我认为今年以来政府的思路发生了重大的变化，一个是政府要解决老百姓住房问题的决心，我是给予充分的认可。第二个，我认为政府在解决住房问题思路上发生了比较大的变化，就是要强调保障房的供应，同时对投资、投机加以抑制。

　　对于前一个措施我是给予高度的肯定，对于后一个措施我也有个人的保留。我们目前调控基本上就是这两个，一个是增加保障房供给，一个是抑制投资投机。我认为这个思路应该说比起过去是一个很大的变化，我给予比较高的评价。但是按照这样一个思路，根据我个人的研究、判断，我认为不可能解决我们老百姓的心目中的预期，达不到大家那个预期。前一段，我参加了社科院财贸所一个绿皮书，那个会上很多人就说调控的结果出乎意料。我当时就讲，并没有出乎我的预料，因为在去年七月份我曾经写过一篇文章，提出这样一个判断：即使房地产业遇冷，房价也很难降到老百姓的预期的心理价位。因为存在着抗衡下跌的力量。今年4月份，有一个中央机关请我去讲房地产业的问题，我在那个会上，最后我曾经说了这样的话，明年这个时候再来看，我认为这个调控不会起到什么作用，这是今年4月份在一个中央机关讲课讲过的话。现在还没到一年，我觉得大体上、至少目前情况还证明了我当时的预期。

　　为什么我能够做出这样一个预期？我下面简要讲一讲：我们的城市居民，富人20%到30%，是不是这样一个数？我们大胆预测一下。这些人他是商品房的购买的主力，同时他也是投资投机购房的主体，符合享受政府保障房的人群能够占到多少呢？我没有看到权威的官方数字。我所看到的有一些学者的研究来看，或者有一些地方的公布的数字来说，廉租住房政府只能保障6到8%这个人群，再说大一点，10%、20%，现在的问题就是两个加起来就是40%到50%，还有60%—70%的人群呢？或者50%—60%的人群呢？他们的房子，他买保障房不够条件，买商品房他和富人竞争，他没有那个竞争能力。这一部分人我们笼统的叫夹心层，其实还可以再细分的。我这一年来，我写这几篇东西，我就强调一点，我们的住房制度的设计，还有严重的缺失。我们的住房制度现在强调了保障房的供应，这比过去完全依靠市场来解决居民住房问题，是一个很大的进步。但是这个住房制度设计里还缺一块？我们现在把它叫做双轨制，完全的市场轨是一轨，完全的政府保障轨是一轨。

　　公共租赁房我也肯定政府的初衷，为了响应来解决夹心层的问题。但是能不能解决？我不完全否定这个政府的想法。但是我个人对这个事儿有疑问，就觉得还需要观察，为什么呢？公共租赁房现在在全国来看，我认为现在还是一个不稳定的形态，各地的做法是不一样的。有的地方像重庆，把它和廉租房，经济适用房和公共租赁房并轨，按照重庆设想也只能解决30%—40%。我们讲了那个富人满打满算就是30%可能还到不了，还有一块人怎么办？所以我认为公共租赁房这个想法是好的，但是实施起来我们把它纳入保障房的范畴，那就是政府来大包大揽。我们经济发展水平，政府有没有大包大揽的实力，这是一个疑问？我们现在廉租房实际上现在很多到不了位置。一定要大包大揽，像重庆那样，我个人有一个问号，那就势必要政府的权力进一步扩张。我认为缺失的一块就是针对夹心层要有一个独立的供应渠道，我把针对两轨制，我提出三轨制就是在完全市场，完全保障之外，应该有一个半市场，半保障，这一轨。这个东西源头就是邓小平80年代讲的民建公住的路子，也是80年代末，90年代初讨论住房制度改革，当时针对这个东西也提出来一个叫做发展住房合作经济，注意我的提法是发展住房合作经济，而不是垄断的。

　　这个影响非常大，先讲讲国际上，国际上住宅合作社已经有200年历史，德国瑞典城镇的住房，整个居民的住房30%住房合作社来解决的，它有成熟的管理模式，它是一个非盈利经济组织，非盈利的法人，他是可以由政府来加以规范的，有成熟的章程。这个东西如果能够发展起来，它本身既是一个市场主体，它又是政府提供一定保障的对象。比如说税收，资金的扶持，土地供应的扶持，即使这些扶持都没有，我们可以从政府的实际情况出发来不断的来因地制宜的改变。即使这些扶持都没有，仅仅没有开发商利润，就这一条，就使房价能够维持在成本的区间。这一块有一个什么特点呢？你加入合作社，要交一定的资金，达到了他的章程要求以后你就有资格从合作社分配住房，但是你可以住你可以继承，不能上市买卖。

　　按照现在这样一个方针，不从制度上根本解决，我认为没有戏，为什么呢？因为我们讲房价的问题，不是绝对的看它的房价水平，主要是看房价和收入的比，就是看老百姓的承受能力。我们可以不压房价，可以增加老百姓收入，逐渐逐渐收入增加到一定程度以后，这个房价比就合理了。但是如果住房制度不改变，那么房子就成了一个投资、投机的东西，工资水平提高了，房价还会往上涨，投资、投机是压不住的，因为是一个释能往这儿放着，单单一个温州市就是一万个亿游资寻找出路，那全国有多少？今天可以把它压住，他去炒大蒜、黄豆、金子，炒一切可以炒的东西。如果住房制度不解决，其他问题都不可能解决。