调控房租要尊重市场规律

    最近一段时间，国内部分城市房租出现了明显上升的趋势。在住房建设部3月9日召开的记者会上，住建部领导表示，房租调控应该是房价调控的一部分，各级政府有责任重视房租调控工作。

    在政府不断加大对房地产市场调控力度的当下，长期“桀骜不驯”的房价终于在近期有所收敛了，但是房租的上涨却似乎对此形成了反讽。调控楼市的目的是为了让中低收入者买得起房，但这是一个长期的目标，就可预见的未来而言，即使房价有所下跌，要想达到让中低收入者轻松买房还是不够现实的，因此选择租房本是一条可选择的途径，对于大量从外省进入大城市的“新城市人”来说更是如此。然而，房租上涨却增加了他们的现实困难，因此，政府将房租纳入楼市调控范围，似乎很能得到民心。

    但是，政府有什么手段来调控房租，这却是一个十分现实的问题。房价久调而不下，已经说明政府面对市场能够使用的手段有限，最后不得不使出限购的行政手段，却引来了舆论的激烈批评，被指为市场的倒退。显然，对于房租，政府不可能使出限租的手段，即使真的这样做，也不可能像限购那样收到预期的效果。其中的道理很简单，房租的形成，更多地是市场供求关系的反映，当房屋租赁市场处于供不应求的状态的时候，价格当然可以由房东说了算，如果政府硬性规定一个上限，房东如果认为无利可图或者利益太薄，可以采取不出租的策略来对抗，而需求方就会无房可租，受折磨的还是他们。面对这种情况，难道政府可以采取强硬措施逼房东将房屋低价出租吗？

    在住建部的记者会上，有关官员公布了国家统计局的一项抽样调查，我国城市居民的89%拥有自有住房，它们由三部分组成，即祖上遗产、房改房和商品房，剩余的11%应该是原有的公租房。这个调查应该说是基本符合我国城市居民的房屋拥有状况的。但尽管如此，现在房屋租赁市场却出现了供不应求的态势，这与目前广泛的人口迁徙有很大的关系，大量人员离开故乡异地就业，特别是集中于所谓“北上广”之类的大城市，使这些地方的房屋租赁出现了很大的市场。但是，由于多年来我国公租房建设的欠账，导致目前大城市的房屋租赁市场已经基本上由私人主导，难以满足不断增加的非本地户籍流动人员的居住需要，在市场规律的作用下，其租金自然会可以由房东说了算，从而不断地上升。在楼市调控日趋严格的背景下，商品房购买力受到了压制，部分房屋需求者只能流向租赁市场，房租出现上涨也就毫不奇怪了。

    显然，行政手段在房屋租赁市场是根本行不通的，所谓调控房租，必须尊重市场规律。市场经济的一个基本原则，就是政府不应对合法的自由交易进行干涉，而房屋租赁市场正是一种由房屋出租者和租户共同完成的一种自由交易，其房租是通过租赁双方的博弈达成的。政府作为市场的仲裁者，需要做的是运用政府的力量遏制市场中可能出现的寡头垄断，以避免出现价格操纵，维护市场的公正性，但由于我国的房屋租赁市场基本上是由城市居民将富余房屋出租所形成的，处于高度分散之中，因此它也就很难产生寡头垄断的条件，政府也不可能越过自己的边界，对房租进行直接干预。

    政府要想达到调控房租的目的，能够实施的手段只有改变市场的供求关系，而要实现这个目的，只有加大公租房的建设。最近，各地政府都加大了对保障房的投入力度，但是从89%城市居民已经拥有自住房屋这个现实来看，其实城市本地居民对房屋租赁市场的需求并不是很大，大量的需求方是那些“新城市人”。目前，一些企业对外地员工实行房租补贴，这是一种既尊重市场，又体恤员工的正确做法，政府可以从中得到启发，对租房者实行适当的价格补贴。其实，即使是公租房，也需要政府让利，这对公租房承租者来说是一种看不见的补贴，那么，政府不妨将这种“暗补”转为“明补”，制订相关的政策法规，让符合条件的租房者能够得到实惠。