与刘宏交流切磋

锋尚·国际高管刘宏在论述房地产企业战略谋定时说；

“比发动一场战争更糟糕的是赢不了这场战争。房地产开发最糟糕的就是项目造好了房子卖不掉，背负着巨大的融资债务和时间成本，因此必须在拿地的环节到后期的物业服务，就要整体考究企业的发展战略、市场的竞争定位和风险的可控能力，做到战略上的谋定而后动、不战而先胜。”

笔者就此答道：

完全正确。您谈的是房地产开发建设战略风险谋定。

就此问题，我们也有点研究心得，抛出与您交流，以期共享：

任何房地产企业的战略规划都得首先研究市场近期与远期的市场背景。

现今中国的房地产市场背景是：

一、         中国房地产住宅市场的五项需求（自住型需求、改善性需求、投资性需求、投机性需求、资源性需求）仍然存在，供求关系没有改变；

二、         中国的房地产开发建设管理系全程性实操管理，而房地产企业的经营环境，管理环境（主要是行政许可环境）、市场经济形态却不是一个完全化市场经济环境；

三、         由于ZF历史欠账过多。政府房改政策下的居住惠恩80后没赶上车，或者说是给遗忘了；随着城镇化飞速发展导致进城农工兄弟追求城市资源配置、社会资源配置的巨大动力与报怨加剧；

四、         贫富差距，流动性过剩；

五、         高层文过饰非，舆论导向偏离。

以上多重因素叠加，导致社会舆论凶凶。

为补救以上问题，DJ通过公权力来拿捏、驾驭双轨制：1000万套保障房推出、三限（限贷、限购、限价）、巡查、问责、年内三次提高银行准备金率等等过时法宝祭坛，以解当今之急。

这可能是现今的房地产市场背景。

行政之手---政策---往往(ˇˍˇ) 逆经济规律来“左右”房地产市场，加之频频不按规矩出牌，这又平添房地产开发建设风险（政策风险、市场风险、融资风险），在这个大背景之下，均须在设计、谋定经营战略时高度重视，精密预估，注重防范；在制定好战略风险评估的同时，制定完善的风险规避策略。

如然，您的“房地产开发最糟糕的就是项目造好了房子卖不掉，背负着巨大的融资债务和时间成本”担忧，可能“不战而先胜”。