谢逸枫：4月90%城市房价报复反弹上涨
统计局：4月份超9成大中城市新房价格同比仍涨
研究院：4月份全国100个城市77个城市价格环比上涨
2011年5月3日，根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据显示，2011年4月，全国100个城市住宅平均价格为每平方米8773元，较上月上涨0.40%，其中77个城市价格环比继续上涨。“房价，能不能不要再涨了？”看到这些数据后，或许很多人会发出这样的“怒吼”。某指数研究院发布的4月最后一周数据更是反映了这一问题，该机构监测的35个城市中，20个城市楼市成交量上涨，13个城市成交量涨幅在30%以上，昆明、大连、三亚涨幅逾100%。重点城市中，4个城市成交量环比上涨，其中北京涨幅最大，达42.67%，其次是南京，涨幅达到41.15%，广州涨幅亦达15%。
根据中国指数研究院发布《中国房地产指数系统百城价格指数》报告，4月，全国100个城市住宅平均价格为8773元/平方米，较上月上涨0.40%，其中77个城市价格环比上涨，1个城市与上月持平，22个城市环比下跌。涨跌幅在1%以内的城市共有84个。其中，北京、上海等十大城市平均价格环比上涨0.13%。深圳涨幅最大，环比上涨0.57%。低迷的楼市初现回暖势头。
5月3日中国指数研究院发布的报告显示，4月，全国100个城市77个城市价格环比上涨。而“五一”期间，各地开发商试探性地对价格小幅松动，引发抢购风潮，更让人担心，空前严厉的调控无法遏制房地产市场继续“疯狂”。楼市正处于最后的胶着状态，后续调控政策如何进行，不仅考验决策者智慧，也将最终影响楼市大局。
2011年5月18日，国家统计局发布4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，4月份超9成大中城市新房价格同比仍涨。一、新建商品住宅价格变动情况(一)与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有9个，持平的城市有5个。4月份环比价格涨幅均小于1.0%，涨幅比3月份缩小的城市有26个。(二)与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有3个，比3月份增加了1个；价格涨幅回落的城市有52个，比3月份增加了6个。4月份，同比价格涨幅在5.0%以内的城市有29个，比3月份增加了3个。
二、二手住宅价格变动情况。(一)与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有16个，持平的城市有13个。与3月份相比，4月份环比价格下降和持平的城市增加了3个。环比价格涨幅均未超过1.0%。(二)与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有8个，比3月份增加了3个；价格涨幅回落的城市有45个，与3月份持平。4月份，同比价格涨幅在5.0%以内的城市有43个，比3月份增加了2个。
刀客地产顾问机构董事长谢逸枫认为,从4月房价上涨的城市数据和涨幅看，经过五个月房地产调控,取得一定的政策效果，效果非常明显，但是房价未实质下降势。首先是已然遏制住部分城市房价上涨过快的势头。其次是管制住了部分城市房价涨幅过快的脚步,部分城市房价涨幅回落的城市比上月增加。最后是开发商的销售成交萎缩,市场上折扣幅度越来越大，土地成交下降。但是部分城市房价涨幅虽然回落的城市增加,但是增加的数量比较缓慢。说明调控的效果需要再经过2个月-3个月观察期，况且调控是长期，而不是短暂的，因此，房价下降需要一个过程。
考虑到4月房价下降的幅度和空间有限，调控在目前不会有放松的可能性。尤其是部分城市的房价涨幅反弹上涨现象非常凸出。主要是一方面是调控遭遇到市场或人为的破坏,地方政府执行不力和监督不到位。另外一方面是市场供应缓慢保障房的建设缓慢。关键是开发商缺乏下降房价的动力而市场上刚性购房者和改善需求旺盛。
谢逸枫表示,从4月房价数据看，目前整体房价下降的空间比较小,甚至出现部分城市房价报复上涨反弹的现象，不排除国务院会出的新政策,防止房价上涨和涨幅过快的城市扩大,同时巩固好调控成果，继续加强房地产政策调控.尤其是直接干预房地产价格和收紧房贷政策及完成价格控制目标等加强保障房建设,同时严厉地方政府执行和落实新国八条的政策，将成为下半年重要的实施政策。
谢逸枫指出,由于限购和限价及价格控制目标等房贷政策不断的细化和调控不断的深入，当前房地产市场进入调整期，估计下半年市场依然是价格高位震荡。可想而知，政策不稳定和通胀及房价坚挺等因素，市场上买卖双方至少有3个月的观望期。而这种胶着与僵持的市场局面将在今年10月打破,房价是否下降成为购房者出手最直接的关键因素,主要是购房者从感觉和心理上未获得房价实质下降.
从4月份数据来看，楼市分水岭特征已经有了：一是市场楼盘普遍不涨价了；二是开发商开始加快推盘节奏；三是成交量依然在低位徘徊。市场变动需要一个过程，5月份的特征应该更为明显。部分楼盘开始急急忙忙地推盘，说明开发商已经按捺不住了，但房价大幅滑坡的可能还缺乏有力的支撑。毫无疑问，下半年房价或者楼市进入拐点都还为时过早。
谢逸枫认为,开发商的资金链是否可以扛过5个月,支撑到10月份,成为开发商继续下降房价的最后一道防线。由于房企利润下降和销售下降及负债提高等房贷收紧。另外是融资渠道被切断和民间贷款成本提高及货币政策的收紧等开发商存货的压力,将进一步加快开发商对房价下降的动力.但是,受到市场通胀和人民币升值及热钱等城市化的因素,房价下降的空间依然有限,况且今年价格控制目标的政策,让市场产生房价上涨的预期,因此今年房价整体下降的空间小,最多下降的10%左右。
今年房价控制涨幅10%左右，是政策调控的目标，因此，房价不会下降15%或20%或30%，更不可能是50%。首先这是完成价格控制目标.其次是房地产价格下降过快将影响投资.再次是房地产投资下降影响到GDP,最后是整体经济不利政府卖地,土地财政收入下降会影响到保障房建设。
说明：
1、从2011年1月份起，国家统计局开始实施《住宅销售价格统计调查方案》(以下简称《新方案》)。由于《新方案》对数据来源渠道、指标设置、计算方法等影响价格指数计算的主要因素都进行了相当大的调整，因此今年前11个月数据与以往历史数据不完全可比。2、同比价格指数的计算方法。鉴于网签数据从2010年12月份起开始上报，前11个月的网签数据缺失，故不能计算今年1-11月份各月与网签数据同一口径的同比价格指数。
为保持同比价格指数计算和发布的连续性和稳定性，满足有关方面的需要，国家统计局采用2010年的有关房价统计数据和2011年按网签数据计算的房价数据，根据同比指数和环比指数之间的数学关系，对4月份同比价格指数的计算进行了技术处理：将2010年5-12月份(8个月)的环比数据连乘，再乘以2011年前4个月的环比数据生成本月同比价格指数。以此类推可计算其他月份的同比价格指数。计算公式表示为：其中：P201004……P201012分别表示2010年4-12月份各月价格，P201101……P201104分别表示2011年1-4月份各月价格。
3、2011年4月份，58个城市的新建住宅价格指数根据网签数据计算，其他12个城市根据统计系统房地产开发统计报表中各个项目的分类销售面积和金额数据计算。58个网签数据城市分别是：北京、天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、上海、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐、秦皇岛、包头、丹东、吉林、牡丹江、无锡、扬州、徐州、金华、泉州、九江、洛阳、平顶山、宜昌、岳阳、惠州、湛江、韶关、桂林、北海、三亚、泸州、南充。4月份新增加的城市是金华。4、表格中“——”表示本月无成交记录。