房地产税是房产税、土地税的简单合并吗？

——闲聊未来的房地产税（一）

近日，十二届全国人大常委会确定将争论已久的房地产税法正式列入立法规划。一些专家预计，房地产税法最快有望在2017年获得通过，一些媒体称未来房地产税将是目前房产税与城镇土地使用税的合并，还有一些媒体言之凿凿地确定价值100万元的房产每年的纳税额为4200元。

说句实在话，在经济下行趋势未变、国家出台一系列措施拯救房地产市场的当今，全国人大发布这样的消息，似乎有点不合时宜。笔者在《中国经济“兴也地产，衰也地产”》一文中，就阐述了当今房地产业对中国经济的支柱性作用并未改变，长期人为打压之后，除了北、上、广、深这些特别能够吸引人的城市外，其他三、四线城市还得反过来给市场吃“补药”。

笔者因为长期撰写房地产评论，一直非常关注对房地产税的改革，此前还发表过多篇文章坚信房地产税的前身“物业税”不可能开征。而此次全国人大确定将房地产税征税列入立法规划，说明对房地产征税的大方向已经确定，即热议多年的“物业税”概念已经正式退出中国舆论场。那么，未来房地产税究竟会是什么样子？笔者现就网民关心的几个主要问题发表一些自己的看法，分多篇推出：

首先，未来房地产税果真是目前房产税与城镇土地使用税的简单合并吗？

这个消息未必真的权威，但却是最容易操作的一种模式。因为自1998年“房改”后，房价出现了持续多年的快速上涨，虽然人们在此间的居住条件得到了极大的改善，绝大多数城市原居民的个人财富得到了一个质的提升，但社会希望通过开征一种房地产保有环节的税种，以抬高房地产的持有成本，遏制“炒房”行为，从而调节房价的呼声也很高。国家为了顺应民意，曾放话开征物业税，并在“十六大”报告中首次提出“适时开征物业税”的构想。一年后，中共中央在十六届三中全会上，再次提出“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。

按照当时的构想，物业税将囊括已有的房产税、城市房地产税、土地使用税、土地增值税及土地出让金（简称“四税一金”）。可经过多年的研究甚至全国多地税务机关煞有介事的房地产模拟评税（学界所谓的“物业税试点”），结果发现外来的物业税在中国“水土不服”，无法开征，转而完善房地产税。

可因为中国的土地归国有，出让的是最多70年的使用权而非所有权，因此将土地出让金划入没有可操作性。因为让政府将一次性拿到手的土地出让金改成分50年、70年分年度取得，无异于与虎谋皮，而且也不实际，地方政府眼巴巴地指望这笔钱用于完善城市基础设施、改善民生、给无房户发放租赁补贴呢。土地增值税是为了遏制地产商暴利而开征的一种税，相当于企业所得税的加征，让购房者承担更是异想天开。而因为内外资税制的统一，征收对象专指外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人、发布于1951年的《城市房地产税暂行条例》，自2009年元月1日被废止，房产税、城市房地产税早于多年前即合二为一，剩下房产税与城镇土地使用税合并为房地产税也就十分简单了。

如果未来的房地产税系目前房产税与城镇土地使用税的简单合并，那么立法环节也就较容易通过，无非是废除《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，新设《中华人民共和国房地产税法》。这样的话，房地产税就确有在2017年通过的可能。