对“限购不如限售论”的质疑与商榷

    广州日报昨日报道全国政协常委、经济委员会副主任、北京大学光华管理学院名誉院长厉以宁认为控制房价不应过分强调限购。摘要如下：

　　在谈到住房问题时，厉以宁认为，首先应当大量建立保障性住房，这样可以使很多老百姓有一个安居的地方，政府现在正在这样做，而且应该长远做下去。另外还有大量的农民要转移进城，所以保障性住房一定要放在建设中重中之重的位置。

　　厉以宁同时表示，应该不要再过分强调限购，过分强调限购会带来一些问题。“公民有购买房屋的权利，不能有地区的歧视”，限购作为短期政策可以，但长期不行。厉以宁建议，应该把限购改为限售，学新加坡的经验，买房子可以，但是买了之后再卖就要受限制。

比如如果买了一年之内就卖，就要出很重的税，按房价的比重，要出到16%的税，第二年降低为12%。“如果说一家有两套住房的，就不能再买了，假如说一套住房 60平方米，一套住房40平方米，孩子也长大了，你能不让他买吗？”厉以宁说，限购根据情况来定，把限售做好是更好的。

点评：昨天几乎各报都报道了厉老先生的这番言论。我原本并不在意，也没有十分认真地思考其讲话的内容。如果不是央广经济之声要我电话连线直播对此进行评论，可能我并不会太过关注厉老的这番言论。

但从直觉上我觉得， “限售”应该要比“限购”还荒唐，还不可行。为什么？这是因为，如果允许你买房却不允许你卖房，还是商品房吗？难道限制卖房要比限制买房更加合理吗？如果商品房要实行严格地“限售”，可能对社会和市场引起的影响和冲击会更大。

       不过，从厉老的谈话中可以看出，厉老所说的“限售”显然并不是指“禁售”，只是提出要对新购房的二手交易实行更高税负来进行“限售”。实际上我国现在已经对5年内出售新购住房课以5.5%的营业税，但效果和作用似乎不大，而且还有推高房价和限制二手交易的副作用。

因为，买卖双方不仅可以采取“一房三价”或“阴阳合同”的方式堂而皇之地避税，而且卖方在房源短缺的情况下还可以将所有税负转嫁给买方。厉老提出的限售方法，的确可以在一定程度上进一步细化现行的限售方法，但如果执行不到位，效果也未必有多好。

但从厉老的谈话中，我发现有些观点似乎不太符合逻辑或与事实并不相符，例如“公民有购买房屋的权利，不能有地区的歧视”这句话，就有几处值得商榷：

一是有关公民的权利，厉老似乎认为“限购”妨碍了公民购房的权利。但以此推导，难道“限售”就不会妨碍公民售房的权利吗？所以说，这样简单地做出判断和推导是不符合逻辑的。

二是厉老对新国八条限购政策似乎也有误解。因为目前的“限购”政策也不是“禁购”，并不是公民都不能购房了，只是不能过多地、大量地投资性购房。现在的政策是限购第三套住房：对一个大家庭而言，老一代可以购房两套房，中年一代和年轻一代也都可以各购买两套房，总共可以购买六套房，并不存在厉老所说的孩子长大了不能买房的问题。如果每个独生子女都可以从祖辈和父辈继承他们的房产，他们还需要买房吗？

三是有关不能有地区歧视的问题。不知道厉老赞不赞同全国的有钱人都到北京买房？如果不赞同，难道“限售”的效果会比“限购”的效果更好吗？那些山西煤老板和温州潮房团大批量购房北京的住房，“限售”能有效阻止他们疯狂的购房行为吗？

还有就是，厉老以新加坡为例既不适当也不具有可比性。因为，新加坡就曾经是最为严格限购住房的国家，外国人一般是不允许在新加坡购房的，近年才有所放松。而且新加坡采取是全民住房供给制度，每个家庭都可以享有政府提供的组屋，覆盖率达到80以上，而商品房市场不足20%。外国人既不能享受其国民待遇，也不能任意购房和售房，难道新加坡的住房政策不带有地区歧视吗？如果中国的保障住房象新加坡那样能达到80%，不，就算是只达到20%，我们还需要“限购”“限售”吗？

最后需要向厉老说明的是，厉老是我十分敬重的德高望重的著名经济学家。但厉老对房地产的研究可能未必细致和深入，您的言论恐怕会对政策和社会造成误解和误导。因此，提出上述质疑和商榷。如有冒犯和得罪之处，恳请海量。

                                2011年3月8日