作为生活在南京多年的小市民，每天上下班都会面对成千上万挤公交挤地铁喧闹的人群。

当然，我也会留意身边的风景，甚至也会扫上一眼地铁站里的各色小店。

但是，我几乎从未停下过匆忙的脚步，总对他们的存在恍然不顾。更多的时候，我甚至怀疑，这些个罕有人光顾的地铁小店，能够生存下来本来就是一种类乎奇迹的存在。

大多数生存在都市中的人群和我一样，来也匆匆，去也匆匆，整天充满着焦躁和不安的心情。

但是，作为一个零售从业者，职业的缘故，使我不得不关注地铁商业，地铁商圈。

所谓地铁商业，个人将之定义为：立足于地铁站过往人流，存在于车站地下的商业形态。而地铁商圈，则定于为地铁站之地下、地面及其周边500米商住办公物业、车站、楼堂馆所等所构成的商业生态圈。

毋庸置疑，北京，广州、上海，深圳等地铁入“市”比较早的城市，无论是地下商业，还是地铁商圈，都达到了比较高的成熟阶段。无论是人流量还是每千人购物人数、频次、客单价，甚至接近东京、纽约、伦敦等国际化大都市“站前”商圈的水平。

从南京、杭州及大多数新开通地铁的城市来看，由于地理交通位置的因素，大多数核心地铁商圈与传统优势商圈的重合度很高。尽管如此，新街口地铁站地下商铺的目前仍未满租，且经常出现关门清仓，门面转租的字样；明故宫、大行宫、仙鹤门等地铁站的地下商铺空置率则更高了。更毋庸说，上述城市近郊及远郊的地铁站，只有商业物业的存在，然而由于进驻率低，空置率高的缘故，尚处于“有圈无商”的阶段，很难称得上地铁商圈的尴尬现状了。

但是，随着我国基于环境保护等因素的考量，大力发展公共交通，尤其是地铁，轻轨、磁悬浮等城市轨道交通，包头、合肥、宁波、常州、兰州、泉州、青岛、长沙、东莞、石家庄等均将加入“地铁城市”的序列，包括上述城市在内的城市轨道交通发烧城市的地铁网，正在以“三线通建、五线同建”类似大跃进的方式快速展开。

数据显示，截至2012年底，我国大陆范围内开通以地铁为主的城市轨道交通运营线路的城市共有16座，运营线路总计64条，运营长度总规模约1980公里，运营车站总数1291座。而按照国家发改委官员的预测，到2020年我国投入运营的城市轨道交通线路总里程有望达到6000公里，按照现行平均每1.53公里就有1站的配置水平，届时运营车站数将达到3921座之多。

那么，是不是每一个站就会形成以此为圆点的商圈呢？个人认为，肯定未必。但是，从俯首可拾的住宅地产、商业地产广告上，充斥的“地铁”字样来看，地产商们已经把作为便利交通，方便出行的社会公共资源的地铁，作为：“抬价的砝码，炒作的热点”。

不过，如果让这些地铁商机的炒作者，到或许可以称为中国最热的地铁商圈，堪比甚至胜过东京秋叶原、池袋站前商圈的上海人民广场站呆上一天，走上三圈，我想也许可以促使他们更加可以冷静的思考，继续盲目冒进，会不会造出无数个“有店无客，有客无卖”的空店、鬼城。

每一种商圈，都有其特有的属性。并非所有的店铺都适合开在地下车站。然而之于地下商铺，及地铁商圈，由于时间的因素，与国外同行相比，我们所拥有的经验和认识还远远不够。

虽然，地铁商铺，地铁商圈可以坐享超大基数的人流，但人流不等于客流，要想有生意，你得有吸引顾客驻足，进店、购买的足够理由。然而，由于缺乏科学的规划，必要的分析，充分的调研，长期的跟踪，目前国内地下店铺及地铁商圈似乎缺少足够有说服力的成功案例。这不能不说是一种悲哀，或者更是一种无奈。

最后，在地下商铺“热得慢，冷得快”，传统优势地面商圈受到地铁影响越来越接近正常值，远近郊区域“有站未必有商圈”的情况下，地铁商圈热，或许该降降温了吧？

端木清言：原名吴咸建，现任中国家用电器商业协会副秘书长、全国消费电子渠道商联盟秘书长，长期从事家电流通市场研究、海外情报编译、家电生产及流通企业决策咨询、经营辅导、员工培训等工作。新浪微博：http://weibo.com/boen