主持人：依你看，“申报预售价”是否能够有效的控制解决楼价上涨的本质问题？北京三月底开始限价，就你的观察现在效果如何？

   谢逸枫：广州作为继北京之后实施“申报预售价备案制度”第二个城市，“申报预售价”仅仅是一项临时短期的“非特殊时期”行政手段，意图不是打压房价，是为了加强对市场商品房销售价格监管与落实新国五条，完善广州细则“限价令”方案。真正的目的是为了防止房企哄抬房价及房价再度暴涨反弹，完成今年价格控制目标，不是降房价。其实“申报预售价”制度并非新的行政手段与调控措施，2011年开始就实施过，从前四轮调控“申报预售价”的效果看，基本是形同虚设。毫无疑问，“申报预售价”不能从根源上控制并解决从房价上涨问题，甚至会因为不允许入市导致供应减少，形成房价上涨预期。

   谢逸枫：广州执行“申报预售价”之后，如果一些楼盘价格涨幅过快、或者定价过高，恐会推迟审判商品房预售许可证，或者是只批准一部分，剩余部分推迟。毫无疑问，如此不合理的野蛮与粗暴行政调控房价手段，不仅起不到降房价实质性的作用，由于不给发商品房预售许可证与不允许入市，导致市场供应紧张，使市场对房价产生上涨预期。

   谢逸枫：北京限价的市场总体效果有待于后市观察。如从成交量上看，虽然有回落，但是房价依然呈现上涨趋势，并未出现实质下降。因此，限价政策对房价很难产生实质性的影响。因此，“申报预售价”不会导致房价实质性下跌，只是临时性价格监控的行政措施。一方面是“申报预售价”制度无具体的参考标准与执行配套措施，缺乏实际可操作性，完全是针对极少部分高价楼盘的临时性行政手段。另外一方面是“申报预售价”制度属于价格监控，目的不是降房价，是防止房企哄抬房价与完成今年价格控制目标，避免房价再度暴涨。

   主持人：北京、广州对新房售价实施政府指导这种行政干预，是不是意味着楼市调控已经没有更好的办法了？此政策是否合理？

   谢逸枫：房价按不住了。北京、广州采取“极端又强硬”的行政调控手段，意味着楼市调控已经没有更好更有效的应对房价。一方面是新国五条与新国六条的个税20%与房产税，因无具体的标准与规定，地方政府无法执行。而二套房贷无法全国统一上调或者停贷，限购政策无法扩容到更多的二三线城市与继续加码。单纯靠北京与上海提高二套房贷首付，显然无法对房价上涨形成强大的调控力。另外一方面是35城市地方细则基本是“保大于压”。尤其是当下楼市调控“骑虎难下”，新国五条与新国六条及35城地方版细则出台，掀起新一轮抢房下的成交量与房价上涨，说明调控对市场已经形成“抗药性”。

   谢逸枫：四月成交量与房价上涨幅度呈惯性，虽有小幅回落，但调控无法扭转市场上涨预期。第一是调控加码只限一线城市，无法全国统计执行。譬如北京商业银行与公积金二套贷款比例上调到7成，又限价；譬如上海公积金二套贷款比例上调7成，譬如广州出申报预售价制；譬如目前全国有12个城市公积金贷款收紧。第二是全国性的调控加码让步于GDP与土地财政及房地产税费收入。今年中国经济增长缓慢与地方政府财政压力巨大，地方政府债务高与保障房建设需要大量资金。如果房地产业一旦受到调控影响过大，会影响到经济发展与地方经济建设及税收。

   谢逸枫：政府采取“申报预售价”的粗暴行政手段干预房企定价与市场做法，严重违背市场经济与十八大报告精神及市场化等改革的方向。显然，如此“一刀切”调控房价，埋下新一轮房价暴涨祸根。一旦房企的利润因高地价低市场房价受到严重挤压，被迫偷工减料或者是降价销售，不排除出现房屋质量与退房及砸售楼部的现象。甚至会出现、“裸卖”、“装修合同”（一房两合同）、“面积合同”等手段逃避“申报预售价”的规定。