谢逸枫：为啥行政管制管不住房价？
北上广深四个一线城市已全面进入“限价”时代。针对期房，四大城市都采取了延迟发放预售许可证、暂停新盘网签的行政管制手段。针对现房，北京等城市也明确要进行价格干预，采取限售、限价行政管制手段。在“新国五条”地方细则中，北京和上海将今年房价控制目标定为“基本稳定”，广州、深圳房价控制目标则以“低于居民可支配收入实际增幅”为标准。地方政府面临房价控制目标压力时，必然使出限价这一招。与限购政策相比，限价能够更快、更直接地达到调控房价的效果。作为“新国五条”地方细则最严厉的城市，北京继推出对现房限价政策后，首次提出将对“自住改善型的商品住房”进行限价。这意味着，政府规定的限价范围从以往只针对中低收入家庭的保障房，拓展至针对中等收入家庭的自住改善型商品房。
这类房将通过政府的土地收入、税收政策的优惠保证中低价位，因此以后再上市可能会受到限制。政府将在土地出让阶段，供应“限房价、竞地价”地块，规定房屋的最高销售价格，保证开发商拿地时已明确今后的售价不能高于政府定价。有媒体报道，根据北京严格的限价标准，原则上新开盘项目的定价不超过区域均价、已开盘项目定价不超过前期销售平均价格、当月销售价格不超过上月销售平均价格等已经成为获得预售许可的重要条件。实际上，2011年开始，北京就已通过严卡预售证，限制开发商提价。此前的“限价”大多集中在预售审批环节，资金链不紧张、以追求利润为目的的开发商会以各种办法拖到转为现房销售，以规避价格管制。
4月24日开始，在广州多个楼盘受到“限价令”截击，拟涨价的楼盘获得预售证的难 度加大。按照广州市政府的要求，对商品住宅的预售申报价格实行指导，不接受国土房管部门指导的，不核发预售许可证；超过申报价格销售的，不得网上签订商品房买卖合同。目前广州依然对单个楼盘项目进行价格控制。但因为房价控制目标压力较大，不排除会出台更严厉的限价手段，可能会从区域范围、精装房、毛坯房等方面进行限价。“主要是中心城区的房价拉高了均价，所以限价也要分情况来执行。2012年年底，广州国土房管局曾对珠江新城等豪宅集中区域实行限售，控制预售房源和推出节奏，以调控全市房价。官方并没公开介绍该政策的执行情况，从房企反馈的信息来看，该政策至今仍在执行。
此前有消息称，深圳要求2013年所有新盘，其预售报价必须实现月度环比零增长。从3月11日开始，国土部门已经严格限制超越价格红线的项目备案登记，超出政府限价的项目将不予备案。3月中旬传出的深圳“限涨令”目前并没有全面落实。然而，有开发商透露“已得到政府部门的暗示，要谨慎地处理报价”。要完成上海房价控制目标，一线城市的政府面临的压力很大，而根据以往的经验，北京出台限价升级政策后，一线城市可能会适度效仿。在开发商眼中，限价政策虽然能从销售环节直接入手控制房价，但房企钻空子的空间也比较大。尽管北京、深圳等城市几年前就运用过限价手段，但其间，预售报批红线设置并没有明确标准，而且各地不同时期的“预售红线”管控也“时松时紧”，不少项目的上报价格需要靠猜测或打点关系来侧面推算。值得关注的是，这类政策不会贸然取消，但严厉的强制执行的期限也不会过长。
今年上半年中国楼市房价如今年夏天的气温一样炎热，政府用手来强按是按不下去的。房地产调控这事儿，现在是上级领导不高兴、开发商不高兴、购房者不高兴、有房的也不高兴，而没买房的人、买不起房的人、媒介记者、经济学家、评论人士、学者教授也不高兴。但是，中央房地产调控政策是欲罢不能，骑虎难下。显然，这种调控方式与思维不行，一旦把带“限字”的政策（限购、限贷、限价、限售、限房价、限网签、限外 、限利润、限商品房预售）逐一取消，房价恐如定时炸弹，到时一涨上天。我们都知道，带“限字”政策（限购、限贷、限价、限售、限房价、限网签、限外、限利润、限商品房预售）都是反市场化行为，别以为政府是傻子，他们当然也知道行政管制价格违反市场规律。但要是敞开让开发商涨价，房价何止是现在这个样子？若非行政管制的调控，房价准能涨上天。但行政管制的调控，没管住房价上涨。其实，这是政府在代表购房者跟开发商讨价还价，即使买到房子，也不会感谢政府帮他砍了价。显然，不是调控管不住房价，是政策没打准房价上涨背后最根本的东西。
一线城市地方政府官员心理战战兢兢，调控目标与地方债及经济目标的压力逐年巨增。老百姓都在问，为什么政府只限房价不限地价？一则地价和房价的调整单位不同，利益单位牵涉过大，政府降低地价的动力不足。二则拆迁成本与贷款利息非常高。有时一户人家一耽误就是半年，知道半年损失多少钱吗？光利息，少则几千万，多则上亿。因为土地储备最费钱。三是地方政欠债少巨大，老百姓都骂地方政府是土地财政也是对的。譬如但像北京这样，公交贴钱，地铁贴钱，水和气不让涨价，每年还修那么多的地铁与建保障房及投资大量的基础设施，还要让政府降地价，这不是要政府的命吗？四是即使政府降地价，你们以为开发商低价拿的地，就一定会降价卖房子？做梦吧。有的开发商是10多年前拿的地，卖8000多块已经很赚了，可是他卖3万多，要是不限价，现在肯定卖6万。降地价，不一定带来房价下降，政府让利给开发商，开发商会傻吗？大部分地方融资平台的抵押资产都是土地，这意味着地方政府未来能否如期还债与当地房地产市场的好坏有关。一旦楼市崩盘房地产泡沫破裂，将爆发债务危机。
现在房地产调控怪招迭出。譬如增加20%个税，起到了什么作用呢？税费都转嫁到了买房者身上，这不等于变相涨价。随着“国五条”细则的执行，北京二手房市场进入观望阶段，在价格并没有明显变化的情况下，成交量大幅度萎缩。4月，网签成交套数5212套，明显低于今年1、2、3月的19561套、10123套、43780套。5月份，成交量萎缩变得更为严重，前12天，共网签1556套，连续12天低于300套/天，创2009年全面网签以来的最低纪录。20%个税在二手房交易中依然延续了以往5.5%营业税转嫁给买房者的这条“劫贫济富”的老路。买房人越是资金充裕的“富人”，需要缴纳的税越少；越是资金不充裕的“穷人”，需要缴纳的税越多。原因在于，北京二手房各项税费的缴纳，以住建委网签备案的价格为准。而目前北京网签的最低指导价，往往大幅低于市场价。
20%个税是劫贫济富，买房人越没钱交的税越多。例如一套房屋实际成交价400万元，依据政府指导价网签价格最低只有200万元，如果买房人全款买房，则网签价格可以是最低指导价200万，各项税费按200万元的房价缴纳；而买房人如支付能力有限需要贷款200万元，可以贷7成，那么网签价格就要达到285万元才能满足贷款需求，这样买房者就需要按285万元纳税，而非200万元。这就意味着，同一套房屋，全款的买家，网签价格可以是指导价的最低值，从而各项税费也能按最低值缴纳；而贷款买家，网签值提高，缴纳的各项税费也相应水涨船高。 由于新政要求，个人转让住房，转让房屋价格减去原值和合理费用后的余额，按照20%税率征收个人所得税。这一规则，使得此类房屋成交量骤减，链家地产市场部分析师张旭表示，新政后，需要缴纳20%个税的房屋成交的例子很少，难以统计到其所占比例，绝大部分的成交都是集中在“满五年唯一”的免个税商品房以及无法核实原值按1%征收个税的已购公房上。
成交量倒是下来了，但政府恐怕也不乐意，房价没跌，税收先降了，政府啥也没捞着。有些媒体也是添乱，说什么全国只有北京执行20%个税，新国五条被架空。既然你们也觉得这个办法不好，那就像当年的90/70一样，无疾而终不是很好吗？非要满世界嚷嚷做什么？房产税是从第三套起征，累进税率？为什么要从第三套开始征？从第二套征就可以，但很难。拿北京来说，产权多复杂哪，中央的、军队的、地方的，机关和事业单位的，居民个人的，还分商品房、经济适用房、限价房、廉租房。拿全国来说，开征房产税以后，挤出那么多钱，流到哪里去？流到哪里都是灾难。那就这样僵着了？这就是一个基础公务员对新国五条与房价的心理想法。其实，不是政府管不了房价，而调控背后具有太复杂的利益关系与政府自身的问题。
政府管制房价错上加错，为什么这样说呢？政府无权管制房价。有关部委正在制定房价管制政策：“当房价出现较大幅度上涨时，经省级人民政府同意，省级物价部门有权直接出手限制商品房销售价格，如直接限制利润水平、直接限定销售价格等。”如果你是无房一族，会不会为此感到高兴？也许会，因为看起来房价似乎要被政府管住了。不过我可以不负责任地告诉你：政府管制房价不过是错上加错而已，根本不会有遏制房价的效果。直观来看，只要是有利于百姓的事情，政府就可做。但这世界不应该是这样的。有些事情就算看起来有利于某些百姓，政府也未必有权利去做。举例来说，政府抢夺张三的财富分配给李四，确实是对李四大有好处，但政府能做这样的事情吗？就算政府常常干这样的事情，天下恐怕也没有让政府这样去做的道理。
政府利用行政手段去管制房价和地产业利润率，也是如此。管制房价是不是对消费者有好处姑且不论，但一定对开发商有坏处，因为这是对他们定价权、产权、经营权的严重侵犯。我们可以设身处地地想一下：假如你是一位农民，种出白菜拉到大街上之后，政府能管制你的白菜价格吗？最简单的问题是：限价的依据是什么？标准又是什么？商品房品质各不相同，就像大家种出来的白菜有的好吃，有的不好吃一样，凭什么要这些白菜卖一个价？如果政府真的希望通过市场手段“管制”房价，最应该做的事情是加大保障房的供给力度，而不是将“限价房”扩大到商品房范围——在民间，这种做法一般被称为“正事不干，赶鸡下蛋”。
房价管制对百姓有害无利。就算我们这个社会中所有的人都认为政府是可以管制房价的，是可以为了抑制房价而侵犯开发商权益的，那我们也应该考虑：价格管制是否能达到抑制房价的目的？是否有利于百姓?答案是否定的。任何物品，要让价格降下来的最佳办法就是增加供应。然而价格管制从来不能让物品的供应增加，从来不能鼓励生产，相反，它只会人们降低供应的积极性，只会让物品供应变得更加紧缺。同样，地产业的利润率管制也是不可能有助于抑制房价的。原因在于，利润管制不能鼓励人们增加供应，也在于所谓利润率其实是很容易造假的，开发商要提高生产成本，要在会计上把利润率做得看起来低一点，不是一件很容易的事吗？老百姓不一定明白管制价格将降低供给，相反，他们会看到，政府既然都已经要求房子限价，就一定能让大家都能买得起房，因此他们对房子的需求会有所上涨，至少也不会因此降低自己的购房需求。由此看来，房价管制首先会减少供应，其次是需求的增加或不变，最终得到的结果一定是房价上涨，对老百姓来说这样的结局显然有害无利。
政府管制房价是无能的表现。对我们要说，政府管制房价完全是一种无能的表现。人们抱怨房价上涨，政府喊控制房价上涨都已经喊好几年了，可是我们看到房价还是在继续上涨。实际上，中国过去十年房价上涨的主要原因在土地供应垄断和货币滥发及供不应求、地价上涨过快、经济增长过快。一方面，政府为了死守所谓的“18亿亩红线”而控制土地供应，土地供应不足，直接导致中国商品房供应的紧缺，造成房价上涨。另一方面，央行不断超发货币，让货币越来越多，房价越涨越高。可惜这么多年过去了，我们的政府似乎还认识不到这两个才是房价上涨的真正原因，或者是认识到了，但是由于这样那样的原因，不能或不愿痛下决心改变当前的局面。而房地产开发商正是抓住了政府的这个痛脚，在屡次房价调控中与政府展开一边倒的博弈，这样的调控怎么可能收到成效？最终政府迫于无奈，迫于来自社会的压力而出此下策，付诸价格管制这样野蛮而无效的手段——走到这样的结局，我们基本上可以下结论，房地产调控已经穷途末路，而政府在整个过程中的表现，只能用无能来形容。
政府管制房价的沉痛教训，难道大家都忘记了吗？经济学理论和西方的实践都已经证明，要摧毁一个国家或城市的经济，除了战争，最好的方式就是管制房价。按保罗萨缪尔森、威廉诺德豪斯所著《经济学》（第十六版）的定义，管制是政府对企业无节制的市场权利的一种限制，其基本内容是政府制订条例和设计市场激励机制，以控制企业的价格（租金）、销售或生产等方面的决策。政府对住房领域的管制主要有租金管制、价格管制、企业进入房地产领域的准入管制等形式。在西方市场经济国家发展过程中，政府没有对开发商出售住房的价格采取过直接的管制方式，但对业主出租住房的租金曾经实行过控制。针对工业化、城市化造成的城市低收入人群的住房问题，英国政府自1915年开始首次对企业及房东出租住房实行租金控制，以免在租金上涨对承租私人房屋的劳工阶级产生冲击。大萧条和二战期间，美国联邦政府设计了一套租金管制的国家系统，纽约市是战后唯一一座保留租金管制的城市。20世纪70年代租金管制在美国许多城市重新出现，包括波士顿、洛杉矶、华盛顿特区、奥尔巴克、伯克莱和圣莫尼卡。
根据美国住房和城市发展部的报告，1991年，美国200多个地区实施了租金管制，美国10%以上的私人出租住房受到管制。与纽约类似，二战后，由于内地大量人口迁入导致的住房紧张，前香港（英）政府也立法对私人市场房屋租金实行了管制，以保证草根阶层的基本住房权益。租金管制也带来了两个负面影响，一是由于政府控制租金水平，住房出租收益下降，投资人寻找其他投资机会，从而导致住房出租业萎缩；二是房东提供的服务质量会变差，房屋得不到良好的维修。面对租金管制造成的负面影响，英国保守党在1987年的竞选宣言中提出，有必要扩大私营住房租赁市场。该党认为租金控制固然是用意良好，但已造成了私营租赁市场的显著萎缩，仅占住房市场的8%。这一情况限制了住房选择并妨碍了经济发展。寻找工作的人们不能方便地迁入其他地区，那些能找到工作的人却不能在附近找到住所。那些愿意选择租赁而不愿意选择购买的人被迫成为不自愿的住房拥有者或者挤进地方政府公房分配的等候队伍中去。有些人甚至因此成为暂时的无家可归者。
地产名家财经专栏 谢逸枫/文