朋友向我抱怨：到现在我们也搞不明白到底怎么拿地。谈了这么久，连一个靠谱的说法也没有！

　　朋友说的是如今炙手可热的深圳前海。关于如何在这个被圈定为“特区中的特区”拿地，坊间流行甚广的一个说法是“只租不卖”。

　　也就是说，原先通行的土地买卖在前海会被禁止，包括通过招拍挂方式拿地，甚至像很多地方为了招商引资实行免地价的办法，对于前海可能都不会做。作为前海土地的“主人”，前海管理局不愿做“一锤子买卖”，把前海土地整备完成之后一卖了之，此间更传出，前海管理局将以土地入股方式分享升值红利。

　　这一说法有理有据。前海“基本法”（即《深圳经济特区前海深港现代服务业合作区条例》）在三审稿阶段就把“前海管理局对享有使用权的土地可以采取租赁、合作、抵押、转让等多种方式利用”这一条款，修改为“前海合作区的土地可以采取租赁、合作、抵押等多种方式利用”。“出让”这一常见的土地利用方式被隐去。深圳市人大法制委员会对此解释，前海合作区的土地利用应当符合前海合作区总体规划和产业发展的需要，为避免滥用，要严格控制土地出让。前海“基本法”第22条因此规定：“确需采用出让方式利用土地的，应当符合市政府规定的条件，经市政府批准，并向社会公示。出让的具体条件由市政府另行制定。”从现实角度讲，现有的土地招拍挂制度以及一次性收取土地出让金方式，也已然引发诸多结构性问题，而前海开发之所以上升为“国家战略”，不仅因为它肩负中国金融改革和产业创新发展的重任，而且它似乎也应该走一条完全迥异于以往的路子——重新设定土地红利分配方式，在解决土地收益的长效性问题的同时，又能抑制地方政府寅吃卯粮将土地“圈光卖光”的冲动，对灵活高效地进行土地二次开发也具有重要意义。

　　7月17日，前海管理局下属机构深圳市前海开发投资控股有限公司副总经理“舒东博士”，在新浪微博回应笔者关于“前海土地是否只租不卖”的问题时称，“前海土地运营方式目前正在研究”，但“不允许随意卖地是肯定的”。

　　他进一步解释说，“在前海拿地，有极为严格的要求，比如产业限制、自用比例限制、产业增加值和税收要求、可销售的住宅开发的限制等等。至于是租还是合作开发，目前正在做方案，具体可以一事一议。原则是确保前海产业规划在有限的土地上落地生根。”“舒东博士”意犹未尽，又发一条微博，谈在深圳前海深港合作区内拿地的“门槛”：“我这里非官方透露一点，企业入区面临三道门槛：一、可入区但不享受15%的所得税优惠；二、能享受税收优惠；三、可按限定条件拿地（具体条件由前海管理局根据产业发展需要制定）。从一到三，对企业的要求逐次提高。促进金融为核心的产业发展是最高原则。”显然，前海的拿地门槛是相当高的，前海管理局新闻发言人王锦侠在接受媒体采访时也认为，“将来前海用地门槛在深圳是最高的，在国内也是比较高的。”估计那些有引领作用、能成为行业龙头的领军企业，才有资格在前海拿地。

　　前海设置了三道“门槛”：第一道是入区门槛，前海成立了入区专家委员会，经评审后符合前海产业发展方向的企业才能入区。第二道是政策门槛，入区后，符合产业指导目录和优惠目录的企业，才可以享受这次先行先试的政策。第三道是用地门槛，有三组指标，已经上报市政府。

　　其中，用地门槛会是一组指标，即企业过去的指标，包括总资产、收入状况、税收状况；现在指标，包括投入额、资本金；未来指标，包括项目投产运营后产生的经济社会效益等。

　　据透露，目前已有近30家企业在前海注册，注册资本金达50亿元。早前有媒体报道称，由于前海还在基建阶段，这些企业只是试运行，目的是让前海商务秘书公司提供优质高效的服务进行试运行，为将来企业大规模入驻积累经验。

　　前海土地区区不足15平方公里，可谓货真价实“弹丸之地”，由于享有在金融创新、财税、人才、医疗、教育、电信等6个方面22条先行先试的优惠政策，早在概念成形初期，它的土地即引来各路“巨鳄”垂涎，不仅区域内招商局集团几年前圈定的3.9平方公里土地被传“收地”而变得异常敏感，而且据说“手眼通天”的利益各方的博弈与角力远未结束，暗流涌动。只要前海愿意，它很快就会被蜂拥而至的各路资金所淹没，也完全可以速成“一夜城”。如此一来，它将沦为中国千千万万个新区的一分子。

　　对于虎视眈眈的房地产企业而言，前海的土地开发大餐也极为诱人。根据前海合作区确定的规划，该区域总建筑面积将达2600万平方米，其中办公面积1200万平方米，商业建筑面积360万平方米，居住及商务公寓建筑面积650万平方米，其他公共设施建筑面积约390万平方米。规划就业人口规模约80万人，居住人口规模约30万人。有消息称，万科正在该区域兴建一个生态馆，其入驻前海意图明显，而深圳市属国企将会“积极参与”前海基础设施建设、土地一级开发和项目建设。

　　前海的审慎与低调可以理解，但“一事一议”的“学问”大，容易引发“暗箱操作”等嫌疑。有人担心前海会不会成为权贵资本砧板上的“大肥肉”，成为央企和国企趁机“分肥”的平台与工具。更有持论犀利的观察人士称，“前海所谓美好的前景是深圳的一厢情愿，香港方面似乎不买账，但愿别做出一道臭鱼汤，坏了深圳本来的一桌好菜”。