谢逸枫：2013年房企凶猛圈钱只为圈地
导语：中原地产研究中心统计数据显示，前11个月，国内房企海外融资总额已经突破529.1亿美元，合计人民币高达3228亿元，同比2012年全年总额涨幅超过100%。统计数据显示，票据、债券等模式的海外融资也突破了367.5亿美元，合计人民币约2241亿元。仅9月份以来，国内房企海外融资就达76亿美元，合计人民币达463亿元。数据显示，11月份，复星国际发行可换股债券38.8亿港元，期限为5年，年利率为1.5%，远低于国内5年期的贷款利率。据统计，自8月近三年来首单房企再融资方案抛出以来，截至11月底，已有36家房企抛出再融资方案，涉及资金约为1040亿元。据路透香港日前所获的销售文件，万科集团五年期点心债以4.50%定价，共发行10亿元，于2013年12月4日交割。此前11月4日，万科企业股份有限公司公告，万科地产(香港)有限公司为全资子公司Bestgain Real Estate Lyra Limited发行的1.4亿新加坡元债券提供担保。另一地产龙头万达近日也宣布，其商业地产股份有限公司成功发行6亿美元五年期美元债券，票面利率为4.87%，订单总额超过27亿美元。
著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示：“2013年，房企融资整体呈现出加速升温的趋势，一方面是海外融资与国内上市再融资的总金额创下历史最新高。另外一方面是融资的房企数量不断增加，尤其是国内上市房企与香港上市房企为主，其他是大房企与中小房企开始进入。三是融资的次数上越来越频繁，不管是国外融资还是国内上市再融资。并且融资的方式主要越来越多，譬如上市、票据、债券等模式的海外融资。”
著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为：“目前房企到位资金虽然增速收窄，但依然保持历史高位，表明房企状况非常良好。特别是海外融资的低成本资金为国内房企增加抗控调控力，让房企不缺钱。融资额的不断大涨，使得房企在一、二线城市疯狂拿地情绪高涨。随着本轮海外发债及A股房企再融资预案的完成，上市房企资金更加充裕，接下来肯定会加大在重点城市的集中拿地，一线城市地价将继续被推高，中心区域优质地块更加会在年底继续刷新地王。”
著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫分析：“2013年国内房企海外融资高涨势头，主要原因有六个方面：一是美国自延迟退出QE与人民币不断升值，导致海外融资难度降低，房企赴海融资成本明显低于国内银行贷款平均成本，况且手续简单。二是国内楼市火爆行情与房价持续的稳涨，房企拿地积极性高于去年，对资金需求量非常巨大。三是基于房企的良好销售业绩与到位资金及经营环境好转。四是应对年底调控的影响，房企多元化筹措资金，减少调控的预期性与常态化带来的负作用，降低资金与开发风险。五是国内银行贷款收紧与房地产再融资审批非常严格，房企唯有提前准备储备更多的资金。六是基于房企战略性投资与拿地及考虑到市场未来不确定的市场风险，现金为王才是房企不败的最后王道。特别是房企预测明年预期可能将进入新的加息周期，融资难度和成本可能出现提升。”
著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫分析：“即使房企高息融资与债务风险压力有所提升，但是上市房企与大房企在自身的风险把控与良好的销售业绩及优异的信誉能力，基本上不存在违约风险。从房企的融资的风险性来看，大型房企的抗风险能力越来越强。对中小型房企来讲，尤其是项目过于集中在三四线城市的中小房企，由于市场的需求规模有限，且过多的依赖信托等高成本资金，经营风险依然不容忽视，不可盲目融资与扩大规模。”
著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫指出：“目前中国房地产调控楼市的难度因房企资金宽裕而明显加大，一方面是总体上说，当下楼市量价均居于历史高位，虽然涨幅放缓。另外一方面而开发商的资金情况明显好于去年年，有足够的资金去应对调控收紧。三是全国一、二线城市地价疯涨，地王不断北方，增加房价上涨预期。毫无疑问，市场流动性过宽与面粉价一直暴涨的背景下，地方政府调控楼市的难度将明显加大，一线城市完成今年调控房价目标根本无法实现，部分二线城市也是如此。” 一组受穆迪评级的房企近期在国际债务资本市场上的发债数据显示：今年9月21日至10月20日期间共发债36.7亿美元，10月21日至11月20日共发债28.6亿美元。而此前，有媒体综合惠誉、穆迪和港交所的数据统计，共有9家房企在50天内发行超过52.5亿美元的债券。部分内房股已是年内第二次发债，碧桂园于9月25日宣布发行7.5亿美元优先票据，而其曾在今年1月发行7.5亿美元的十年期优先票据。绿城中国也于9月宣布发行3亿美元优先票据，公司曾在今年1月发行4亿美元五年期优先票据。在A股市场，房企融资潮也毫不逊色。 8月新湖中宝定向增发不超过17.91亿股、募资不超过55亿元的公告，成为敲开房企再融资的“敲门砖”。
随后房企纷纷抛出再融资预案，额度也迅速扩大。11月2日，首开股份同时推出非公开发行预案及公司债发行预案，涉及资金高达98亿元，同时还计划发行公司债券募集58亿元。11月13日，停牌三个月的广宇发展发布公告称，拟向鲁能集团及其全资子公司鲁能置业及世纪恒美发行17.31亿股，购买其分别持有的8家房地产公司股权，标的资产预估值约为124.84亿元。同时拟非公开发行股票募集不超过本次交易总金额25%的配套资金，约为41.61亿元。上述两家房企的再融资预案成为此轮再融资计划中金额巨大的两单。
据不完全统计，截至11月底，已有36家房企发布再融资预案，募资规模约达1040亿元。据链家地产市场研究部对上市房企前40强（依据中房网公布的排名统计）的监测显示，1-11月，40家上市房企的海外债券融资额达1238亿元，同比去年同期上涨153.1%，平均利率为7.65%，较2012年下降1.35%。据链家地产市场研究部对上市房企前40强（依据中房网公布的排名统计）的监测显示，1-11月，包括万科在内的40家上市房企披露的融资总额约为2080亿元，同比增长85.7%。截至11月底，年内北上广深四大一线城市土地出让金收入总额为4720.38亿元，2012年同期则为1675.55亿元，同比暴涨181.72%，创历史最高纪录。