速度，分散了房地产开发类贷款的高风险，盘活了部分积压已久的房地产项目，促进了住房的销售，使住房的开发和销售在良性的轨道进行。如我行大力支持科教文卫单位建设经济适用住房、大学生公寓，并为这些单位职工购房提供各人住房贷款，就是开发贷款与消费贷款紧密结合的典型例子。
今后，建设银行开发类贷款将在巩固、调整的基础上优化信贷资产结构，向重点城市和重点地区转移，重点支持有效益、有市场的企业、企业集团和优质项目。
房地产资本运营-融资
关于资本，费尔的经济学理论阐述“资本就是财富，任何财富都是资本“，在考虑资本过程中不仅仅是资金的运营，凡是本钱的财富都是资本，资本是一种载体，当你把资本认为是一种载体而不是主导的时候，你才能对资本起到一种运营的关系，而我们就是要把资本的作用发挥出来，因此，我们在对资本运营的理解过程当中，范围扩大化，作用广泛化。
第四节 当前融资的主要形式
融资可能分为间接融资和直接融资，间接融资是指什么呢？通常我们是指通过中介机构取得的资金是间接融资，就是第一手资金不是你拿到的，而是别人拿到的，比如说银行，通过银行取得的都是银行之间通过客户取得的资金是间接融资，那么然后通过银行和中介机构之间取得的融资是间接融资。我们通常所接触的是间接融资，间接融资大概就是银行的一些贷款，这个可能所有的经营者都遇到过，也就银团的贷款，银团就是无数家金融机构，有的是银行、有的是投资基金所组合成的贷款，也有企业之间的贷款，通常我们最常见的用信誉担保取得的这种银行贷款，由抵押取得的贷款，抵押贷款通常大家都知道房子可以进行评估，然后推动评估的价格去取得抵押贷款，其实实际上大多数抵押贷款不是根据房屋的价值，而是通过经营房屋而产生的现金流。这是产生房屋贷款的条件。通常在国际上如果我要建一个酒店，这个酒店拿去抵押，那么如果简单用价值来抵押的话，银行会给你打折，你这个产品可能有折旧的问题，经营破损的问题，他可能带给你七手。但是如果按现金流算的话，我一百万的一个酒店或者商场，我的出租租金可能会高于100万，每年如果是10％，我贷一个10年以上贷款的话，每年的收益率高于100万，那么银行可能根据现金流计算的时候，可能给你100万美元的贷款，而不是200万美元的建屋抵押款，那么在抵押贷款的时候，有多种收入形式
我们最常见的还有优惠的政府贷款，包括国际的和国内的，有可以贷款、专项贷款和技改贷款等等，如城市环保建设中煤改气工程 ，不管从政府，企业和发展商都有一些人获得过。还有就是搭桥，也可能因为临时的借贷过程形成搭桥贷款，委托贷款和间接贷款等等。我们现在遇到的一种方式就是最常见的住房按揭，这种实际上不是企业的行为，因为你企业并不支付利息和成本，但是很多企业在资金可以支持的时候，就以个人职工的名义把房子直接买掉，然后转化一种银行贷款，这种情况也是在我们现有的这种小的发展商资金遇到困难的时候，常常出现的一种融资情况，实际上你把个人的按揭转换成了企业对银行的一种负债。
第二种就是直接融资，直接融资就是我们进行金融的过程中是直接要面对所有的投资人所形成的融资关系，这种融资关系涉及的面很多了，直接融资有私募公募各种不同情况，这里头可能就是大家认为可能企业更需要发挥作用的一部分，通常我们说最直接的融资是股权，用股权产生了直接融资的形式，我们现在流行的是上市公司的流通股，这是股权直接流通的形式，那么它是在公开的交易市场有交易规则的条件下自由流通的股权。第二种是非市场流通的，就是非上市公司的但是可以自由转让的一部分股权。为什么我们说它是非市场流通的呢？就是说我们一个股份制公司，政府明文规定允许你的股权可以自由的转让，但是不是在公开的市场中进行的流通，所以是非市场流通的一种流通股。第三种一般情况下可以称为可转让但不是流通的，什么意思？就是我固定和某一个单位进行了合资，这种合资你说它不可以转让吗？可以转让，它可以变现，但是要找特定的对象，而不是在公开的市场上进行流通的一部分，而这种转让是对方都优先权，并且在某种情况下放弃了优先权以后可以转让，那么比如说中方和外方可以转让，他有特定的条件，比如说中方想转让，外方不同意，那么在这种情况下，就可以收购，那么这就是一种流通了……
第五节 房地产资金的筹集
房地产企业投资资金的筹集
（一）房地产企业投资的概念。房地产投资是以资金作为资本，购建房地产，以谋取收益的 自主经营活动。按投资主体的不同，可分为国家投资、企业投资，个人投资、外商投资。我们这里介绍的主要是房地产开发经营企业的投资。由于房地产本身所具备的物理及经济特征，房地产企业投资也表现出区别其他投资的固有特征： 一是房地产开发周期长、投资额大，使其前期可行性研究工作显得尤为重要。 二是由于土地资源的不可再生性，以及人类发展对土地、房屋的需求日益增长，使房地产投资具有保值和增值作用，成为可抵御通货膨胀冲击的具有强大吸引力的投资项目。三是房地产投资受制因素多。房地产投资活动必须严格遵守国家的现有政策法令、规章制度，国家的统一计划指导和管理， 所以说，房地产投资易受国家宏观调控的影响。 四是房地产投资对金融业的依赖极大。一般的房地产开发项目资金一半以上依靠金融业提供的贷款，所以风险也极大。
（二） 房地产企业投资资金的筹集 房地产企业投资资金是房地产企业为进行房地产开发，经营和从事有关配套服务活动所使用的资金。我国房地产开发企业资金除部分来源于财政、主管部门拨入和企业在开发经营过程中积累资金外，绝大部分是企业自行筹集的。 房地产企业投资资金的来源渠道有：
1.自有资金，指财政、主管部门无偿投入资金和企业开发经营过程中积累形成的资金。具体来说有：
(1) 财政拨入开发经营基金： 财政部门根据国家基本建设计划和房地产投资计划，将一部分资金拨付给房地产企业无偿使用，这部分资金的具体拨付和管 理由建设银行经办。
(2) 主管部门拨入开发基金：房地产开发企业的主管部门根据城市建设综合开发计划拨给企业无偿使用的配套资金，这部分资金来源于收取的城市维护税和城市市政建设配套费。
(3) 企业投资人最初投入的资金和开发经营中积累的资金房地产企业成立之初投资人会以货币或实物形式进行原始资本的投入。在房地产企业经营中，企业可按国家规定留存收益，提取公积金、公益金等。
2.向银行贷款
包括向银行申请房地产开发企业流动资金贷款和以其拥有或已在开发的不动产作抵押，向金融机构申请长期贷款。
3.发行房地产债券
4.发行房地产股票
5.预收定金
包括房地产开发企业按照合同或协议规定向购房单位和个人预收的购房定金，以及向委托开发建设项目的单位预收开发建设资金。
6.引进外资
充分利用国际市场，吸引外国资本进行房地产开发或与外资进行共同开发、分享利润。
7.其他
如在结算中形成的各种应付款项。其他单位投入的联合开发资金等等。
房地产资金筹集实例分析
（一）香港新峰房地产开发公司筹资方法
香港新峰公司注册资本为300万港元，在该公司的第一个发展项目——香港太子中心商业楼建设中，新峰公司先拿出300万港元交订金买地，然后通过银行信贷获得5350万港元交清地价，在取得土地使用权后又将土地抵押给银行，获得3500港元的土地抵押贷款和3500万港元的建筑透支贷款，然后公司利用这笔 贷资中4300万港元购买了香港北明苑中心的土地。在太子中心的楼宇由于适合市场需要很快全幢卖出，不仅还清了银行贷款本息，还赚取了3000多万港元的利润。就这样，新峰公司采取“滚雪球”的方式，不断使用银行资金，再买地皮搞楼宇建筑和地皮出售，将社会上买房人的钱直接转为房地产经营资金，如1988年12月该公司在土地拍卖中，以525万港元的出价获得住宅用地，买地7个月后，完成了设计及报建等手续，就将全部住宅推出预售，采取一次性付款和按建筑期忖款等多种付款方式，结果一个上午全部卖完，收回资金2 000万港元，满足了买地及建筑的资金需要。在上例太子中心商业楼项目中，如完全靠自有资金搞开发则需要5350＋3 500＋3 500＝12 350万元，而新峰公司自有资金只有3千万元，连交地价都远远不够，但新峰公司灵活运用了银行信贷，抵押贷款等等资方式，在自有资金有限的情况下，解决了房地产运作资金不足的困难，使得开发能得以顺利展开，从而也使其经营利润率高达100％（3 000万／300万）。在住宅建设项目中，新峰公司则采取了预售方式筹集资金，也达到了用小额的自有资金完成大量房地产开发的目的，提高了利润率。当然，如新峰公司的项目选择不当，风险也极大，开发的房地产商品如销售不好，则公司就会陷入到期不能偿还银行本息的困境，从而导致公司破产。
（二）某家庭购房资金的筹集方式
如一对夫妻看中了一套
第六节 融资渠道单一、科目单一
经过多年的发展，世界各国房地产金融融资形式多种多样。房地产开发建设和经营所需资金，除了政府资金和房地产企业自有资金外，还包括来自商业银行、住房公积金、住房储蓄、住房合作社、房地产建设基金（含住房建设基金）、信托基金、房地产企业股票上市（也有些建立房地产建设基金的国家不再搞企业股票上市）、房地产建设债券、住房抵押贷款证券等许多方面的融资。由于各国国情不一，房地产金融融资的形式各有千秋，房地产开发建设使用资金的融资渠道也有很大差异。例如美国的房地产金融业很发达，融资的种类多，因而实行了房地产的多渠道融资。在房地产企业使用资金总额中，银行贷款只占１５％左右，贷款总额占银行资产的比重不到１０％。而有些东南亚国家以及我国的香港特区，房地产企业的大部分开发资金来自银行贷款，使得这些国家和地区的银行资产中，房地产信贷占了４０％～５０％。
我国实行改革开放政策以后，曾经为拓展房地产融资渠道，诸如发行债券、建立基金和股票上市等，做过一些有益的尝试。但在１９９３年下半年开始的宏观调控中，这些尝试一般都停止或大幅度减少了。这些年，房地产企业特别是中小企业，既难于上市，又不能发债券，只能以银行资金作为房地产融资的主要来源。有些企业在银行直接贷款不足的情况下，只好另辟蹊径。有人分析指出，这些年有些房地产企业的开发资金主要包括自有资金、银行贷款、建筑企业垫资和预售款四部分。除了银行贷款占２０％外，在建筑企业垫资和预售款中都有相当多的银行贷款。三者相加，估计银行贷款占房地产开发资金总额的近６０％。这种情况并不代表所有的房地产企业。如果分析银行贷款比重较大的优劣，许多专家持以下意见：
一是衡量银行贷款的优劣，从金融业本身来看，主要是能否取得资金安全度高、收益多和周转快的效果。在我国各行各业的贷款中，房地产贷款应属于较好的一类。
二是从宏观角度来衡量银行贷款的优劣，要看贷款是否有利于国民经济的加速发展。这些年来，我国房地产业持续发展，为发展国民经济和改善人民生活做出了巨大贡献，银行金融的重大支持是功不可没的。
三是银行贷款如果占开发资金的６０％，需研究比重是否过大的问题。按国外情况来看，这个比重还低于一些东南亚国家的银行贷款比重。
四是我国目前房地产的融资水平，比西方发达国家的融资水平还有较大的差距。要解决房地产融资主要靠银行贷款的局面，必须大力拓宽融资渠道，以建立我国房地产金融在市场竞争中的优势地位。因此要适时地安排拓宽融资渠道的事情。
中国房地产业在经历营销时代、产品时代后，正在进入资本经营时代，业内人士预言，今年将是房地产资本年。作为我国国民经济发展的支柱产业，房地产业的资本化程度是衡量该行业成熟与否的主要标准。过去十多年，由于国家在房地产金融政策上的不完备和房地产业本身的特点使得大多数房地产企业经常处在缺乏资金、嗷嗷待哺的状况，而另一方面，众多的金融投资机构又难以进入房地产业，以致于造成资本与房地产市场的脱节，而银行作为我国房地产单一的融资渠道，远远不能解决房地产业发展瓶颈的症结。随着中国加入WTO，国家对房地产企业上市融资、各类投资基金进入房地产以及房地产资产证券化等政策的逐步实施与完备，更多的融资渠道和融资方式将为房地产企业的迅速发展提供巨大的补血作用。同时，各种投资基金和证券公司也必将在这个新兴的巨大市场中获得极大的回报。尽早地与房地产企业沟通，不断创新、提供多样化的融资渠道是各投资主体在房地产市场获得竞争地位的主要因素。
第七节 关于我国目前有无房地产金融的问题
新华远集团老总任志强认为我国目前还没有房地产金融。道理很简单，国内目前除了银行信贷以外几乎还没有其他的融资手段，就是说，单独为房地产创造的金融条件几乎是零！
1998年前经政府批准企业发行过一些房地产企业债券，但1998年以后基本上停止了所有债券的发行。最近有了一些信托基金，但到目前为止，发行总量也不超过40亿元，连“皮毛”都够不上。去年全国社会融资总量是2．4万亿元，其中1．9万亿元接近80％都是银行借款。银行借款中有6000多亿元是房地产贷款，其余的是其他行业的贷款。这说明了什么问题？这说明中国经济是靠贷款支撑的，而不是靠其他的金融手段支撑的，可以说中国的资本市场或金融市场发展太慢！去年资金总量中还有15．8％是发行债券，而这3800亿元中基本上全是国债，也就是说，对各行业而言，企业债券市场也是一个被封闭和关闭的领域。再来看市场直接融资，股市看起来炒得很凶很热，但是总的融资额只有962亿元，占总的融资量的4％。这个比例也是非常非常低的。前几年股市高峰期时，融资量可达5000亿元，前年大概有1000亿元，去年连1000亿元都不到，这说明资本市场正在大量萎缩，这样下去，10年之后会萎缩到什么样？就房地产本身来说，也没有什么其他的融资手段———没有债券、没有基金、没有不动产的信托、没有其他的任何手段。
由于国内房地产金融风险全都压在银行身上，就是因为银行封闭了所有的金融手段，或者说不开展房地产金融的其他融资条件，这是我国制度性的资金供应短缺形成的一种结果。而在国外一些发达国家，土地私有化率比较高，对土地私有化及其整理过程的费用是不由发展商承担的。我买一块地，这块地是一个成品，或者说是一个熟地，然后盖房子，房地产商赚的是房子、小区营造的费用和利润。但在国内最终导致政府的负担压力转由房地产商替政府贷款，这种行为目前是非常普遍的。
在国外一些发达国家，房地产商会用自己的成品去做银行的抵押，这种抵押是按现金流做抵押的。而国内是不按收益率和现金流做抵押的，一定是按固定资产值打一个折扣去给你贷款。这样一来，就背离了我们以信誉为基础的金融体制，因为金融是以能不能还贷这种信用机制来形成的。从国际上的统计调查可以看出来，凡是有抵押的贷款信誉度是最低的，凡是完全靠信誉而形成的贷款还贷能力是最强的。
我们可以展望一下，当2006年金融服务领域全面开放、房地产行业进一步与国际接轨以后，或许会使中国房地产金融大幅度发展，可能会有境外银行进入带进来各种金融手段、融资方式。那么也可能因为加入世贸组织之后中国开放了所有的资产市场领域而造成房地产金融的高速发展过程和高速扩容过程。这样的梯次发展过程会对研究和学习房地产金融的人创造一个非常广阔的机会。
第八节 拓宽融资渠道的几种做法
（一）居民个人购房资金的筹集居民在购房时如自有资金不足，可通过下列渠道筹集
1.向金融机构申请购房抵押贷款
抵押贷款是指银行或其他金融机构在借款人提供一定的财产作为还款物质保证的前提下向借款人提供的贷款。如果借款人到期不能偿还贷款，则贷款人根据法律规定有权变卖抵押财产，清偿贷款人的贷款本息。我国目前居民要获得住房抵押贷款可根据《中国人民银行个人住房管理办法》（银发【1998】第190号）文中的规定向商业银行和住房储蓄银行申请贷款。贷款有两种：一是商业性贷款，另一种政策性贷款。前者的贷款对象较广，后者则主要是为参加住房公积金的职工购买住房而开设的专项政策性低息贷款。 抵押贷款的还款方式主要是固定等额还款。近一两年来，一些城市出现了较新的抵押贷款形式，如公积金抵押贷款加上商业银行抵押贷款而组成组合抵押贷款、保证保险抵押贷款、分期抵押贷款、全额抵押贷款、抵押贷款寿险等，居民购房可根据自己的实际情况，选择适合自己的方式。
2.向私人借款
私人借贷也称民间信贷，是我国居民习惯采用的一种筹资方式，主要有两种：一种是城乡居民个人间的借贷活动,如向亲戚朋友、同事借钱；另一种是私人地下钱庄、“小金库”的借贷活动。与银行信贷相比，私人借贷有以下特点: 一是比较分散。私人借贷是居民相互间的借贷活动，无固定场所，发生频繁，同一人可能既是债权人又是债务人。二是利率形式多样，利率水平差异性大。私人借贷的利率形式与高低是由借贷关系双方自行商定，我国法律对此没有具体的规定。 三是较为简便、快捷。借贷双方只要自愿达成协议就可进行，比到银行借款简单、迅速，而且私人借贷一般是在双方较为熟悉的情况下展开，所以我国居民个人筹款往往首先想到私人借款。私人借款在我国房地产金融市场还不发达的情况下，是居民购房资金的重要来源渠道之一，今后应引导其走向公开化、组织化，同时，居民在私人借贷中应尽可能签订详细的书面协议，以避免日后纠纷。
3.典当
典当业是我国传统的民间金融行业之一，解放后逐渐消失，近10年来随金融业的发展又逐渐兴起。典当是指出当人将其拥有所有权的物品作抵押，向承典人融通资金，并在一定期限内赎回当物的一种融资行为。旧时典当多为穷苦人因生活元着落而把衣物或贵重物品作抵押，向承典人融通资金，而在现代，往往富人、个体经济户或企业为解决一时生活或生产资金不足而进行典 当。居民购房资金不足时，可通过典当其所有的动产或不动产 获得典金，从而实现筹资的目标，待日后资金充足时，再赎回。
4.集资建房和合作建房
集资建房和合作建房属于住房资金的直接融资方式，是世界上许多国家广为采用的解决居民住房问题的筹资办法。
(1)两者的含义及区别
集资建房是指居民共同出资，统一建设，按出资额统一分配住房的建房方式。合作建房则是指居民参加住房合作组织后，按照一定的合作组织条件逐步取得住房的建房方式。这两种建房方式一般都是在政府和单位的支持下，面对社会中低收入阶层或单位职工展开的。居民个人取得的是不完全产权，出租，出售住房受事先有关条件限制。这两种建房方式大体相同，但在运作上存在区别：
一是筹集方式不同。集资建房的资金一般是居民一次性付清，数额较大；合作建房则是滚动方式，居民往往只交一小部分就可取得住房，但供款期长。
二是组织形式不同。集资建房的组织一般是临时成立，集资房建成分配完成后组织就解散；合作建房则是组建长期存在的住房合作社，不断吸收新社员，不断建房。
三是产权归属不同。集资建房的产权主要归个人所有；而合作建房的产权可归个人，也可归合作社，或两者共有，情况较复杂。 近几年来，我国各企事业单位集资房。合作房建了不少，大大改善了居民的生活条件。目前，由于集资建房中问题较多，国家已取消集资建房，允许合作建房方式存在。
合作建房的组织形式主要是住房合作社，它是经有关部门批准的，由城镇居民和职工为解决自身住房困难自愿参加的，不以盈利为目的的公益性合作经济组织，具有法人资格。我国目前的住房合作社主要有社会型、系统型、危房改造型、单位型四种。我国居民一般只要具备以下四个条件就可参加住房合作社： ①具有当地城镇常住户口；②家庭收入为中低收入水平的住房困难户，无房户或危房户；③具有一定的自有建房资金；④承认并愿意遵守合作社章程，且经所在单位同意。
住房合作社的资金来源渠道有：①社员一次性交纳或分期交纳的建房资金；②社员个人的住房公积金；③政府和所在单位的资助；④合作建房专项贷款；⑤社员个人或合作社的其他合法收入。从国际范围来看住房合作社都是在自助原则指导下建立和发展起来的，并受到社会的保护。我国情况也与其他国家一样， 尽管今后要走上住房商品化的道路，但住房远非简单经济意义上的商品，国家提供必要的资助和社会保障都是必不可少的，因此住房合作社的作用不可低估。
四、房地产证券
在现代经济社会中，股票和债券是筹集资金的重要手段，它能在短时期内，迅速筹集大量资金。房地产证券是房地产业利用资本市场直接融资的重要工具，对房地产金融机构及房地产企业而言，均是房地产资金筹集的一条重要渠道。
（一）房地产债券
1.房地产债券的分类。房地产债券是为了筹措房地产资金而发行的借款信用凭证，是证明债券持有人有权向发行人取得预期收入和到期收回本金的一种证书。房地产债券的种类繁多，可按不同标准进行分类，其中最主要、最常见的一种是按发行主体的不同分为房地产政府债券、房地产金融债券、房地产企业债券。
（1）房地产政府债券。指政府为发展房地产业而向社会发行的债券，也称公债。主要包括中央政府，地方政府和政府机构面向社会发行的债券。目前我国发行的房地产政府债券多为地方政府向社会发行的债券，其目的主要是为创办开发区和为住宅建设筹集资金。如上海市住宅建设债券就是由上海市公积金管理中心负责发行、使用和偿还，由上海市人民政府担保的，凡新分配公有新旧住房的住户都要认购住宅建设债券，才能获得住房使用权。不论哪一级政府发行的债券，都是建立在以权力为基础的国家信用之上的债券。政府通过发行房地产债券可以集聚一部分闲散资金，集中用于一些大型的土地开发和住房建设项目，也可以作为发展房地产的启动资金。房地产债券本身具有显著的专项负债与专项资产的特征，可分为住房建设债券和投资债券两类。
（2）房地产金融债券
指由银行或其他非银行金融机构发行的债券，是金融机构筹集房地产信贷资金的渠道之一。我国房地产金融债券的发展历史较为短暂，这种筹资方式还不普遍，只有部分城市开发和商品房建设方面发行了短期金融债券。
（3）房地产企业债券
即公司债券，是我国房地产债券中最常见的一种，指房地产企业为厂筹集长期资金而发行的债券。我国房地产企业债券主要有住房建设债券、土地开发债券、房地产投资债券、危房改造债券、小区开发债券、住房有奖债券等。
2.房地产债券的特点
(1)发行总额大、票面利率较高
房地产业本身就是耗资巨大，风险收益均较高的行业，所以其债券具有总额大、利率高的特点。
(2)期限长
债券按偿还期限的不同可分为短期债券、中期债券和长期债券。偿还期限不超过一年的为短期债券，1至10年为中期债券，10年以上为长期债券。由于房地产业投资周期长，资金周转慢的行业特点，所以房地产企业都倾向于发行中长期债券，以获取长期资金。
(3)可与购房相结合
房地产债券的发行可采取与购房结合的形式，居民购买债券可以不还本付息，到期转为购房的预付款，补差价后，以实物形式还给债权人住房，或债权人享有规定购房优惠的形式。这种方式既能促进债券的销售，又能加快解决居民住房问题。
(4)房地产债券较安全，风险小房地产本身具有保值、增值性，所以即便房地产企业破产清算，清产核资后也有可观的破产财产，可弥补债权人的部分损失。当然，当经济不景气时，房地产价格也会一落千丈，这时债券的风险会加大。
( 二)房地产股票
1.房地产股票概念
房地产股票是股份制房地产企业为筹集资金，发展房地产业的需要，发给股东作为投资入股凭证，并借以取得股息和红利的一种有价证券。
2.房地产股票的特点
房地产股票作为特殊行业的股票，既有与一般工商企业股票的共性特点，如基本的“三性”特性、发行程序、上市交易种类、利益分配顺序等，又有本行业的一些特殊性。
(1)股本总额大，房地产业是资金密集型产业，所需投资巨大，因而房地产股份企业发行的股票总股本往往数额巨大，有时高达十几亿元，几十亿元。
(2)房地产股票收益较高，升值较快，土地资源的有限性和经营的垄断性，导致土地价格呈上升趋势，因而房地产商品的增值性较大，房地产企业营业利润较高，房地产股票的收益也会比一般股票高，升值较快，对投资者极具吸引力。
(3)房地产股票资信较高，市场稳定，房地产商品价值巨大，且有保值、升值性，使得拥有不动产的企业资信随之抬高，股票价格一般不会随市场的波动而大起大落。
3.房地产股票的类别
房地产股票可按不同标准进行分类，其中最主要的是按股东权益与承担风险程度的不同，分为优先股股票，普通股股票。
普通股股票是基本的股票，也是股份公司最重要的一种股票。这种股票在公司利润的分配和剩余财产的分配方面只享有一般的，普通的权利，而无特殊的优先权利。普通股股东有出席股东大会权、提案权、选举权、表决权、公司经营管理权、控告罢免董事权、检查审阅账册权、优先承购新股权等权利。在股份公司里，普通股持有者实际上才是真正的股东，并对公司的资产享有最终所有权。购买的普通股股份越多，占有公司的份额就越大，对公司控制程度就越高。股份公司刚成立时，一般都要首先发行普通股。普通股收益不固定，风险较大。
优先股股票是相对于普通股而言的一种股票，是指在公司利润的分配和剩余财产的分配上较普通股更为优越的一种股份。优先股股息一般较为固定，股息收益有优先保障权，其风险小于普通股股票。但优先股股东不能直接参加公司的经营管理和享受相应的权利，许多优先股可转换为普通股，在不能转换时，可享受优惠认购普通股的权利。房地产股票还可以按是否记名，分为记名股票。不记名股票；按有无票面金额，分为有面值股票和无面值股票；按股票是 否带有表决权，分为多权股票和无权股票。 房地产企业可以根据企业的不同时期、不同的经营情况需要，选择发行不同的股票，以满足自己的资金需求和投资人的需求。[1]
第三章
房地产金融在城市建设中的地位和作用
第一节 金融银行在城市发展中的作用
一、房地产业的发展和城市建设离不开金融界的配合
随着银行的专业化改革，银行的业务获得了巨大的发展。1985年以前，建行的主要职能是搞财政拨款和管理基本建设预决算，少量流资贷款仅用于支持基本建设。1986年开始介入房地产业。
从银行与房地产业之间的关系来看，银行与房地产业的发展是共生共荣的关系--房地产业发展，银行业发展；房地产业不景气，银行担忧。从房地产生产过程中看，正如郑州大学孙新雷校长所说，房地产投资不是消费，是投资，是需要大量的资金做保证的。从房地产的勘察设计到建筑施工，房地产开发的特点之一就是周期长、资金需求量大。从这一点上来看，房地产业的发展需要金融业的支持。
从房地产业的流通过程来看，其周转过程短则1-2年，长则3-5年，投资风险大，使用周期长。从这一点来说，房地产业的发展也离不开金融业的支持；
从房地产业的消费过程来看，房地产消费难度大，不同于普通商品。当房地产建设周期与经济发展周期不匹配时，特别是市场低潮期，更需要金融部门的介入，从而起到调节的作用。
从房地产业发展的角度来看，企业要长久发展，房地产业要长久发展是需要银行的配合的。短期行为是不可能促进行业的永续发展的，也是毫无意义的。尤其是市场还不太规范、市场化水平不高时，更需要银行的配合。企业应该从长远发展的角度做好长久规划。
从时间来看，城市建设好的地方，房地产业的发展也很好，银行的支持力度也比较大。银行-企业的合作，有利于经济的发展和房地产业的发展，有利于人民生活水平的提高。
二、房地产金融与房地产业同步发展的问题
1、从全国房地产投资发展来看，近两年发展速度都是非常高的。尤其是建行加大了对房地产业的支持力度，截止今年3月底，建行在房地产贷款中所占的比例已经达到了47%，累计发放贷款8000亿。建行已经成为房地产金融中的重要力量。
2、房地产金融发展中存在的问题：
（1）到目前为止，我国还没有一部完整的、规范的房地产法规；
（2）房地产金融二级市场尚未全面启动；
（3）房地产不良贷款大量存在，银行的房地产贷款风险大、呆坏帐多，近几年虽然有所改变，但银行方面仍心有余悸；
（4）房地产业从业人员及房地产开发企业在管理上跟不上市场发展，部分房地产开发企业在生产、消费、管理、服务信誉等各个方面都有欠缺。
三、房地产金融当前工作的重点
房地产金融工作当前的工作重点主要是，继续加强和扩大对房地产开发企业的支持力度，同时加大个人住房贷款的力度和规模。
理由之一：从目前的形势来看，大部分房地产开发企业完成了资本的原始积累，自有资金相对比较充足，部分房地产开发企业已经采取了上市等融资手段。
理由之二：当前制约房地产业发展的主要因素是产品销售不旺。除了房地产开发项目中存在规划设计、建设施工等问题之外，消费者购买能力不足是主要原因。
理由之三：随着经济全球化和市场化，消费者的消费观念发生了很大变化，消费者越来越重视寻求银行的帮助。
理由之四：金融界正在研究消费者信用评级政策，以便降低住房消费的门槛。从房地产生产流程的下游，解决住房消费资金不足的问题，促进房地产业的繁荣和发展。
第二节 金融杠杆调节房地产市场
2００１年，政府运用金融杠杆对房地产市场进行重大调节，使支撑房地产业最为重要的资金面出现了一松一紧两方面变化。资本的力量对地产市场的影响显得前所未有的强大，作为一个典型的资金密集型行业，房地产业的发展与金融业的支持力度息息相关。过去的几年，银行较为宽松的融资贷款环境，促成房地产市场的迅猛发展；今年年初，房企进入资本市场的禁令解除，房地产企业终于可以在证券市场上市融资，直接得到资金支持，大大加快了优质地产公司的发展速度；另一方面，顺应新形势的要求，中央银行于今年又连续出台规定，严格限定对房地产企业信贷，维护市场健康发展，这些举措都对地产市场造成极为重要的影响。
房地产企业解禁上市
国内证券市场对房地产企业的禁令由来已久，２０世纪９０年代初期，房地产市场处于高潮期，大量游资进入地产业，虽然带来了地产行业的迅猛发展和快速繁荣，也埋下了市场过热的隐患。１９９３年，为防止房地产过热炒作引发更大的金融风险，国务院禁止房地产企业上市融资。１９９８年后，随着宏观经济的好转，国家将住房产业确定为新的经济增长点，并陆续出台多项扶持政策，极大地刺激房地产的投资热情，证券市场向房地产企业重新敞开大门顺应趋势，只有借助资本市场的筹资功能，开发商才能获得巨额的低成本资金，使企业的资产规模迅速扩张，其速度将是企业上市以前无法比拟的。１９９９年４月，中国证监会重新对房地产企业上市亮起试点绿灯。建设部选择了金地股份、天津综合开发公司和北京天鸿集团作为首批上市试点企业。２００１年深圳房地产企业——金地（集团）股份有限公司和北京天鸿宝业房地产股份有限公司分别公开发行９０００万和４０００万Ａ股，意味着在长达６年的房企上市禁令已经解冻，房地产企业迎来了新一轮发展契机。因为房地产行业是规模型、资金密集型行业，资金是制约行业发展的瓶颈。近年来房地产业成为国民经济新的增长点和支柱产业。市场转暖使房地产公司从证券市场上筹资的可能性大大加强。今后的房地产行业政府对开发用地的供给更加市场化，开发商更加致力于追求规模化和专业化经营，更加重视企业保持适当的土地储备，都要求开发商们必须具备更强的资金实力，才能应对随之而来的同行业竞争和市场考验，不断地扩大经营地域，提高市场占有率。进入中国的资本市场至关重要。清华大学房地产研究所专家认为，房地产公司上市，对未来经济增长和住房消费的拉动是显而易见的，标志着房地产业在持续几年低迷后进入了新一轮发展期。
银行拧紧贷款龙头
房企解禁上市，并不意味着国家鼓励地产行业发展而放松银根——资金的管理有所放开。相反，今年以来，银行控制房贷风险的呼声渐高，日渐严格的企业贷款和个人房贷控制，抬高了房地产行业准入门槛，对“虚火”上升的房地产市场造成不小的影响。央行先在今年５月１７日发布公告，要求各商业银行立即停止发放零首付居民住房贷款和不指定用途的综合消费贷款。住房开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业，贷款应主要投向适销对路的住宅开发项目，企业自有资金应不低于开发项目总投资的３０％，开发项目必须具备“四证”。商业银行发放个人住房抵押贷款，要严格评估抵押物的实际价值，落实抵押登记手续，贷款额与抵押物实际价值的比例最高不得超过８０％，严禁对借款人发放″零首付″个人住房贷款。借款人申请个人住房贷款购买期房，所购期房必须是多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的２／３。这些都直接加强了资金的控制，银行的政策变动必然会对需要大量借助贷款的、高速发展的房地产开发业造成影响。推动一批有实力、有信誉的企业快速成长，对一些中小房地产企业的运转带来冲击，甚至淘汰一批既无经验又无资金实力的小企业。银行政策调整从长远来看，避免了重复２０世纪９０年代初期房地产行业过热的发生，及时挤压了可能出现房地产泡沫，对行业的发展应是利大于弊。但是在一定程度上，也对今年市场的发展形成压力。一些项目销售经理认为银行此举增加了审批环节，增大了开发商的资金压力，对一些实力较弱的开发商影响更大。开发商很大精力放在与银行协调关系，促进回款上，已经签约的客户，按揭不能及时到位，也给开发商运作带来不小的困难。事实上也对今年项目销售造成一定影响，成为下半年销售放缓的重要原因。虽然银行在拧紧资金龙头，但是国家仍然加强对地产行业的政策扶持，对涉及住房建设的各种收费项目进行全面清理，以切实减轻房地产企业负担，降低住房建设成本。财政部发出《关于进一步做好行政事业性收费和政府性基金管理工作的通知》，要求从四个方面减轻房地产企业负担。一是公布取消一批涉及住房建设的不合法、不合理收费项目；二是对各种城市基础设施配套费进行整顿；三是重新核定一些收费项目的收费标准；四是近期内不再出台新的涉及住房建设的行政事业性收费项目。可谓煞费苦心，一打一拉，以保证事关百姓生活的房地产行业发展能够正常进行。
房地产投资基金锋芒初露
银行控制信贷规模后，由于对项目加强审查和严格选择，有限的资金将进一步流向优良项目，形成良好的资金流的循环，能够更加有效的利用资源。而控制贷款的另一个结果，将促使房地产开发商加紧寻求新的融资渠道。银行贷款门槛提高后，房地产公司融资难度增加，要求地产企业必须进一步拓展融资渠道，此时建立在国外已经较为成熟而国内尚属少有的房地产投资基金终于提到日程上，同时一些先知先觉者已经开始有所动作。目前房地产企业直接融资最行之有效的手段是上市和寻找机构投资，而上市的门槛较高，只有少数房地产开发企业能够取得上市资格，所以机构投资将是大部分房地产开发企业的首选。而由于房地产行业的专业性和地域性极强，不是以房地产投资为主要投资方向的投资机构在房地产投资上都会非常谨慎，所以市场上有无房地产产业投资基金对于需要寻求融资的开发企业尤其重要，相当大程度上决定了其寻求机构投资的可行性。投资房地产产业不但可以满足开发企业对资金的渴求，也符合投资者均衡投资风险的需求。房地产的特性决定了其具有保值增值的能力，可以减弱诸多非系统因素的影响，房地产投资基金的出现丰富了投资品种，为广大投资者提供了一条新的投资渠道，并可以吸引社会上的分散资金，发挥基金的规模优势，推进相关产业的快速发展。同时，基金管理人由于是高水平投资专家，可以通过项目选择与最优的投资组合确保基金在最大程度上保值增值，使广大投资者受益。发起房地产产业投资基金不但符合投资者和房地产企业的需求，在政策上也具备了一定的可行性。《产业投资基金管理暂行办法（第五稿）》在今年５月就已经由国家发展计划委员会报国务院司法部审批，预计将会得以批准通过，从而房地产投资基金的建立变得有法可依，同时，房地产基金还可以采用公司型等变通方式规避政策壁垒。在这些成熟条件的引导下，房地产投资基金的出现已经成为趋势。长期从事房地产投资顾问与销售代理的伟业顾问公司已经成立了伟业资产管理公司进行融资服务，并成功为某项目开发商协助融资，提供了２５００万元人民币的贷款，作为该项目前期过桥资金，是北京市场上首次房地产中介机构为开发商提供资金支持的尝试。无独有偶，不止伟业一家，由中国五矿集团房地产公司、北京首钢集团房地产公司、北京城建集团房地产公司、中国石油天然气管道局房地产公司和万年投资集团公司共同发起成立、定位于房地产金融业界的行业技术服务顾问和资产管理的北京世纪华夏资产管理有限公司也已开始运作。可以预料，随着市场竞争的进一步加强和公司规模的扩大，地产公司融资渠道会向多元化发展，房地产领域的投资银行业务将很快发展成熟起来，为开发企业提供巨大支持，成为房地产行业发展的新趋势。形成了今年房地产市场又一大突破。
第三节 房地产金融创新要法律先行
一 制度创新 法律先行
在1996年中国人民银行批准了中国建设银行在北京进行房地产金融
业的试点之后，我国房地产金融业迅速地发展起来。在国家的宏观调控和
房地产管理法的经济手段和法律手段的调节下，我国的房地产业走向了健
康发展的道路。近十年来房地产金融业发展很快，成为我国市场经济不可
缺少的组成部分，促进了国民经济的发展。
近两年来，房地产金融业应运而生，房地产投资基金、房地产投资债
券以及住房抵押债券等等，一时间成为业界追捧的宠儿。房地产证券化的
概念已被大多数业内人士接受，可以说，发展房地产金融业的社会条件和
经济条件已经日渐成熟，但是最关键的法律条件处于真空状态，使发展上
述金融创新产品面临无法可依的困境。事实上，在房地产及其相关的金融
领域，立法始终处于滞后的状况，缺乏具有前瞻性、整体性、规划性和权
威性的法律、法规，充当救火责任的往往是不同类别的部门性规章，仔细
分析起来，甚至有互相矛盾的地方。房地产投资、开发领域的利益主体众
多、事务庞杂、牵涉资金量巨大且投资回报周期长，各个环节的开展都需
要法律的严密监控，部门规章具有一定的局限性，容易出现众口难调的尴
尬，房地产金融立法需要有全局性、国际性的视野，立法应注重规划性、
协调性和稳定性，不能苛求用一部法律解决现存的和未来的所有问题，但
至少要建立一种开放的法律模式，为将来的行政立法做好铺垫工作。
二 法律滞后造成发展障碍
房地产金融业实际上也是一种房产业和金融业的有机结合，因此，要
解决房地产金融业的问题，从法律制度来说，它不仅需要金融业的法律法
规制度，而且也需要房地产业法律法规制度。并且要把这两个方面的法律
法规制度有机地结合和完备起来，才能保证房地产金融业的顺利发展，才
能促进房地产市场和金融市场稳步发展。
目前，在房地产业方面的法律，主要就是城市房地产管理法、城市房
地产开发经营管理条例、关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题
的通知、城市房地产权属档案管理办法、房地产估价师注册管理办法、城
市异产毗连房屋管理规定、中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国
土地管理法实施条例等。但是城市房地产管理法亟待修改和充实，其他的
配套法规还很不完善。目前，在房地产金融法律领域，主要有以下法律、
法规及规范性文件：《商业银行法》、《担保法》、《城镇土地开发和商品房
贷款办法》、《经济适用住房开发贷款管理暂行规定》、《个人住房贷款管理
办法》、《中国工商银行商业用房贷款管理办法》、《住房置业担保管理试行
办法》等，其中涉及房地产金融领域具体问题的大部分是由中央银行、商
业银行、财政部颁布的部门规章或管理办法，没有一部完整的和全面的法
律作为调整的手段和依据。即便是上述规定和办法在实践应用中也暴露出
不少问题。而市场经济房地产业发达的国家和地区，无论是房产业和金融
业的法律制度都比较完备和细致。有些国家还有这方面的法典，各种法律
关系规定的比较清楚。
中国现在的国情之一就是缺乏一整套完善的房地产及房地产金融法
规，现行《证券法》对资产证券化在房地产金融实务中如何应用的问题没
有规定，与其相配套的税收政策也没有制订。在这样一种立法滞后的情况
下，大力推行上述房地产金融的创新工具，能获得成功吗？
三 完善房地产金融立法
完善城市房地产管理立法是，在城市房地产管理法和土地管理法的框
架下，要完善公有制土地的出让制度和国有土地的划拨制度，细划土地出
让制度的价格政策、房产政策和主管单位、使用单位之间的权责。对土地
划拨制度也要规范化，要加强对土地出让和划拨的宏观调控。对房地产金
融公司、合同、产权证的发放和使用都要有明确的规定。对房地产业的非
法活动，要严加惩处。对假冒伪劣的房地产产品，要严加取缔，要维护消
费者的合法权益。对逃债、废债行为要严加追究。
房地产金融立法的总体思路应分为四个层面：一是金融机构要从加强
资金监管力度的角度，出台专门的监管规定和办法；二是从建立健全住房
抵押债券发行和转让制度、房地产投资基金制度以及房地产企业上市、退
市制度的角度，修改和完善《证券法》，并有必要出台相应的部门规章或
实施办法；三是从完善房地产金融领域的担保体制以及个人信用制度的角
度，修改和完善《担保法》，《保险法》，出台专门的《住房抵押贷款管理
办法》以及尽早将信用立法工作提上日程；四是要从降低个人住房贷款申
请人负担以及公平合理的角度，完善现有的财产保险制度，增加住房抵押
保险的种类、修改条款、合理制定保险费的金额、缴费方式以及关于退保
的规定。
总之，房地产金融的创新离不开法律的保障，现阶段最重要的任务首
先要实现法律制度的创新，尤其是在证券市场乃至整个金融市场、房地产
市场发展并不成熟的情况下，房地产金融业的法制建设具有更为重要的意
义。
第四节 金融市场开放导致房地产业的深刻变化
加入WTO将对中国金融业带来深刻变化，并大大削弱现有金融法律制度的有效性。因此，提前做好理论研究和政策安排，努力完善我国的金融法律制度。在金融开放条件下，外资金融机构的不断进入，不仅会改变中国现有金融机构的结构，而且会促使现有的金融运行规则发生变化，其中突出表现在，货币政策传导机制发生变化，金融中介经营活动出现创新，致使现存金融法律中的一部分条款成为阻碍金融发展的不利因素。为此，需要对相关金融法律制度的部分条款加以修订，以适应金融对外开放的要求。
一、加入WTO对现行金融法规有效性的影响
加入WTO将对中国现行金融制度产生较大的影响，突出表现在《中华人民共和国中国人民银行法》和《中华人民共和国商业银行法》有关条款的有效性趋于减弱。从金融宏观调控角度看，加入WTO后，货币政策面临的主要挑战有：
第一，利率的市场性将逐步加强，需要进一步提高制定和执行货币政策的独立性。按照《中华人民共和国中国人民银行法》第五条规定，"中国人民银行就年度货币供应量、利率、汇率和国务院规定的其他重要事项作出的决定，报国务院批准后执行。"金融开放条件下，货币供应量的稳定性趋于减弱，利率和汇率不再固定不变，而更多具有市场性、灵活性，这就需要提高中央银行运用货币政策工具的独立性。
值得注意的是，与国际惯例相比较，我国现行货币供应量中遗漏了国内金融机构外汇存款和外资金融机构存款两项，为了适应金融开放的需要，应将被遗漏的货币供应量部分增加到新的货币供应量（如M3）统计中。不仅如此，新的货币供应量M3与有关宏观经济指标的相关性、稳定性的历史关系还有待于进一步探讨。但是，无论如何，货币供应量仍将是重要的宏观经济指标。
加入WTO后，利率市场化是必然趋势和选择。随着中央银行公开市场操作的扩大使用以及银行间债券市场的进一步发展，公开市场操作利率的作用将进一步扩大，进而使得货币政策的中介目标可能从货币供应量转化为利率。
与此同时，加入WTO还会对中国外汇管理体制产生较大影响。一方面，要在继续实行有管理的浮动汇率制度的同时，扩大汇率的灵活性，发挥汇率杠杆在国际收支调节中的作用；另一方面，为了适应加入WTO的要求，中国需要循序渐进地实行人民币完全可兑换。在资本项目完全可兑换的情况下，短期外资流入可能导致外汇市场供求出现剧烈变化。这样，汇率水平不再是"固定的"，而是以市场供求为基础的、间接管理的、浮动的。
从以上分析可以看出，随着中国加入WTO，广义货币供应量的内含及其作用将会发生变化，利率、汇率水平更具有市场性，因此，货币供应量、利率、汇率年度计划的约束力将日益减少，需要调整有关向国务院上报的金融指标。
第二，既然金融开放倾向于提高货币政策的独立性，那么为保持货币政策的持续性，需要对货币政策决策框架进行优化。一般来说，货币政策决策机构主要是理事会（或行长办公室）或货币政策委员会。按照现行法律规定，我国现存中央银行行长办公会还不具有货币政策决策职能。货币政策委员会是货币政策咨询议事机构。经过多次调整和完善，各主要宏观经济部门都有货币政策委员会委员代表。长期来说，如果货币政策委员会或行长办公会逐步演变为决策机构的话，其功能和框架还需重新设定。
第三，货币政策的透明度、可靠性有待加强。与国际惯例相比较，我国货币政策决策环节过多、时期过长，这不利于货币政策的及时、公开传导，相反，却会引起投机，甚至引起金融市场的不稳定。
第四，1998年以来，公开市场操作已逐步成为我国货币政策重要的间接调控手段，其作用日益显现，随着间接工具的广泛运用，利率市场化进程将逐步得到推进。这样，中央银行基准利率不再是受到严格控制的再贷款利率，而要逐步过渡到公开市场操作利率等市场利率。
第五节 金融开放给我国房地产金融法制带来的挑战
加入WTO后，金融开放还会对商业银行经营及管理法规带来挑战。在银行经营管理方面，我国面临的主要挑战有：
第一，现行的金融行业分业经营的要求，会对国内银行业参与国际竞争带来一定的约束。外资银行大都实行混业经营，因而具有更多的优势。现阶段，在银行业、证券业、保险业分业经营的同时，有的企业集团（如首钢集团、光大集团、中信实业集团等）参与银行控股，同时也对证券公司、保险公司进行参股或控股，客观上在一定范围内形成了混业经营。不过，我国出现的混业经营与国外混业经营有所不同，我国是通过企业集团来控制、参与银行、证券、保险业的经营，而国外一般通过金融控股集团参与银行业、保险业、证券业。总体而言，我国现存的分业经营的管理模式将面临严峻挑战。
第二，金融开放使银行业经营面临的不确定性有所增加，相应产生了对商业银行提高资产负债比率的要求。然而，我国商业银行的资本充足率尚以8％作为最高目标，与国际银行业相比较，我国银行资本金不足的潜在问题趋于突出。此外，有关法律中确定的存贷比等其他有关指标的严格约束，不利于银行业支持经济发展，因而需要作相应调整。
第三，按照现行法律规定，"商业银行不得违反规定提高或者降低利率以及采用其他不正当手段，吸收存款，发放贷款"。中长期内，在金融开放和利率市场化的前提下，利率管制趋于放松，利率市场化条件下，商业银行不仅可以按不同的贷款对象自主决定贷款利率，而且可以在一定程度上通过协商制定存款利率。这样，商业银行执行利率政策，主要在于防止发生不正当竞争。
第四，随着金融业经营自由化、市场化的发展，潜在的金融风险需加以防范。我国现行银行业信息披露还很不充分，这不利于银行业的外部监管。要在加强对商业银行经营活动进行监督的同时，进一步增强商业银行经营的透明度，确保金融运行平稳。
第五，网络技术的迅速发展、使网上银行成为网络经济发展的重要支持。然而，现存的金融法规中缺乏对网上银行业务管理的相关法规，对网络金融的监管尚未确定基本的原则和架构。
二、完善我国金融法律制度的设想
为了适应金融开放的要求，努力完善我国金融业的法律保障，要认真研究，提前安排，尽快对现行的金融法律制度加以完善。在金融宏观调控方面，要考虑在未来5年左右，对《中华人民共和国中国人民银行法》进行修订，努力提高金融调控的效率，主要有以下几方面：
一是，需要适当增强中央银行进行货币政策决策的独立性和责任心，使中央银行在决定利率政策，以及运用其他货币政策工具时具有更多的独立性。同时，要赋予中央银行明确的责任心，如可通过法律规定，中国人民银行根据经济金融发展情况，报请国务院批准年度物价调控目标，如2％－3％。
二是，中长期内，要对现行货币政策决策机制进一步完善，根据我国社会主义市场经济发展的要求，促使货币政策决策组织构成合理化。未来适当时候，可能需要在货币政策决策机构中充分体现地区经济的特点，增加中国人民银行区分行的代表（如3一4名），这样，可使货币政策决策既具有全局性，又能与地方经济发展相结合，避免货币政策制定与执行相互脱节的现象。为了使货币政策决定具有持续性，应保持货币政策决策成员至少具有4年的任期，并可连任。
三是，完善货币政策咨询议事制度。作为货币政策议事咨询机构的货币政策委员会，其未来发展方向有两种选择：第一，继续作为咨询议事机构发挥作用，可能面临适当增补成员的问题；第二，从长期来看，货币政策委员会可能成为货币政策决策机构，其代表单位的成员结构可能需要根据有关法规进行相应调整。
四是，加入WTO后的一定时期内，需要放松利率管制，加强利率的间接调控作用。其取向可能为：中国人民银行使用公开市场操作等货币政策工具调控市场利率，以实现货币政策目标。
五是，要努力提高货币政策透明度，增强公众对货币政策的认识，进而正确引导公众对未来的合理预期。要逐步使现行中央银行对外信息的公开制度化、规律化，除了每月中旬公布有关货币供应量等数据外，定期公开中央银行对当前经济金融形势所作出预测，有利于引导公众对未来的预期。
鉴于金融开放会对中国的银行业带来挑战，在金融业的发展方面，需要调整有关法律条款，为商业银行创造良好的环境，提倡公平竞争，提高管理水平，促进银行业的健康发展。
一是，要在适当时候对现行《中华人民共和国商业银行法》中有关分业经营的条款加以修订，增加有关金融控投集团、银行控股公司等有限制地参与证券、保险业务的条款，并注重控制风险。要借鉴主要欧洲国家全能银行制度以及美国《金融服务现代化法案》，逐步调整我国银行业参与证券、保险业务有关管理规定。
二是，要根据金融业对外开放的要求，通过多种形式，适当提高国内商业银行资本充足率。随着金融开放的深入，未来可能要考虑将现行的资本充足率8％的要求调整为10％，甚至更高，以提高银行抗风险的能力。
三是，要积极鼓励商业银行通过资本市场融通资金，通过股票融资调整银行的资本金结构．既增加商业银行的资本金来源，又促进商业银行法人治理结构的形成。
四是，要努力增强商业银行经营的透明度，逐步使商业银行定期公布其经营指标，包括贷款分类、盈利情况，以从外部加强对银行的监督管理。
五是，要根据网络金融发展需要，及时制定网络金融的操作规定和管理办法，确保网络金融的安全运行，避免金融风险的发生。[2]
第四章
影响房地产金融发展因素及对策
第一节 房地产周期以房地产金融市场关系
我国的房地产金融市场还刚刚起步，需要一个发育、成长、完善的过程，在这一过程中，资金流转畅通始终是房地产交易的基础，是困扰开发商和购房者的难题。解决房地产企业的资金问题，没有房地产金融的参与是做不到的。
一、我国房地产金融业的发展现状
随着国家加快住宅产业的发展，居民住房消费商品化水平的提高，房地产金融市场的规模正在不断扩大，占商业银行业务的比重不断提高；中国人民银行也更加注重住房金融体系的完善，住房金融业务的经营机构也由过去建设银行等少数银行经营发展成为多家商业银行共同经营，住房金融市场已经开始由过去少数银行垄断经营发展到多家银行为重新分割市场份额而进行激烈的竞争。
1、住房消费贷款蓬勃发展，但各地发展态势不平衡
为深化住房制度改革，促进住房建设与消费，国家先后出台了一系列的住房与金融政策，为住房消费贷款业务提供了良好的发展契机。各家商业银行根据国家的政策导向相继采取各种措施，加大住房金融业务的经营力度，使得住房消费信贷业务取得前所未有的快速发展，但由于受当地经济发展状况及房改进程的制约，个人住房贷款业务发展较快的地区多集中于东南沿海地区，上海、广东、北京、浙江、江苏、福建和厦门等省市，占到贷款业务量的50％以上。中西部地区发展虽有起色但仍较落后，这与该地区经济发展状况、居民收入水平、个人商品意识和资信度等紧密相关，体现了资金流转的特征和规律。
2、住房信贷结构发生很大变化，重点向住房消费贷款倾斜
根据国家宏观政策和住房市场的发展需要，商业银行住房信贷结构呈现重心转移，由过去重点支持住房开发贷款转为重点支持住房消费贷款。截止1999年底，工、农、中、建四家国有商业银行当年自营性个人住房贷款余额占房地产贷款余额的比重分别为65.29％、21.36％、72.69％和35.38％，且有继续增大的趋势。
3、住房开发贷款以支持普通住房和经济适用住房，利用自用土地合作社建房
近年来，住房开发贷款主要用于支持普通住房的建设，尤其是从认真贯彻国家科教兴国的战略，大力促进国民经济结构、产业结构调整以及科教文卫体制转轨的需要出发，采取从重点领域和重点单位入手，积极尝试多种方式、多种途径支持科教文卫住房建设的有益做法，努力探索和解决银行在支持科教文卫机构利用单位自用土地建设经济适用住房中的风险规避问题，选择符合本地区经济发展状况的信贷扶持方式，有力地支持了这些单位的住房建设。
4、住房金融市场竞争激烈，经营开始规范，内部结构开始走向协调
近几年来，国家加快住房制度改革步伐和重点发展住宅产业，使各商业银行逐渐认识到住房金融在推动整个国民经济增长和消费需求扩张的重要性，以及住房金融的巨大发展潜力和广阔的发展前景。因此，纷纷从不同的角度且以不同的方式介入住房金融市场竞争，特别是自1998年起，在国家产业政策和人民银行金融调控政策的引导下，各家商业银行都纷纷承诺拿出几百亿，总量上千亿的信贷规模，支持住房建设和住房消费，在品种创新、服务网络、服务质量等方面的竞争都更趋激烈。同时银行的住房信贷业务更加理性、规范地遵循贷款通则，严格依照贷款程序办事，防范贷款风险的意识进一步增强。
二、房地产产业资本需与金融资本亲密结合
作为一个特殊的产业，房地产开发商自有资本通常占资产总额的10％，即每1元的自有资本必须推动10元的总资产。显而易见，房地产对金融业的依赖性较其他部门更大，金融业的缺位将使房地产开发成为天方夜谭。过去20多年来，中国房地产开发企业的主要资金来源是依赖银行贷款和预售房款。然而，从现在开始，这样的好事以后可能就不再有了，一大批没有资本实力的发展商将因“严重失血”而被淘汰出局。因此，更新房地产企业运作理念，使房地产企业产业资本和金融资本有效结合，是大多数房地产企业生存和发展的必经之路。
三、政府在房地产金融中的作用及其宏观调控
政府要想在住房金融发展中有效地发挥作用，首先必须给自己一个准确的定位。当前我国确立的经济体制改革目标是建立社会主义市场经济，其基本特征是参与市场交易的各主体地位都是平等的。如果政府作为一交易主体参与市场，则必定与其他市场主体处于不平等的地位，这是由政府拥有市场的管理权性质决定的。所以政府作用的定位应该是：为各主体在市场中顺利进行交易提供支持和保障，只有这样，才能保证市场行为的公平、公正和公开。
从世界各国住房金融的发展来看，一般都是以市场机制为基础，即金融机构的资金大部分通过市场来筹集，且贷款对象、贷款偿还期限、偿还方式、贷款利率等也不是由政府指定的。
政府作用体现在对住房金融的支持上。政府扶持和干预市场有两种方式，一种是直接干预，政府不仅直接出巨资来参与住宅融资活动，而且通过制定利率等措施来对住房金融市场实行多方面的干预。另一种是间接干预，主要有两种形式：一是制定详尽的法律法规来规范和引导市场的发展；二是通过为抵押贷款提供保险和发起设立若干准政府机构，并通过它们的市场活动来影响抵押贷款市场的发展。
四、加强政府对住房金融发展的支持和调控力度。
从我国经济改革目标和政府定位来看，政府干预市场应该采取第二种方式，即转变一成不变的指令性的监管为积极的引导，通过完善市场的基础设施和体制建设来促进改革的深化，并尽可能避免扭曲市场信息和破坏市场在资源配置方面的基础功能。首先，要促进住房规模化发展，就需要政府允许、鼓励、支持以商业银行为主体，包括人寿保险公司在内的各种中外金融机构参与商业住房抵押贷款的金融业务，要积极推出符合住房消费要求的住房金融朝规模化发展；其次，只有政府向住房抵押贷款提供担保或保险保证，才能减轻贷款人的后顾之忧；第三，只有通过有关政策对中低收入家庭实施一系列补助计划，如还款补助、利息减免计划等，才能让中低收入层次的家庭，尤其是经济欠发达地区的居民，通过抵押贷款形式进入商品房市场，从而促进住房金融的发展；第四，只有通过政府加强对住房的监管与协调，建立与住房金融相配套的政策措施、法律法规制度，才能避免住房金融秩序出现混乱。
第二节 制约我国房地产金融业发展的主要因素
1、商品房房价太高，经济适用房以及廉价房的政策不完善
多年来，与其他商品大打价格战的经营策略不同，商品房价格居高不下直接影响着人们的购房倾向。而经济适用房的政策不明确，造成大量高收入阶层涌入经济适用房市场。据了解，目前，国内绝大多数地方经济适用房已成为住房供应的主渠道。应当说，经济适用房的发展平抑了过高的商品房价格，适应了停止住房实物分配后个人购房的需求，对拉动经济增长起到了重要作用。但由于政策方面的不完善，在各地还普遍存在着诸如中低收入家庭的收入界限、购买对象的条件、购买程序、价格确立办法等方面的问题。
2 住房消费贷款额度低、期限短、利率高、付现额大。
目前各专业银行发放个人抵押贷款的额度约占银行房地产信贷部贷款额的6%，占贷款总额的1%左右，远远低于国际上20%-40%的水平。住房抵押贷款的期限短则3-5年，最长也只是20-25年。这与目前房价高、收入低的国情相比，尤其是经济欠发达地区，贷款期限过短就更令贷款职工难以支撑，不足以使广大中低收入的居民通过抵押贷款来提前实现住房“解困”。国际上住房金融发达国家的付现比例占房价的10%-20%，而我国目前的付现比例一般在20%-30%，有的甚至更高，让一般中低收入的普通居民望而却步。贷款利率偏高也是制约住房消费信贷发展的重要因素，而当前一些银行机构推出的所谓“零首付”，由于进入的条件太高，对普通购房者来讲没有实际意义。
3、抵押贷款形式单一、限制条件多的状况并存
目前，我国住房贷款的形式主要是商住房抵押贷款，形式单一，而且限制条件非常严格，必须先存后贷抵押担保，一次整借按月偿还等等，束缚了购房消费者选择信贷的自由度。束缚了购房者消费贷款的选择性和自由度。住房抵押贷款二级市场至今尚未形成大量发展。住房抵押贷款二级市场的缺乏造成证券化程度低，融资工具缺乏，金融品种单一，难以将巨额资金进行小额分割以分散资金风险。银行不能通过转让贷款债权的方式来转移资金风险。 因此，住房金融机构在发放抵押贷款时过度谨慎，导致一级市场的发展也受到限制，进而阻碍住房金融的发展。
4、金融法规不够健全，缺乏有效的管理与监督
目前，虽然涉及房地产抵押的法律已出台了一些，如《民法》、《城市房地产管理法》、《城市房地产抵押管理办法》等，但总的来说住房消费贷款运作的法律环境尚不够完善，表现为有些法规缺乏可操作性，特别是作为住房消费贷款的重要形式——住房按揭贷款，更是缺乏法律方面的保证，这不利于住房金融的进一步健康发展。我国还没有在政府指导下的住房融资中心来筹集住房资金。另外对住房资金的筹集动用也缺乏有效管理和监督，目前最为突出的是住房公积金的归集与使用问题。此外，与住房金融相关的法律法规不健全、不完善也是我国住房金融发展的制约因素。
5、住房消费信贷地域分布不平衡，难以形成全国范围的竞争市场。
我国金融机构发放的住房贷款主要限于该机构所在的地区，本地区的居民可得到贷款，非本地区的居民就难享受同等待遇；一些金融不发达或金融机构不愿提供借贷款的地区的居民，则无法得到贷款，这些因素造成了住房消费信贷的地区不平衡性。同时，由于各地区经济发展不平衡，各地住房消费信贷的条件、利率、额度等方面也存在差异。此外，融资结构的不合理，住房消费信贷地域分布的不平衡，住房金融配套服务体系发展的滞后也都是我国房地产金融发展的制约因素。
6、住房金融配套服务体系的发展滞后，住房信贷交易费用偏高。
目前我国住房金融服务网络及其他服务体系和配套政策措施尚未完善，办理抵押贷款过程中的手续代理、资信调查、房屋评估和风险管理等方面效率较低。办理抵押贷款不仅要审查申请人及其单位的财务状况，而且在办理抵押保险、评估抵押物、担保等的手续和条件时，程序繁琐、效率低，且收费偏高。
第三节 健全房地产金融市场完善其相关政策
1、政府加强对住房金融发展的支持和调控力度。
首先，政府要允许、鼓励、支持以商业银行为主体，包括人寿保险公司在内的各种中外金融机构参与商业住房抵押贷款的金融业务，积极推动符合住房消费要求的住房金融朝规模化发展；其次，只有通过有关政策对中低收入家庭实行一系列补助计划，如还款补助、利益减免计划等，才能让中低收入层次的家庭，尤其是经济欠发达地区的居民，通过抵押贷款形式进入商品房市场，从而促进住房金融的发展。
2、合理确定住房贷款的期限、额度和付现比例，适当降低贷款利率。
适当提高住房贷款的限额，增加居民住房贷款的总量，延长贷款期限，降低抵押贷款付现比例和贷款利率，可以最大限度地鼓励和刺激居民住房消费欲望，切实分散居民买房的一次性负担，有效提高居民购房能力。为此各有关金融机构，每年应从各自的信贷总量中辟出一部分指标，专门用于增加发放住房贷款；各地住房资金管理中心也应从各单位缴纳的住房公积金等政策性住房资金中，适当提高比例，委托银行承办发放政策性住房贷款。
3、推动住房抵押贷款证券化发展，建立住房抵押贷款二级市场。
让金融机构把持有的流动性较差的住房抵押贷款，转化为可以在金融市场流通的证券，可使金融机构提高资产的流动性，获得新的资金来源，给金融机构注入生机和活力；其次，因为具有较高的信用等级，故它的发行成本比其他证券要低，增强了竞争力；此外，它还能使金融机构的负债与资产期限相协调，避免过分集中的风险。
建立参与二级市场的政府机构，直接在住房抵押贷款二级市场上买卖已发生的住房抵押贷款，以调节和促进住房抵押贷款二级市场的发展是非常必要的。此外，政府还应严格规范住房抵押贷款提供担保的担保主体资格及有关条件，切实提高住房抵押贷款中各有关经济主体的合法性，风险控制的有效性，结算管理的标准化和贷款监管的规范化，还可通过向金融机构提供贷款的办法，支持他们积极参与二级市场。
4、建立和完善与住房金融配套的服务体系，使政策性与商业性住房金融业务相辅相成地发展。应加快包括手续代理、资信调查、房屋评估、工程造价咨询、工程项目监理和风险管理等在内的住房金融服务体系配套改革，促进住房贷款与中间业务的结合，全面带动住房金融业务的发展。
5、建立健全多种与住房金融相关的法律法规，切实加强对住房金融发展的监管。
当前应尽快健全和完善与住房金融业务相关的法律、法规政策和制度，规范住房信贷业务的行为，依法办理业务。对违反利率规定或政策性住房资金运用等规定的金融机构，央行应予以严肃查处，决不姑息迁就，从而使住房金融发展纳入正规化、制度化轨道，真正做到有法可依，违法必究。
6、积极引进、利用外资，支持我国住房金融的发展。
我国应鼓励和允许外国金融机构参与商业性住房抵押贷款的金融业务。一方面可争取国际金融组织直接的资金支持，特别是争取它们提供长期、免息或低息的优惠政策来加大我国的住房建设和住房金融发展力度；另一方面也要积极争取国际组织在人员培训、投资和管理指导、咨询等方面的援助来提高我国住房金融的管理水平和资金利用效率，从而进一步激活和加快房地产金融的发展。
7、积极推进住房金融品种创新，盘活房地产置业投资市场。
(1)房屋置换专业机构。
房屋的租赁将可由置换中心这一类专业机构全权负责，房屋亦可委托置换中心管理。客户在存房的同时，会得到一个由工商银行签发的存折及灵通卡，每月不再由客户向承租户直接收取租金，而是由置换中心和租赁部按月定期将房屋租金直接划到客户的帐户上，租金从房屋第一次出租之日开始计算。置换中心向客户承诺，存入贵房租赁部的房屋每半年除留出20天的租赁工作期和房屋交接期外，其余时间均计租，无论租出与否，租金照常打到客户帐上，风险让置换中心承担。这样，既免除了客户在租房期间的一切事务甚至纠纷，同时也使客户不再因为房屋租不出去造成空置而发愁。
我国置业投资者比重越来越高，据社科院房地产研究中心一项调查表明，上海购房者中考虑购房投资的占总数的10%左右，而浦东新区的调查显示，近两成浦东购房者是房产投资者。《北京青年报》对北京市民的一份调查发现，37.1%的被访者认为置业投资正当其时。另外，根据有关专家所作的研究表明，从近几年我国的实践来看，依靠未来的一次性出售收入获得投资回报是不现实的，而相反，依靠长期出租获得租金回报的置业投资者越来越多。过去，置业投资者一般选择房地产中介公司代理房屋出租，但置业投资者必须自己承担房屋租不出去的风险，即使房屋出租成功，置业投资者还必须付一笔代理费给房地产中介公司；每月(或者3个月)都要向承租人收取房租，需要耗费大量的人力、时间成本，甚至会与承租人发生一些纠纷，导致精神上的损失也很大。置业投资者迫切需要降低投资风险和交易成本。置业中心或类似房屋银行的专业机构的出现正好满足这方面的需求。
(2)开办再融资业务
再融资业务是一种因为置业投资增值时业主通过重新由银行获得贷款来实现投资的增值部分，用作支持其他投资的业务。用公式表示为：
再融资额=(目前房产的市价-原房产的投资额+尚未还清的抵押贷款额)×银行许可的贷款比率
其中，“目前房产的市价”可以用评估价替代。这个公式表明，只要房产评估增值了，置业投资者就可以获得更多的融资额。对于置业投资者而言，这笔新贷款可用作其他用途，比如投资于另一个房产，开办企业，孩子的教育费用等等。但这些新的投资必须是正当的并且可望有更好的回报率。因为再融资牵涉到很多的风险因素。比如，将来的还贷基数上升了，大大高于目前的，还本付息的负担将大为加重；房产在不景气时会下跌，甚至可能跌到原来房产的投资额以下，这样就会加大置业投资者被迫破产的隐患；再有，新的投资的回报率可能低于再融资的利率，会造成连年亏损等等。所以无论投资者本人或者贷款银行都要慎重考虑这些因素。要考虑的因素还很多，如手续费，评估费，利率，经济同期波动，有没有前景良好的项目，投资人将来的现金收入等等。
(3)开展房屋典当业务
房产典当是指房产所有者在以其所拥有的具有完全所有权的房产作抵押向典当行借款，并在约定时间内付清本息，赎回房产的一种融资行为。这里，典当人并不需要将房产移交典当行占有，典当行也无权使用、收益该房产，而仅仅是限制其产权转移，将其作为清偿本息的财产担保，房产仍归原产权人使用。但房屋典当不同与房屋抵押，因为目前在我国开展房屋抵押业务只能是商业银行，而房屋典当是社会上的典当行都可以从事的业务。
第四节 培育房地产金融市场的几个条件
目前我国住房市场上商品房空置率很高，这是有效需求不足的表现，其中重要的原因之一就是房地产金融对于居民买房的支持不够，这表现在抵押贷款方式陈旧落后、贷款期限不够长、贷款向住房供给方倾斜而对住房消费的直接支持不足、缺乏住房抵押贷款二级市场等方面。事实上这只是问题的表面，房地产金融对于房地产业(尤其是住房方面)的支持，决不仅仅是金融机构单方面的努力就可以做到的，特别是在我国长期的计划经济体制影响下，培育房地产金融同银行改革、企业改革、住房制度改革都有密切关系。总的来看，当前我国培育房地产金融需要以下几方面的条件：
第一，银行商业化。只有真正实现了银行的商业化，各银行才会在追求经济效益的趋动下完善住房抵押贷款制度，推出适合于不同贷款对象的各种住房抵押贷款方式，确定合理的贷款期限，在风险控制的前提下最大限度地满足购房者对抵押贷款的需求。各银行在竞争中也将提高自身的经营素质与效率，让购房者获得实惠。
第二，企业理性化。由于房地产开发企业的盲目投资，当前我国商品房积压严重，致使大量资金被套牢，而这其中的绝大多数是房地产开发企业向银行的借款，从而给银行的经营带来不利影响。因此培育房地产金融，加强金融业对房地产建设的支持需要房地产开发企业行为的理性化，即强化市场风险意识，在市场的优胜劣汰中走向成熟。与此同时，加快企业制度改革，实行房地产开发企业的股份化改造也可以增加经营者自身在经营中的忧患意识，切实地将企业的经营绩效作为自己的行为目标。
第三，需求市场化。我国长期以来实行的是福利性的住房分配制度，在这一制度下，同时存在着计划分配的低价房和市场分配的高价房，以及对购买低价房的数量配额，这使得一部分居民想购买更多的低价房而受限制，同时又买不起市场上的高价房。这样就出现了对低价房的过度需求与对高价房的需求不足并存的怪现象，不利于住房市场整体需求稳定的增长，也必然会影响房地产金融的发展。从长远来看，只有通过住房制度改革，实现住房需求的市场化，形成稳定增长的住房消费群体，才能最终为发展房地产金融提供需求方面的保障。
第四，交易法制化。目前我国涉及房地产交易及抵押贷款的有关法规尚不健全。例如，对于作为抵押品的房屋在多次抵押产权或产权的多次变更过程中有关当事人的权责规定不够到位，容易使金融机构承担过多的风险，使金融机构在贷款人违约的情况下找不到责任方或无法落实有关索赔事项。因此，从降低金融机构所面临风险的角度考虑，需要完善各方面的法规制度，做到各种情况下都有切实的责任承担者。
第五节 加入WTO房地产金融市场快速发展的契机
根据我国金融业务开放的时间表，加入WT0后，要立即允许外资银行经营所有国外客户的外汇业务；一年以后允许经营中国客户的外汇业务；两年内允许外资银行经营人民币批发业务；五年后可以对中国居民开展个人业务。虽然，住房金融特别是个人消费信贷业务外资银行介入相对较晚，给了中国银行业较充分的时间去调整经营策略，改进经营管理，改善服务质量，争取与国际惯例早日接轨。因此只有开拓性地摸索适合我国国情的住房金融营销策略，积极进行住房金融品种的创新与业务的整合，并在合适的时机有效地进行资产重组与银行间的购并，才能在加入WT0后，具备与跨国银行竞争的实力。
1、积极推进住房金融产品的创新，提供全方位的金融支持。金融业和住房开发的关系是非常密切的。随着我国住房市场的不断壮大，目前的金融工具不足以满足市场的需要。住房信贷资产，特别是住房消费信贷资产的流动性风险逐渐凸现，要有先进的金融工具来开通住房一级融资市场与二级融资市场的通道。另外，随着居民对住房金融服务的要求呈现多元化趋势，不仅对传统销售环节中个人住房抵押贷款仍保持旺盛需求，而且覆盖到变现、转贷等以住房为中心的所有相关经济活动中，所以我们要积极吸取国外先进成熟的品种，合理运用，完善住房建设与消费的金融支持。
2、增强开放意识，把握市场走向
入世以后，投资增加将使非住宅类房地产需求增加，随后住宅类房地产需求也将增加。住宅需求的激增将使我国的住房金融市场面临着超常规、跳跃式发展的机遇，但境外金融机构的大量涌入又使这种跳跃式发展在一个封闭的金融体制中难以得到实现。因此，开放型住房金融结构是我国住房金融现代化唯一的战略选择。应以市场需求为准绳，以业务创新为突破口，满足所有制多元化，消费个性化的需求以提高整个住房金融的服务能力和业务水平。同时应改善制度环境，建立信用文化。这将为国有商业银行住房金融业务的稳健运行创造良好的外部环境。
3、房地产金融管理机构要制定相应的政策，为国内金融业创造良好的外部竞争环境。
国外金融机构的进入，将使国内房地产金融市场主体复杂化、交易工具多元化。为了使我国的房地产企业能在竞争市场上站得住脚，房地产金融管理机构应抓紧这一段宝贵的时间，保护和培育国内产业，逐步探索有力又有利的监管方式。要放松对房地产开发贷款的控制，放开住房消费信贷，扩大贷款规模，及早占领和发展房地产金融市场；要调整房地产贷款结构，完善住房消费信贷机制，形成适应不同年龄、不同收入群体需要的贷款系列品种：要发展房地产保险，尤其是房屋财产保险、房地产责任保险、住房抵押保险和房产质量等方面的保险：要借鉴国外经验，建立房地产政策性金融机构，尽快开放房地产金融二级市场。
4、加大对开发资信评级高、规模大的优势房地产客户的营销力度
加入WTO后，国外机构将为房地产开发项目提供贷款，为个人办理抵押贷款业务，并推动房地产抵押证券化业务的开展。对我国银行来说，更应关注那些资信评级度比较高、资产质量较好且有一定规模实力的房地产公司，特别是上市公司，因为他们的融资能力相对较强，在从事大项目时具备资金规模的优势，从而有利于公司持续经营业绩的提高。对其要积极营销，抢占市场。可见，加入WTO后，在相当长的一段时期内，对国内银行来讲，需要拥有众多网点才能大规模运作的住房消费信贷业务所面临外资银行的挑战要远小于银行的公司业务。再加上国内银行经营住房金融业务的高起点，只要能顺应金融发展的自身规律，按照市场需求的原则灵活调整经营策略，我们完全可以在新一轮的住房金融竞争中赢得主动。按照我国政府的承诺，加入WTO以后，我国将开放服务行业，其中当然包括房地产业。
WTO对中国房地产业的影响将是全方位的。首先是资本实力相差悬殊，其次是经营管理水平相距更远，而更重要的是，国际资本对中国房地产业的冲击，并不是以单个资本的形式出现的，而是伴随着金融资本、保险资本、电讯资本、汽车资本以及其他相关产业资本，以一个完整的产业链形式出现的。中国地产界面临未来挑战的将是国外整个完整发达的市场经济体系。房地产企业的内部生存和发展环境已经发生了重大变化，而加入WTO外部环境也将变得更加严峻，国际资本虎视眈眈。中国房地产业的重新洗牌已经开始，中国房地产业的春秋时代正在来临。因此，中国的房地产业要应对WTO的挑战，必须从战略的高度，跳出自身的视野限制，走产业资本和金融资本结合的道路。
到目前为止，中国的大多数房地产企业的发展主要是依靠经营管理型战略来实现的。大多数房地产企业对资本运作战略是相对陌生的，即使有所了解并努力去实施，并且在一定时间和空间获得阶段收益的房地产企业，资本运作交易型战略的运用也远未到位，远没有充分发挥这种全新的资本战略对快速扩展房地产企业价值所起到积极的作用。
具体而言，房地产企业所面临的问题是：下一步发展的重点是定位于继续单一致力于企业内部经营管理挖掘潜力还是外部扩张；是以短期信贷迅速筹资还是借壳，买壳上市发行股票、房地产债券进行长期融资；是部分出售资产、还是兼并、收购资产业务的选择。总之，房地产企业资本运作已成为业界共同关心的话题，它将决定房地产企业下一阶段获得持续发展应该采取的战略。随着我国社会主义市场经济体制的逐步建立和完善，住宅产业在国民经济中的地位日益显得重要，房地产金融业在国家金融业领域的地位作用也日益显得突出。加快我国房地产金融业在制度、机构、创新、机制方面的建设，尽快建立起适合我国住宅发展要求并能促进自身健康发展的住宅金融体系，是我国房地产金融业发展走向繁荣的战略选择。
第六节 房地产金融如何健康发展
我国1998年住房体制改革有重大历史性突破，全面停止福利分房，实行住房货币化、市场化。住房金融市场在短时间内迅速崛起。1998年，商业银行房地产开发贷款余额为2680亿元，2002年达到6616亿元，年均增长25.3%； 个人住房贷款余额1997年190亿元，2002年达到8253亿元，年增长一倍以上。到今年4月底，房地产贷款余额达到18357亿元，占商业银行各项贷款余额的17.6%，其中个人住房贷款余额为9246亿元，占商业银行各项贷款余额的8.9%。也就是说，近几年来，在政策效应的拉动下，国内的住房金融市场得到了快速的发展。我们也可以看到，在国内住房金融市场迅速发展的同时，住房金融市场的弊端与风险也慢慢地表现了出来。如2002年下半年以来，部分地区出现了房地产投资增长迅猛、商品房空置面积增加、房价上涨过快及商品房结构严重失衡的局面。而且一些商业银行为了抢占市场份额，违反有关规定，放松信贷条件，助长住房投资过热的态势。最近中国人民银行发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(以下简称《通知》)也就是在这种背景下出台的。可以说，在市场经济条件下，如何建立起一个适合中国住房改革的住房金融体系，是中国住房金融市场能否健康发展的关键，也就是中国住房能否持续成为中国经济的增长点必须不可的条件。因为在市场经济中，住房作为一种特殊的商品，它不仅是人们生活必不可少的，而且其使用年限极长，相对价值也高，一般人难以一次性付款购买。这样，要把住房这种特殊商品市场化，建立一种长期分摊成本机制也就十分必要了。只有这样才能把市场潜在的需求转化为现实的有效需求，保持市场持续发展。也就是说，住房投资的一级市场的建立，还是住房转让二级市场的建立都需要有一个相应的住房金融体系。这也是世界上许多国家行之有效的解决居民住房的好方法。因为这样既能使购房者支付较少的房款而得以提前拥有自己住房，又能使开发商迅速地回笼资金，也能使银行获得资金运作安全性的利息收入，即各方当事人都可以从中受益。在发达的市场经济中，住房金融都是十分发达与完善。例如，美国住房金融业就发展得比较好。长期以来美国政府就认同“有恒产者始有恒心”的看法，认为提高个人的自有住房比例，落实“住者有其屋”政策，可使社会较为稳定，有利于社会财富公平分配。因此，早在1931年胡佛总统建立了联邦住宅借贷银行系统，1933年罗斯福总统在这个银行系统下建立了住宅借贷公司，1934年就颁布了《国家住宅法》，并根据其法律由政策设立几个重要住宅融资机构，发行债券取得长期资金，然后转交给金融机构办理购房贷款。1968年和1970年分别建立了政府全国抵押贷款协会和联邦住宅借贷抵押公司。在这一系列的法律安排下，美国的住房金融得到了迅速的发展。就美国人的住房贷款为例，1950年时美国的住房贷款余额730亿美元，猛增到2002年底6万多亿美元，增长了90倍。而住房金融市场的迅速发展，不仅让大多数美国民众有了自己的住房，更重要的是提高美国民众的消费倾向。面对着扑面而来的国内住房金融市场，是任其自由发展呢？还是必须有意识促使它健康成长呢？如果国内住房金融市场从一开始就是一个自由发展的过程，那么顺其自然是市场秩序生成的最好条件，如国内的农贸市场的发展、家电市场的形成都是一个自然发展之过程。但是国内的住房金融市场则不然，它完全是政府管制下的结果。无论是住房金融市场规则的制定、市场主体的拟定与生成、金融产品的确立等，哪一点没有政府对住房金融市场管制的倩影。加上金融市场的特殊性，政府对住房金融市场的主导也是题中之义了。可以说，目前《通知》之出台，也是政府希望促进国内住房金融市场健康发展的一个重要举措。央行的《通知》出台，立即在全国产生的巨大的反响，特别是房地产业反响强烈。有人比喻是“上海生病，全国吃药”。现在我们要问的是，《通知》的近期出台是否必要？对国内房地产业会导致什么影响？特别是对国内房地产金融市场发展是产生什么影响？首先我要问题的是国内房地产是否出现了泡沫？这些泡沫是什么因素造成的，它的破灭将会对国内经济造成什么影响？可以说，还是从去年7月起，中国的房地产泡沫早起出现，如果不对它十分警惕，一旦泡沫破灭，其对国内经济打击是非同小可的。因为，从目前国内房地产业发展的情况来看，基本上是国有银行支持下迅速膨胀起来的。有资料表明，目前房地产开发企业项目投入资金中约20%至30%是银行贷款；建筑公司往往要对项目垫付约占总投入30%至40%的资金，这部分资金也多是向银行贷款。此外,至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。这几项累加，房地产项目中61%的资金是来自于银行。从此也可以看到，一旦支持房地产开发的资金链条断裂，它对银行造成的风险，对国内金融系统以至整个经济体系打击非同小可。上个世纪末，日本的房地产泡沫破灭，使得日本商业银行迟迟无法走出巨大呆账的危机，也使得日本经济的复苏遥遥无期。香港的情况也是如此，从1997年房地产泡沫破灭以来，香港的住房价格下降近70%，而住房价格的下降，不仅使得房地产业及上下游产业输得忍不惨睹，而且使香港的金融业受到打击也不小。可以说，目前香港经济迟迟不能够复苏，与香港房地产泡沫破灭分不开的。因为，最近上海周正毅事件暴发，央行能够出台《通知》，应该是对国内房地产泡沫的一种警觉。否则，中国若踏上日本之路，要走出房地产泡沫的泥淖是不会容易的。有人认为，央行政策对房地产业的影响比非典还严重。因为，该《通知》从土地储备、建筑施工垫资、预售款三个环节切断了房地产业的生产链条。当然，从商家的本身来说，他们是不愿银行这样做的。因为，从国有银行获得贷款不仅成本低，而且赖债文化的盛行也为这些企业同为一丘之貉。用国有银行的钱赚钱，赚了是自己，亏了是国家，何乐而不为？更何况房地产一直是政府管制下的高赢利行业，一旦利用国家的资源为单位或个人攫取社会财富的路被切断，该行业表示对《通知》出台不满也就十分正常了。但是央行不这样做，房地产企业把风险转嫁给银行，最后承担风险的则是整个社会。因此，〈通知〉的出台把房地产泡沫的风险防范为未然应该是明智之举。同时，政府以〈通知〉的新规定来调整国内住房的结构，也是一件好的事情。目前，商家为了企业利润最大化，让其产品在大户型、大面积、高档商品房、别墅等为少数人服务方面发展。如果在一个竞争性的市场体系下，商家这样做也不没有什么不可。中国的房地产市场不是一个完全竞争的市场，它是政府管制下的市场。在这个市场中，由于政府管制，企业获得的利润多以是政府管制下的租。政府通过新的规则对这些租重新分配也是自然的。因此，通过新规则让企业的产品结构来满足广大民众的需求，既是市场的要求也是社会的需要。这也是房地产业企业健康发展的重要方面。总之，国内房地产金融市场的健康发展在于确立其市场秩序的法律法规，在于为其市场的开放性与金融产品的增加，在于其微观主体的活力与健康，在于银行、企业、及个人如何在好的游戏规则下运作。
第五章 包括MBS在内的资产证券化
是解决我国金融体系困境的必由之路和有效方法
通过放弃金融机构转而采用金融市场，资产证券化有效地使金融体系具有了开放性，从而具有了流动性和信息的对称性，并降低了风险。虽然在我国，金融腐败是整个腐败状况的一部分，与政府腐败是穿着连裆裤的，但是就全球而言，普遍存在的银行呆坏账却是银行这个封闭体系中决策者的决策失误的结果，是和银行负责人与借款人之间的信息不对称紧密相连的。由于债券像股票一样，可以随时抛出变现，所以证券化使原本固定下来的借贷关系具有了流动性。由于众多市场参与者的加入，犯错误的几率大大下降。这就像电视节目中，如果所提问的问题答问者没有把握回答好，可以请求背后的观众投票援助。而这样做所得到的大多数人的答案往往是正确的。
中国的资产证券化事业方兴未艾。据《中国证券报》2005年3月18日报道，中国人民银行副行长吴晓灵日前表示，资产证券化试点国务院已经批准，目前正组织试点工作。
在给人民银行货币信贷和金融市场工作会议的书面讲话中，吴晓灵指出，要继续建立完善市场化金融调控机制，完善中央银行运用价格工具实现货币政策目标的传导机制。
她说，要鼓励创新产品，加快培育和发展金融市场。通过建立多层次的金融市场体系，逐步分流储蓄资金，促进储蓄转化为投资，促进货币市场、证券市场、保险市场、外汇市场、黄金市场、房地产市场等健康协调发展，努力避免金融风险在某一市场产生叠加或共振；在推出商业银行次级债券、证券公司短期融资券、农业发展银行金融债券等金融产品的基础上，今年要继续研究并尽快推出资产支持证券、一般性金融债券、非金融企业短期融资券等。同时，积极研究外汇、人民币衍生产品以及黄金衍生产品的开发和交易。此外，还要继续加强金融市场的制度性建设。
金融是资金的融通过程，而资金的融通过程的核心是货币信用交易或货币的借贷性交易。货币信用与普通交易的最大区别在于：普通交易的过程是平衡交易，交易双方在交易时获得了各自所需；而当货币信用交易发生时，一方获得了所需资金，而另一方付出资金的同时什么也没有得到，只获得了不同方式的支付（信用）保证。不同方式的支付（信用）保证就构成了不同的信用方式或融资方式。如果以借债主体的全部作为信用保证，那么这就是一般的债务融资或股权融资。如果不是以信用主体的全部作为信用保证，而是以主体的资产作为信用保证，那么这种信用关系是以资产为基础的信用交易（asset-based financing or transaction），如果还款的来源仍然是主体本身，资产只是抵押性质（只有破产或清偿才作为还款来源），这种信用是抵押借货信用；如果还款来源开始即设定为资产产生的未来现金流本身，并经过严格的隔离结构安排，那么这就是资产证券化。
作为新的信用体制，资产证券化对传统信用体制主要有三个方面突破：第一，打通了传统的中介信用和市场信用之间的通道：第二，汇集中介信用的资产组合优势与市场信用的投资者组合优势为一体，实现了资源和风险的最优化配置；第三，是对传统信用基础的革命，完成了整体信用基础向资产信用基础的彻底转化。
Gardener曾对资产证券化下了一个较为宽泛的定义：资产证券化是使储蓄者与借款者通过金融市场得以部分或全部地匹配的过程，或者是一种金融工具；开放的市场信用（包括金融市场）取代了由银行或其他金融机构提供的封闭的市场信用。虽然这个定义有着其突出的地方，即把资产证券化放在余缺调剂的信用体制的层面上，但是，把有别于银行信用的市场信用就看成资产证券化，似乎模糊了70年代创新的资产证券化与有着几百年历史的传统证券化之间的区别。因此，从严格的学术角度看，Gardener的定义只能被看成是证券化的定义，而不是资产证券化的定义。
如果传统证券化被界定为一级证券化，资产证券化被冠以二级证券化，会产生两种感觉，两种证券化存在高低之分（资产证券化是传统证券化的高级阶段），或者资产证券化是对传统证券化的再证券化。前一种理解的问题在于，尽管资产证券化在创新的时间上晚于传统证券化，但并不是说资产证券化就一定优于传统证券化。事实上，二者有着其各自存在的条件和优势。如果相信这种优劣之分，那么就会不自觉地陷入金融发展的达尔文主义。后一种理解，显然有博于资产证券化的实际。这里并不是说，不存在资产证券化对现有已证券化的资产再进行证券化，而是说，资产证券化的主要内容是对已经存在的信用关系和未来收益进行证券化。这从某种角度讲，多数都是第一次证券化。注意，证券与证券化之间的区别在于，从理论上讲，银行签发的存折或存单都是证券，但并非证券化，因此证券化一定是与市场中介相联系。
用融资证券化和资产证券化来概括证券化的两种类型，也不够充分，似乎资产证券化不是以融资为主要目的的。资产证券化是融资体制的创新，是同银行信用和传统直接融资具有相同地位的体制安排。从银行角度看，实施资产证券化有时了匹配风险结构，有时为了满足融资需求。而从企业角度讲，进行资产证券化，很大程度上是为了获得低或本资金，就是为了融资。
资产证券化的种类
资产证券化发展到今天，无论是技术还是作为信用基础的资产都和当初不可同日而语。最早出现的证券化资产是按揭资产，是银行信用资产。随后从80年代中期开始，一系列非按揭银行信用和非银行信用相继出现在资产证券化行列中， 主要包括银行的商业货款和企业之间的商业信用，如银行商业货款、汽车货款、信用卡货款、贸易应收款、租赁应收款、学生货款等。今天在资产证券化市场上，这两类资产证券化仍然占据中心位置，在美国被习惯称为按揭证券化（MBS）和资产证券化(ABS)。这两类证券化本质上是一样的，都是对现有信用资产的证券化，或曰存量资产证券化。
如果说，上述两类资产证券化尚可被称为“资产”的证券化，那么证券化的最新进展已远远超越了这种传统“资产”的范围。未来收益证券化(future revenue securitization)、整体企业证券化(whole business securitization)和风险证券化等是90年代后发展起来的证券化方式证券化的对象显然不再是传统的信用资产或信用契约关系。目前，未来收益证券化是发展比较迅速的融资方式，尤其是在发展中国家的基础设施方面得到了较好的应用。被广泛引用的中国证券化案例之一的“珠海高速”（1997年）证券化就属此例，证券化的对象是未来高速公路收费和其他收费。有些发展中国家的电信、煤电等证券化也是这种情况。这类证券化的基础不是已经存在的信用契约关系，而是项目的未来预期收益，它依存的不是契约规定性，而是统计规定性（李传全，2002年）。因此，这种证券化“资产”很难用传统的资产证券化中的“资产”概念加以笼统概括。
整体企业证券化的发展，让我们看到了传统的证券化和资产证券化技术的融合。整体企业证券化中的“资产”就是整体企业，这和传统的证券化中的信用基础相吻合，但证券化所采用的技术又是资产证券化技术，通过设立的SPV发行证券并行使证券化中的特定功能，隔离、发行证券、兑付证券、管理、任命相应的管理机构等，并用企业产生的现金流偿付发行的证券。但是一旦出现原始权益人无法胜任原有企业的管理的情况，SPV就可以接管原企业并重新选择管理者。这一点又和传统证券化不一样。传统证券化只有通过破产或其他诉讼手段解决违约问题。因此，在整体企业证券化中，原始权益人只处于经营者的地位，不再享有所有权。这是其被称为资产证券化的根本原因。我们可以把整体企业证券化中的“企业”看成“资产”，这样与资产证券化的理念就相一致了。整体企业证券化于90年代发端于英国，目前这一市场也在不断扩展。最新的交易包括方程赛（Formula I）、蜡像馆（Madame Tussaud’s Museum）、伦敦城市机场（London City Airport）、酒馆（Pubs）等（www,asiansecuritization.com）。
风险证券化（risk securitization）是保险市场上风险的再分割和出售过程。保险市场上的风险交易很早就存在，再保险就是风险出售的交易行为。利用资产证券化的技术，使得保险市场上的风险得以被分割和标准化，从而进入资本市场，这是对资产证券化创新的拓展。在这里，被证券化的是风险，对应于资产负债表的负债部分，实际上是负债的证券化。如果要把这种证券化纳入资产证券化的行列，显然除了在技术上与资产证券相同或相似以外，基础资产的本质并非一样，和常规证券化中资产所表现的信用关系正相反。但交易之所以成功，原因在于交易包含了与资产证券化一样的风险收益特征，资信基础仍然是某种信用关系。目前这方面的证券化主要品种有灾难性保险风险证券化(catastrophe insurance risk securitization)、天气风险证券化(weather risk securitization)、信用风险证券化(credit risk securitization)等。
虽然资产证券化的历史并不长，但其中的“资产”概念已经经历了不断的扩展。但是，无论怎样变迁和发展，这些不同的“资产”都有一个共同的特征，他们都是用“资产”产生的未来现金流作为偿付证券的资金来源。如果离开了这一点，比如偿付证券的资金来源于原始权益人的企业运营收益，那么这种融资方式或者就是传统的证券化融资，或者就是所谓的附担保(asset-based secured loan)的贷款行为。因此，不管是哪种资产证券化，共同的且区别于传统证券化融资的地方是其特定的资信基础和其特定的制度安排，是一种不同于传统融资的体制。
根据这种分类和对各种资产证券化的共同本质进行的分析，结合一些技术性定义，笔者对证券化定义如下：资产证券化是一种融资体制安排，这是以特定的资信为信用基础，通过对该资信所对应的未来现金流进行结构重组和信用增级，在开放性的金融市场上发行证券进行融资的制度安排。
Rybczynski（1995年）有关金融市场的进行论学说为许多对证券化的评判提供了理论基础。他认为，金融市场的进化经历了三个从低级到高级的阶段：银行本位、市场本位和强市场本位。资产证券化的创新意味着强市场本位的确立，而银行作为金融中介的彻底衰落(Freeny,1995年)。
整体企业证券化也属于特定资信证券化。从表面上看，整体企业证券化和一般证券化在资信上是相同的，但实际上，通过证券化安排后，整体企业已经脱离原始权益人，成为证券化的对象资产。而在一般证券化中，企业并未脱离原始权益人，用来还款的资金来源并未指定是企业的哪部分运营收益，而整体企业证券化中的企业则被完全指定为还款来源。
Kendall(1996年)的技术性定义颇具代表性：资产证券化是一种过程，这个过程包括对个人贷款和其他债务工具进行打包、将被打包资产转化为一种证券或多种证券，同时提高这些证券的信用等级或许级等级并出售给第三方投资者。而花旗集团主席John Leed的定义强调的是效率差异：资产证券化是债务融资中高效率的公开资本市场对低效高成本的金融中介的替代。
资产证券化是金融技术创新的产物
资产证券化最早始于美国1960年代末开发的住房抵押贷款、汽车贷款、信用卡贷款及企业应收账款等一系列债权性资产为抵押的证券的开发。2000年，资产证券化融资总额超过3500亿美元。
值得指出的是，80年代正是金融技术创新取得迅猛发展的年代。金融工程学与信用工程学应运而生。其中期权、期贷及互换等金融衍生工具是前一领域中的典型产物；而以资产证券化为代表的结构性融资手段则是后一领域中的典型产物。
市场经济条件下，各行为主体所面临的最大问题是未来的不确定性。我们通常所努力要实现的“控制风险”，就是试图将这种未来的不确定性控制在可以计量的、可以承受的范围内。无论股市、汇市还是利率，市场价格在不断波动着，风险也就一刻不停地存在着。值得庆幸的是，现代金融工具已经发展到可以将这此风险事先界定，事中控制在可以承受的范围内。不能或不愿承受的风险，可以通过一系列金融工具加以分解和转移。
信用评级与资产证券化融资手段
信用是市场交易产生的前提。任何交易都是建立在信用基础之上的。可以说，市场经济就是信用经济。正因为信用这样重要对信用风险进行评级自然就显得特别重要。无须论证，用绝对性的数值来测定信用风险，在测定过程中，受主观因素影响而造成的偏差，也会超过允许的范围，结果难以得到市场的认同。
但是，信用评级机构的工作在世界范围内得到普遍认可。美国的标准普尔公司和穆迪氏公司的信用评级基本上已经为业界所接受。其信用等级评价结果已经成为世界上公认的标准，成为人们比较和分析信用风险的客观依据。这样，评价信用风险时所遇到的数值化困难与客观化困难在很大程度上得到解决。
通常理解的融资方式有两种：债权融资和股权融资。而资产证券化是区别于这两者的第三种融资方式。这三种方式的区别可以大致用一个简单的比喻来说明：当你没钱时，可以向人借钱，也可以请人出钱，或者变卖资产取得现金。对于前两种融资方式，在资产负债表上所反映的是右侧的活动。资产负债表中的“负债”反映了从银行取得贷款、发行公司债券等债权性融资活动。“所有者权益”则反映了发行新股、配股等权益性融资活动。资产证券化所要进行的是资产负债表左侧的活动，是与债权融资与股权融资不同性质的“资产融资”（Asset Finance）。
资产证券化的基本结构可以用以下典型案例来予以说明：
假设A公司是一家商业银行（原始权益人），计划通过资产证券筹集1000万元资金。A公司的资信级别是BB。为进行本次资产证券化融资，A公司首先设立一家专门机构或称特设信托机构（简称SPV），并反1000万元的信贷资产出售给SPV。SPV通过某投资银行向投资者发行1000万元的AAA级资产支持证券，用所筹集的资金来偿还购买A公司信贷资产所付出的代价。如此，A公司通过SPV间接地发行了1000万元的资产支持证券达到了筹资目的。同时，A公司继续担任公司信贷资产的日常事务性管理工作，还赚取了原债务人支付给A公司的利息（假设为8%）与SPV支付给资产支持证券投资者的利息（假设为5%）之间存在的差价，即3%的管理手续费。这一基本结构的特点是，资产支持证券的信用基础不是A公司，而是转让给SPV的1000万元信贷资产本身。这样，即使A公司发生信用危机，投资者也能安全地收回利息和本金。[3]
第六章 国际上可借鉴的房地产金融方式[4]
第一节 国际上可借鉴的房地产金融方式
房地产金融是以金融机构为中介而为房地产的购买和开发提供融资服务的体系。从大的环节来看，这一体系包括两个方面，一是初级市场，另一个是二级市场为购房者或开发者提供了所需的资金，二级市场则为房地产金融机构所持有的以上金融资产提供了流动性，一级市场和二级企业市场共同构成了一个相辅相成的房地产金融体系。
初级市场
在初级市场上，资金的最终需求者 住房购者和房地产开发商，通过向金融机构贷款以及发行债券、股票等获得购房和开发房地产所需的资金，房地产金融机构通过吸收住宅储蓄，发行金融债券获得资金来源。初级市场上主要的融资方式就是住宅抵押贷款。
1、初级市场上的融资方式
（1）抵押贷款
房地产购买者和投资商主要通过向房地产金融机构申请贷款来获得资金，这是住房消费者和投资商最主要的融资渠道。房地产金融机构在发放贷款时，往往要求借款者以所持有的房地产作还款担保，如果到期不能还清债务，贷款者将有权处置该抵押房地产，取得价款清偿债务。由于有房地产等抵押品作担保，银行可以极大地减少贷款风险，因此抵押贷款是房地产领域最基本最通行的融资方式，而房地产抵押贷款中的绝大部分是住宅抵押贷款。
（2）债券
债券是房地产金融领域中的一种重要的融资方式。债券的种类主要有：
A、企业债券。是指房地产投资商和房地产金融机构发行的债券，由此可筹集一定的资金。
B、政府债券。一些国家控制的注房金融机构，往往通过发行住房建设公债筹集住房资金。如新加坡国家投资局专门负责国家债券的发行工作，筹集的资金大部分用于住宅建设。
（3）股票
股票也是房地产投资商和房地产金融机构筹集长期资金的一种方式，许多房地产投资商和房地产金融机构就是由股东认股成立的。
2、房地产抵押贷款及其种类
房地产抵押贷款是债务人以房地产产权为偿还债务的担保，从债权人手中获得资金融通的行为。由于有房地产作抵押，该种贷款的还款有稳定的保证，因此现在的房地产金融机构在发放房地产贷款时，一般都要求借款者以房地产作为担保，有的还要求保险机构为其贷款的偿还提供保险。在发达国家，抵押贷款是占主导地位的住房信贷方式，大量抵押贷款的发行极大地促进了房地产消费，提高了住房拥有率。1993年，美国未清偿的住宅抵押贷款是GDP的54%，英国是52%，香港是31%。在美国，参与初级市场的主要的四个金融机构的抵押贷款额超过全部抵押贷款的70%，这四个机构是：储蓄和贷款协会、互助合作储蓄银行、商业银行、人寿保险公司。1984年，这四个机构抵押贷款占总资产的比重分别是：储蓄和贷款协会，79.8%，商业银行，17.2%， 人寿保险公司，27.3%，互助储蓄银行，58.2%。在美国，房地产抵押贷款主要有以下的种类：
（1）按有无保险，分为有保险的抵押和普通抵押。
A、有保险的抵押贷款
对抵押贷款进行保险，就是第三方提供担保，承诺将偿还因抵押人到期不能偿还贷款人的贷款而对贷款造成的损失。由于有第三方对贷款人的贷款进行保险，因此这类贷款有很可靠的安全性，贷款机构更愿意发放此类贷款，其贷款条件也更为优厚。美国有保险的抵押贷款有主要两类，一是由联邦住宅管理局（FHA）提供保险的抵押，该机构主要对公民重置、建筑住房、购买新旧住房贷款提供保险。另一类是退伍军人管理局（VA）提供的保险，该机构为向退伍军人购房而发放贷款的贷款者提供担保，从而为退伍军人提供充足的抵押资金。
B、普通抵押贷款
普通抵押是指除联邦住宅管理局和退伍军人管理协会提供担保之外的抵押，一般来说，普通抵押贷款的预付定金比前二者都高。由私人抵押保险公司所保险的普通抵押叫做普通保险抵押。
（2）按抵押贷款的利率和还款方式的不同，可分为以下几种：
A、标准固定利率抵押贷款
标准住宅抵押贷款的偿付期一般长达20年左右，要按月付一笔固定的金额。在起初一段时间，付款主要用于付息。在最后一段时间，付款主要用于还本。标准抵押贷款既包括经保险的抵押贷款，也包括未经保险的普通抵押贷款。经联邦住宅管理局和退伍军人管理局保险的抵押贷款通常规定了非常低的首次付款，甚至不需要首次付款。而普通抵押贷款，其首次付款额要高得多。如果普通抵押贷款得到私人保险公司提供的保险，消费者也能以较低的首次付款购买住宅。
B、可变利率抵押贷款
是指在一定限度内按照市场利率的变动，调整借贷利率的住宅抵押贷款。它又可分为以下几种：
（1）可变利率抵押贷款。当市场利率发生变化时，自动调整偿付额或偿付期。但调整的次数和金额是有限度的，因此放款人在市场利率上升时仍会面临利率风险。
(2) 可以重新商定利率的抵押贷款。这种贷款以固定利率发放，但在预定的三至五年内到期，对留下的最后一笔金额较大付款的再以新的利率执行。
(3) 利率调整不受限制的抵押贷款。这种抵押贷款通过改变偿付额，未偿还贷款余额或以偿付期来实现利率的调整。由于它有较大的灵活性，现已成为最盛行的抵押贷款方式。
C、其他抵押贷款
（1）累计付款的抵押贷款。对最初几年规定较低的付款额，之后逐渐提高月度的偿付额。这是一种适应年轻人薪金逐渐增加而设计的方法。
（2）分享住宅增值的抵押贷款。借款人支付较低的利率，但要同意放款人分享住宅的增值，以保证放款人能取得一定的实际收益。
第二节 美国的房地产金融机构
房地产业是美国经济的主要支柱之一，其房地产金融业在西方国家中规模最大。美国房地产金融业的主要特点是：
（一）、私营金融机构占主体
美国大规模的房地产金融业务基本上是由金融机构自发组织经营的。这些私营金融机构主要有商业银行、互助储蓄银行、储蓄贷款协会和保险公司等。大多数美国人通过私营金融机构的住房抵押贷款来解决住房问题，获得这种贷款的基本条件是以所购房产作抵押，这样可使贷款风险降到最低限度。
（二）、联邦政府金融机构进行有效调控
美国房地产金融市场是以私营金融机构为主体的私人信用经济。住房抵押信贷是支撑美国建筑业和解决住房问题的重要金融杠杆。因此，美国联邦政府非常重视房地产金融市场的运作，并建立起一套完善的有效调控房地产金融市场的特殊机制。联邦政府对房地产金融市场的调控主要通过以下机构来进行：
1. 初级市场的政府担保机构。联邦政府设立了联邦住房贷款担保局等机构，为低收入家庭的住房贷款提供担保。这类机构可以给每个购房者提供最高住房贷款，收取一定的手续费（为担保的4%左右）。经该机构担保的购房者首次只需支付住房售价的5%，即可得到金融机构提供的全部住房抵押贷款，而未经担保的购房者必须首次支付住房售价的20%。
2. 设立联邦住房贷款银行系统。这是美国政府调节和管理房地产金融市场的主要工具。该系统是从事住房抵押贷款的储蓄机构的一个中央银行储备体系，内有10多个联邦住房贷款银行。这个系统由政府充当保证人，吸收私人资金，以此为建房和购房融通资金，发挥房地产金融机构的储备中心作用。该系统还在稳定 房地产金融市场、促进住房抵押的资金流动性、保障住房抵押资金供应和调节二级市场等方面发挥了重要作用。
3. 建立全国性的二级市场。为适应房地产业的发展，美国政府于六十年代中期建立了"二级抵押机构"和"二级抵押市场"。七十年代，为了改善原有的二级市场，该国还建立了联邦住房贷款抵押公司。
4. 设立经营机构证券的政府机构。全国贷款抵押协会是一家政府建立的公司，它作为政府机构及受托人和保证人经营机构证券，为本身的抵押和证券业务、政府部门和有金融利益的政府机构提供便利。
（三）、政府调控与私人资本活动高度融合
美国政府干预和调节房地产金融市场的机构，如全国贷款抵押协会等，其股份为私人所有，由政府给予支持。利用这种机构调控房地产金融市场有许多好处：
1. 以私人资本入股方式组建政府调控机构，不但能迅速吸收市场的大量资本，而且要按国家的有关法规经营，实施政府的政策。这样，既体现了政府的政策，又兼顾了私人资本的利益。
2. 这类机构经营灵活，状况良好。一方面，他们基本上按市场运行规律经营，对市场的适应能力强；另一方面，它们享有与政府机构相类似的优惠待遇。例如： 它们发行的证券既具有国家信用的性质，由政府信托机构保护，信用可靠，易为公众接受，又不完全依赖财政，独立发行，其收益一般高于同类证券。
3. 这类机构无需财政补贴，自负盈亏，减轻了财政负担。二战后，美国政府通过拍卖联邦储蓄贷款银行和全国抵押协会的股票，把原属政府所有的机构变为政府保证的私人所有的机构。由此，政府既收回了投资，增加了财政收入，又保持了对这些机构的控制。
第三节 美国房地产金融市场的演变启示
美国的房地产金融市场是一个建立在市场竞争机制上，政府进行适当干预的、比较成熟的金融体系。其成功的运作模式对我国目前仍处在发展阶段的房地产金融市场来说，非常值得研究和借鉴。美国房地产金融市场的演变，是与其各个历史时期的社会、经济发展环境息息相关的。参考美国房地产金融市场的发展历史，有助于我们有效地借鉴其经验教训，促进我国房地产金融市场的健康发展。
一． 存贷结构：利率风险与流动性风险
从20世纪50年代到60年代早期，由于美国的通货膨胀率比较低，一直稳定维持在2％左右，在市场需求推动和政府优惠税收政策鼓励下，住房抵押贷款的主要发放者——储蓄与贷款协会的抵押贷款以16％的年增长率持续增长，住房抵押市场在这一阶段得到了很大的发展。 储蓄机构在这个时期所发放的住房抵押贷款基本上是30年固定利率贷款，而发放抵押贷款的资金来源主要是储蓄账户和定期存款。相对于短期和活期存款，储蓄机构的资产和负债期限不匹配，为此需要承担潜在的利率风险和流动性风险。
1、利率风险。当市场利率升高时，储蓄机构的吸存成本随之升高，利润减少。当吸存成本高于发放的30年期贷款利率时，储蓄机构的利差就会成为负值。在借款者拥有提前偿付权和可续承权(指购房者在购买附有抵押贷款的物业所有权时，负责继续偿还现有抵押贷款)时，利率风险问题就更为严重。可续承权可以使低息贷款附着于物业出售，物业买卖双方获益，而贷款者蒙受损失。而提前偿付使得借款者在市场利率下降时，有权选择重新以较低利率融资，使贷款者的长期资产收益减少。
2、流动性风险。单一存贷体系下，储蓄机构基本上将发行的贷款保留在其资产组合中。当不能流通的长期抵押贷款债权额累积到一定程度时，储蓄机构就会出现资金短缺，面临较大的流动性风险。同时，储蓄机构单一的融资渠道使其难以获得稳定的资金来源。当短期国债利率超过1933年颁布的银行法案中对银行存款利率进行限制的条款(Q准则)所规定的存款利率上限时，存款者就会转移其存款，进行短期国债投资，以获取更高的收益。类似这种资金从储蓄机构向利率更高的短期投资工具的做法称为“非居间化”。50年代到60年代初期，住房金融市场是以储蓄类机构为主导的单一存贷结构，贷款方式也是传统的30年固定利率贷款。这一阶段发展虽然稳定，但其本身存在的根本性缺陷使其潜在的严重问题一触即发。
二． 非居间化、二级市场的兴起和其它抵押贷款工具的创新
60年代后期，由于美国联邦政府大量发行货币和越战升级等原因，导致通货膨胀率迅速升高，到1969年已达到6.1％。受其影响，市场利率也随之升高，在某些时期，短期国债利率超过了Q准则的利率上限。70年代，通货膨胀率加速增长的问题更加突出，1979年的通货膨胀率已达13.3％，而且年通货膨胀率的波幅非常大。这个时期，高通胀环境对住房抵押贷款市场的借贷双方都非常不利。为了解决这些问题，政府开始大力发展二级抵押市场，其它的贷款方式也应运而生。
2.1 非居间化概述及成因分析
从60年代后期开始，由于通货膨胀加剧，市场利率迅速上升，短期国债利率超过了Q准则的存款利率上限。在这样的经济环境下，储蓄类机构的储户纷纷转移其存款，进行短期国债投资来获得更高的收益率，出现了“非居间化”问题。从1966年到1969年出现的“信贷危机”是“非居间化”最为严重的时期。仅1966年第三季度，储蓄机构原来平均22亿美元的资金流入变为高达7.26亿美元的资金流出。由于储蓄类机构资金的大量流失，其用于发放住房抵押贷款的资金也随之缺乏。储蓄类机构在抵押贷款持有量上也由原来16％的年增长率降至9.6％。从某种程度上说，60年代的非居间化问题是由于市场利率升高和Q准则存款利率限制之间的矛盾导致的。当市场利率低于或稍高于Q准则上限时，非居间化问题并不严重，Q准则很好地保护了金融机构的利益。但是在60年代中后期，两次利率高峰使得储蓄机构的资金大量流失。虽然联邦住房贷款银行委员会在利率上涨的第二个高峰期，也相应提高了利率上限，但他们的反应明显滞后于市场变化。在此期间，Q准则之所以一直没有被取消，是因为在储蓄机构拥有高额低利率抵押贷款情况下，联邦管理机构认为如果存款利率迅速上升，会使得“期限失配”的储蓄机构因吸存成本过高，而出现大规模无力偿债的现象。而Q准则的存在又加快了非居间化的进程，使得储蓄机构缺乏稳定的资金来源。储蓄机构自身资本结构存在的问题已开始令其左右为难。
2.2 二级市场的兴起
在60年代末到70年代的高通胀波动期，较高的吸存成本使得储蓄机构的利润迅速降低，总资产中高达60％多的长期住房贷款使得资产流动性大大降低。同时，高利率和Q准则存款利率限制间的矛盾导致非居间化问题加剧，储蓄机构资金流失严重。存贷式住房金融体系在利率高速增长以及循环波动情况下，已难以承受其压力。联邦管理机构开始意识到要降低流动性风险和利率风险，解决期限失配问题，二级市场需要一个完善的抵押市场的支持。为了扩展二级市场，1968年和1970年分别成立了政府国民抵押贷款协会(GNMA)和联邦住房贷款抵押公司(FHLMC)，并将联邦国民抵押贷款协会(FNMA)转变为由国会特许的私营股份有限公司。GNMA是住宅和城市开发部(HUD)下属的政策性机构，在二级市场的业务运作主要集中于担保传递证券，而且传递证券必须由联邦住宅管理局(FHA：根据1934年颁布的《联邦住宅法》成立，主要职能是为中低收入居民提供抵押贷款担保)和退伍军人管理局(VA：1944年成立，主要解决退伍军人的住房抵押贷款问题)发放或者担保的抵押贷款。GNMA的对外担保是政府信用担保，其本身并不收购贷款，也不发行证券。 FNMA于1938年成立，在70年代私有化后，其业务范围也从原来收购FHA和VA担保的抵押贷款，发展为可以收购一级市场上任何金融机构发放的抵押贷款。但其主要业务集中在传统抵押贷款的收购和证券化上。70年代，FNMA所发行的证券大部分是短期证券，也曾面临与储蓄机构相同的期限失配问题。FHLMC也是国会的特许私营股份制公司，主要从事非政府机构担保的传统抵押贷款的收购和证券化业务。在联邦政府优惠政府支持下，二级市场的操作者FNMA、GNMA和FHLMC不断扩大自己的规模，到1980年，这三大机构所收购或者担保的抵押贷款额占当时未清偿债务总额的1／5还要多。同时在市场的压力下，储蓄机构也逐渐放弃将贷款保存在自己的资产组合中，以降低自身的风险。
2.3 其他抵押贷款工具的创新
对于借款者而言，30年固定利率抵押贷款存在倾斜效应问题，也就是说前期的实际偿还额要高于后期的实际偿还额。预期通货膨胀率越高，倾斜效应问题就会更明显，从而导致借款者支付能力不足。通过表1中的计算例子来说明这一问题。其中，假定借款方的收入在扣除通货膨胀的影响以后，实际年收入以2％的速率增长。30年期限贷款的合同利率等于实际利率(3％)加上通货膨胀率。从表1中的支付／收入比我们可以看出，三种预期通货膨胀率下，固定利率抵押贷款都存在“倾斜效应”问题。但是随着通胀率升高，前期支付额的比重增大，也就是说“倾斜效应”问题加剧。
例： 不同通货膨胀率下固定利率贷款的月偿还额比较贷款额300000元，30年期；起始收入5000元／月
年份 月支付 实际支付 支付／收入(元) (％)
A：通胀率0％； 利率3％
1 1264.81 1264.81 24.80
5 1264.81 1264.81 22.91
10 1264.81 1264.81 20.75
20 1264.81 1264.81 17.02
30 1264.81 1264.81 13.97
B：通胀率2％； 利率5％
1 1610.46 1578.88 30.96
5 1610.46 1458.64 26.42
10 1610.46 1321.14 21.68
20 1610.46 1083.79 14.59
30 1610.46 889.09 9.81
C：通胀率8％； 利率11％
1 2856.97 2645.34 51.87
5 2856.97 1944.41 35.22
10 2856.97 1323.33 21.71
20 2856.97 612.96 8.25
30 2856.97 283.92 3.13
为了解决倾斜效应问题，这一阶段房地产金融市场有了突破性的发展，出现了很多新的抵押贷款工具(AIMs)。其中比较常用的几种有：渐进支付抵押贷款(GPM)、增值共享抵押贷款(SAM)、可调整利率抵押贷款(ARM)和价格水平调整抵押贷款(PLAM)等。多样的抵押贷款工具满足了不同层次购房者的需要，同时也分散了储蓄机构的利率风险。
三． 联邦放松管制与储蓄机构危机
80年代美国储蓄机构出现了历史上最为严重的清偿危机，而这十年也是房地产金融市场进行结构性调整的重要阶段。不管是抵押贷款工具、联邦政策规章，还是政府监管结构都发生了根本性的改变，抵押贷款二级市场同时也取得了很大发展。
3.1 危机概况及原因分析
整个80年代，美国金融市场仍然处在利率高，波动大的恶劣环境中，由于资产结构、立法、政府管理等方面的不健全及欺诈行为的存在，储蓄机构从60年代以来一直积累的问题终于全面爆发。到1987年，按照公认会计准则(GAAP)，美国3000多家储蓄和贷款协会中有515家破产。资产结构的期限失配是危机爆发最根本的原因，但与联邦政府的金融法案和监管政策也有很大关系。 80年代之前，联邦管理机构通过限定储蓄机构存款利率来限制其竞争，通过强制规定储蓄机构的大部分资产必须是住房贷款来限制其风险投资行为。1980年的《金融机构放松管制和货币控制法》和1982年的《高恩一圣杰曼存款机构法案》两大法案的颁布逐渐取消了Q准则对储蓄机构存款利率的限制，并允许储蓄机构在长期住房贷款之外拓展其它业务。从80年代中期的情况来看，取消存款利率限制并没有解决储蓄机构的资金来源问题，来自货币市场的激烈竞争使得他们更加依赖从联邦房屋贷款银行委员会等机构借款。从表面上看，允许开展短期贷款业务似乎一定程度上解决了储蓄机构的“期限失调”问题。但对于已经出现严重财务问题的储蓄机构来说，这个制度鼓励了他们进行高风险投资，从而埋下了隐患。 到80年代，很多储蓄机构开始面临严重的无力清偿问题。为了解决这一问题，联邦储蓄和贷款保险公司(FSLIC)主要采取了三方面的措施。(1)FSLIC授权储蓄机构发行收入资本证书(1981年)和净值证书(1982年)，然后通过现金或者本票方式收购来增加储蓄机构的资产净值，但由于大部分证书是以本票收购的，因此实际的现金流入并不高。(2)1982年联邦住房贷款银行委员会(FHLBB)授权FSLIC保险的储蓄机构“评估权益资本”。“评估权益资本”是一次性调整，主要是根据市场价值调整储蓄机构所拥有房地产的账面价值。由于不需要考虑资产中的贬值部分，这使得“评估权益资本”调整后的资产净值出现一定的通胀。(3)联邦管理机构允许储蓄机构采用一些与其他普通企业必须执行的公认会计准则(GAAP)有所出入的法定会计准则(RAP)。RAP允许储蓄机构可以选择延期计入资产亏损，允许储蓄机构可以将承诺费和发行费计入当期收入，而不是分期摊销。RAP不严格的会计准则使得储蓄机构人联邦管理机构的上述措施并没有从根本上改变储蓄机构的财务危机。联邦管理机构放松管制使得一些濒临破产的储蓄机构可以进行高风险投资。但联邦监管者并没有对储蓄机构进行相应的风险管理，如可以通过规定最低风险资本金来平衡资产风险等。另外，债权人存款者也不会特别干预储蓄机构的投资行为，要求其限制高风险投资比例。因为储蓄机构的债务是由FSLIC保险的。 在债务总额超过总资产时，储蓄机构需要用自身所有资产来抵偿债务。在上述措施作用下，实际已经破产的储蓄机构在80年代中后期大力进行高风险投资。因为如果投资成功，他们将获取高额利润，从而摆脱财务危机。如果投资失败，他们所损失的仍然是将原有的总资产抵偿债务。但这些机构恶性竞争的结果是存款利率再度上升，使得另外一些相对保守的机构利润大幅下滑，从而在80年代末期全面爆发储蓄机构危机。
3.2 联邦监管机构的调整
为了加强对储蓄机构的风险管理，并处理大量破产机构，1989年8月，国会通过了《金融机构改革、复兴和执行法案》(FIRREA)，对联邦政府的监管体系进行了改革。FIRREA调整前后，抵押贷款市场的监管体系主要有两方面的变化。首先，取消了原来的管理机构FSLIC，成立了解决信用公司(RTC)，接管原来由FSLIC保险的储蓄机构。RTC同时取代了原联邦资产处置协会(FDAD)，其主要职能是在联邦存款保险公司(FDIC)管理下，清算和处理所接管的储蓄机构。这样储蓄机构同原管理机构分离开，可以使保险基金更加独立于整个存贷行业以外。另外取消了联邦住房贷款银行委员会(FHLBB)，由储蓄监管办公室(0TS)接手其职能。OTS直属财政部，主要职责是对储蓄机构的行为进行规范和监管。原FSLIC对储蓄机构的保险业务由FDIC接管，这样可以解决保险基金和管理机构之间可能存在的利益冲突。
3.3 二级市场稳步发展
由于自身存在一定的期限失配，FNMA受储蓄机构危机影响，曾出现暂时的亏损现象。但从80年代中期，FNMA通过发行传递证券和抵押担保债务以及购买可调整利率抵押贷款降低了利率风险。另外，在政府暗示担保的支持下，FNMA仍能从资本市场上筹集到一定的资金，迅速摆脱困境并继续发展。 这一阶段，抵押贷款二级市场能得到较大发展，除了存贷结构体系本身需求推动外，还受其它经济和社会因素的影响。主要的影响因素包括：(1)“储蓄机构危机”。这一危机使得众多储蓄机构开始大量出售他们发行的抵押贷款，来降低利率风险。(2)机构投资者的成长。随着美国人口结构的老龄化，养老基金的规模不断扩大，需要进行长期投资。具有三A信用评级的住房抵押贷款支持证券自然成为投资者青睐的投资工具。(3)抵押保险机制的完善。美国的政府和私人保险机构逐渐建立了良好的融资和风险防范机制，具有足够的实力应付大规模的抵押风险，从而提高了一级市场抵押贷款的安全性，降低证券化的金融风险，给二级市场的发展打下了坚实的基础。(4)信用评估体系的完善。客观公正的信用评级体系可以准确科学地把握潜在风险，加强信用，吸引资本市场的投资者。 到1990年，二级抵押市场的规模和影响力已经非常大，以致抵押市场中的三大机构能间接控制初级市场上发行贷款的类型和具体条件，不符合条件的贷款将无法在二级市场交易。二级市场的操作者购买初级市场的住宅抵押贷款，并通过创新金融工具把资本市场的资金引入抵押市场，从而促进了初级抵押市场的资金流动，扩大了住房资金的流入。
四． 二级抵押市场主导地位的必然形成
进入90年代，美国经济开始复苏并持续发展。在相对稳定的经济环境下，经过多年发展，二级抵押市场开始在房地产金融市场占据主导地位。在联邦机构及国会特许机构成功运作的示范作用下，许多私营金融机构开始大举进入二级抵押市场，从事大额抵押贷款的证券化业务。表2为1990年和1997年住房贷款证券化的比较，可以看出，所有未清偿贷款的证券化比例由1990年的42％迅速增长为1997年的53％。
例： 抵押贷款的证券化比例
（单位：10亿美元）
1990年 至 1997年
总额 GSE 私人 ％ 总额 GSE 私人
传统贷款 2421 741 56 33％ 3625 1434 293 48％
FHA／VA 546 460 0 84％ 654 562 0 86％
总计 2967 1201 56 42％ 4279 1996 293
另外，非储蓄类机构的发展也促进了二级市场发展。这期间，抵押银行机构所发行的贷款所占的市场份额稳步上升，取代了储蓄机构成为贷款发行额最大的金融机构。抵押银行主要的资金来源是资本市场的长期资金，专门从事抵押贷款的创造、出售和服务。抵押贷款一经创造，很少保留在抵押银行的资产组合中，一般在二级市场上出售给次级贷款者，这促使了二级抵押市场中贷款证券化的增长。90年代，美国房地产金融市场的融资机制完成了从间接融资到市场融资的转变。房地产金融市场丰富的抵押贷款工具和成熟的市场运作模式已经成为在市场经济条件下房地产金融市场的典范。
5． 充分发挥政府的积极干预作用
在房地产金融市场的发展上，美国联邦政府成功的间接干预方式主要表现在完善的法律体系，有效的保险体制和对二级市场的积极扶持上。分析80年代储蓄危机，联邦政府的管理行为给我们的经验教训是要建立完善的监管机构，合理处理可能出现的危机问题。联邦储蓄和贷款保险公司(FSLIC)为储蓄与贷款协会的存款提供保险。同时，也担负一定的监管职能。监管和保险之间存在的矛盾使得FSLIC在进行决策时难以做到完全合理。这也是FSLIC在对储蓄机构危机处理问题上采取人为调整机构资产的重要原因之一。因为储蓄机构一旦破产，FSLIC就要负责清偿其所有的债务，高额的破产处理成本使其转而寻找相对温和的处理方法，以降低成本。允许大量实际已破产的储蓄机构继续经营，并实行债务展期，希望这些机构能改善经营状况，摆脱危机。但这种高风险的处理方式导致的结果是事与愿违，更多的机构陷入危机。 房地产金融市场条件下，政府监管的外在作用也非常强大。只有建立合理的监管体制，明晰各方职责，才能充分发挥政府机构的积极作用。
完善抵押贷款一级市场，建立二级市场美国房地产金融市场的演变过程证明，当单一存贷形式的一级市场发展到一定程度后，必然需要建立二级市场来调节一级市场的资金缺乏问题，降低流动性风险和利率风险。美国政府从1938年成立FNMA，开始致力于二级市场的发展，直到90年代二级抵押市场占据主导地位，整整经历了半个世纪。 所以，发展完善抵押贷款一级市场，积极培育二级市场，是房地产金融市场的必经之路。只有一级市场和二级市场有机结合，互相促进，才能获得长期稳定的资金来源，最终促进房地产金融市场不断发展，完善房地产业以房地产金融的有机结合。
第四节 透视美国房地产抵押贷款证券化
一． 美国住房抵押贷款证券化的特点
美国住房抵押贷款证券化产生于20世纪70年代，它是一种债权证券化形式，以住房抵押贷款债权为基础，由金融机构或特定证券机构对这种债权进行组合，通过信用机构担保，在资本市场上进行筹资。尽管住房抵押贷款证券化产生的时间不长，但是它扩大了美国各商业银行信贷资金的来源，增强了住房抵押贷款的安全性和流动性，同时为证券市场提供了一种具有较高信誉的中长期投资工具。美国住房抵押贷款证券化有以下特点：
１． 政府积极干预住房抵押贷款证券化
美国国会在建立住房贷款证券化以后制定了《房地产投资信托法》、《金融资产证券化投资信托法》。《金融机构改革复兴和强化法案》等一系列与住房金融证券有关的法律制度，以保障住房贷款证券化的顺利实施。“政府国民抵押协会”对房地产证券化金融产品实行100％的保证付款的担保，使投资风险系数大大降低，使其成为美国信用等级仅次于国债的第二大债券。一级市场；美国在开展住房抵押贷款证券化以前，住房抵押贷款一级市场已达到一定的规模。美国在20世纪70年代初期住房抵押贷款余额已接近3000亿美元。一级市场的发达，为建立和发展二级金融市场奠定了坚实的基础。
２． 建立了住房贷款证券保险制度
由于住房抵押贷款债权自身存在风险，因此在一定程度上影响了住房抵押贷款证券化的实施。为了维护个人住房抵押贷款业务，美国政府设有政府性质的信用保险机构来专门为个人申请住房贷款提供经济担保或保险。住房贷款债权证券化后，美国政府及各保险机构又及时对该类证券及其发行主体进行较为全面的信用担保。同时制定各种法规来防范金融机构在开展住房抵押贷款及其证券化过程中存在的众多风险。正是有如此健全完善的住房贷款证券保险制度，使以住房贷款权为基础的证券资产风险得到最大程度的合理控制，住房贷款证券的发行和交易才得以顺利展开。
３．商业房地产抵押贷款证券的潮起潮落
美国商业房地产抵押贷款证券化市场始于90年代早期，当时Resolution房地产信托公司从固定的存贷款中形成抵押贷款汇集，发行抵押贷款证券，提高了收益。1993年，少数投资银行建立发起网络（通常与发放抵押贷款的银行合作），并将商业房地产抵押贷款变成证券。当这个市场迅速成熟以后，越来越多的房地产开发商和房地产投资人开始将目光投向抵押贷款证券发行人，通常指为抵押贷款长期融资的公司――房地产抵押贷款证券公司（Conduits） 在商业房地产抵押贷款证券（CMBS）数量膨胀、债券投资人开始关注这个市场、以及准许Conduits发起人以更有竞争力的价格提供贷款的情形下，CMBS获得的利差缩小了。早期Conduits所筹集贷款的定价很少会打破高于相应美国国债400个基本点的幅度，但从1995年以后，就与银行和人寿公司这样的房地产贷款机构所要求利率相差无几了。
４． 贷款机构与投资银行联手
CMBS市场吸引了不少知名的贷款金融机构，比如大通银行、美洲银行、花旗集团等，他们早已认识到，为商业房地产抵押贷款证券而发起筹集贷款能够补充其传统的贷款业务。 在发起筹集网络已经到位、联邦政府已对银行有价证券的商业贷款汇集有了严密监管的情形下，银行通过汇集和证券化特定贷款的运营为自己带来了大量的收益。 美国金融市场波动引起CMBS动荡 。1998年9月，Conduits发行的房地产抵押贷款证券接近于停止，这是受美国金融市场的波动，尤其是来自俄罗斯的金融危机的影响。 Conduits以传统的固定利率提供房地产抵押贷款、汇集贷款，并一次性达到非常大的规模，产生以物业抵押贷款还付额来支付债券持有回报的证券品种。在Conduits汇集到足够多的抵押贷款数量进入证券市场之前，需要3至6个月的时间。这是一段重要的时间，因为所有的抵押贷款都攥在手里。大多数情况下，Conduits提供和囤积这些贷款时使用投资银行同意的最高贷款额度。 Conduits在持有大量抵押贷款未上市之前，通常会使用一些风险锁定方案来保护自己。风险来自于利率的变动可能会给汇集的贷款价值造成损失，这种在利率变动下不改变市场差价的风险锁定方案制定起来非常困难。1998年9月中旬，CMBS市场差价一夜之间变大，许多主要的Conduits放弃了持有的抵押贷款。由于房地产抵押贷款债券利率相对于证券投资人所要求的收益率而言太低了，他们所囤积的抵押贷款在一夜之间价值缩水。
５． 房地产抵押证券投资人的心态
由于金融资本市场的波动造成房地产抵押贷款证券的投资低迷，这个市场基本上已经从卖方市场转变为买方市场，投资人仍想购买CMBS，但是目前的发行商无法满足他们对收益的要求。 证券投资人真正关心的是能够“去掉”投资这类证券的风险――指靠借贷来开发房地产的机构或个人，在他们的贷款到期时，却不能够获得再贷款融资。影响“去掉”风险的方面很多，有房地产基本面，比如过度开发、总体经济疲软、资本市场低迷以及其他融资问题等。 抵押贷款保证的质量也对投资人理解CMBS有直接影响。抵押贷款保证条款太灵活会倾向于违约，会在证券投资人中产生恐慌。房地产基本面起最终决定因素 出于前面所提到的原因，投资人和发行人对房地产的基本面更为关心，比如，抵押贷款保证标准、物业性能、额外的杠杆融资、系列广泛的补助标准等等。 CMBS可能会经历一段发行量较少的时期，一些房地产贷款银行和证券发行人将会退出，Conduits则面临一段时期的合并，他们需要找到抵御市场风险、加强资产管理的办法。未来的趋势是，当银行、人寿保险公司及其他出贷机构在商业房地产抵押贷款市场重新站稳脚跟后，他们依旧会将大批的房地产抵押贷款拿到华尔街去证券化。
第五节 美国住宅抵押贷款的创新形式的多样性
美国在房地产金融方面一直扮演着领导者角色，抵押贷款是其传统的、占主导地位的住房信贷方式。在美国务家商业银行的贷款总额中，抵押贷款占四分之
一，其中住宅抵押贷款占90％左右。美国的住宅抵押市场是世界上规模最大的住宅金融市场。美国金融机构利用长期积累的经验和现代信贷管理技术与方法，不断创造新的住宅抵押形式，多种多样的住宅抵押贷款极大地丰富了美国住宅抵押市场。
(一)可变利率抵押贷款。近20年来，美国市场利率波动频繁，使得按固定利率贷出抵押贷款的银行遭到很大损失，出现了资金纷纷从抵押市场抽走的现象。于是，政府允许金融部门经办可变利率的抵押贷款。起初上调利率的幅度限制在5％以内，后来由于利率涨幅过大，5％的上限已远不能弥补上涨的差距。所以，美国监察局同意办理不受限制的可变利率贷款。贷款人必须按某些公布的利率指数调整，并在30-50天前通知借款人，如果借款人不接受此项调整而提前还款也不收罚息。目前这种贷款方式在美国较为普遍。可变利率抵押贷款对贷款人有较大吸引力，并增加抵押市场的资本流动性，保证足够的抵押资金。
(二)分享增值抵押贷款。即借款人可支付较低的利率，并以和贷款人分享房
地产的增值为代价，以保证贷款人的实际收益。这种贷款，期限一般在10年以
内，到期后对抵押的房地产重新估值，以便分享增值。这种贷款还有一种变通办
法，即由外来的投资者为买房者代垫一部分资金(为买房者买房时提供一笔资
金，或分担每月付款的一部分)，垫款由买房者按借款利率计付利息，到还清抵
押贷款本息或将房屋出售时，重做一笔借款来支付投资者的分享部分。这种方式
解除了贷款人或投资人对调整的抵押贷款利率总是落在通货膨胀之后的担忧，但一旦房地产价格下落，银行和投资人将面临较大的风险。
(三)累进付款抵押贷款。即最初几年付款额较低，有的甚至不足于偿付当月
利息，以后每月付款额随着年薪额的增长而逐步加大。这是为一个刚走上工作岗
位的青年职工设计的，其收入可能随着职务的提升而逐步提高。这种贷款办法有
的还在调整付款金额的同时，根据市场利率相应地调整贷款利率。累进付款抵
押，使借款人易于支付月费，以相同的定金购买较多的住宅，但由于最初年份月
付款常不足支付利息，本金逐年增加，使贷款人有更多的资金面临违约的风险。
(四)分级偿还抵押贷款。这是美国近几年出现的新的住宅抵押信贷形式，是
美国消费经济学研究成果与银行信贷理论和实践相结合的产物。这种贷款方式与
累进付款有相似之处。分级偿还抵押的借款者，不是各期平均偿还贷款，而是对
各期规定不等的偿还额。一般来说，年轻的家庭收入偏低，在头几年的偿还期
内，偿还贷款的金额规定得低一些，以后由于家庭趋于成熟，收入逐渐增加，合
同规定的偿还金额定得高一些。这样，各次分期偿还贷款的金额形成梯级越来越
大的阶梯形状，因而，被称为分级偿还抵押贷款。
(五)反向年金抵押贷款。这是为年老的退休人员所设计的。借款人每月的退
休金不足于支付生活费用，可用自己的房屋作抵押，每月从银行得到一笔款项，
直到本息支付完为止，期限常在20年。
(六)最后巨额付款方式。这种方式的抵押贷款期限通常只有3至5年，最初几年只偿还少量贷款本息，其余的大宗本息在到期时一次付清。这笔贷款余额也可以转期续借，但利率要重新商定或改为浮动利率。
(七)循环住房贷款。这种贷款对于偿还能力强、信誉可靠的购房者，不限制
其贷款额度，允许借款的购房者在已取得的贷款之外，按照同一抵押贷款合同追
加新的贷款，并顺延还款期限，但要承担较高的利率和费用。
(八)“一揽子”交易抵押贷款。这种方法即抵押加保险的方法。借贷双方不仅要在抵押贷款合同中规定应偿还贷款的本金、利率、期限等，同时还要规定凡参加借款的人必须参加建筑保险、财产保险或人寿保险。保险的费用由借款人负担，由贷款的金融机构经办。同时还要求借款的买房者将应交的不动产税和住房维修费用等也定期地交由贷款的金融机构办理。
美国住宅抵押贷款的创新品种多种多样，其发展原因不外乎两点：其一，美
国大规模的住宅抵押贷款基本上是各种私营金融机构——商业银行、储蓄信贷协
会、互助储蓄银行和人寿保险公司等自发地、自主地经营的，经营风险和经营亏
损均由私营金融机构承担。这就促使这些私营机构尽量降低贷款风险，尽可能盈
利，开发更多新品种。其二，美国住宅金融市场具有充分有效的竞争机制。在住
宅抵押贷款方面，无论是间接融资还是直接融资，由于存在住宅私有化程度高、
公私住宅经营机制配套齐全、融资主体呈多元化、开放的机会均等等市场气氛，
使市场竞争机制得以实施，为贷款的金融机构实施业务竞争战略、创新贷款品种
提供了外部条件。
第六节 香港房地产金融市场发展的特点与启示
一． 香港房地产金融市场的发展与特点
1．1 香港房地产市场现状
1．房地产价格持续大幅下跌，“负资产”借款人大量增加
自1998年亚洲金融风暴以后，香港房地产价格一路暴跌，截至目前已经平均下降了6成半左右，而且房地产市场仍未摆脱低迷和萧条，没有止跌回升的迹象。由于香港居民采取购房形式的置业与投资意识非常强，购房支出在香港居民的消费和投资支出中占有相当高的比例，因此，这次香港房价下跌持续时间之久、下跌幅度之大，给香港经济金融发展和社会稳定带来了很大的不利影响。 “负资产”一词的流行以及由此引发的一系列问题就是一个典型的例证。住房按揭是香港居民购买住房的主要手段，银行按揭贷款成数一般不超过房价的7成，但是由于房价的大幅暴跌，许多按揭借款人所购房屋的市价目前已远不及其按揭贷款的未偿还余额，成为“负资产”人士。根据香港金融管理局公布负资产住宅按揭贷款的最新调查(28家认可机构提供的资料)：截至 2002年9月底，负资产住宅贷款总宗数70112笔；未偿还总额1180亿港元，占按揭贷款未偿总额的比例达22％；按揭成数已达128％(如以原按揭成数为七成计算，再假设近几年已还一成本金，则表明房价下跌了68％)；平均利率大幅下调，为最优惠利率减0．76厘(以前高于最优惠利率)。“负资产”人士和负资产按揭贷款的大量存在，不仅影响了社会和经济稳定，也大大增加了银行按揭业务的风险。 针对上述形势，香港政府推出了包括停售公屋(指廉租住房，见后描述)抑制房价下跌等一系列措施，香港金融管理局也放宽了利率限制 (由原“最优惠利率十利差”变为“最优惠利率-2．5％”)，并鼓励新按揭产品的创新。银行纷纷下调利率，推出加按、140％超按、MortgageOne账户(见后描述)等新产品防范风险，争取业务。发展商也以低于市价一至两成出售新楼，并提供二按(见后描述)，送印刷费、律师费和提供低价装修、低价出售家居等新措施招揽业务。
2、满足不同收入阶层需要的住房供应体系
有着“东方之珠”美誉的香港，由于其作为国际重要经济金融中心的地位与其较为有限的房地产开发空间之间的矛盾，使得“寸土寸金”成为香港房地产价格的明显特点。香港的住宅计价方式一般以每平方英尺为单位，换算下来，目前香港的住宅价格一般从每平方米1-2万元及6-7万元不等。这还是自1998年以来香港房地产市场价格已经平均下降了6成半的结果。为实现“居者有其屋”的目标，香港政府建立了包括商品住宅、居屋、公屋、“祖屋制”等满足不同收入阶层需要的住房供应体系。这种住房供应体系与内地住房供应体系也有许多相似之处。 商品住宅(包括豪宅)类似于内地城市的商品房，主要客户是中高收入阶层居民。出售商品住宅一般按每平方英尺多少港币标价，但也有的住宅是按整套标价。 居屋计划类似于内地目前的经济适用住房制度。由于一般商品住宅的价格超出了低收入阶层的承受能力，因此，自20世纪70年代后期，政府开始推行“居者有其屋／私人机构参建居屋”的计划，以低价向低收入或贫困阶层出售居屋。该计划由香港房屋委员会负责及执行。该计划对购买居屋的申请人有一些条件限制，如对白表 (注：该计划下有白表和绿表两种申请资格)申请人的收入、家庭总资产有最高限制，并要求申请人在近2年内没有拥有任何住宅物业。
公屋制度类似于我国目前建立和推广的廉租房供应制度。公屋是提供给那些低收入和贫困阶层居民廉价租住的房屋。以前公屋不允许购买，只允许租住。后来香港推出了“自置公屋”贷款计划，即公屋“可租可买”，允许符合一定条件的公屋租户(在公屋排名册上的前2万多家庭)在选择租住的同时，也可以低价购买新建公屋。
“祖屋制”类似于云南等地的自建房形式，不过在土地的取得等环节上两者存在较大不同。该制度是针对那些郊区村镇的居民而言，只要这些村民能出具相关证明，证明所住老屋和土地属于自家世代相传，就可在原址对老屋进行翻修或新建，而这些住房一般都会在醒目位置标明“某某(该家姓氏)”。
香港住房二级市场交易运作也已经比较成熟。在香港随便去找一位老者，他都能把其所住及周边社区的房价情况讲给你听，对某套要出售的房屋的估价都能做到八九不离十。这可能既是香港特殊的环境造就人的市场投资意识使然，也从一个侧面说明了香港房地产市场运作的成熟与住房二级市场交投的活跃。
1．2 香港住房按揭市场的产品体系与产品创新
1、丰富的个人住房金融产品体系和多种多样的按揭贷款计划
(1)住房一、二级市场均提供按揭业务。无论是普通住宅、豪宅、居屋还是公屋等住房的一手交易和二手交易均提供按揭业务。
(2)楼花(即“期房”)和楼宇(即“现房”)均提供按揭业务。
(3)“一按”、“二按”、“加按”、“转按”等业务。
一按是指对除首付款以外的房款提供按揭贷款，贷款人和抵押权人一般是银行；二按是指对首付款提供按揭贷款，贷款人和抵押权人一般是发展商和财务公司；加按是指在客户偿还一部分贷款后，以客户所购房屋为抵押，在核定贷款额度(可以重新核定)内向客户再提供一部分按揭贷款(如恒生银行的加按计划中借款人无须申请就可循环使用这部分贷款额度)。转按是指为客户提供在不同银行之间的按揭业务转移。
(4)灵活多变的还款方式。包括：定额供款、定年供款、定息供款、外币供款、渐进式供款、递减式供款、延期供款、净息供款、每两周供款等方式。还款利率既可以采取固定利率方式也可以采取浮动利率方式。要指出的是，这些还款方式在实际操作中均可实现，而不仅是理论上的设计。
(5)多种多样的按揭贷款计划。为实现居者有其屋、低收入阶层居屋、租者置其屋的目标，香港政府通过香港房屋委员会(房委)和房屋协会(房协)提供了多种按揭贷款计划，以提高低收入居民购房和贷款能力，扩大按揭业务的客户范围。包括：“居者有其屋”按揭贷款计划；“自置居所免息贷款计划”；“自置公屋”贷款计划；“首次置业”贷款计划。这些计划的主要特点包括：对所购房屋有一定限制，一般是居屋、公屋或政府资助兴建(或通过地价优惠等方式由私人机构开发)的其他低价房屋；对购房申请人及其家庭的收入、资产等有一定的条件限制；实行一些优惠和补助措施，如：头几年免还款，实行特别优惠利率，延长贷款期限，提高贷款成数 (最高可达9成或9成半，甚至免首付)，对符合条件的申请人每月发放按揭还款补助金等；由房委和房协提供补助或贷款，或由房委和房协提供担保(或一定时间内代还本息)、邀请银行提供优惠利率贷款；对按揭所购房屋的转售实行限制，或一定时间内不允许转售，或在一定条件下可转售(如将有关优惠返还政府和银行等)。
2、快速的市场反应，极强的产品与服务创新的意识和能力
针对香港楼市的大幅下滑和萎靡不振造成的“负资产”人士的经济境况，监管部门迅速推出有关政策指引，各家银行及时对符合条件的“负资产”借款人调低按揭利率，以减轻客户还款负担。渣打、汇丰、中银等银行推出了负资产按揭中心，专门办理负资产按揭业务；有的银行更是推出了高达房屋价值140％的按揭贷款额度，增加对借款人的贷款；渣打银行推出了负资产转按、延长还款期(最长40年)、先还息后还本等弹性还款措施，且均不收取手续费。上述有针对性的系列措施不仅帮助借款人提高支付能力，同时也防范了借款人因支付能力下跌带来的违约风险。 渣打银行新近推出的MortgageOne账户更被称为按揭业务中革命性的创新。该账户将按揭借款人的存款账户与按揭账户相连，把每日的存款账户余额作为借款人可以提前偿还贷款的本金，用以减少借款人的利息支出。而提前偿还贷款的存款部分可以作为银行为借款人增加的信贷额度，客户可以随时从存款账户支取。MortgageOne账户的创新不单单是一种按揭产品的创新，更重要的是它在按揭业务中引入了如何更好地为个人客户理财的理念，被香港银行业称为：“按揭综合户口”。
1．2竞争激烈的香港住房按揭市场
尽管香港的银行一般是“数业有专攻”，但住房按揭市场的竞争仍然十分激烈，尤其是香港恒生、渣打等银行更是全力争夺本地住房按揭业务。除香港住房按揭市场本身的吸引力外，通过按揭业务争取为个人客户提供其他金融服务(如个人理财业务)、扩大客户和业务规模也是非常重要的原因。
1、香港住房按揭市场是一个由多家机构参与、组成的市场
这些机构包括：政府和政府代理机构(如香港房屋委员会、房地产权属登记机构)、银行、财务公司、保险公司、按揭证券公司、律师行、房地产评估机构及其他市场交易中介机构等。香港住房按揭市场的有效运转依赖于这些机构的职能与业务的有机结合。从某种意义上讲，银行只是住房按揭业务中的主要环节之一，如果离开其他机构的参与和支持，银行按揭业务的链条就会中断，也不会出现目前种类繁多的银行按揭产品。
2、按揭市场众多参与机构的合作使得许多按揭业务和产品创新成为可能
通常情况下，香港银行业对于住房按揭的一般要求是：贷款成数不超过房价七成、期限最长30年(同时还要求：楼龄+贷款期限不能超过40年；还款期限和借款人年龄之和不超过60岁，如超过需提供私人担保)，利率以市场最优惠利率(prime interest rate)为基准上下浮动一定范围。 但正如前所述，实际业务中的操作和产品种类早已超过这一范围。其原因是，在香港政府和金融管理局保证银行按揭业务稳健运行的前提下，除及时根据市场形势调整监管政策，充分给予银行按揭业务在利率、贷款结构和操作等方面的创新的灵活性外，香港房委和房协等政府代理机构以及按揭证券公司、保险公司等中介机构的介入，也在不违反监管要求的情况下，使满足市场和客户需求的银行按揭产品可以顺利推出。 以“按揭保险计划”为例。这项计划由香港按揭证券公司与按揭保险公司合作推出，旨在使客户可以从银行获得高达9成的贷款，其中2成的贷款由按揭证券公司向银行提供担保，担保将一直有效至按揭贷款未偿本金余额下降至按揭发放时楼价的7成为止。按揭证券公司同时会向保险公司进行一项背对背担保，将风险转嫁给保险公司。
3． 香港住房按揭证券化市场
鉴于按揭证券化对于银行以及按揭业务发展的重要性，香港政府着力推动按揭证券化业务。香港按揭证券公司就是目前香港主要的一家开展按揭证券化业务的公司，而这家公司就是香港政府发起成立的。尽管该公司业务规模并不大，但香港政府仍对它提供了足够的支持，香港政府对证券化业务的重视程度可见一斑。 按揭证券化业务除了在促进按揭贷款流动性、降低银行贷款集中度、推动住房贷款二级市场的发展中发挥着重要作用，它对于促进住房按揭一级市场的规范化和标准化也起着重要的导向作用。银行要出售按揭贷款必须成为按揭证券公司的“核准卖方”，出售的贷款必须符合按揭证券公司的制定的标准。再如前述的按揭保险计划中超过7成部分的贷款，也必须符合按揭证券公司的标准才能获得担保。
第七节 美国REIT 地产公司信托化
长期性融资策略更适合房地产业,房地产金融创新可借鉴美国REIT房地产公司与信托公司联姻，或将房地产公司信托。
房地产业和信托业在运作方面的创新，可借鉴美国REIT(Real Estate Investment Trust，房地产投资信托)的一些模式。REIT即“符合特殊法律要求，在股市上市，致力于收购并经营商业性房地产的公司”。其投资、经营项目包括出租用公寓楼、商场、写字楼、医疗中心(如养老院)、娱乐场所和仓储设施等，也有一些REIT从事金融业操作，投资于按揭贷款的组合业务。REIT最重要的特征是每年须将其90%以上的税前收入分配给股东，以获得免交公司所得税的优惠待遇。美国很多私有房地产公司认为，通过REIT谋取上市是其进入资本市场最有效的途径。10年来，REIT总市值增加了15倍。过去的20年里，REIT总数翻了4倍。目前在中国，一个信托公司可以同时发行各种涉及不同行业的信托产品，比如在帮助一个房地产公司筹措短期信贷的同时，为另一个实业公司提供MBO所需的资金。但任何产品都有明确的生命周期，虽然信托公司可以无限期地存在下去，但信托产品却是以短期信托凭证的形式发行，具有短期性和债券性质。相比之下，美国REIT实际上就是房地产上市公司，其经营范围仅限于房地产的交易和经营管理，其组织结构是完整的公司制度，融资方式为股权融资，从不承诺偿还本金的期限，投资者只能从二级市场退出，因而可以说近90%的REIT更像是房地产公司，直接拥有物业所有权。股权投资信托计划的投资获益模式是以名义采取股权投资方式投入房地产公司，待信托期满后采取股权溢价回购方式归还信托资金及收益，信托受益人将享有不低于贷款利率的收益，此信托计划名为股权投资，实际上具有强烈的贷款色彩，包括明确的收益率和本息偿还方案、投资风险依赖于开发商的信誉而非项目本身的成败。由于美国对REIT的特殊税收待遇及上市的容易度，现阶段中国成立与美国相同的REIT还不太可能，但中国那些以房地产为主要投资目标的信托还是可以借鉴美国REIT一些做法的。
1．房地产信托借鉴REIT的好处
目前中国信托业法规主要是《信托法》、《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托管理暂行办法》(以下简称“暂行办法”)，该行业可借鉴REIT的地方包括长期性、独立性、专业性、以商业性物业为主营业务等。长期性融资策略更合适房地产业。房地产投资回收期长，市场行情周期也长(5-7年)，而目前中国房地产企业主要融资渠道仍是银行，上市发行股票门槛高，不是任何公司都能问津的。美国REIT则是以长期投资为目的，投资者实际上买的是上市公司股票，REIT公司没有赎回股票的压力，资金主要用于长期、大型的物业投资，或偿还银行抵押贷款以改变公司资金结构，降低融资成本。
因此，设立独立的房地产投资信托公司，摆脱普通信托公司纯粹金融性的经营，以信托的形式和合理的价格获得充足的投资。发行股权性信托凭证，以房地产经营公司为实体，进行长期性的业务操作，信托计划的期限可设定为10-20年或更长，业务可涉及房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等。
目前，我国房地产业市场参与者大多数从事现成物业的收购、转让、租赁和管理。房地产业仍以一级市场为主。在美国，二级市场(现成物业的交易和管理)的营业收入远远大于一级市场(新物业的兴建)，二级市场操作的最大好处是投资周期短、因施工建设造成的不确定性风险小。美国REIT行业基本以二级市场操作为主，成功的企业皆具行业专业经验，强调与租户的关系、增值服务、营销策略及资产组合管理，在投资和管理中运用大量现代金融思想，比如分散风险与核心竞争力的平衡，根据利率等市场条件增发或回购股份以降低资金成本，精通实业与封闭式基金的组合。有助于提供相对稳定的经常性收入(租金和物业管理费)，而很多租赁和物业管理合同都是长期性的，往往具有抗通胀的特点，可以很好地适合部分投资者对稳定的真实的(相对于名义的)经常性收入的偏好。提供稳定而重要的经常分配，显现其类似债券产品的特性。要成功地发行长期性信托产品，须解决流动性问题。可行的方案是与银行、担保公司等金融机构合作，为信托投资者提供质押和担保服务。由于每份此种房地产投资信托凭证都代表对某个物业一定比例的所有权，有固定资产作后盾，因而也较容易用于质押或担保融资。另外还可考虑由某个REIT公司或REIT行业联合会，或某些投行或券商牵头成立信托凭证柜台交易(OTC)平台，为投资者提供凭证转让服务。鉴于目前信托业蓬勃发展，信托凭证OTC交易市场有望很快形成规模，流动性将成为越来越小的障碍。
结束语
让我们用对房地产业和股票市场之间的一番对比来结束本文。这两者之间的区别在于，一个是实体经济，而另外一个则是金融市场。而其内涵的一个重要内容，就是房地产永远也不会像股票那样一跌到底，成为一钱不值的废纸。但是，我们本文所研究的问题则恰恰相反：是围绕着如何使房地产业越来越像股市展开的，也应当集中于这一问题结束。北京的一所房子与上海或深圳的一所房子之间的可替代性，比不上两地不同公司的股票之间的可替代性或可交换性。此外，股票是今天买了，明天就可以抛出。而房地产的流通速度则远远不及股票。流通能力在金融学上称为“流动性”。无论ABS、MBS，还是股权融资等，目的都是增强地产市场的流动性，把这汪死水搞活，以免一味地依赖银行贷款，以致加重银行融资的金融风险，从而走向市场，走向世界。
与经济风险和金融风险紧密相连的是未来的不确定性。无论对一个企业，还是对一种产品来说，其适应未来变化的灵活性与应变能力，是经济学、管理学和金融学的一个永恒的主题；不论房地产市场，还是金融市场的发展，也都是沿着这一思路一路走来，并将继续走下去。
参考书目
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[2] 参考中国房地产业协会2002年和2003年地产公司老总培训班资料。
[3] 据中国资产证券化网2005年3月
[4] House of Cards, Survey from the Economist weekly,
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