近来，由于住宅实行限购，许多商家将销售重点集中在商业物业上，有关商铺出租出售的广告满天飞。在市区住宅动辄就要两三万一平方米的市场情况下，有些商铺却只要30-40万就可以拥有一间，有些是有产权的、有些是长期租约的。

　　我有一位朋友问我，黄埔大道一个裙楼楼上的商铺只有 10平方米左右，售价3万多/平方米，总价30多万元，买不买得过？我建议考虑以下几个问题：一是要看投资商有没有做商场的经验，二要看商场的产权是部分卖还是全部卖，三要看这样的地头未来是有没可能做旺。

　　目前很多商铺都是闲置裙楼包装改造而成的，然后冠以“全国某某展示中心”、“销售中心”或“集散地”等称号，再以“高单价、小面积、低总价”的形式和“若干年6-8%投资回报返租”等条件，吸引和招揽那些因担心通胀货币贬值的买家。

　　我对这类商铺的运作手法应该是不陌生的。上世纪九十年代就出现过大批这样的项目，但多数都是以烂尾或长期纠纷收场，有些至今还不能正常运作。例如：大家都熟悉的新中国商场至今也未能摆脱纠纷，还有许多裙楼类的中小型商场也都是因为产权分散、群龙无首而难以盘活和运作，长期处于烂尾状况。

　　其实，这些物业如果用心经营是完全有可能做旺的，因为地头一般都比较好。但为何做不旺呢？原因虽然是多方面的，但主要是因为产权分散，而且小业主很难抱团，又不懂经营。所以，如果是百分之百都产权出让的裙楼商铺，几乎可以说是百分之百的会出现难以运营和纠纷的现象。

　　如果只是部分出售，就要看投资商（开发商）是否有心和是否有经验了。如果有心无力不行，有能力不用心也未必行。如果做得好，没有产权一样可以做旺，如海印电器城；即使是部分产权、部分销售的盛贤模式也是可行的；但我认为这类商铺最好还是做旺场了之后再销售，这样其价值和回报就更加容易判断。

　　目前，由于开发商急于回笼资金，可以说是在利用消费者急于购买商用物业的心态将手中许多不应出让的物业也拿来出让。如果不能很好地处理大小业主之间的产权关系和合作关系，日后同样会受到运营上的困扰。

　　其实，天河城成功的经验很简单，就是“只租不售、不断经营”。如果有实力做到这两点，好地头的商用物业都不会出大的问题；即使出现经营困难、入不敷出的现象，也是守业阶段企业所必然要经历的正常和暂时的考验。

　　只有街铺销售是问题比较少的，因为街铺一般不需要统一经营和管理，其治安、水电和清洁等要求和条件即使自己解决不了也有市政提供和城管强制管理。但裙楼式的商场或大型商业综合体就不是那么简单，需要有经验和实力做后盾才能做好。

　　大连万达的模式之所以成功，其实是因为其只销售街铺和商务公寓，而主营的商场部分是只租不售的。但由于其土地和建造成本控制得好，而街铺和公寓又卖得好，因此可以在投资初期就将成本回收或大部分回收；核心商场基本上可以视为无成本运营，或严格讲是“无固定成本分摊、只有变动成本支出”的低成本商用物业。

　　所以，那些打算或正在出售手中商用物业的开发商最好盘算和谋划清楚，不要贪图获利回吐，将不该出让的物业也出让了，将不该采用的全部销售和返租形式也采用了，这样做有可能会为自己留下许多的手尾和麻烦。

　　消费者也应该醒目一些，不要同样的错误一犯再犯，到头来吃亏和倒霉的还是自己，不仅“偷鸡不成蚀把米”，反而是投资不成却成为“冤大头”。在目前的市场环境下，还是要保持“投资更需谨慎、商铺亦有风险”的态度。