谢逸枫：房企加速“出海”意图为何？

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谢逸枫：房企加速“出海”意图为何？
 
   导语：2013，堪称中国品牌房企的“出海”元年——大宗的投资计划几乎都是在今年出现：绿地40亿美元收购纽约布鲁克林大西洋广场地产项目70%股权、富力85亿元人民币收购马来西亚一幅地块116英亩的宗地，等等。至此，房企“海外军团”已经达到十余家。而另外一路中国“海外购房大军”也让人刮目相看，光是今年，中国内地投资者海外置业的金额已突破50亿美元。2013年12月2日，富力地产砸下85亿元，在马来西亚柔佛州新山地区买下6幅地块，用来开发住宅和商业物业。在这之前的9月，碧桂园在马来西亚的金海湾项目开卖不到两个月，就实现了近100亿元的销售额，成为新山市最大的地产商。一个很典型的例子是，国内房企龙头万科一开始就选择了美国。今年2月，万科宣布与美国铁狮门房地产公司成立合资公司，合作开发旧金山富升街201地块。此后不久，万科又先后落子新加坡、中国香港特区。绿地、万达、SOHO中国也瞄准了美国、英国、韩国等国家。
 
   著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示：“国内房企“出海”向外扩张已是大势所趋，不仅仅是出于公司发展战略布局上的考虑，更重要的是想利用国内房企在销售渠道的资源优势，吸引国内高端职业客群到海外置业投资，从而在这一细分市场上获得收益。一方面是从国内房地产市场来看，土地价格持续上涨，调控周期变短，对房企的利润影响越来越大。另外一方面是房企区域多元化发展，是市场发展与经营开发风险的平衡。三是对投资者来说，国内限购、限贷、房产税等各种调控政策频繁出台，选择投资海外不但可以规避国内投资风险，而且大部分海外土地和房产都拥有永久产权，其生活、教育环境也比国内具有更大优势，因此相当具有吸引力。”
 

   著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示：“进军海外市场依然存在一定的风险，不是什么房企都合适涉海投资开发。一是必须是上市房企。有充裕资金。二是具有成熟的房地产开发模式。三是了解当地房地产市场需求及特色。四是熟悉当地的政治环境与税费制度及法律政策等。”

   著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为：“在在中国城市化进程尚未完成与新型城镇化战略的背景下，中国房地产市场未来30年内依然具有很大的发展机会。当前房地产市场已进入放缓到平稳过渡周期，市场面临着新一轮的发展机会。从机会成本及投资回报率及开发风险等方面来考虑，在新型城镇化的驱动影响下，尽管楼市会受调控的影响，但国内房地产市场仍比国外更具有投资价值，且市场风险小。”

 

近年来，除了文化地产、旅游地产、养老地产等，海外综合性地产开发也成为各大房企转型的一个重要方向，碧桂园、绿地、富力等品牌房企纷纷加入“出海”行列。

   12月2日早间，富力地产在港交所挂出公告，称富力地产全资子公司已经于2013年11月30日在马来西亚以85亿元人民币的代价收购一幅土地，地价款将在三年内分四期支付。公告显示，待开发的物业有约3,500,000 平方米的估计可售楼面面积，将包括高层住宅单位、低密度住宅、零售物业、办公楼、酒店及购物商场。至此，房企“海外军团”已经达到十余家，投资规模已达几百亿美元。 关于85亿元的地价，公告称董事会认为：“经考虑马来西亚现行市况以及该土地的位置、开发成本及开发潜力后，代价属公平合理。”此前，富力地产一直未进军境外市场，此次马来西亚出手购地是其海外扩张的第一步。富力地产方面表示，“长远而言，收购该土地开发住宅及商业销售物业将在收益及盈利能力方面巩固本集团的竞争力。”富力地产的首度“出海”，使得国内房企海外“军团”再添新兵。
   著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫指出：“目前国内上市房企“出海”有四大共同点：一是出海的房企基本是上市企业。二是选择的海外市场主要是瞄向经济较为发达的国家。三是出海的方式主要是联合开发与收购，基于对市场与项目运作及法律等方面的不了解。四是涉及的项目商业地产与商住，很少是单独的住宅项目。”
 
   著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫分析：“国内房企“出海”主要原因国际化战略、人民币升值、国内地价上涨、市场环境及调控、成本与利润、市场需求、土地永久产权等。一是房企层战略层面上看，通过“出海”的战略布局国际房地产市场，实现品牌全球化、国际化。另外是国际资本市场融资环境相对宽松，有利海外上市与融资。二是市场需求层面上看，国内涉海投资规模与金额不断增加，市场需求旺盛。三是调控政策层面上看，国内限购、限贷、房产税等房地产调控政策频繁出台，市场需求受到抑制，房企业绩增长受到影响。四是土地制度层面上看，大部分海外的土地和房产都拥有永久产权，且生活、教育环境相对国内具有一定的优势，对投资者和开发商都具有很大的吸引力。五是房企开发成本上看，海外融资便利、成本低，而国内地价上涨快，利润受到挤压。”

   今年10月，上海绿地集团以超过50亿美元持有美国森林城公司70%股权，双方共同开发位于布鲁克林大西洋广场的地产项目，这个价格也创造了中国房企海外投资的最高数额；几天后，复兴国际以7.25亿美元买下纽约曼哈顿摩根大通第一大楼。此前，万科、SOHO中国等均已经在海外布局，碧桂园等房企的海外项目已经步入收获期。中原地产研究中心统计数据显示，包括万科、绿地、万达、碧桂园、中国建筑、万通、中坤、中国铁建、富力、首创置业等十余家大型房企已在海外有房地产项目或确定投资计划，投资规模已达几百亿美元。10月12日消息，据东方日报报道，近年内地房地产开发商积极”走出去”。继洛杉矶项目后，上海国资委旗下的绿地集团再次”出击”，以40亿美元收购纽约布鲁克林大西洋广场地产项目70%股权。2013年以来，以张欣家族为首中资财团购买美国通用汽车大楼40%权益，大连万达集团将投资近7亿英镑在伦敦核心区建设超五星级万达酒店，总部基地(中国)控股集团董事会主席许为平在英国驻华使馆也宣布，将投资10亿英镑在伦敦建”亚洲商务港”。

   此前，2013年情人节，万科与素有”美国头号房企”之称的铁狮门公司签约，合作开发旧金山富升街201地块，万科首次进军美国。这是继与新世界合作拿下香港荃湾地块后，万科开拓国际市场的第二站。实际上，截至目前，已经有不少品牌房企开始布局海外房产市场。相关统计数据显示，2012年以来，包括万科、绿地、万达、碧桂园、中国建筑、万通、中坤、中国铁建、富力、首创置业等十余家大型房企，已在海外有房地产项目或确定投资计划，投资规模已达几百亿美元。品牌房企”出海”投资特征与趋势在2013年尤为明显，大宗的投资计划几乎都是在这一年当中发生的，比如绿地以40亿美元收购纽约布鲁克林大西洋广场地产项目70%股权，富力以人民币85亿元(45.0亿令吉)收购了马来西亚柔佛州新山地区一块116英亩的宗地等等，从品牌房企”出海”动作表现来看，2013年已成中国品牌房企的”出海”年。

   由于新山是马来西亚柔佛州的首府，且伊斯干达开发区类似于国内经济投资特区，在过去两年中，该区房价上涨了40%。2012年12月，碧桂园集团宣布购入马来西亚柔佛州新山金海湾项目，成为继碧桂园在马来西亚的双文丹、士毛月打造的两个度假项目之后的第三个项目。就在同一年，绿地、万通等10余家内地大型房企，也宣布在海外有房地产项目或明确的投资计划。作为国内大型房企的绿地集团也宣布明年在海外市场的投资规模将达百亿美元。目前绿地集团就拥有2012年在韩国济州岛打造的“旅游健康城”、2012年12月与西班牙MELIA集团合作的落户德国的“铂骊酒店”、2013年3月在澳大利亚投资建设的“悉尼·绿地中心”、2013年7月与西班牙MELIA集团置换的“铂瑞”和“铂骊”两家酒店以及同月在美国加州投资达10亿美元购置的项目等多个海外项目，最新消息则是11月宣布与韩国乐天集团合作建设“绿地济州梦想大厦”。同时，绿地在海外还有近十个项目在洽谈中，年内还计划将房地产开发项目落地欧洲和泰国。