昨天南方都市报报道广州4月一手房成交价降5%，而今天新快报报道广州4月房价微涨0.9%，为什么同样都是国土房管局公布的数据，一个是降、一个却是涨呢？我们先来看一下这两篇报道的摘要：

据南方都市报昨日报道广州楼市持续低迷，调控效果正在显现。广州市国土房管局副局长黄文波日前透露，广州楼市调控初见成效，今年4月广州一手房市场总体成交量萎缩，房价已经有所回落，相比去年第四季度下降了5%。房价数据下降，老百姓却感受不明显，以越秀区为代表的市中心房价仍然居高不下。为了维持房价数据的“稳定”，部分一线城市传出了对高价房暂停发放预售许可证的风声，使高价房无法入市销售，从而实现人为抑制中心城区的高房价。昨日，黄文波明确表示，广州并不存在对高价房暂停发放预售许可证的做法。

目前，从普通购房者的感受来看，房价下降得似乎没有统计数据显示的那么真切，尤其是中心城区楼盘均价并没有出现明显松动。根据数据显示，越秀区在 4月16日至5月15日这一个月内仅成交了83套住宅，成交均价达28495元/平方米，区域成交量为全市最低，而成交价则最高。区内不少项目凭借自身区位优势，稀缺性强，因此价格仍继续攀升。在价格高企的情况下，大部分项目的成交都不多。在限购政策影响下，投资及改善型需求受到抑制，不少买家望价却步，使得成交受影响较大。

4月底以来，北京、广州、深圳等地知名发展商已经出现了实质性降价的案例。“开发商降价不给力，导致老百姓感受不到房价真实下降。”业内人士表示，经过这段时间的胶着后，更大范围、更明显的降价，更可能成为市场的选择。也有专家指出，连续的楼市调控政策已经对市场形成了量变到质变的影响。比如累积加息、贷款优惠利率取消等，使购房者尤其是炒房者的资金成本大增。相比一年前，目前购房的利息基本已经翻倍，对成交量的影响将进一步加大。与前几次不同，新一轮的楼市调控扩大了限购的范围，在限购令的作用下，房价缺乏反弹的基础。

而据新快报今天报道4月广州一手房价微涨。昨日，市国土房管局公布《4月广州市十区房地产市场运行情况》，广州十区一手住宅网签均价12970元/平方米，环比微升0.9%，但市中心六区和城郊四区一手房价环比均下降。

对此，房管局表示4月楼价上升是成交结构导致的。房管局数据显示，4月广州十区一手住宅网签均价为12970元/平方米，环比微升0.9%，同比则下降1.7%。这已经是广州一手房价连续两个月网签均价同比下降了，3月广州十区一手住宅均价同比也下降了1.5%。

　　数据显示，市中心六区一手住宅网签均价为20222元/平方米，环比下降5%，这是今年以来市中心六区均价月度最低值。而城郊四区一手住宅网签均价为8916元/平方米，环比下降1.2%，这是今年以来城郊四区一手均价首次跌破9000元/平方米关口。

为什么十区一手网签均价数据显示上升，但市中心六区和城郊四区均价都是下降的？房管局表示，这主要是成交结构导致的，因为4月市中心六区网签面积比重从31.2%升至35.8%，上升了4.6个百分点，因此把整体均价拉高了。

在2、3月广州楼市成交量大幅下降后，4月广州楼市成交量终于有所恢复。数据显示，4月广州十区一手住宅成交量达到45.5万平方米，比3月上升了42.3%。不过比去年同期还是减少了2.7%。

业内人士指出，3月底广州确定了房价控制目标为低于GDP和人均可支配收入涨幅，所以不少市民认为调控政策已经基本出完，开始入市购房。而4月开始广州一手新货供应量大增，4月预售一手住宅39.94万平方米，环比上升98.85%，新供应量几乎翻倍。

新货供应多，加上市民观望情绪减弱，所以成交量有所上升。不过45.5万平方米的网签成交量仍然比平常月度平均50万-60万平方米的网签量要少，显然楼市仍然未恢复正常。预计5月楼市成交量仍然会保持，而到了六七月如果开发商开始降价促销，成交量可能会进一步上升。

点评：其实，之所以会出现一跌一涨，主要是因为对比的月份不同所致。黄文波副局长所说的房价已经有所回落，是相比去年第四季度下降了5%；而如果与上月相比则的确是出现了小幅的微涨：环比微升0.9%，而与去年同期相比则下降1.7%。

   我理解黄局长之所以要与去年四季度来对比，是想表明房价已经处在一个下降的阶段，同时也可以回避4月环比微涨的情况。

但我觉得这是不必要的，4月的整体均价环比的确是微涨的，但中心城区和新四区却是下降的，这种现象就是典型的“假涨真跌”，即中心城区成交放大、郊区盘成交减少形成的结构性均价上涨，而目前郊区也开始出现大幅明显降价的楼盘。

   我在5月1日发表的《为何我国房地产调控会越调越涨？》文章中就指出楼市已经出现假涨真跌现象，而在4月18日也提出《逆调控楼市回暖或“假涨真跌”》的看法，现在看来我当时的推断和预测应该是准确无误的，也是真实可信的。

　 下一步楼市会出现什么情况？我还是坚持不久前的判断和看法：今年楼价下降可以说已经成为定势。3月份新政出台后广州楼市成交均价下降8%左右，主要是结构性变化造成的，属于“假摔”和“假跌”；4月份楼市出现“日光盘”、“夜光盘”和排队买楼现象，并非新政无效，而是开发商降价促销带来的“假涨真跌”现象，同样是因为结构性变化带来楼价的上涨。但目前中心城区开发商降价促销采取的多为隐性降价的手段，“五一”期间才出现郊区大盘利用限价政策大幅显性降价的现象。如果市场和政策持续目前的发展态势，“五一”后和下半年估计会出现郊区盘和市区盘轮番竞相降价的现象和局面。

（注：这是5月13日羊城晚报约我谈对未来楼市走向的看法）

                                      2011年5月19日

相关链接：

《为何我国房地产调控会越调越涨？》

http://blog.soufun.com/5635553/11748297/articledetail.htm

《逆调控楼市回暖或“假涨真跌”》

http://blog.soufun.com/5635553/11664739/articledetail.htm