保障房建设有保障，商品房市场才更有市场

          ——章惠芳解读杭州楼市新政

    新“国八条”之后，全国各地掀起一片细则出台潮，杭州版的细则终于在2月28日尘埃落定，杭州研究出台了《关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》(简称实施意见)，针对这个细则，昨晚（2月28日）电话不断，新浪乐居、搜狐焦点网、腾讯房产、365房产家居网、青年时报、浙江财富广播电台等相关媒体电话连线作了些采访和交流，并参加了当晚《经视看地产》的直播节目，现把个人的一些观点整合一下，与大家交流指正。

　　杭州新政有亮点——保障房建设怎么建是关键

　　杭州的细则不算早，但是杭州版的细则在土地政策上还是有内容，有亮点的，也算是给接下来尚未出台细则的城市作了个参考和榜样。亮点在于“2011年商品住房供地总量中，安排10%的土地用于建设或配建保障性住房”，这条是杭州首创。对于这条的理解，可以分两点，一是保障房的建设落地了，保障了中低收入群体的住房居住需求，这和国家大力推进和建设保障性住房是吻合的，是一件让百姓住有所居的好事，同时也对推进保障房建设进程有了切实的实施安排，可谓落地了；二是怎么理解10%的概念和实施方案，千万不要理解成每个出让地块都拿出10%来配套建设保障房，这样的作法是一刀切，象早期出台的90/70政策一样有硬伤。我的理解是商品房市场化需要坚持，而且要保证最大的利润，但配套的保障房建设也需要合理安排，所以10%的总量如何安排，需要政府相关部门尤其是在拍卖用地指标上好好研究。不管怎样，我觉得从政府层面而言，既然在细则上明确了10%，且不说今年保障房一定有多少，但至少这个10%老百姓看得到的。假设2011年杭州商品住宅供应总地有5千亩出让，那至少有500亩老百姓看着，从这个意义上来讲它落实到实处了。

     在实际实施中，应该要有灵活性，比方说有的地块配建可以是零，有的地块配建比例可以是30%。希望在实施中要加强灵活性和合理性，千万不要实施成“每块地都定个10%”。要让保障房建设有保障，也要让商品房市场有市场——这才是重点。从简单的一条腿走路——“商品房市场供应”到“保障房和商品房”两大市场，政府已开始学习两条腿走路。保障房建设有保障了，商品房市场才更有市场。

    另外，对于保障房建设，往往大家关注“量”而没关注“质”：保障给谁？这些人的需求如何？有多少量？保障房的居住配套建设又如何？如果没有很详细的去规划、了解符合申请的人群需求，建设到一定程度，量是有了，但是不是符合这些人的真实需求和基本需求呢？我们第一步首先还是要加快保障房的建设，还是要让它落实发展。但是我们在这个过程中也要调控好，否则到后面会有资源浪费和配置错位的问题产生。如一些拆迁安置房，有时候拆迁户还不愿意要，即使经济适用房也出现一些放弃摇号的现象。所以我觉得有些东西政府的意愿是好的，但是在具体实施中也要考虑好，就像我们商品房要定位，客户定位、市场定位等，保障房市场也要做好定位研究。

　　市场待考验——短期观望是主流，中期执行力度仍是关键

　　国家出台的新国八条中的禁售，限购等对投机和不合理投资的打击力度是非常大的，这其中也打击了一部分的以改善型居住为目的的客户，他们的需求被抑制。众所周知，2011年是供应大年，2009年出让的土地，在今年都会上市销售。去年开始的宏观调控对开发商的信贷融资等都做了很大程度的限制，所以这对开发商接下去的资金实力是一种考验，所以我估计今年上半年的成交量会有很明显的下滑。

    其实我们说政策政策，关键还是在实施，在执行。若严格执行，如本地缴纳一年以上社保证明不能补缴，包括也不可能通过其他途径获得，则购房者的需求总量在下降，今年楼市最基本的供求关系发生了很大逆转，从供不应求到供过于求，短期观望是主流；如果松一点，则总有暗度陈仓的对策。这方面有个松紧关系，对市场影响很明显。
    另外，消费者的心理预期也发生了变化，原来是“被开盘”，抢房，现在觉得可能这个买不了了，那个最多一套，他也有一定程度的观望。所以我觉得这样的新政的确是达到了立竿见影的效果。总的来讲，今年及去年以来国家对房地产的政策调控已是一个常态，我们也要抱着侥幸的心理希望想回到09年那样，因为09年的情况不仅仅是房地产的情况，有很多因素造成的，可以说是“金融危机救了房地产业”。

    新政应对之策——开发商应择机而为，购房者要做足准备

　　杭州新政出台之前，有些开发商和购房者在等待杭州细则的落地，进而再作打算。我当时发文建议不必等待。因为地方新政其实从新“国八条”出台之日就出了，国务院那么详细的条款，都已给各地制定实施方案和要求了。地方新政出台，只是意味着何时实施而已。理性的做法应该是抓住细则未出台的尾巴，开发商抓紧时间推盘逃生，购房者则是要出手就该及时出手。接下来楼市会进入一段时间的观望期。

　　现在新政落地了，作为开发商首先要做的就是仔细地研究细则内容，应该对已经掌握的客户和潜在客户进行针对性的分类，然后针对性地做出一些调整。其次，应该预见到2011年供应量充足，因此竞争也比较大，要想在调控之下有所突破，就必须注重细节，做好内功与营销，做好挖掘客户的工作。因此建议已经掌握了一部分客户的开发商仍可以依照进度开盘，抢先抓住其中还没限购的客户，因为除了禁售，还有限购，买了一套，原则上短期内也不可能再买房。因此尽早开盘，也是争抢客户，不失为积极有为之策。而对于不急着推盘或资金充裕或客户积累不多的开发商，二个月内可以再等一等，避一避风头。　

    而对于购房者而言，个人认为，一定要十分清楚自己的购房目的和用途。对有能力而且想买可买房的人来说，其实我觉得现在这个阶段也是一个时机，可以好好的货比三家，功课要做起来。你要找到合适的机会，你没有做好充足的准备，即使机会来敲你大门的时候，你可能也不在家里。我一直认为商品房一方面满足了居住的需求，另一方面商品房也是个稀缺品，每一套是不可复制的，所以该买的时候还是要买的。千万不要完全被动的等待、观望，而要主动地有所准备，该下手的时候就下手。如果仍有投资的想法，一定要考虑清楚自己的资金状况、持有时间、资金的预期回报率，任何投资都有风险。这个很重要。

    题外话——调控，要兼顾中长期

    新政调控限购禁售短期立竿见影，今年供过于求，那么后年，大后年呢？为什么“国六条”、“国八条”出来当年调控，第二三年会反弹。除了其他因素，开发供应没跟上也是一个问题。若今年开发商拿地不积极，开发节奏放缓，那么按一个项目的开发节奏，势必影响后年、大后年的商品房供应，届时，政策又有松动，供应却跟不上了，房价的反弹是否更猛呢？

    以上观点，供大家参考交流。

（详细内容可参看以下网页：

2011年02月28日《经视看地产》：姗姗来迟的杭版“国八条”http://www.cztv.com/s/2010/jskdc/

搜狐焦点网：章惠芳：推进保障房建设是杭版细则的最大亮点

http://hz.focus.cn/news/2011-02-28/1209163.html

《365直播间》调控步步为营 楼市何去何从？http://hz.house365.com/lvol/live/index.php?id=4711

新浪乐居网：章惠芳：开发商尽早开盘才是逃生之道http://news.dichan.sina.com.cn/2011/02/28/281919.html）