谢逸枫:广州第二大烂尾楼合银广场被潜规则
广州合银广场变身正佳东方国际公寓遭规划局“枪毙”
核心提示:2011年2月14日，根据观点地产网和新华网报道，《广州第二大烂尾楼擅改规划被责令整改》。2月13日，有消息称，广州市花园酒店附近烂尾楼合银广场，因擅改规划而被广州规划局要求“限期整改”。据称，该项目目前以“酒店式国际公寓”的形式开始销售，均价31000元/平方米，而原规划为“使用功能仅为商场、办公，并非住宅、公寓等功能用房”，甚至“每间办公室内部不得设置厨房类设施，不得设置隔墙”，故此遭到广州市规划局限期整改的通知。
合银广场原名大鹏国际广场，由广州大鹏房地产公司开发。该项目1998年动工，本计划建成广州环市路商圈首席写字楼，但因金融风暴及开发商大鹏房产自身的原因，该项目在2002年即将封顶之际彻底停工，成为“广州第二大烂尾楼”。2008年，瑞安集团子公司中华汇计划13.88亿元买下大鹏国际广场，但并未如愿。2009年，大鹏地产返回该项目，正式复工。
目前，该项目更名为正佳东方国际广场，在售60~600平方米多种户型的酒店式国际公寓，均价31000元/平方米，带3500元/平方米装修。但因修改规划，该项目遭到广州市规划局严查，规划局严令其立即停止以酒店式公寓名义进行宣传和销售，并主动向已购房人说明一切情况，取得其谅解及完善相关房产登记手续。同时，若未在规定期限内完成整改，规划局将依规考虑撤回穗规函【2010】3536号文及附图，同时，如因撤函引发的一切经济和法律纠纷，均由开发单位负责解决并承担一切的经济和法律责任。
笔者认为，市规划局做的对，符合规划法的规定，也是政府职责所在，没什么过错，不应该谴责或指责规划局。不管是从法律和保护购房者及社会的角度，于情于理都是合法的，正常的。一是保护购房者合法权利和合法的利益。二是维护法律权威。三是警告市场蠢蠢欲动的开发商。四是为今后出现此类的现象将给以严厉的处罚。
同行赵卓文认为,合银广场当了“出头鸟”，“擦边球”今后难打。近日颇受关注的事件是：广州合银广场遭遇规划局“整改函”，原来规划功能为“商场、办公楼”，发展商宣传为“国际酒店公寓”。规划局通知，马上停止相关宣传，并要发展商对内部功能进行整改，每间办公室内部不得设置厨房类设施，不得设置隔墙，并将在规划验收时，严格检查。“合银事件”其实是个“冤案”。近年来，广州商业、办公甚至酒店类项目，改为“公寓”销售的，实在太多。以珠江新城为例，超过20个“公寓”项目，均是改装过来的。大家一直“睁一只眼，闭一只眼”。 合银广场这一次当了“出头鸟”。把行业潜规则打破了。
笔者认为，“合银事件”其实不是个“冤案”，只是开发商没有做好公关。本来广州合银广场作为第二大烂尾楼，市政府应该是支持其改造或改建，塑造广州国家城市形象和盘活其土地增加市场供应量。如果开发商在2010年10月前向规划局申请，同意其调整为公寓，就不会发生这样的事情。显然，开发商没有把规划局放在眼里。
同行赵卓文认为,在“国八条”下，2011年住宅投资受到抑制，很多资金转攻商业、办公。未受政策影响的商业、办公物业有望在2011年迎来爆发期。在这样的背景下，把写字楼改装为“公寓”，把酒店改装为“公寓”，实在是一种两面讨好的策略。这种做法，唯一的风险在于政府规划管制的风险。北京在2010年已经明确禁止酒店类物业分割产权出售，直接把“酒店公寓”的路径堵死了。广州近年来，大量涌现的“酒店公寓”、“写字楼公寓”，均是在打“擦边球”。
规划归规划，房地产营销归房地产营销。这几年，广州“公寓”卖得很好，发展商赚得很多。合银广场这一次“撞了板”，当了“出头鸟”，还被媒体广泛曝光。可以说消息很负面，项目很受伤。对广州目前正在销售或正在运作的“公寓”项目，这又是一个绝对的坏消息。广州规划部门严控商业、酒店、写字楼用地“转”公寓，已经开了个头，不排除近期出台像北京那样的“禁令”。不少的发展商，做房地产开发，玩的就是“擦边球”。这种东西不能“玩”了，就“玩”些别的。这种东西你不“玩”了，别人来“玩”。但有一项原则要牢记：玩什么都要有个“度”。玩什么都不要过了头。今天能“玩”的，明天不一定还能“玩”。房地产的法规将越来越完善，管理将越来越规范，规则将越来越清楚。做什么，都要趁早。
笔者认为，玩什么也好，关键是不要被潜规则，要把制作规则的人搞定就可以。
同行韩世同认为,为何正佳东方国际广场不得作为酒店式公寓销售？我看到这篇报道大吃一惊，因为这个合银广场就是今年元旦才正式开盘的正佳东方国际公寓。我担心，广州规划局的这一纸公文将导致这个已经烂尾超过十载的商业项目再次陷入烂尾状态。我仔细研究了规划局的公文，发现这次规划部门提出的主要罪名就是“擅自将该楼办公部分作为‘酒店式公寓’进行宣传和销售，欺瞒购买人（或预购人），涉嫌虚假销售，在社会上造成了一定负面影响。我不清楚当年为何该项目会被认定为存在“违法建设行为”？也不清楚该项目是否因此而烂尾？但即使是存在历史遗留问题，烂尾了十多年也应该加以妥善处理和解决才是。
笔者认为，如果按照地块的规划和报建等方案，正佳东方国际广场是商业地块，况且规划上写的清清楚楚，只可建商场和写字楼，如果将该楼办公部分通过人为的方式进行改造其功能，这就是变相改造性质和用途。因此把办公写字楼改造成‘酒店式公寓’，是违反规划法的。并且，一旦购房者购买，办理房产证如因其改变性质和用途，无法办理，对购房者是非常不利的。
而据我所知，该项目当年是在商检局的办公楼和宿舍拆迁后的地块上建造的商业项目。大约是在上世纪94、95年左右动迁的，后来可能因为紧缩银根、压缩基建和楼堂馆所而停建的项目。当年停建的项目很多，如中诚广场和天河城的两座塔楼，当时正佳广场应该还没有兴建。98年才重新启动，在其后的十多年间这个项目建建停停，一直收不了尾，成为环市路商圈的一个“疾瘤”和“伤疤”，不仅严重影响市容市貌也阻碍环市路商圈的建设和发展。
其实，如果当年该项目不烂尾，是适合兴建办公用途的写字楼的。但是由于广州近年来加大天河北、珠江新城和琶洲写字楼建设的力度，对东风路和环市路的写字楼建设和发展造成一定的冲击和影响。目前环市路一带的写字楼市场明显进入萎缩和衰落的状态，昔日的的世贸和好世界以及63层和花园酒店都是广州数一数二的顶级写字楼，租金也可与天河北商圈媲美，但现在已经显现出明显的颓势，如果不是还有酒店业和商业的支撑，其商圈的商业地位恐怕更要一落千丈。
好在现在很多项目可以利用“酒店式公寓”或“商务公寓”来改变原来酒店或写字楼的性质和用途，才使得许多无法开发的烂尾项目得以盘活。像同样位于环市路上的保利中环广场以及正佳广场的塔楼，还有珠江新城许多项目都是利用酒店式公寓才盘活的。按理说，烂尾楼曾经是严重影响广州城市建设和发展的历史遗留问题，市政府有专门的文件要求要采取“一楼一策”的办法尽力盘活，一般都采取开辟“绿色通道”的做法。我曾经参与麓景台项目盘活的全过程，政府的规划部门、建设部门和房管部门都给予了大力支持，否则按正常的途径和程序根本就不可能盘活。
笔者认为，关键是开发商没有做好公关。
我感到很奇怪是，为什么广州那么多项目都可以将酒店或写字楼用途和性质的项目建成酒店式公寓，尤其是在珠江新城的许多项目，而偏偏这个已经烂尾十多年的项目却不让其利用这个办法来盘活呢？如果说，别的项目都可以通融和变通，为何这个项目就不可以再通融和变通一次呢？我相信正佳东方国际公寓或合银广场这个项目一定也按正常途径和程序做过多次的努力和申请，而且正佳广场的塔楼也是按酒店式公寓来盘活和兴建的，他们不可能不了解这些审批程序和途径。但他们最后为何却要铤而走险，采取擅自改变项目功能的做法呢？到底是他们的问题还是规划部门的问题呢？
我认为，规划部门在制定用地性质和用途时应该更多地研究和考虑市场因素，而不是想当然地主观武断，这恐怕也是过去造成如此多烂尾项目的原因之一。这件事还引发出一个深层次的问题，就是：“规划到底是听市场的还是听官员或市长的”？当然，如果官员和市长能够掌握和了解市场和城市发展的变化规律，那听官员和市长的就等于是听市场的。
如果要是因为房地产开发的潜规则而导致该项目再次烂尾，造成更加严重的负面影响，甚至可能会因此导致大量合同纠纷的产生而引发群体事件，规划部门恐怕也将难辞其咎。因此，建议市委市政府高度重视这一事件，不要简单地作为一个违规项目来看待，而应该作为特殊问题来看待和解决。政府的有关部门不仅不应再给这一烂尾项目设置障碍，还应主动为如果盘活烂尾楼着想，为该项目开辟特事特办的“绿色通道”这样才能转危为安，化危机为商机。否则，后果真的是不堪设想。
还有就是，这个项目的改建、促销宣传和开盘销售不是一天两天了，为何规划部门到现在才出来叫停？如果是违规改建应当尽早叫停才是，现在才叫停将会造成严重后果，规划部门是否也要承担严重失职的责任呢？要是按规划部门现在的意见来整改，不仅这个项目可能会二次烂尾和大批购房者将会陷入合同纠纷，还会给社会带来巨大的经济损失和政治影响。希望社会舆论也能就这一事件引起广泛的关注和讨论，看看这个项目到底应不应该改变原来的功能和用途，请专家学者一起来评议一下，为政府寻找一个妥善的解决办法和方案。
2010年10月29日，根据新快报报道，《合银广场变身正佳东方国际公寓》，11月开盘，均价3万元/平方米起.近日，记者在老城区踩盘时发现，在花园酒店东侧，年初宣告正式复建的合银广场已变身“正佳东方国际公寓”，主打66-222平方米的酒店式公寓产品。销售人员透露，该盘将在11月开售，近期将在正佳广场展出户型模式并接受买家登记，其开盘单价预计将超过3万元/平方米。写字楼变身高端公寓，在繁华的广州传统CBD区环市东路上，花园酒店东侧那座耸立多年仍不见完工的51层高楼一直备受路人侧目。今年初，这个原名为合银广场的写字楼终于宣布复活继建，发展商大鹏地产当时曾表示将推中小面积写字楼。如今，这个写字楼项目却突然来了个大变身，其裙楼上的外墙广告上已打上了醒目的“国际酒店公寓”字样，并正式改名为“正佳东方国际”，开始接受买家咨询登记。
据销售人员介绍，作为正佳广场的发展商，大鹏地产是因为在正佳万豪金殿上尝到了打造高端酒店式公寓项目的甜头，才决定将合银广场改造成“正佳”品牌的又一高端公寓产品。限购新政出台后，不受政策所限的商用性质公寓已成为近期广州市场一大热点，“正佳东方国际”可说是遇到了推盘的好时候。对投资客来说，这类公寓宜商宜住，市场比纯写字楼更阔，加上环市路商圈各种甲级写字楼、五星级酒店和各类高端消费场所云集，高级白领、金领和外籍人士众多，与写字楼相比，高端酒店公寓的市场前景显然更令人看好。
户型主打高端舒适牌，东方国际酒店共有950套，首推货量将为300套左右，既有平层也有复式，其平层方面主推户型有60-79平方米的一房两厅、134-157平方米的两房，一、两房的建筑面积都比普通同类产品大，销售人员称将更注重居住舒适性。该公寓还有少量的222平方米以上超大户型，最大的户型甚至达407-642平方米，据称将打造成超大的“空中别墅”。 因为是由写字楼改造的公寓产品，因此其每层的单元总量达二十多个，户型多以窄长型开间，开放式厨房，动静分区明显，卧室设有超大的景观落地窗，但没有阳台，感觉间隔上更近似星级酒店。该盘将聘请意大利设计师负责室内设计，以豪华装修标准交楼，预计装修标准将至少超过3500元/平方米。
裙楼商场有望引进友谊商店，正佳东方国际与花园酒店相邻，楼下就是地铁淘金站A出口，附近还有公交站，交通非常便捷。该盘占地面积5870平方米，建筑面积121894平方米，其有55层，其中地下4层为车库，7-51层为国际公寓，1-6层为裙楼商场，销售人员透露目前正与友谊商店恰谈合作，有可能会打造友谊商店另一门面店。按政府的有关规划，世贸大厦、友谊商店、白云宾馆、好世界广场、花园酒店以及东方国际广场六大建筑未来将环绕打造环市东花园城市广场，环市东路沉入地下实现人车分流，地面将辟为市民步行休闲广场。届时，东方国际广场首层与环市东路相接，负一层与华乐路相接，西南将与花园酒店、城市花园广场、地铁5号线连接为一体。
2011年02月13日，广州日报报道，《广州合银广场不得作公寓房销售》，广州市规划局2月12日在网站发出公告，要求位于环市东路的正佳东方国际公寓（前身是被称为广州第二大烂尾楼的合银广场）立即停止以“酒店式公寓”名义进行宣传和销售。因为在所有的规划行政许可中，该项目都是商业、办公，不涉及住宅、公寓等功能。据悉，如果购买了该楼盘，可能会出现因为规划验收不合格，而无法拿到房产证的情况。均价3万受到投资客青睐。
位于环市东路花园酒店旁的合银广场早在1998年就已经动工，但十余年来几度伴随着开发商的起起落落而浮浮沉沉、建建停停，被称为“广州第二大烂尾楼”。直到2009年底，该项目才正式复工，并更名为正佳东方国际广场，开发商是广州合银发展有限公司，该公司属广州正佳集团旗下子公司之一。但有趣的是，该项目在今年元旦开盘时，名称已经变为“正佳东方国际公寓”，总货量1048套。均价30000元/㎡，约带3500元/㎡装修。
规划中未涉及住宅功能，在市规划局发给广州合银广场发展有限公司的《关于立即对合银广场办公标准层进行整改的函》中，明确表示：经穗规建字【1998】第621号、穗规建字【1999】第711号、穗规建证【2010】119号《建设工程规划许可证》批准，在越秀区环市东路370-372号地段建设1栋51层（部分7、39、40、46、47、50层，另设地下室4层）设计商场、办公楼（自编合银广场）。由于建设过程中存在违法建设行为，先后经穗东规决【2002】62号、穗规函【2009】10104号、穗规决【2010】175号文作出违法建设处理，及经穗规函【2010】3536号文同意调整建筑设计。
但上述所有行政许可、处罚文件及附图中，均明确该工程使用功能为商场、办公，并非住宅、公寓等功能用房。 市规划局有关负责人表示，据查该楼盘在实际销售过程中，擅自将该楼办公部分作为“酒店式公寓”进行宣传和销售，欺骗购买人或预购人，涉嫌虚假销售。为消除上述影响，避免购房人利益受到损害，要求开发商立即停止以“酒店式公寓”名义进行宣传和销售。房地产业内人士则向记者透露，目前一些开发商打“擦边球”，擅自将写字楼等商用项目变成住宅出售，购买者实际上存在一定风险，“将来是否能通过规划验收、顺利办下房产证还是个未知数。”
根据羊城晚报2011年2月13日报道,《烂尾楼“挂羊头卖狗肉” 合银广场遭市规划局严惩》,环市东路著名烂尾楼合银广场，挂羊头卖狗肉，将商场办公楼当酒店公寓兜售，合银广场遭市规划局严惩。羊城晚报讯 记者蒋铮报道：曾经在闹市区烂尾十多年、2009年12月18日“咸鱼翻生”的烂尾楼合银广场再惹风波———羊城晚报记者12日获悉，该楼盘挂羊头卖狗肉，将审批规划中的商场办公楼楼层充作“酒店公寓”售卖，广州市规划局1月30日对其发出整改函。
这是近年来广州市在“酒店公寓”售卖盘中，发出的最严厉的整改函，开发商如果不及时整改并消除社会负面影响，将被收回规划审批文件，让整幢楼变成“大违建”。开盘主推“酒店公寓”，合银广场位于环市东路花园酒店东侧，属于超甲级写字楼项目，曾经烂尾多年，是环市东区域内唯一一座、也是最后一座综合物业。目前它已经完工，并于去年底开盘销售，并更名为“正佳东方国际广场”。该楼盘目前在售60-600平方米多种户型的酒店式国际公寓，均价31000元/平方米，带3500元/平方米装修。
正佳东方国际广场地段优越，周边的配套设施完善，7至51层为国际公寓。该项目为商业性质，不受限购令影响，多次置业者首付也可贷款五成。但因其商业性质，产权只有40年。发展商“大鹏地产”在2009年年底复建时，曾表示将推中小面积写字楼。到完工时，写字楼项目却突然来了个大变身，其裙楼上的外墙广告上打出醒目的“国际酒店公寓”字样，并开始接受买家咨询登记。
销售人员介绍，发展商大鹏地产在正佳万豪金殿的售卖中尝到了打造高端酒店式公寓项目的甜头，因此决定将合银广场改造成“正佳”品牌的又一高端公寓产品。有市场人士表示，限购新政出台后，不受政策限制的商用性质公寓已成为近期广州房地产市场一大热点，“正佳东方国际”可说是遇到了推盘的好时候。对投资客来说，这类公寓宜商宜住，市场比纯写字楼更广阔，加上环市路商圈各种甲级写字楼、五星级酒店和各类高端消费场所云集，高级白领、金领 和外籍人士众多，高端酒店公寓的市场前景显然更令人看好。
2010年年底推盘时，整个项目共有950套公寓式酒店套房，既有平层也有复式。平层方面主推户型有60-79平方米的一房两厅、134-157平方米的两房。该公寓还有少量的222平方米以上超大户型，最大户型甚至达407-642平方米，据称将打造成超大的“空中别墅 ”。挂羊头卖狗肉被叫停，对于开发商以赚钱为目的的改头换面，广州市政府不买账。
在《关于立即对合银广场办公标准层进行整改的函》（穗规函【2011】651号）中，广州市规划局提出，合银广场之前经过规划局穗规建字【1998】第621号、穗规建字【1999】第711号、穗规建证【2010】199号《建设工程规划许可证》批准，在越秀区 环市东路370-372号地段建设1幢51层设计商场、办公楼，由于建设过程中存在违法建设行为，先后在2002年、2009年、2010年作出违法建设处理，并经穗规函【2010】3536号文同意调整设计。
在上述所有行政许可、文件及附图中，均明确该工程使用功能为“商场、办公”，并非住宅、公寓等功能用房，但开发商却在实际销售中，擅自将办公部分作为“酒店式公寓 ”进行宣传和销售，欺骗消费者，涉嫌虚假销售，在社会上造成一定负面影响。
为免除影响，避免购房人利益受到损害，市规划局通知如下：一，开发商应立即停止继续以“酒店式公寓”名义进行宣传和销售，并主动向已购房人说明一切情况，取得其谅解及完善相关房产登记手续。二，应严格按照规划局批准的使用功能（商场和办公）进行整改，每间办公室内部不得设置厨房类设施，不得设置隔墙。在规划验收时，规划局将严格检查。三，若开发商未在规划局规定期限内完成整改，规划局将考虑撤回穗规函【2010】3536号文及附图，同时，如因撤函引发的一切经济和法律纠纷，均由开发商负责解决并承担一切的经济和法律责任。四，为保证购买人（或预购人）的知情权，本函将在销售现场和规划局“规划在线”网站上进行公示。
2011年2年14月，根据信息时报报道，《广州第二大烂尾楼违反规划方案现被“限期整改”》，历经沉浮成为两次金融危机“牺牲品”的花园酒店旁烂尾楼——合银广场，日前重新注资盘活后，以均价31000元/平方米开始销售“酒店式国际公寓”。但记者昨日从广州市规划局获悉，该烂尾楼因违反规划方案于日前收到规划局整改通知。通知表示，原来“使用功能仅为商场、办公，并非住宅、公寓等功能用房”，甚至“每间办公室内部不得设置厨房类设施，不得设置隔墙。”
曾经是“广州第二大烂尾楼”的合银广场，盘活再卖超3万元/m2。去年开始，不少市民都发现矗立在花园酒店东侧的烂尾楼重新启动动工，并且有了新的名字——合银广场。这座烂尾楼原名为大鹏国际广场,开发商正是开发了正佳广场的大鹏集团广州大鹏房地产公司（以下简称大鹏房产）。楼盘早于1998年动工，当时计划建成广州环市路商圈首席写字楼，但由于金融风暴，从1998年到2002年，该项目一直是建建停停。
2000年,大鹏房产从同样受金融危机影响的泰国正大集团接手了一个更大的烂尾楼——也就是如今的正佳广场。当时正大集团受金融危机所累，留下了一个沉寂8年之久的大坑，将正佳广场转手给了大鹏房产。由于正佳广场的极佳位置，使大鹏房产权衡之下，宁愿先搁置合银广场，转而全力开发正佳广场。2002年，合银广场即将封顶之时，彻底停工，也自此成为“广州第二大烂尾楼”。
2008年香港瑞安集团子公司中华汇发布公告称，以13.88亿元买下了大鹏国际广场，并将在2010年完工，可惜再成金融危机牺牲品。2009年底，大鹏地产再次进入合银广场，正式复工。目前，该项目已发布了宣传广告，表示：“环市东路花园酒店旁边的正佳东方国际广场目前在售60~600平方米多种户型的酒店式国际公寓，均价31000元/平方米，带3500元/平方米装修。”业界人士分析，目前环市路写字楼地位已受珠江新城等区域的“挑战”，对于开发商而言，盘活变身为公寓产品可更快回笼资金。若全为写字楼，投资将特别漫长，即便盘活成功，之后能不能经营下去就很难说了。
擅改规划“限期整改”，但合银广场仍是命运多舛，在售卖公寓之际收到一纸限期整改通知书。日前，广州市规划局发出《关于立即对合银广场办公标准层进行整改的函》（下称《整改函》），规划局明确表示“在之前的行政许可、处罚文件及附图中，均明确该工程使用功能为商场、办公，并非住宅、公寓等功能用房。但据查在实际销售中，该单位擅自将该楼办公部分作为酒店式公寓进行宣传和销售，欺瞒购买人或预购人，涉嫌虚假销售，在社会上造成了负面影响”。
目前，规划局通知合银广场发展有限公司“立即停止以酒店式公寓名义进行宣传和销售，并主动向已购房人说明一切情况，取得其谅解及完善相关房产登记手续。值得关注的是，规划局要求该公司严格按规划局规划批准的使用功能（商场和办公）进行整改，每间办公室内部不得设置厨房类设施，不得设置隔墙。在规划验收时，规划局将严格核查。规划局最后发出“警告”，指“若未在规定期限内完成整改，规划局将依规考虑撤回穗规函【2010】3536号文及附图，同时，如因撤函引发的一切经济和法律纠纷，均由开发单位负责解决并承担一切的经济和法律责任。”为保障购买人的知情权，规划局将此整改函在销售现场和“规划在线”网站上进行公开。