钓鱼台7号院该卖什么价？

    钓鱼台7号院，是位于北京市顶级地段的一处豪宅楼盘，近期开盘销售以后，开发商对其中一个单元挂出了每平方米30万元的价格。这个价格一举刷新了国内各大城市商品房价的最高纪录，顿时引起舆论一片惊呼。在从中央到地方的各级政府正在为调控房价而频频推出打压政策的关键时刻，这个新出现的天价对民众产生了极大的心理刺激。迫于舆论压力，原先已经接受开发商的价格报备，并且表示对此“引导但不干预”的北京市住建委不得不改变态度，要求开发商暂停销售，并随之展开调查。目前，调查仍在进行之中。

    根据媒体的报道，我们知道，这个钓鱼台7号院的土地是以“军转民”的形式协议转让的，没有走“招拍挂”的程序。但即便将这块土地推上竞拍场，按5年前北京同类地块的楼面价也不过每平方米1万元，5年来，尽管地价在上升，建筑材料乃至建筑用工的价格都在上升，但在开发商推出这个楼盘时，其成本也只在每平方米4万元。4万元的投入，可以得到30万元的产出，房地产开发商的暴利由此得到了淋漓尽致的展示。很显然，如果媒体报道属实，北京市住建委的调查也只能是这个结果，那么，当这个结果摆在住建委面前以后，住建委又能要求开发商做什么呢？

    降低销售价，大概是一个当然的选项。先不说政府部门对开发商提这样的要求有没有拿得出的政策依据，政府也许有足够宽广的斡旋空间来达到这个目的。但是，如果真的降价了，最高兴的并不是现在对这个高价楼盘愤怒声讨的人们，只能是对这个钓鱼台7号院垂涎已久的买家。谁能够买下这样的房子？开发商在推出这个楼盘时应该有它的目标客户，他们绝对不是那些对目前的房地产调控政策最为拥护，希望房价大幅度下跌的“蜗居者”，只能是那些敢于一掷千金的“先富起来的人”，比如传说中的山西煤老板。其实，即使开发商按成本价每平方米4万元来销售，他自己不赚一分钱，这样一个价格对于那些住房困难户来说仍然是可望不可即的天文数字。很显然，如果政府以行政干预的手段要求开发商降价，固然遏制了开发商获得暴利的可能，但却让豪宅购买者得了好处。公共政策的运用出现这样的结果，不仅不符合政府的执政伦理，也有违此次房地产调控的目标。

    其实，类似钓鱼台7号院这样的豪宅，它的市场目标已经不再是普通的居住型或者改善型住房的需求者，而是奢侈型住房的需求者。开发商之所以能定出每平方米30万元的销售价，所依据的已经不是这个楼盘的建造成本，而是市场的需求状况，这个价格能否成为现实的成交价，决定的因素是市场。很显然，虽然这个价格让一般消费者看来高得不可思议，但是我们必须承认，一方面这种豪宅具有不可复制性，另一方面长期以来我国收入分配制度的失误，“先富一族”的消费观念已经与社会普通民众不可同日而语，他们对这种奢侈类消费品的概念已经不能用对一般商品的性价比来阐释了，因此，钓鱼台7号院的销售如果不停下来，这个价格完全可能成为真实的成交价。说实话，对于这种卖家和买家“一个愿打，一个愿挨”的交易，政府是很难直接进行干预的。

    钓鱼台7号院天价楼盘的出现，显得十分刺目，但它提醒我们，一个健康的房地产市场，必须满足民众多层次的住房消费需求，除了基本的居住需求，还应该满足改善需求，至于奢侈型需求，政府也没有必要完全排斥。我们以前在房地产市场的推进中，忽视了多层次需求的和谐发展，以致使市场形成了积重难返的矛盾。保障房是运用政府行政资源建造的住房，它的价格必须严格限制。一般的改善型住房则应完全纳入到市场化的轨道，其价格由市场来决定，政府需要做的是保证市场交易的公正，防止开发商对价格的垄断。至于像钓鱼台7号院这样的奢侈型住房，一方面应限制土地供应，防止其过多地占用已经紧张的土地资源，另一方面可以以运用税收手段来加以调节。必须注意到的是，奢侈性住房的价格虽然是市场行为，但是它所占用的土地资源是一种公共物品，开发商和此类房屋的享用者必须为此付出更高的代价，因此政府有责任对其进行干预，但是这种干预不能是直接要求开发商降低售价，或者为其规定一个最高价格，而是应该使用税收调节的手段。如果政府能够对奢侈型住房的开发商征收暴利税，对享用者开征高消费税，并将这部分税收用于保障房的建设，就可以在一定程度上遏制这种消费，并且使社会资源的享用体现出整体性的公平。

    长期以来，我国房地产市场的发展一直是在政府“看得见的手”的支配之下运行的，这使市场形成了根据政府的需求单一化发展的结构，市场的多层次发展受到了制约。前几年，在“土地财政”的激励下，市场集中于商品房的单一结构，忽视了中低收入阶层的住房保障需求。目前，政府正在大力推进以廉租房、经济适用房为主要内容的保障房的建设，但令人忧虑的是，在政府的号令之下，每一个城市都必须按指标完成规定数量的建设，而这种指标是否符合每一个城市实际的需求，却充满疑问，如果某些城市出现了保障房的供应超过实际需求的情况，无疑会给将来造成很多难以处理的后遗症。同时，在调控的总体环境下，住房的奢侈需求也背负上了道德枷锁，而忽视了运用各种经济手段来对其进行调节。目前，房地产市场调控正在向纵深发展，但政府必须扭转这种单一化的思路，政府在恪守政府职能，尽到政府责任的同时，应该把可以由市场解决的问题交给市场，而把自己“看得见的手”限制在市场难以发挥作用的地方。