宏观政策仍将进一步深化持续，差异化税收政策也将进一步从严执行，楼市去投资化必然将成为一种常态。在此背景下，加大中小户型房屋的供应是企业的发展方向。

　　前不久，为巩固调控成果，坚决抑制投机投资性购房需求，上海、中山等地相继发布了关于进一步严格执行房地产市场各项调控政策的通知。

　　单就上述城市所发通知的内容而言，其实并没有出台新的调控政策，但就现有差别化住房信贷、税收及住房限售政策，则从“执行”层面上再度强调要从严，并强调“去投资化”楼市调控政策的执行力度；另外在严格实施差别化住房税收政策上，强调有可能从交易环节抑制投资客投机炒房。

　　在房价相对平稳期出台和实施差别化住房税收政策，加强交易环节和持有环节相关税收征管，除了抑制投机投资性购房需求外，某种程度上意味着未来楼市“去投资化”调控政策必将深入走向常态化。

　　就市场影响而言，政策的继续从严执行及差别化的税收政策对中高端楼市影响较大，中高端市场成交量有可能因此走低，进而从结构上为整体楼市降温。同时，上述政策也为继续保护首套房“自住需求”争取了更多的时间。

　　降息、降准之后，政策层面还明确首套房房贷利率在政策范围内可以最低至7折，这自然为首套房“自住性需求”的进一步放量入市提供了市场机会。应该说，现阶段首套房“自住性需求”仍将继续支撑整个房地产市场成交量的回暖。

　　再从宏观政策面的走势来看，由于“去投资化”的限购限贷政策尚未明显松动，并且在进一步强调要从严执行，因此，投资投机性需求其实并不会大规模入市，也难以对房价产生太大的影响，房价年内出现大幅反弹的可能性几乎没有。之前温家宝总理也曾强调，继续抑制投资性投机性需求入市，坚持调控不动摇，更是从政策面走势的角度再度定了调。

　　“限购”、“限贷”、“限价”等行政化的调控措施并不是长久之计，下一步必须通过长效机制的税费政策来调节房地产市场需求及资金的流向，借此达到房地产市场“去投资化”的目的。

　　在税费政策上，笔者认为，应通过差别化住房税收政策“一加一减”方式，增加投资投机性需求持有环节的成本，减少其在出售房产环节的交易税费成本，以此降低投资投机者的投资回报预期。在利益缩减的情况下，时间长了，投资客或将房产出售套现，或转而对于房产进行长期持有经营。从这个角度而言，无论投资客将房产出售套现，还是对于房产进行长期持有经营，房屋空置率有可能会逐步降低，房屋的利用率会提高，房屋也慢慢会逐步回归到居住价值本身，这对想买房做自住性需求的购房者而言，无疑是好事。

　　作为企业而言，在上述背景下，理应加大中小户型房屋的供应。但从政策来看，鼓励支持中小户型、中低价位普通商品房建设的政策，对于市场的实际影响有可能会滞后1~2年时间。由此笔者认为，在限购、限贷尚未明显松动的市场背景下，当前更为务实的做法是：一方面商品住宅市场应继续落实“差别化”的信贷政策和限购政策，另一方面应积极引导促成中小户型、中低价位的普通商品房这一类项目的成交。