谢逸枫：上海楼市调控“沪七条”出炉
导语：2013年11月8日下午14时，上海房管局网站正式公布“沪七条”。近年来，上海坚决贯彻国家各项房地产调控政策措施，采取差别化住房信贷税收、住房限购、增加土地供应等综合措施，抑制投资投机性需求，调控取得积极成效，市场运行总体平稳。2011年、2012年本市新建商品住房价格指数全年涨幅分别为2%和0。今年以来，住房价格波动较为明显，近期随着交易量上升，房价上涨压力加大。对近期房价持续上涨，上海市委、市政府高度重视，近日市政府常务会议进行了专题研究，会议明确本市将进一步按照“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”的原则，不断完善房地产市场体系和住房保障体系，有效抑制房地产市场价格过快上涨，会议明确了进一步严格执行国家房地产市场调控政策的相关措施。
著名房地产专家谢逸枫表示：“继郑州与深圳及北京出台地方调控措施后，上海“沪七条”迅速跟进，掀起新一轮房地产调控加码信号，表明地方调控政策密集出台窗口期正式杀到，广州等城市必将于近期出台新的调控政策，内容是北上深的翻版。目的的稳定楼市预期，为完成今年房价控制目标做最后的冲刺。”
著名房地产专家谢逸枫认为：“‘沪七条’出台背景“深八条”与“京七条”一样，都是面临着‘房价疯狂上涨与楼市恐慌预期强烈及房价调控目标失控危机等问责’情行。其调控加码的目的依然是以去投资化抑需求，稳定楼市预期，控房价完成调控目标。另外是应对上面问责，表明调控楼市的态度与控制房价的决心。”
著名房地产专家谢逸枫指出：“‘沪七条’实际上是“深八条”与“京七条”为标本的翻版，主要是重申与强调原有调控政策为主，仅将二套房贷首付由六成提至七成，利率不变。另是把限购政策的纳税年限调2年为3年，提高外地人购房门槛。其他政策则毫无新意。毫无疑问，“沪七条”调控楼市的效果，不会有太大的作用。”
著名房地产专家谢逸枫直言：“‘沪七条’对上海楼市最大的影响莫过于购房者的心理预期转向短期观望,房企放慢推盘速度,商品房成交放缓,市场陷入僵持局面。一旦三中全会无新的调控指示与文件，楼市必重新呈现火热的局面。基本上可以判断，“沪七条”无法对房价产生实质上的威慑力与作用，更加不会导致楼市长期震荡。一方面是“沪七条”的调控政策相对市场而言，属于预料之内，而“深八条”与“京七条”的调控效果看，不仅未抑制需求，反而导致房价逆市上涨。另外一方面是市场的需求基本为刚需，且非常旺盛，改善的需求购买力非常强。况且供不应求的矛盾未彻底解决前，市场流动性的疯狂会让楼市更加的火爆。”
著名房地产专家谢逸枫表示：“‘沪七条’二套房贷首付由六成提至七成，表面上看是为去投资需求，抑制房价上涨，实质上是“一刀切”的做法，会误伤合理的住房需求。不仅是增加改善与改善刚需的购房支付压力，对真正有经济实力的购房者根本是毫发无伤，但对经济实力差的购房者却是雪上加霜。还违背了国务院保护合理住房需求的精神与目的，让部分人因首付提高无法实现住房梦。”
著名房地产专家谢逸枫称：“‘沪七条’出台在意义上讲，市场心理预期意义大于调控房价效果的实际意义。一方面是“沪七条”的主要任务不是降房价，而是稳定市场预期，巩固调控房价的力度。另外一方面是给楼市警告，表示调控楼市的决心。毫无疑问，不可指望“沪七条”会给楼市带来巨大的影响力。购房者应该认清调控与楼市形势，该出手时不要考虑，否则房价上涨会让你一年白干。”
一、落实各区县房价调控目标责任制。各区县、各有关部门要按照今年初本市明确的房价调控目标积极采取措施，严格商品住房预销售管理，加强市场监管，查处捂盘惜售、哄抬房价及违反限购政策等扰乱市场秩序的违规行为。切实承担稳定房价、稳定市场的责任，确保年度目标任务完成。
二、增加住房用地供应。2013年本市住房用地供应量在不低于过去五年平均供应量的基础上，再增加30%的供应量，确保住房用地供应1000公顷。优化结构，进一步加大中小套型住房用地供应，加强土地市场跟踪分析和交易预警管理，确保土地市场交易平稳。
三、进一步完善“四位一体”、租售并举的住房保障体系。对符合条件的廉租住房申请家庭实行“应保尽保”、“愿配尽配”；加快共有产权保障住房申请供应，扩大受益家庭规模；推动公共租赁住房建设筹措和分配供应，尽力满足保障对象租赁需求；继续做好征收安置住房搭桥供应，确保旧区改造家庭用房需求。参照物价、收入等因素，研究明年放宽廉租住房和共有产权保障住房准入标准，努力扩大住房保障受益面。
四、进一步严格执行差别化的住房信贷政策。对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，其首付款比例从不得低于60%提高至不得低于70%及以上。
五、严格执行差别化住房税收政策。做好房地产开发企业土地增值税预征和清算管理以及存量房交易税收管理，强化部门间信息共享机制建设，堵塞税收漏洞。继续稳步推进个人住房房产税试点工作。
六、从严执行住房限购政策。调整非本市户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限，从能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上，调整为能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上。
七、加强房地产市场监管。房管、地税、民政、人保等部门要发挥信息联网、数据交互共享的作用，加强审核。房管、工商、地税、价格主管等部门加强市场监管，严格执行“一房一价”，明码标价、商品房销售备案管理等规定。加大开展房地产经纪市场治理工作力度，严厉查处骗购、骗税等各类违法违规行为，并予以曝光。