限购意外催生“环首都”房产热

“环首都经济圈”，在地理概念上被定义为“13县1圈4区6基地”。将其解构，其大意便是在河北的涿州市、涞水县、涿鹿县、怀来县、赤城县、丰宁满族自治县、滦平县、三河市、大厂回族自治县、香河县、广阳区、安次区、固安县这13个县区市范围内建设一个面积27060平方公里、人口485.65万人、以新兴产业为主导的新经济圈。

1.       “限购”等行政调控手段意外助推“环首都房产热”

今年4月份，北京、天津的房价环比纷纷出现下降（而北京更是4个一线城市中唯一住宅均价环比下降的城市）。而河北情况却截然相反，邯郸以1.95%的涨幅位居房价涨幅榜之首，廊坊的房价涨幅居全国百城第5位，保定、石家庄、秦皇岛也都表现出不同程度的房价上涨。本是给楼市泼冷水的限购令，却意外成了燕郊、涿州、廊坊这些地方楼市的“催熟剂”。

再以燕郊为例，截至去年年底，燕郊住宅均价依然高达8274元/平米，比年初涨超过3成。早期，燕郊房子对北京人最大的诱惑是价格便宜，当有了“限购”后，能规避很多政策障碍又成了吸引北京人的另一法宝。

除了吸引购房者，在调控政策下，“环首都经济圈”还吸引着许多房地产企业的加入。在北京拿地比较困难了，就转向河北市场。“10亿在北京市场可能不算什么，但在河北那就是很有实力的了，这些都加大了河北房地产投资和销售的较快增长。”

2.       “环首都经济圈”近期仍是房地产圈，而非经济圈

虽然河北省对“环首都经济圈”内的13县（区）给出了“特区”的招商政策以吸纳北京、天津的产业转移，也提出了“GDP万亿”的宏伟目标，但是从世界都市圈成长来看，这一过程长达数十年，而这显然不符合中国官场5年任期的考核要求，这恰恰是房地产行业的机会，所以各大开发商最为积极。

3.       “环首都经济圈”布局，京东先发优势，京南、京北后发优势

环首都经济圈规划的3个百万以上人口的新城中，以香河、大厂和三河为中心的京东新城条件最为成熟，京沈、京燕高速公路直达北京，年底拟开通的京燕轻轨更是助推京东新城。

由于京东新城独特的地理位置，目前包括万科、京汉、万通、富力、绿地、香江、珠光、世贸天阶投资集团等22家房企，共在香河拿地约222.33平方公里。此外，中粮、北京鸿坤伟业等企业也在香河投资和拿地。最多的一家房企已手握40多平方公里土地，其他房企从几平方公里到30平方公里不等。据初步估计，截至目前有近30家房企拿地约260平方公里，其进军方式主要以“新农村建设”名义。 

与京东新城热火朝天相比，京南新城和京北新城稍显冷静，但是北京是一个世界级城市，每个方向布局都存着机会，欠发达地区反而有“后发优势”。早期南城的欠发达反而成就了南城今天的开发商。去年轻轨的开通也激活了房山、大兴的楼市，所以京固、京涿、京北方面的潜在机会并不比京东新城少。