谢逸枫：保增长之上房产调控早已见底
楼市调控微调到“救市”早已经开始
导语：自2010年年初，国务院发出号称为最严厉三轮房地产调控，三轮严厉调控层层推进，重磅政策强攻房价泡沫。第一轮：2010年1月1日新国十一条和2010年4月新国十条及2010年9月新国五条，2010年10月到2011年三次加息。调控起步，楼市下探。房价从疯涨到暗降。第二轮：2010年10月到2011年三次加息，六次上调存款准备金率，2010年12月首套房贷首付30%，二套首付60%，三套停贷。2011年1月新国八条，2011年1月上海重庆房产税，限购。销售下降告急，楼市陷入寒冷。金九银十不再。第三轮：2011年2月限购和限贷及限价，2011年5月一房一价，2011年11月保障房建设，价格控制目标。2011年11月限价和限购城市扩大。金九银十不再，楼市寒冷。
国内经济数据“降声”一片
[PMI]2012年5月3日中国物流与采购联合会(CFLP)、国家统计局服务业调查中心发布2012年4月份中国非制造业商务活动指数，经季节调整后为56.1，比上月回落1.9个百分点。由于非制造业没有综合指数，通常以商务活动指数来反映非制造业经济的总体变化。虽然环比增速有所回落，但该指数仍然保持在较高水平，不仅持续位于50的景气线之上，而且也高于先期公布的4月中国制造业PMI。今年前4个月非制造业商务活动指数分别为55.7，57.3，58和56.1，4月数值并非今年最低。
[PMI]2012年5月4日,汇丰(HSBC)发布的数据显示，4月份中国服务业经营活动指数(PMI)从上个月的53.3升至54.1，创下去年10月以来的最高纪录，中国服务业的经营活动出现实质性扩张。 汇丰中国服务业PMI覆盖交通运输、商业服务、个人服务、电脑与IT、旅店餐饮等服务业领域。通常以50作为经济强弱的分界点，指数高于50，反映服务业经济活动扩张；低于50，反映服务业经济活动收缩。
[外贸进出口]2012年5月10日,海关总署公布，今年前4个月我国外贸进出口情况。4月进口大幅下降导致贸易顺差从3月份的53.5亿美元扩大至184.2亿美元。据海关统计，今年前4个月，我国进出口总值11671.8亿美元，比去年同期（下同）增长6%。其中出口5932.4亿美元，增长6.9%；进口5739.4亿美元，增长5.1%；累计贸易顺差为193亿美元。4月份当月，我国进出口总值为3080.8亿美元，增长2.7%。其中出口1632.5亿美元，增长4.9%；进口1448.3亿美元，增长0.3%；当月贸易顺差184.2亿美元。经过季节调整法调整后，4月份我国进出口、出口和进口的同比增长速度分别为6.1%、7.2%和4.8%。
今年前4个月，我国一般贸易进出口6170.6亿美元，增长6.8%。其中出口2802.9亿美元，增长7.3%；进口3367.7亿美元，增长6.5%。一般贸易项下贸易逆差564.8亿美元，扩大2.7%。同期，我国加工贸易进出口4129.9亿美元，增长3.3%。其中出口2661.1亿美元，增长5.3%；进口1468.8亿美元，下降0.3%。加工贸易项下贸易顺差1192.3亿美元，扩大13.1%。
[CPI]2012年5月11日国家统计局公布的数据显示，2012年4月份，全国居民消费价格总水平同比上涨3.4%。数据显示，4月份，全国居民消费价格总水平同比上涨3.4%。其中，城市上涨3.4%，农村上涨3.3%；食品价格上涨7.0%，非食品价格上涨1.7%；消费品价格上涨4.1%，服务项目价格上涨1.7%。1-4月份平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨3.7%。4月份，全国居民消费价格总水平环比下降0.1%。其中，城市持平(涨跌幅度为0)，农村下降0.2%；食品价格下降0.9%，非食品价格上涨0.3%；消费品价格下降0.3%，服务项目价格上涨0.5%。
[PPI]2012年5月11日,国家统计局公布的数据显示，2012年4月份，全国工业生产者出厂价格同比下降0.7%，环比上涨0.2%。工业生产者购进价格同比下降0.8%，环比持平(涨跌幅度为0)。2012年1—4月份平均，工业生产者出厂价格同比下降0.1%，工业生产者购进价格同比上涨0.6%。市场普遍预计，4月份CPI同比涨幅将由3月份的3.6%小幅回落至3.4%左右，而PPI同比则将继续负增长。
[固定资产投资]2012年5月11日,国家统计局公布的数据显示，2012年1-4月份，固定资产投资（不含农户）75592亿元，同比增长20.2%，增速较1-3月份回落0.7个百分点。从环比看，4月份固定资产投资（不含农户）增长0.77%。分产业看，1-4月份，第一产业投资1666亿元，同比增长40.7%；第二产业投资33760亿元，增长24.2%；第三产业投资40165亿元，增长16.4%。1-4月份，工业投资32926亿元，增长23.8%，增速较1-3月份回落0.1个百分点；其中，采矿业投资2304亿元，增长24%，增速较1-3月份提高3.2个百分点；制造业投资27251亿元，增长24.4%，回落0.4个百分点；电力、热力、燃气及水的生产和供应业投资3371亿元，增长19%，提高0.6个百分点。
分地区看，1-4月份，东部地区投资38856亿元，同比增长18.8%，增速较1-3月份回落0.1个百分点；中部地区投资19037亿元，增长25.9%，回落1.2个百分点；西部地区投资17109亿元，增长25%，回落1.9个百分点。分登记注册类型看，1-4月份，内资企业投资70200亿元，同比增长20.7%，增速较1-3月份回落0.7个百分点；港澳台商投资2437亿元，增长11.8%，回落4.4个百分点；外商投资2635亿元，增长15.3%，提高1.6个百分点。从项目隶属关系看，1-4月份，中央项目投资4098亿元，同比下降4.1%，降幅较1-3月份缩小5.6个百分点；地方项目投资71494亿元，增长22%，增速较1-3月份回落1.1个百分点。
从施工和新开工项目情况看，1-4月份，施工项目计划总投资440888亿元，同比增长14.5%，增速较1-3月份提高0.3个百分点；新开工项目计划总投资64921亿元，同比增长21.6%，回落1.4个百分点。从到位资金情况看，1-4月份，到位资金100834亿元，同比增长16.5%，增速较1-3月份回落1个百分点。其中，国家预算资金增长28.7%，增速较1-3月份提高3.8个百分点；国内贷款增长4.2%，回落0.8个百分点；自筹资金增长24.2%，回落2.5个百分点；利用外资下降3.3%，降幅比1-3月份扩大1.4个百分点；其他资金下降2.3%，降幅比1-3月份缩小0.7个百分点。
[消费]2012年5月11日,国家统计局公布的数据显示，2012年4月份，社会消费品零售总额15603亿元，同比名义增长14.1%（扣除价格因素实际增长10.7%，以下除特殊说明外均为名义增长）。其中，限额以上企业（单位）消费品零售额7483亿元，增长14.6%。1-4月份，社会消费品零售总额64922亿元，同比名义增长14.7%（扣除价格因素实际增长10.9%）。从环比看，4月份社会消费品零售总额增长1.13%。 按经营单位所在地分，4月份，城镇消费品零售额13554亿元，同比增长14%；乡村消费品零售额2049亿元，增长14.5%。按消费形态分，4月份，餐饮收入1689亿元，同比增长13%；商品零售13914亿元，增长14.2%。在商品零售中，限额以上企业（单位）商品零售额6928亿元，增长14.8%。
[信贷]2012年5月11日，中国人民银行公布的数据显示，4月份人民币贷款年内首次回落至万亿元以下，当月新增信贷大幅减少至5918亿元，不足3月份新增贷款1.89万亿元的三分之一。数据显示，1-4月份人民币各项贷款增加5.17万亿元，同比多增3.37万亿元，已超过今年全年新增贷款目标下限——5万亿元。此前的1月至3月，新增人民币贷款分别为1.62万亿、1.07万亿和1.89万亿元，均创天量。
央行发布数据显示，4月份我国新增贷款达到5918亿元，同比多增1229亿元。分部门看，居民贷款增加1472亿元，企业贷款增加4446亿元，其中企业短期贷款减少786亿元。4月末，M2余额为54.05万亿元，同比增长25.95%，增幅比上月末高0.47个百分点，M1余额为17.82万亿元，同比增长17.48%，比上月末高0.47个百分点。
截至2012年4月末，M2余额为54.05万亿元，较上年同比增长25.95%，增幅比上年末高8.13个百分点，比上月末高0.47个百分点；连续第二个月创下1999年有公开数据以来的新高。此前中国M2增速高点是于2003年8月在中国投资热潮背景下创出的21.55%。而今年以来，M2增速始终维持高水平，2月份M2较上年同期增长20.48%，增速明显高于1月末的18.79%。央行设定的2009年全年M2增速目标为17%左右。央行数据同时显示，截至2012年4月末的狭义货币供应量(M1)余额为17.82万亿元，较上年同期增长17.48%，增速也有所加快，较3月末高0.47个百分点；市场货币流通量（M0）余额为3.43万亿元，同比增长11.26%。1-4月份净投放现金38亿元，同比少投放631亿元。另外，4月份当月外汇贷款增加70亿美元，较上年同期多增49亿美元。
4月社会融资规模为9596亿元，比上年同期少4077亿元。其中，4月人民币贷款增加6818亿元，同比少增612亿元，创今年以来最低水平。分部门看，4月住户贷款增加1421亿元，其中短期贷款增加793亿元，中长期贷款增加628亿元；非金融企业及其他部门贷款增加5351亿元，其中短期贷款增加1509亿元，中长期贷款增加1265亿元，票据融资增加2407亿元。外币贷款余额5610亿美元，同比增长15.7%，当月外币贷款增加15亿美元。
4月末广义货币(M2)余额同比增长12.8%，狭义货币(M1)余额同比增长3.1%，两者同比增速均较3月出现下滑。当月人民币存款减少4656亿元，其中住户存款减少6379亿元，非金融企业存款减少2968亿元，财政性存款增加4343亿元。外币存款余额3645亿美元，同比增长53.2%，当月外币存款增加227亿美元。4月，以人民币进行结算的跨境货物贸易、服务贸易及其他经常项目、对外直接投资、外商直接投资分别发生1355亿元、607亿元、93亿元、124亿元。
4月份贷款增长回落的主要原因是：一是去年上半年因信贷规模控制而没有获得资金的项目基本被集中投放完毕；二是第一、二批中央投资项目已经基本投放完，而第三批项目尚未下放；三是银行在一季度信贷迅猛增长背景下，已经接近完成全年新增贷款目标，从而更加注重稳健发展和结构调整。此外，银行季末“冲时点”的冲动消失，也是原因之一。考虑到贷款增速依然可观、流动性较为充足、中国经济回稳迹象增多但仍存在一些不确定性因素，近期货币政策将保持稳定，以微调为主，利率和准备金率大幅调整的可能性均不大。
值得注意的是，4月新增信贷的结构有大幅变化。数据显示，当月新增居民贷款1472亿元，占总新增人民币贷款的比重为25％，较1、2月份的4％和14％上升较多，反映近期房地产市场有所回暖。当月新增票据融资1257亿元，占总新增贷款的比重为21％，与上月基本持平，较前两月下降较多。而对公贷款增加4446亿元，同比多增490亿元，其中，短期贷款减少786亿元，中长期贷款增加3744亿元。
央行数据显示，4月人民币各项存款增加1.03万亿元，同比多增3743亿元。从分部门情况看：居民户存款增加1117亿元，同比多增180亿元；非金融性公司存款增加7375亿元，同比多增4629亿元；财政存款增加1525亿元，同比少增1164亿元。非金融性公司存款中，企业存款增加6306亿元，同比多增3984亿元。
[GDP]2012年4月13日，国家统计局发布的数据显示，今年一季度中国国内生产总值（GDP）同比（较去年同期）增长8.1%，这是自2010年四季度以来，中国GDP同比增速连续5个季度回落，也是2009年二季度后的最低值（编注：2009年二季度同比增速为7.9%）。在不容乐观的经济形势下，市场对于近期频繁释放出的微调信号寄予越来越大的期待。经济数据显示，中国第一季度GDP季率上升1.8%，预期上升1.9%，前值上升2.0%；年率上升8.1%，预期上升8.4%，前值上升8.9%。中国第一季度GDP增速明显回落，但仍处合理适度增长区间。
2012年3月5日，中国国务院总理温家宝在第十一届全国人民代表大会第五次会议上所作的政府工作报告显示，中国将2012年国内生产总值(GDP)增速目标设定为7.5%，低于2011年8%左右的目标；并将2012年消费者价格指数(CPI)目标设定为4%左右，与2011年4%左右的目标一致。
国家统计局公布的数据显示，初步测算，一季度GDP为10.7995万亿元，同比增长8.1%。分产业看，第一产业增加值6922亿元，同比增长3.8%；第二产业增加值5.1451万亿元，增长9.1%；第三产业增加值4.9622万亿元，增长7.5%。这一数据显著低于市场预期的8.4%，而且是连续第5个季度下滑。资料显示，自2010年第四季度以来，中国经济增速一直在下滑，增速同比分别为9.8%、9.7%、9.5%、9.1%、8.9%。数据显示，一季度固定资产投资（不含农户）47865亿元，同比增长20.9%（扣除价格因素实际增长18.2%），增速较1-2月份回落0.6个百分点。海关总署10日公布的进出口数据也不容乐观。中国一季度进出口7.3%的增速是自2009年第四季度以来的新低，外贸下行压力仍然较大。
[外汇占款]2012年5月15日央行晚间公布的初步数据显示，截至4月份末，金融机构外汇占款余额为255888.21亿元，较3月减少605.71亿元。这是今年以来外汇占款首次出现负增长。根据中国人民银行此前公布的统计数据，在2011年四季度连续3个月负增长后，从2012年1月开始，新增金融机构外汇占款再次转正。其中3月外汇占款新增1246.36亿元，回升至千亿以上的增长量。实际上，受世界经济增速放缓、外需萎靡以及国内资产价格上涨乏力等因素影响，外汇占款高位增长的时期已经过去，千亿级水平的增长或将是常态。预计，2012年外汇占款在2万至2 .5万亿左右，较2011年下降三分之一。中国的外汇占款数量已经在今年出现大幅度的下降，这意味着未来的“降准”空间较大，如果延续目前的外汇占款趋势，央行可能需要再降准1.5%至2%，相当于大约三次降准。
[FDI]2012年5月15日商务部公布4月外商直接投资（FDI）数据，1到4月份外商直接投资379亿美元，同比下降2.38%；4月份外商直接投资84亿美元，同比下降0.74%，远逊于市场预期的增长2.8%，已经连续6个月出现负增长。工业投资、消费增速、进出口增速都在下降。分区域来看，欧债危机的影响继续显现。主要有内外两方面原因。一方面，世界经济总体增长乏力，全球直接投资受到很大影响。另一方面，从国内因素来看，随着要素成本上升，我国经营成本优势有所减弱。此外，从“招商引资”到“招商选资”，我国利用外资更加注重优化结构和提高质量，而不是简单地看引资的规模，这对利用外资的规模也会有一定的影响。今年头四个月，日本、美国和亚洲10地区（包括中国香港）对华实际投资按年增速分别为16%、1.9%和0.6%；惟独欧盟对华实际投资下降到19亿美元，同比下降27.9%。
2012年5月15日,中国铁路建设投资公司披露了今年1到4月的全国铁路主要指标完成情况，虽然今年前4月铁路基本建设投资仅有717亿元，同比减少54%。不过，4月的固定资产投资和基本建设投资已经环比分别增长71.93%和122.96%，双双创下年内新高，显示出铁路投资呈现回暖之势。去年下半年以来，国内铁路建设投资遭遇了多年罕见的低谷。今年1到4月，固定资产投资同比仍然呈现48.3%的重挫；而基本建设投资同比降低54.1%。今年年初，铁道部公布的全年投资目标是固定资产投资5160亿元，其中基本建设投资4060亿元，这意味着今年前4个月仅仅完成了不到14%的投资目标。铁路投资目前已经触底反弹。在铁道部的年度计划中，今年将有6366公里新铁路投入运营，其中高铁占比55%，为历年之最。
亚太城市房地产业协会会长、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为，4月份宏观数据全面低于预期。工业生产同比增速放缓至9.3%，是自2009年5月以来的最低值工业生产的疲弱一定程度上受到了出口意外地进一步下滑的影响，尤其是对新兴经济体的出口。另外，基础设施投资的反弹力度仍不足以抵消房地产投资的疲弱，令重工业生产进一步放缓。。4月份银行新增贷款不足7000亿，低于我们和市场的预期。4月份数据弱于预期，加上欧债危机引发的下行风险，可能会促使政府进一步放松政策以保增长。由于食品价格下行，4月份CPI同比增速放缓至3.4%。
所以，从全国宏观济数据越来越难看。工业增加值増幅创近3年最低（9.3%）；社会消费品零售増幅创近5年多新低（14.1%）；社会固定资产投资増幅创近10年新低（20.2%）；财政收入增幅创近20年新低（6.9%）。与此同时，财政支出增幅创近30年新高（26.2%）。从宏观经济政策角度分析，将向“保增长”倾斜。
房地产市场数据亦“降”声一片
2012年5月11日国家统计局发布2012年1-4月份全国房地产开发和销售情况。数据显示，2012年1-4月份，全国房地产开发投资15835亿元，同比增长18.7%。
一、房地产开发投资完成情况。2012年1-4月份，全国房地产开发投资15835亿元，同比增长18.7%，增速比1-3月份回落4.8个百分点。其中，住宅投资10818亿元，增长13.9%，增速回落5.1个百分点，占房地产开发投资的比重为68.3%。1-4月份，东部地区房地产开发投资9354亿元，同比增长15.2%，增速比1-3月份回落5.4个百分点；中部地区房地产开发投资3159亿元，增长24.5%，增速回落1.2个百分点；西部地区房地产开发投资3323亿元，增长23.8%，增速回落6.7个百分点。
1-4月份，房地产开发企业房屋施工面积427187万平方米，同比增长21.2%，增速比1-3月份回落3.8个百分点；其中，住宅施工面积321373万平方米，增长18.8%。房屋新开工面积54468万平方米，下降4.2%，1-3月份为增长0.3%；其中，住宅新开工面积40606万平方米，下降7.9%。房屋竣工面积22296万平方米，增长30.2%，增速回落9.1个百分点；其中，住宅竣工面积17809万平方米，增长30.1%。1-4月份，房地产开发企业土地购置面积9657万平方米，同比下降19.3%，降幅比1-3月份扩大15.4个百分点；土地成交价款1826亿元，下降13.7%，1-3月份为增长2.5%。
二、商品房销售和待售情况。1-4月份，商品房销售面积21562万平方米，同比下降13.4%，降幅比1-3月份缩小0.2个百分点；其中，住宅销售面积下降14.9%，办公楼销售面积增长1.5%，商业营业用房销售面积增长2.4%。商品房销售额12421亿元，下降11.8%，降幅缩小2.8个百分点；其中，住宅销售额下降13.5%，办公楼销售额下降14.0%，商业营业用房销售额增长4.2%。
1-4月份，东部地区商品房销售面积10484万平方米，同比下降15.5%，降幅比1-3月份缩小2个百分点；销售额7508亿元，下降15.4%，降幅缩小4.5个百分点。中部地区商品房销售面积5157万平方米，下降12.0%，降幅扩大4.7个百分点；销售额2236亿元，下降6.1%，降幅扩大4.2个百分点。西部地区商品房销售面积5921万平方米，下降10.7%，降幅缩小1个百分点；销售额2677亿元，下降5.2%，降幅缩小2.4个百分点。4月末，商品房待售面积30308万平方米，比3月末增加186万平方米。其中，住宅待售面积增加93万平方米，办公楼增加40万平方米，商业营业用房增加21万平方米。
三、房地产开发企业资金来源情况。1-4月份，房地产开发企业本年资金来源26667亿元，同比增长5.1%，增速比1-3月份回落3.1个百分点。其中，国内贷款5221亿元，增长8.8%；利用外资127亿元，下降42.9%；自筹资金11144亿元，增长17.5%；其他资金10176亿元，下降6.2%。在其他资金中，定金及预收款6042亿元，下降6.3%；个人按揭贷款2607亿元，下降5.3%。四、房地产开发景气指数。4月份，房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为95.62，比上月回落1.3点。
亚太城市房地产业协会会长、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫分析，从最近三年商品房成交均价看，2010、2011、2012年前4个月，全国商品房均价涨幅依次为7.5%、6.9%和1.8%，涨幅下滑态势明显，估计会出现小幅度下跌的现象。从70个大中城市房价指数看，自2010年4月同比增幅触顶后，持续下滑至今，跌幅应该将在二季后完成筑底。
4月同比下跌城市扩大到46个，上涨的城市减少，涨幅均未超过1.7%，涨幅比3月份回落的城市有18个，涨幅不断的回落和城市回落个数增加；从环比来看，70大中城市中，价格下降的城市达到扩大到43个，而环比价格上涨的城市减少，涨幅均未超过0.2%，涨幅不断的下降趋势，已于去年10月出现下跌拐点，至今仍在继续下跌。估计房价将于二季度后出现环比止跌，三季度可能出现小涨。
从投资建设指标看，形势趋于恶化。先看投资，2010、2011、2012年前4个月，全国房地产开发投资同比增幅依次为33.2%、27.9%和18.7%，下滑态势明显，如果不是大兴保障房的支撑因素，近两年来回落的速度会更快。再看建设，2010、2011、2012年前4个月，全国房地产开发企业房屋新开工面积同比增幅依次为40.7%、16.2%和-4.2%，这一变化幅度惊人，两年时间，已从增幅高位跌至负增长。开发投资和开工建设数据，直接与众多上下游产业相关，将对他们产生负面影响，同时进而拖经济增长之后腿。尤其是新开工面积步入负增长通道后，将会使明后年商品住宅供应偏紧。
而从商品房成交量低迷中略现复苏看。2010、2011、2012年前4个月，全国商品房成交面积同比增幅依次为10.1%、4.9%和-13.4%。显而易见，涨幅持续收窄，并于今年1-2月逆转为下跌，近两个月跌幅有企稳迹象。今年春节过后，多数城市成交量出现反弹，比如4月份全国20个典型城市新建商品住宅成交量同比去年4月增加了45%。就成交量而言，可能正在触底反弹。
从行业整体景气度看，依旧持续降温中。4月份，国房景气指数为95.62，比3 月份回落了1.3 个百分点，比去年同期回落7.3 个百分点，国房景气指数连续11 个月下滑。上一轮 2007 年11 月触顶106.59 ，2009 年3 月低探94.74，持续下行了16 个月。这一轮2010 年3 月触顶105.89，至今已下行了25 个月。在中央坚持房地产调控政策不放松的形势下，国房景气指数仍将继续下行，预计在三季度前后有可能探明底，这轮下行时间，将远超上一轮。是否会跌破上一轮下行周期的94.74 的谷值，存在较大可能性。
房地产调控爆发“微调”密集期
2012年5月17日，住建部房地产市场监管司的副司长张小宏表示，中央已经多次强调，要坚定不移地加强房地产市场的调控，确保调控政策落到实处，决不让调控出现反复。住房城乡建设部会同相关部门按照中央的要求，来充分地发挥各种有利因素的积极作用，抑制和化解各种不利因素的影响，坚持供需双向调控，促进市场平稳发展和房价合理回归。下一步，住建部的工作重点将包括四个方面，在巩固调控成果的同时，抓紧建立长效机制。
继续落实好包括住房限购在内的各项抑制投资、投机性需求的政策措施。同时要采取有效措施，特别是要增加普通商品住房用地的有效供应，积极引导开发企业适应市场变化。再者，要密切关注市场的走势，做好政策预案，随时应对市场可能出现的一些变化。更为重要的是，利用市场调整期加快研究推进长效机制建设，进一步完善金融税收政策，稳步推进房产税改革试点，加快推进城镇住房信息系统建设等基础性工作。针对社会普遍关注的房产税，对个人拥有的住房恢复征收房产税确实是有必要的。下一步，有关部门将按照国务院要求，继续稳步推进房产税改革试点工作。
2012年5月18日至20日，中共中央政治局常委、国务院总理温家宝在武汉市就经济运行情况进行调研指出，要贯彻稳中求进的总基调，正确处理保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通货膨胀预期三者的关系，坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策，把稳增长放在更加重要的位置。坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策，把稳增长放在更加重要的位置。要有针对性地加强和改善宏观调控，及时适度预调微调，扩大内需，稳定外需，促进经济平稳较快发展。稳增长并不意味着放松房地产市场调控。要稳定政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，继续坚决抑制投机、投资性需求。
温总理讲话透露重要政策动向，一是坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策，把稳增长放在更加重要的位置。二是加快推进营业税改征增值税试点，扩大试点范围。三是加大对国家重点在建续建项目的信贷投放，加大对小型微型企业的信贷支持。四是抓紧确定继续支持家电下乡的政策，扩大建材下乡试点范围。五是支持民间资本进入铁路、市政、金融、能源、电信、教育、医疗等领域。六是稳定房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策，采取有效措施增加普通商品房供给，继续推进保障性安居工程建设，促进房地产市场平稳健康发展。
2012年5月20日，住建部官员称扬州奖励个人购房并非救市。5月7日，扬州出台购买成品房可获政府奖励的政策，住建部住宅产业化促进中心副主任梁小青日前在南京参加会议时表示，把扬州的政策等同于地方政府救市，明显是错误的。住建部从2002年就下发了全装修房导则，提倡商品房开发的全装修。扬州针对成品房的购房奖励政策 ，本质上是政府对住宅产业化大方向的遵从，应该给予支持和肯定。扬州市房管局局长勾凤诚接受晨报专访时表示，奖励政策是对江苏省政府办公厅文件的落实，同时针对的房源比例十分有限，更多是对市场的引导而非简单救市。
2012年5月19日，铁道部获得的银行意向授信规模超2万亿元近。铁道部招标发行2012年第一期短融券，募资金额200亿。铁道部还表示，截至去年年末，铁道部获得的银行意向授信规模超2万亿元。随着银行陆续放款，铁路的开工将逐渐增加。温总理2012年5月18日-20日在武汉市调研时提出“两不会”：房地产政策调控不会总体放松；不会推动银行业信贷“十万亿”规模级的大宽松。
亚太城市房地产业协会会长、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示，中国将不可避免放宽房地产政策，对于中国这样一个巨大而复杂的经济体，中央政府宏观调控总是难于避免受到多方因素的影响，而地方政府的利益与诉求或是其中最大一环。坚持多年的宏观调控与房地产调控，对于长期以投资和房地产拉动地方经济发展的各方大员们而言，这未必符合地方发展的需求，对地方财政收入和GDP增长都有着极为严重的影响。
首先是土地出让金下降，地方政府土地财政吃紧。盘点我国近4年来的土地出让金，2008年0.96万亿、2009年1.42万亿、2010年2.9万亿元、2011年3.15万亿元左右，分别占同期地方财政本级收入的33.5%、43.6%、66.5%和53%左右，在土地出让金占比地方财政本级收入连续3年大幅上升后，严厉的调控下,2011年依然大幅增长,高达14.6个百分点。
其次是房地产税费收入下降，影响财政收入。2012年2月14日，财政部透露，2011年我国房地产营业税和契税同比分别增长14.9%和12.1%，但比上年增速分别回落17.5和30个百分点。对于地方政府而言，土地市场冷清，最近一两年整体收入或处于低谷。地方政府屡屡为房地产调控松绑，冲动源自锐减的地方财政收入。财政部公布一季度全国公共财政数据：全国公共财政收入累计达29976.25亿元，同比增长14.7%，增速比去年同期回落18.4个百分点；其中，税收收入25857.81亿元，同比增长10.3%，增速下滑22.1个百分点。
再其次是地方政府债务到期，土地出让金不足。最近3年由政府主导的投资总额逾20万亿元，已经埋下10.72万亿元巨额地方债务的隐患（截至2010年底）。仅今后3年的到期债务即高达4万亿元左右（2012年1.8万亿元、2013年1.2万亿、2014年1万亿元）。在地方债务总量、到期债务短期双双大幅上升的情况下，如果再新添需要地方政府高速增加的投资支出，对本已入不敷出的地方财政来说，显然会雪上加霜。
2010年底，地方政府负有偿还责任的债务余额中，承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务余额为25473.51亿元，涉及12个省级、307个市级和1131个县级政府。各地一季度公共财政、土地出让金数据陆续公布。全国总体而言，财政收入增速大减速，部分地方甚至出现财政收入的负增长。受制于房地产的调控，土地出让金也出现明显下滑。
最后是多地保障房建设“缺奶”，保障房建设资金缺口巨大。2012年3月底财政部发布预算报告称，2012年中央住房保障支出安排为2117.55亿元，同比增长23.1%，该数据去年仅1713亿元。多地保障房建设仍嗷嗷待哺，住建部将在本月底前下达剩余的1600多亿元中央财政保障性安居工程补助资金，而首批450亿元资金在1月已下放到各地。
按照住建部的口径，去年开工的1000万套至少有2/3未竣工，转到今年后规模达1800万套。如果按照去年的资金需求标准，新开工资金需求在1万亿，加上在建项目的总资金约1.8万亿。除了中央财政投入可能增加至2000亿元、各地从土地出让收入中提取1300亿元，加上一定数量的贷款，其余资金还不明朗。对地方来讲，财政好多是专款专用但最终还是得通过银行信贷，更大的问题还在于地方债进入还款期，地方资金压力相当大。
以2011年为例，资金来源包括中央财政、地方财政、信贷以及社会资金等，而财政投入依旧是各地保障房的主要资金来源。山东省财政厅的数据显示，2011年全省财政投入282亿元，占保障房总投资的二分之一；河南2011年筹措保障房资金325.68亿元，其中争取中央补助72.97亿元，省财政配套23.51亿元，市县筹措资金50.79亿元，三者合计占比45.2%，近一半。
虽然，地方财政收入除了本级收入之外，还有相当一大部分来自于中央财政的税收返还和转移支付，但是，必须承认，对我国地方财政收入形成最大变量和弹性的，是其分成可以高达70%左右的土地出让金收入。可以说土地出让金收入，不仅是地方政府推动基础设施建设和保障房建设及地方政府还债等水利和教育的主要资金来源，亦是平衡当下地方财政严重失衡的最大砝码。理论上，扭转地方财政收支失衡，可以通过“旧债换新债”（银行贷款展期或自行发债）、以及加大中央税收返还和转移支付比例予以解决。
但是，对于已经改制后的商业银行来说，贷款展期虽可放行但幅度不可能过大，而中央基于对地方债风险敞口的收缩，亦不可能短期急速放大各地自行发债额度。至于，加大中央税收返还和转移支付比例，固然可能部分实现但短期内幅度不可能过大。相比之下，对楼市调控政策进行变相“松绑”，通过快速激活相对低迷的楼市以增加土地出让金收入，对于当下地方政府而言，显然是一个更具可行性、且情有可原的路径选择，这亦是为何多地频频触及楼市调控红线，中央虽打回却未加严厉问责的主要原因。
亚太城市房地产业协会会长、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫指出,2010年-2011年中央房地产调控的核心问题无一涉及到。貌似无一字或一次提到调整中国房地产项目资本金比例和改革中国土地制度及完善商品房预售制度的根本性政策，找到房价久调不降”的秘密，从楼市病根上解决房价越调越涨的死穴。显然，2011年房地产调控必然埋下2013年“下一轮房价暴涨报复反弹”的祸根。
从2012年年初住建部对房地产调控的基调看，不会继续加码和收紧，但会做调控局部调整，适用于各个城市具体楼市发展需要，让房价回到合理水平范围，促进市场销售成交，稳定房地产市场。政府救市已经开始，从去年9月陆续出台的全国各地35个城市的救市政策只有5个被叫停，到连续三降存准率，再到首套房利率85折，中央面对一季度8.1%的GDP增速已经感到恐慌。从默许各种救市政策的出台，到主动推出宽松的货币政策，再到40个城市联网后有可能推出房产税取消限购，这一切预示了救市开始。
亚太城市房地产业协会会长、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为,温总理讲话透露出重要政策未来动向，刺激政策或密集出台。迷信房价会大跌是傻瓜,调控早已见底,印钞票保增长,救市意图最明显。一则经济层面,前4月经济数据严重下滑坡,未走出金融危机。二则政策层面,地方政府微调达到35个城市。三则市场层面,前4月房地产数据严重下降。四则货币层面,2万亿铁道部信贷和3次降准1.26万亿及前四月信贷2.4万亿,共发出近6万亿信贷,不包括其他融资的。
亚太城市房地产业协会会长、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示，印钞票保增长意图明显。铁道部负债高，央行又发钱给铁道部，债务危机升级。2万亿元信贷，全部砸下去，投资拉动GDP，回升有望。铁路投资很快将摆脱低迷，再次迎来加速,经济发展高潮将会在三季度爆发。2万亿元信贷的根本原因,主要是拉动投资,保GDP增长。一方面是国内钢铁产业整体萧条,影响到钢铁股和产业发展.另一方面是国内未走出金融危机,又出现国内经济持续下滑,房地产市场低迷和进出口及消费等投资乏力.其他方面就是城市化的进程,需要大量的交通网络和交通经常基础设施做配套。
保增长之上房地产调控早已见底
楼市调控还要走多远？楼价还有没有下调的空间？如何实现楼价回归合理价位，又不至于对经济基本面带来过大冲击？调控不会放松，限购政策短期难以取代，楼市调控短期难以松绑。现有的一些调控政策“走过了头”，为了抑制房价上涨，下重药“一刀切”，在打压房价的同时，也使得一些刚性需求得不到满足，楼市调控政策需要进行微调，逐步推开房产税改革。扩大房产税制改革试点有利于控制房价，但不可能从根本上解决房价过高的问题。去年底以来，随着调控政策的不断深入，全国主要城市的房价都出现了不同程度的下跌，成交量也不断萎缩。房价下行空间不大。楼价高企的一大关键因素，是土地成本、税费负担过高。只有把地价、税费、资金成本降下来，房价才能真正下降。
亚太城市房地产业协会会长、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为,纵观10年来中国宏观经济变化及调控措施，在经济下滑时，加快、超前进行投资一向是政府启动保增长的最优先、最有效、最常用手段。成交逆转的重要原因是房企在库存持续增加以及资金链愈发吃紧这“两座大山”下“降价求量”效应越发显著。当然直接与中央调控精神背道而驰的微调全部被叫停，但仍有30个城市政策切实得到了落实。再结合当前银行及有关部门关于首套房的措施，总体上，在倾向于直接管控而并非市场调节的调控政策，在部分环节上出现了松动。房价下跌的合理区间自始至终处于多方利益重复博弈中。地方政府在不违背当前中央宏观调控政策的前提下，近期可能会采用一些擦边球的方式来刺激房地产市场。
谢逸枫表示,到今年下半年开始，楼市微调之风将继续蔓延。一是货币政策从收紧到放松，货币政策将朝着进一步释放流动性的方向继续微调。2011年11月30日晚上7时,央行中国人民银行发布消息决定，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，调整后的大型金融机构存款准备金率为21%，中小金融机构17.50%。2012年2月18日晚上8时,中国人民银行发布消息决定，从2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 此次调整后，我国大型金融机构存款准备金率为20.5%，中小型金融机构存款准备金率为17%。
中国人民银行2012年5月12日晚7时发布消息称，将从5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。下调后，大型金融机构存款准备金率降至20%，中小型金融机构存款准备金率降至16.5%。这是央行今年以来第二次下调存款准备金率，上次下调准备金率是在2月24日。也是自去年11月30日中国央行宣布近三年来首次“降准”之后，中国央行连续第三次下调存款准备金率。
二是限购政策和房产税及价格控制目标等限价扩容城市停止。首先是限的政策。截止5月19日，全国共有45个限购城市和40个限价城市及600多个限贷城市等20个限外城市的限字头的城市。而价格控制目标和限价及限外的政策基本完成任务，此三项政策基本丧失执行。只有限购和限贷才是目前最重要的政策。考虑到合理购买需求和房价合理回归的特殊情况，“四限”的政策调控不会放松，但会对限价和限贷政策实施差异化或差别化的调整。其次是房产税。到目前仅上海和重庆试点开征，估计会2015年内在45个限购城市选择再省会城市试点开征。最后是保障房。2012年保障房开工700万套，完工400万套，对拉动投资和抑制房价作用依然小。
三是35个城市地方政府楼市微调，30个城市获得通过，5个城市被叫停。亚太城市房地产业协会会长、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示，根据笔者最新统计，截止2012年5月21日，全国共有35个地方政府调控微调，5个被叫调，30个通过。一是上调公积金贷款的城市20个。二是首套房贷利率调整的城市16个。三是免或减征购房 契税的城市5个,补贴首次置业等的城市4个,土地松绑的城市5个，买房现金奖励的城市2个。四是普通住房价格标准调整的城市5个。五是重启购房入户政策的城市2个。六是放松限购城市的5个。
亚太城市房地产业协会会长、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示，自2011年8月8日马鞍山人才买房税费优惠起，截止到2012年5月21日，全国共有35个城市对当地的楼市政策进行过适当的微调。通过调整土地出让、首套房贷利率恢复、利率优惠折扣、房源解 禁、税费优惠、买房奖励、购房入户、购房补贴、提高普通住宅价格标准、调整限购条件、提高公积金贷款额度的环节，刺激楼市成交。其中芜湖、佛山、 成都、象山、上海因为微调尺度和幅度过大以及时机把握等引起市场强烈反对 的因素，最关键是踩到中央调控底部红线，政策颁布不久就被“叫停”，却传 递着一种政策调整的信号。显然，扬州和营口的政策出台，意味着房地产调控转向，楼市正式进入微调期。
亚太城市房地产业协会会长、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫分析，目前楼市微调的手段基本集中在刚需和部分改善需求方面，而放松限购的政策全部被叫停。一“ 免”：免或减征购房契税或退税。譬如马鞍山、武汉、北京、芜湖、扬州。二“调”：调整首套房贷利率恢复基准利率，利率优惠9折、8.5折。譬如，北 京、上海、天津、重庆、广州、杭州、昆明、济南、南京、成都、哈尔滨、南 昌、深圳、中山、三亚、东莞、苏州等。三“变”：改变普通住房价格标准。譬如天 津、增城、中山、上海、南昌。
四“提”：提高公积金贷款额度。譬如合肥、 吉林、南京、常州、广州、武汉、沈阳、芜湖等。五“户”：重启购房入户政策。譬 如从化市、长春市。六“补”：补贴首次置业。譬如青岛、重庆、杭州、芜湖 。七“放”：放松限购条件。譬如佛山、重庆、成都、上海、象山。八“绑” ：土地松绑。北京、广州、杭州、成都、昆明。九：“货币或发现金或财政补帖”譬如扬州和营口。
从政策面分析。2010年政策频频升级。2009年12月份，拉开了本轮紧缩型调控大幕，2011年国家出台“国十一条”，当年4月追加当时号称史上最严厉的“国十条”，当年9月底多部委出台“9.29新政”。2011年只于1月出台“国八条”，却是行政干预达到顶峰之严厉，其后再无新政，仅有一次又一次的强调严格执行既有政策。2012年以来，政策仅有几次重申和领导人表态，再无什么新意。因此，大致而言，去年下半年就已出现“政策底”。
四是政府扛不住和保经济增长需要。事实上，当前越来越多的城市已经（或准备）对楼市调控政策进行私下“松绑”。对这种现象，不能粗浅地理解为“地方谋利冲动”。因为，在这种“松绑”加剧的背后，存在着一个更为结构性、且更为难解的矛盾当下我国地方财政收支日趋失衡，而在现行地方财政收支结构下，增加土地出让金显然是最为可行的应急办法。
另外是据国家统计局最新发布的数据，一季度国内生产总值GDP同比增长8.1%、环比增长1.8%。这是GDP连续第二年同期增长减速。而GDP环比增长也低于去年第四季的2.0%，这是自去年第三季以来连续3个季度增速减缓；投资和出口同步放缓是一季度经济增速继续回落的主要原因。数据也显示一季度，居民消费价格CPI同比上涨3.8%、涨幅比去年同期5.0%、全年5.4%有所回落。
4月份宏观数据创新低，表明中国经济仍处在下行过程中。其中，固定资产投资增速创10年来新低成为经济增长持续下滑的最主要原因。而导致投资创新低的推手则是房地产投资大幅回落——前四月地产投资三年来首次回落到20%以下；房屋新开工面积增速也在4月份转负。在经济下滑背景下，下调存款准备金率以及各地出台的楼市微调政策给置业者以“底部”的预期，需求开始逐步释放。从政策角度而言，房价大跌和暴跌可能性已经是微乎其微。