昨天新华网房产头条转载了新京报的文章《多名专家预测房价今年至少降10% 》摘要如下：

　　严厉的房地产调控下，今年的房价是否会下跌？还是像去年那样，平稳之后又出现反弹？北京大学光华房地产协会昨日举行成立十周年中国房地产发展高峰论坛，专家和学者普遍认为，今年房价会出现10%到15%的下降。

　　“降10%绝对不是危言耸听”

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生说，去年7月份房价开始平稳，8月份开始反弹上升，北、上、广、深这4个大城市上涨了20%。

　　“今年的情况绝对是跟去年不一样，去年是延续了适度宽松的货币政策，今年有吗？我们做了研究，现在的情况跟2008年很像。2008年把控制CPI作为第一要务，今年又是这样。我可以肯定，今年不会有2008年10月中旬那样的救市。”聂梅生说。

　　她认为，这次政府大量动用行政手段，就是“限购令”，调控从货币手段到了行政。投机性购房的比例下降，会使整个交易量下降7%，交易额会下降10%，“所以我认为，今年房价下降10%绝对不是危言耸听。”

　　北京师范大学房地产研究中心主任董藩教授也认为，今年下半年房价会出现明显下降，下降的幅度预计将达10%到15%。

　　点评：我昨晚将上述的内容转发到微博上，引起许多业内人士的争论。大多数认为这些专家们的看法不全面，不够客观和过于主观。我没有参与议论，也没有回应博友对我的提问。但我觉得大家不要过于计较和拘泥于“房价是否会下降10%还是15%”这样的具体问题，而是应该考虑一下：为什么聂梅生会长和董藩教授会认为房价会降？

　　以我对这两个人的认识，前者是不会信口开河，而后者则不会正经说话。现在思维严谨、口风缜密的聂老太和口无遮拦、语不惊人死不休、一直认为房价只涨不跌的董“大师”，却异口同声地认为房价将要下降，这才是令我惊讶的事情。

　　我前天晚上８时（２９日）在央广经济之声正点播报的财经观察节目做了一个目前房地产调控是否要升级的分析和评论。可能是因为话题比较敏感，这一节目和前几天关于违规高尔夫球场的节目央广都没有整理成文章。我在这个节目上主要谈了三个问题：

　　一是目前房地产市场到底情况如何？我认为，一二线城市从数据上看的确成交量和成交价都有所回升。但这是表面现象，必须深入研究和分析，到底是涨价还是降价引起的市场变化？据我观察，这些回暖的城市大多是成交量大幅回升，而成交均价则是小幅上扬。如果仔细分析可以看到，其中存在假涨真跌的现象：即房价上涨是中心城区降价促销、成交放大而造成均价结构性变化的结果，并不是调控无效、买家越涨越买的结果。而之前则因为成交大多集中在郊区盘和低价盘，成交均价相对较低。而且，由于开发商现阶段不敢明目张胆地降价，一般都是隐性降价，采取打折、送优惠等手段，或私底下电话通知意向买家降价信息等做法，避开媒体的耳目，这样做的原因主要是担心同行指责和高位入市买家退房。加上网签数据也相对滞后，不能即时反映下订和签认购书阶段的成交情况，而要等一周和半月之后到网签阶段才能显示成交情况。因此，对市场的真实动态往往不能被及时发现和把握。

　　二是房地产调控政策要不要升级？目前要求政策升级的呼声很高，更严厉的新政也似乎呼之欲出。但我认为，现阶段还是不宜操之过急地出台更严厉的新政，而是应该加紧落实已经出台的新政，对市场还是应当冷静地静观其变。去年之所以房价越调越涨，就是因为每一次都误判市场，错将假涨真跌看成是真涨，结果还没有等到房价真跌就出台更严厉的新政，导致楼市再度进入观望状态，本来即将出现的降价也被中止而形成一个高位冻结的状态。如果我们现在按发改委的建议实施反暴利法规来调控楼市，势必又会引发轩然大波——如何操、如何执行、如何界定什么是暴利、要不要公布成本等等问题将会层出不穷，必然会分散注意力和影响目前落实新国八条政策的进度。因此，我不久前曾建议反暴利不如加强土地增值税清算，可以达到同样反暴利的效果，却不用大动干戈。还有象取消按揭、调高首次置业首付的做法我认为也是不妥的，这些政策与新国八条并不完全一致，甚至还有些相悖。如果一定要出台政策，只需要从进一步收紧开发商资金链条着手即可，例如严禁境外融资、提高资本金比例和预售条件，根本没有必要停发开发贷款，这几招就可进一步迫使开发商降价促销以回笼资金。

　　三是楼市未来的走势如何？我认为，如果现在出台更严厉的新政，例如反暴利法规、扩大房产税征收标准和范围、取消按揭或提高首置的按揭贷款门槛等等，会出现适得其反的作用和后果，楼市会重新进入观望状态，已经形成的下行态势将会被中止；如果不出台更严厉的新政，而是进一步落实目前行之有效的限购、限贷以及建设保障房等一系列措施和任务，目前的调控成果就必然会进一步显现。按目前市场的走势和政策面来看，房价是必降无疑的，而且已经开始由暗降到明降、有隐性降价到显性降价，由郊区降价到中心区降价，再由一二线城市降价到三四线城市降价，逐渐形成一种不断递进和轮番降价的态势。一旦形成这一态势，反而要防止房价下降过快，应适当放松对首次和二次置业的限制，但切忌像２００８年救市那样放得太松，而且绝对不能放开对多次置业这类批量性投资需求的限制，否则后果堪虞。因为，如果不适当放开对首次、二次置业的限制，房地产市场就有可能出现有效购买力严重不足的状况，即出现首次、二次和多次置业都不能买房的局面；而一旦放开多次置业的限制和批量投资购房需求，则必然导致房价疯狂上涨。这两种后果都是应该尽量避免的，就像治理堰塞湖一样，既要泄洪排险，又要避免崩堤或抬高水位而造成风险、酿成灾难。