国务院12日常务会议部署继续加强房地产市场调控工作，会议认为，当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，坚定不移地抓好各项政策措施的落实，不断巩固和加强调控效果。

　　这次会议的召开，我们似乎可以看出，政府对于当前的房价调控效果不甚满意。历经了一年多的房地产调控面临骑“虎”难下的局面：部分三四线城市的房价仍有上涨趋势，部分一线城市降价动力也仍然不足，而且，当前正处于控通胀的关键时候，政府更不愿看到房价上涨，带动CPI上涨。

　　从这次会议的工作部署来看，调控力度更大，措施更严。

　　一是中央对房价态度发生转变。这次会议明确提出要“促进房价合理回归”。比新国八条提出的“坚决遏制部分城市房价过快上涨”更为严厉。新国八条明确了“房价可以涨”，而不是“房价需要跌”，只是不要涨太快，体现了国家对房地产市场“维稳”的心态。在前期房价过快上涨的趋势得到初步遏制后，这次会议明确提出房价需要“合理回归”，表明中央已经痛下打击高房价的决心，力促房价下跌。

　　二是限购令升级。“新国八条”指出“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。”而本次会议在限购问题上继续加码，明确“已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施”。

　　三是调控范围延伸到租赁市场。此前，住建部发布《关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知》。根据该通知，房地产调控范围已经不止于买卖市场，更延伸至租赁市场，这次会议也明确指出“规范住房租赁市场，抑制租金过快上涨”。

　　我们认为，本轮房地产调控将会继续下去，一旦半途而废或者最终失败，房地产泡沫继续膨胀所带来的后果将非常严重，以及政府出于民生和维护自身公信力的考虑，楼市调控如果不出现积极明显效果，调控政策不可能有丝毫放松。

　　个人认为，“五项措施”可能会给下半年的房地产市场带来以下影响。

　　一是量价僵局有可能打破。从历史经验看，房地产调控效果显现一般会经历量价僵局——价跌量涨——量价齐跌三个阶段，上半年，土地价格大幅下降并没有对房价产生明显效果。根据《2011年1-6月全国130个城市土地市场交易情报》报告，成交的楼面地价均价为1451元/平方米，同比下跌13%，而房价并没有出现明显松动。中央重申楼市调控政策，买盘很可能会继续观望，成交量进一步萎缩之后，开发商将不得不选择降价促销，以价换量。下半年房地产市场将很可能迎来价跌量涨的局面。

　　二是房地产投资面临下行压力。一方面，在银行信贷收缩的影响下，开发商的融资环境继续趋紧，根据统计局公布的数据，上半年房企到位资金40991亿元，来自金融贷款的资金占比仅为17.1%，为2010年连续18个月最低。另一方面，二三线城市的销售面积可能会大幅回落。上半年房屋销售面积上涨，主要受没有限购的二三线城市推动。如果限购令范围扩大，下半年的商品房成交量下降将不可避免。在资金紧张与成交量下滑的共同作用下，房地产投资面临较大的下行压力。

　　三是保障房建设有利于平抑房价。今年保障房的开工数量目标为1000万套，但竣工数量以往一直未有明确。本次会议指出“在建保障性住房预计年内建成400万套以上”似乎隐含了竣工目标数，此外本次会议还提出“确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设”，显然保障房建设的决心有所加强。由于保障房建设直接关系到中央政府是否能信守承诺，当前资金紧缺是关键问题，所以保障资金也成了政治任务。继支持符合条件的地方融资平台公司和其他企业通过发行企业债进行保障房项目融资后，信托资金和社会保障基金目前也开始介入。随着资金问题的解决，保障房将按期开工和完工，从而对商品房价格形成抑制。