摘要：中原地产三级市场发展部总监刘广浩：传统天河板块商业发展已经到了鼎盛时期，继续发展空间不大，但纳入珠江新城的话，天河板块商业则有了新的支点。目前传统的天河板块主要是只租不售，供不应求，售价虚高，去年有商铺叫出了30万/m 2的天价，投资价值已经透支。珠江新城目前还是处于起步阶段，在商业规划和布局上其实也不是很理想，而且经过了几轮翻炒，也已经有所透支。
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天河商铺是霸王 华南或成刘邦
版次:GD14 版名:广州读本 黄金楼市 稿源:南方都市报 2011-04-01
摘要：“逐鹿，割据”，这是广州商业板块的军阀时代。虽说住宅限购令目前未改变广州商业格局，但却为广州商业注入鸡血：2011年头两月批准预售商业面积13.04万平方米，是去年同期2.96万平方米的4.4倍。除去目前上下九和北京路这样的老商业板块，广州目前主要是六大军阀割据的态势。
(南方都市报 www.nddaily.com SouthernMetropolisDailyMark 南都网)
番禺市桥南区大型商业中心奥园广场预计年底竣工。南都记者 邹卫 摄
商业板块
“逐鹿，割据”，这是广州商业板块的军阀时代。虽说住宅限购令目前未改变广州商业格局，但却为广州商业注入鸡血：2011年头两月批准预售商业面积13.04万平方米，是去年同期2.96万平方米的4.4倍。除去目前上下九和北京路这样的老商业板块，广州目前主要是六大军阀割据的态势。在六大板块“诸侯”中，天河板块是当之无愧的霸王，而一直备受诟病的华南板块在今年加入万达广场盟军后开始对市级商圈虎视眈眈，将来可能成为“刘邦”。
天河板块以高端商务和大型购物商场为重，而其他郊区板块以商业批发为重，并且专业性比较强。“华南板块目前还不能算是市一级的商业板块，但潜力最大”，地产专家刘广浩认为，去年白云新城板块因万达广场而一战成名，一度与华南板块分庭抗礼。但随着比白云万达广场大上10万平方米的番禺万达广场落子华南板块，华南板块在实力上已经更胜一筹：首先华南板块拥有比白云新城板块更多更高端的人群；第二，华南板块已经集中了天河城、海印又一城、万博中心、番禺万达广场等大型商业体，商业氛围已经初步形成。第三，交通上，华南板块更为便利。
正如俗话所说：三十年河东，三十年河西。想十几年前，南方大厦板块曾是广州显赫的商业贵族，而天河板块只是一个洗脚上田的农夫，但如今，贵族没落，而农夫却成了广州商业的霸王。目前在广州大地上驰骋逐鹿的各大商业板块，依然很难说鹿死谁手，但未来华南板块可能成为“刘邦”。 南都记者 詹奇岳 实习生 江雨然
◎天河板块
商铺叫出30万/m 2天价
一线直击：这里的天河板块不是传统上的以天河路为中心的板块，还包括珠江新城。珠江新城是广州未来最高端商业的集中地，但目前还处于前期启动阶段。南都记者上周日来到珠江新城，感受到珠江新城的冷清，高楼林立、路宽而车少，与之对应的是行人横穿马路的悠闲自得。映入记者眼帘最多的是稻香源、鱼米之乡、丽晶明珠酒家等高档食肆和一些便利店，走过太阳城广场、高德置地广场、珠江新城地下商业体和西塔等大型商业体时，风吹过耳边的都是“进驻而未开业”的声音。
发展前景：天河板块是广州目前当之无愧的商业板块霸王，在这里汇集了超过200万平方米的商业面积，是全国商业面积最大的商圈，堪称中国第一商圈。目前传统的以天河路为中心的天河板块发展已经高度成熟，太古汇新丁的加入能进一步提高该板块的高端形象，但发展空间显然有限。而纳入珠江新城之后，天河板块就显得老当益壮，未来珠江新城区域将打造成广州最高端的商业区域，目前香港兰桂坊、新鸿基、广百、友谊等都已经在珠江新城安家落户，假以时日，珠江新城能成为南中国顶尖的商圈。 采写：南都记者 詹奇岳 实习生 江雨然
专家点评：
中原地产三级市场发展部总监刘广浩：传统天河板块商业发展已经到了鼎盛时期，继续发展空间不大，但纳入珠江新城的话，天河板块商业则有了新的支点。目前传统的天河板块主要是只租不售，供不应求，售价虚高，去年有商铺叫出了30万/m 2的天价，投资价值已经透支。珠江新城目前还是处于起步阶段，在商业规划和布局上其实也不是很理想，而且经过了几轮翻炒，也已经有所透支。
◎南沙进港大道板块
起点低极具投资价值
一线直击：车到南沙，凉风习习。地铁四号线拉近了南沙与广州市区的距离。南都记者走访了几家中介，据他们介绍，南沙目前最繁华地段当属进港大道，而进港大道繁华区域的临街商铺售价约3万元/m 2，租金在100元/m 2上下浮动。同区域一些新的二手写字楼售价则在1万元/m 2。这样的价格相比广州市中心来说，可谓谷底。据中介反映，南沙本地的消费能力其实非常强，而且也吸引了众多开发商进驻，只是目前南沙没有像样的电影院、大型卖场，商业还停留在零散的街铺时代。不过，进港大道和珠电路交叉路口也就是南沙碧桂园对面即将矗立起一个高端的综合商业项目华汇国际广场，它将引进众多一线服装品牌、餐饮品牌、保利国际电影院、K T V等。虽然一个大型的商业M all不能彻底改变南沙的商业环境，但可以肯定地说，南沙的商业将由此而开始改变。
发展前景：在今年“两会”上，汪洋称将“以南沙为突破口，再造一个新广州”，而南沙的发展定位写入了“十二五”规划中。广东省社科院区域经济专家丁力称，南沙将打造成“升级版”的港澳。另外，根据广州城市规划局的统计数据，目前南沙地区住宅用地约2290万平方米，而未来该区域的住宅规划用地达3187万平方米，近900万平方米的发展用地也将为房地产业提供巨大的发展资源。 本版采写：本报记者邓恒 实习生 赵君（除署名外）
专家点评：
地产专家黎文江：20年来南沙房地产市场为什么发展缓慢，主要是南沙建设规划和定位充满着不确定性和变数。今后，南沙发展的大方向应该不会有大的改变了。南沙的商业、商务、独栋别墅等高档物业现在的价格最低，是投资的最好机会。
◎番禺华南板块
小商铺少大商家抢驻
一线直击：过洛溪大桥，转迎宾路，就是人们俗称的“华南板块”。经历了“居住在番禺，消费在广州”的尴尬之痛后，“睡城”苏醒，商业力量终于喷发。记者走访发现，围绕汉溪-长隆-万博组团一带，商业巨子汇集，沃尔玛、吉盛伟邦、万博中心、海印又一城、长隆友谊购物公园……
而在归来的路上，又收到消息：广州第二个万达广场落子番禺汉溪长隆一带。该项目总投资50亿元，占地约6.7万平方米，将建设商业购物中心、城市商业街、写字楼等，最迟5月初就能开工。华南板块日后可堪称“广州第四商圈”。目前商铺放盘量少，也多针对大型品牌商家，少量二手商铺售价在2万-5万元/m 2不等。
发展前景：去年亚运会再次带动华南板块，加上广州南站投入使用，汉溪大道东延长线的建设等，都使番禺的交通配套进一步完善。“中国楼市看广州，广州楼市看华南”，这句地产谚语早就耳熟能详，如今可以再添上“华南板块看商业”。
专家点评：
地产专家韩世同：以往的华南成为广州第二居所，但是各大楼盘都是各自为政，自我服务。近几年商业缺位终于得以弥补，大型商圈发展迅速。但是中小投资者参与机会较小，有货量并且可以出售的社区商铺人流量有限，临街商铺比较少，且多半比较贵。华南板块对于大的商家绝对是个好时机。
◎市桥南板块
价格洼地商住倒挂
一线直击：奥园广场的施工正如火如荼，对面是一字排开的海伦堡临街商铺，东面也有商铺，不远处的东北方位还有哈街商业街。周边有海伦堡御苑、番禺华景新城、海伦堡花样年华、新世纪花园等数十个大小楼盘的十几万业主，这无疑是一个庞大的潜在消费人群。奥园广场是由中国奥园地产投资50亿在市桥南区打造的大型商业中心，规划有大型购物中心、商业步行街和高端酒店式公寓，计划今年底全部竣工开业。
发展前景：市桥的商业发展尚属成长期，目前整个商业分散、档次较弱，以至于到目前还存在商住倒挂现象。据合富置业市场部梁燕明介绍，目前海伦堡一线临街商铺二手放盘价最低有1.8万元/m 2，而海伦堡流金岁月的四房毛坯价都达到了2万元/m 2。随着海伦购物公园和奥园广场两个大型项目的投用，市桥分散经营的局面将结束，发展前景不可估量。
专家点评：
喜盈雅境梁经理：整个番禺的商业还是集中在一些老街。市桥南的租金在60元/m 2，售价1.6万-2万元/m 2之间，可以说是价格洼地。投资者如果在市桥南购置商铺还得有耐心“守”几年。一是要等光明北路桥通车解决市桥南板块与市桥的过河问题。二是要等奥园广场全面开业。奥园广场商铺体量非常大，周边的商铺都在等它启动。如果策划成功，整片区域会非常旺。