二手房买卖避税“十招数”及点评

    3月1日“新国五条细则”发布，二手房交易所得个税统一由原来总额的1%-2%调整为差额的20%。如何避税，网上热传，辑录如下，建议做老实人，办老实事。因为世界上只有两件难事，一是如何把自己的脑子装进别人的脑袋，二是如何把别人口袋的钱装进自己的口袋,小心招术不灵，把自己的钱装进了别人的口袋。

招术一：

   买卖双方商量好房屋价格后，房主先将房产证交付买主，买主付清绝大部分房款后，房主交钥匙让买主住进房子。双方约定，等房子满了5年再去办理过户手续，以此规避税费。

  点评：这种方法风险很大，因为房产证上的名字还是原房主，房主就可能通过挂失来注销原房产证，办理新证后，一房两卖，或者因欠债被法院查封等，都可能造成纠纷。

招术二：

    目前一些中介方建议卖房者将房屋价格填写低一些，这样的话虽然营业税逃不掉，但能把合同交易价格做低一些，缴税税基小，纳税额也会减少。

    点评：二手房交易中，使用“阴阳合同”一旦买房人再次将房子转让时，将面临四个问题：一是由于买入价低，房屋出售时估值也会相应降低；二是由于买入价低，再次卖出和买入价之间的差额就会比较大，再次缴税时也会相应多缴。三是买方如果动起歪脑筋，坚持以合同价为据，剩下的差价不予给付，也会产生纠纷。四是每一个房地产交易中心都有专人对交易的房屋价格进行评估。当交易的房屋价格明显低于合同价格，就会被认为是为了避税而故意做低房价，因此采用阴阳合同的可行性不大。

招术三：

    市场上流行的公证避税，是买卖双方先通过合同或公证的形式进行买卖，待房产所有权满5年后，再办理过户手续，仅花少量的公证费，就可避免缴纳营业税和相关城市建设税及教育附加费。

    点评：由于要等若干年后再正式过户，其间买卖双方产生纠纷的可能性极大。只公证不过户对买房人来说存在很大风险，因为在我国的房地产法律、法规中，买卖双方一旦发生纠纷，房产证是房屋所有权的第一证据，而购房合同属于次要证据。此间房产证仍属卖方，买主可能吃大亏。

招术四：

    卖家出售自己手上的“豪宅”。为了省钱，把房子“赠送”给买家。

    点评：公证部门一般不会受理，即便受理达成协议，但由于该交易实际上是二手房买卖，一旦双方发生了利益纠纷，法院将无从判决，最后给消费者带来损失。如果卖主将房子抵押出去，同时又将房子以赠与的形式卖出，这样买主的利益就会受到严重侵害。

招术五：

    卖方将房产抵押给典当行，回赎期过后，买方再从典当行购买房屋，取得房屋所有权，双方办理过户手续即可。这样可省下营业税。

    点评：这个办法其实省不了什么钱。首先，典当行收取的手续费并不低，其次，如果卖家不想卖房了，他只要在约定期限内把钱还给买家即可，那么买家最后“竹篮打水一场空”。

招术六：

    买方先把房款给卖方，卖方按房款打欠条给买方，以房产做抵押。然后买方以卖方欠款不还起诉到法院，卖方承认欠款，表示无力偿还，愿意以房产抵偿，最后买方拿着法院判决书去房产中心过户，不论是否限购，都可以过户。

    点评：法院对民间借贷案件的审理相当严格，法院会要求欠款方提供转账信息或支付凭证，意即如何证明当初借款给对方。此外，如果欠款数额与房产价值正好同等，法院会认为这是非真实债务，是违反法律规定逃避税法的行为，通常会判欠款无效，这样一来对于买方来说风险极大，很可能自己已经支付的房款都要不回来。

招术七：

    第一步，上家离婚，准备出售的房产归于上家男；第二步，下家离婚，房产归于下家男(如果有房产的话)；第三步，上家男携房产和下家女结婚，房产共有；第四步，上家男和下家女离婚，房产归下家女；第五步，各自复婚。

　　点评：这简直就是开玩笑。

招术八：

    将打算卖出的房产归到夫妻一方名下，然后夫妻离婚，拥有该套房产的一方以家庭唯一住房出售(还需满5年才能避税)，卖掉后双方复婚。

    点评：因交易房产而办理离婚的案件确实很多，悲剧也很多，有人借机假戏真做，带着一套自己名下的房子跟小三过起了悠闲的日子。

招术九：

    卖方的房子和买房的资金分别委托给信托公司设个财产权信托（办抵押和公证），事前签定交易价格，2年内资金投固定收益低风险产品，收益归信托公司做管理费，到期分配信托权益，直接交易过户。”

点评：这样的新业务当前应该不会有信托公司会做，因为和传统信托业务相比这样的做法不太靠谱，甚至和信托业务毫不相关。

招术十：

    买卖双方达成协议，卖方把房子租给买方，五年后付款过户。

    点评：因为在相当长一段时间内无法办理交易过户，房子的产权并不是买方的，如果房价上涨，房主可能宁愿赔偿违约金也不卖，买方只能重新选择房源。假如几年后房屋获得房产证时楼价跌了，买家必然也不愿继续交易，未来买卖双方无论哪一方反悔都会产生纠纷。