逆势增长的房地产投资态势分析

　　一、浙江房地产投资逆势增长，或为强弩之末

　　上半年，与全省固定资产投资、制造业投资增速减缓形成鲜明对比的是，房地产开发投资呈逆势增长。据有关资料，上半年浙江房地产投资同比增幅达47.1%，高于全国14.2个百分点，比一季度和去年同期分别提高3.8和12.5个百分点。

　　在当前持续加压的房地产调控背景下，浙江的房地产投资何以呈逆势增长态势？其原有大致有：一是国家对囤地行为的打击，迫使手中有地的开发商开工，以免地囤地两年被国家收回之危险。二是在一线城市限购、限贷等调控硬招实施以后，市场资金由一线城市向二、三线城市转移。三是商业地产投资增长较快。由于目前限购、限贷仅限住宅，对商业地产则暂时无限制。因此，商业地产逆势火爆。相关统计数据也一定程度上印证了笔者上述观点。1-5月，浙江住宅、办公楼、商业营业用房投资同比分别增长42.1%、79.6%和30.1%，而保障性住房完成投资只占全部房地产开发投资的2%。上述几种原因，恰恰从另外一个方面说明了，房地产市场确已到了强弩之末。房地产销售市场的数据也是有力的佐证。1-5月商品房销售面积和销售额均出现萎缩，同比分别下降13.2%和0.8%，房地产开发投资资金来源增速也比去年同期下降33.7个百分点。随着房地产政策调控的延续，下半年房地产投资逆势增长势头预计将难以持续。

　　二、房地产市场关联风险积聚并不断蔓延

　　尽管目前辖内房地产贷款不良率处于较低水平，但随着各项调控政策逐渐发挥效应，房地产贷款的潜在风险不断积聚并将逐渐显现。主要体现在：一是销售状况趋于恶化。1-5月，全省商品房销售面积和销售额分别同比分别下降13.2%和0.8%；5月末全省商品房待售面积同比增长14.8%，其中住宅待售面积同比增长20.1%。二是部分开发企业资金链日趋紧张。今年1-5月，全省房地产开发投资资金来源增速同比下降3.2个百分点，在销售资金回笼不畅和银行贷款受阻的情形下，部分开发企业选择通过高成本的信托贷款和民间借贷方式筹集资金，进一步加大了未来的资金压力。三是银行开发贷款的风险防控措施不到位。据调查，杭州地区房地产开发贷款中约八成担保方式是土地抵押，与监管部门要求开发贷款应以在建工程抵押为主、不轻易用土地作为抵押存在很大差距。

　　目前，除了对房地产贷款自身风险需要警惕外，房地产市场关联领域的风险尤其值得关注：一是以房地产作为抵押物的变现风险。一旦房地产市场发生逆转，这些抵押物变现将会发生困难。二是房地产市场的波动将加大政府融资平台贷款风险。目前，政府融资平台贷款现金流大多依赖土地出让金收入，平台贷款的抵押担保也以土地为主。随着房地产调控的持续深入，以及房地产市场逐渐显现的量缩价跌态势，以土地出让收入为主要还款来源的融资平台风险将逐渐显现。据相关机构统计，今年上半年杭州市区（包括萧山、余杭）土地出让面积同比下降15.5%，成交金额同比下降30.7%，另有5宗地流拍，土地市场“转冷”的迹象已十分明显。

　　三、思考及建议

　　国家的调控如何做到既不至于将房地产引致崩溃，以至整体经济在房地产绑架下“硬着陆”，又不至于半道而废，出现房地产报复式反弹，把房地产推向万劫不复？笔者认为，应该认真地反思我们所采取的调控手段问题出在何处。从近年来房地产调控的效果来看，市场需求，既包括投资、投机需求也包括刚性需求均得到了一定程度的抑制，高昂的房价之头似乎也还是低下，但房地产市场及其关联领域的风险正在日益积聚。房地产绑架了银行，也绑架了地方政府，甚至相关行业和领域。房地产调控最后成了政府与房地产商、中央政府与地方政府之间的博弈。如果政府土地财政问题得不到有效得解决，这场博弈的结果，胜算一方面很可能属于房地产商，而非政府。

　　理由之一：房地产市场的衰微态势将直接掐住地方政府的财路，不仅政府融资平台清理工作积重难返，风险会逐渐暴露；而且，由于建设资金的缺乏，政府以保障性住房打压商品房市场价格的良好期望也将落空。特别在土地出让收入日窘态势下，地方政府何来从拮据的口袋掏钱投入保障性住房建设的动力？所以，目前这种调控方式的可持续性实在可疑。我认为，决策者们应放弃“赌气”式的调控手法，客观、理性地看待当前的房地产市场，出发点还是应该促进健康发展。

　　理由之二：房地产市场一旦逆转并持续萎缩，占比居高不下的房地产贷款、以房地产为抵押的贷款以及个人按揭贷款风险将显现化，在押品处置几无市场（如果市场真的快速下行），房地产市场问题将转化为银行体系问题，房地产市场的行业风险将转化为整个银行体系的系统性风险，这样的结局，绝非政府博弈的方向。

　　笔者始终认为，解决房地产问题应该追本溯源。高房价的问题，根源还在土地问题，还在现行的土地招、拍、挂机制。如果地方政府能够放弃对土地收入的风狂追求，在土地出让问题上采取房价高限、建筑质量等综合竞标机制，在供给环节的高房价不是迎刃而解？要做到这一点，关键是进行制度创新，改变现行的地方政府事权、财权不对称的现状。对于房地产交易市场，我认为一刀切的打压政策也是不可取的。对于纯粹投机的，可以通过征收高额利得税，使投机行为无利可图，投机行为将何以存续？对于长期投资者，应以适当的政策疏导，以适当的税收进行调节，毕竟租赁市场不仅有存在的必要，也有发展的必要，这是缓解住房困难的一条途径。