楼市调控政策四大战术是否凑效？
经过“史上最严厉”的两轮房地产调控，目前正在进行第三轮调控，楼市成交量在楼市调控重压之下“走低”，短期内房价还没有出现明显松动，楼市很难用量跌价滞、量低价升或量停价稳来形容。楼市调控政策处于复杂局面、两难境地，崔中波先生分析指出，楼市调控有三大制约力量：一是地方政府土地财政，卖地财政的诱惑、谋求GDP政绩的冲动，使地方政府没有打压房价的动力，“上有政策，下有对策”，对中央政策能拖则拖，能打折扣就打折扣。而从本次调控来看，新“国八条”要求地方出台“限购”细则的2月15日大限，所剩无几，却还未等来任何一个城市的实施细则出台。二是开发商在楼市起伏中逐渐平衡自己的经营，具备了非常强大的抗风险能力，不断用政策漏洞谋利，比如，“一线城市”调控声紧，他们就转战二三线城市，填补“价值洼地”；把个呼声甚高的限购令弄成活生生的“促销令”等。三是建设部系统的房地产协会、工商联下属的房地产商会为了活动费用来源，一些专家学者为了参与房地产投机，也不分青红皂白地加入到了为“房产商”摇旗呐喊的行列。2003年全国工商联邀集众多房产商上演“地产大佬围攻121文件”的好戏。在中央政府已经或意欲颁布抑制房产投机政策时，一些学者专家就会高举“市场”大旗，疾呼要抵制来自行政意志的不合理干预，散布危言耸听的“楼市下跌经济危机论”等。
楼市交易量的下降能否转变为实实在在的房价下降，将取决于“最严调控”政策的持续性和执行力。目前楼市调控政策四大战术是否凑效有待观察：
一是提高房贷首付，强化差别化住房信贷政策。首套房贷从首付两成升至三成。对首套房首付比例的调整在2010年敲定。1月10日“国十一条”出台时，90平方米以下的首套房贷首付最低两成。4月14日国务院常务会议发布的“新国四条”中重申了这一点，这一标准在9月29日“国五条”中再次被修正，90平方米以下的商品住宅首付款也全面调整到30%。二套房贷首付“四”变“六”。在“新国四条”中，对二套房贷款要求作出了调整，凡贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。2011年1月26日“新国八条”再次强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。对二套房界定的争议也终结在了强化差别化住房信贷政策中。2010年6月4日，住建部、央行、银监会联合发布《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》，明确各地商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭成员名下，包括借款人、配偶及未成年子女，实际拥有成套住房数量进行认定。三套房贷取消。“新国十条”规定：商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。“国五条”的出台，将三套房停贷的范围扩大至全国。
二是住房限购，保障性住房建设同时加快。2010年9月28日“国五条”中，首次提出限购，随后十余城市发布地方版限购细则。2011年1月27日，国务院办公厅发出通知，对新一轮房地产市场调控作出具体部署，要求进一步做好房地产市场调控工作。限制投资、投机性购房，加快保障性住房的建设，目前已经成为房地产调控的一种长期性政策指向。为深层次的房地产调控争取时间。一方面通过限购和限贷，减少市场上的投资、投机性需求，做减法；另一方面，增加保障性住房和普通商品房的供应，做加法。
尽管地方版的限购细则目前还未出台，但“国八条”对限购的指导思想已定，原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。 住房限购城市将翻番达72个，已有36城市提出限购；新一轮高压调控楼市跌入“冰点”，今年房价将得到遏制。
三是房产税试点给楼市调控带来心理震慑以外，为完善房地产制度建设拓展新局。
上海和重庆的房产税征收细则首先落地，房产税作为一项长期政策，可以调节收入分配，促进社会公平，引导居民合理住房消费，促进节约集约用地。与其他特殊时期的短期严厉措施相比，房产税的温和试点更能稳定调控效预期，与其他调控政策互相作用，深层次影响房地产市场的同时，又避免了伤及刚性需求。征收房产税应该是是一个最好的房地产调控政策，房产税前调控政策依靠的是交易环节税费控制及信贷措施，出台房产税后，楼市调控将更多依靠房产税对住宅保有环节收取税费，调剂库存，促进房屋居住价值高于投资价值。因为它一方面解决了地方政府的财税来源，而另一方对普通老百姓也不会造成太大的负担。
房产税对一些大户富豪可能影响不大，但对即将购买的人有导向作用，也就是抑制炒房、投机性购房增加成本，对刚性需求影响有待观察。
四是三次上调贷款利率，购房者观望情绪明显升温。2011年2月9日，央行第三次加息日当天，住房和城乡建设部宣布，即日起五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.2个百分点，五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点。在首套房首付提升至三成后，优惠利率的幅度逐步缩小，大部分银行已经取消优惠。媒体分析，此次加息，使贷款百万购买第一套房的利息增加33万，接近翻倍，加息在应对通胀压力的同时，也让不少买房人感受到了还款压力。
六次提高人民币存款准备金率、三次上调金融机构人民币存贷款基准利率。将提高购房成本，有效抑制投机性购房需求。分析称，过去一年来已经加息多次，虽然前几次直接影响都不明显，但是加息叠加效应将逐渐出现；同时，加息将进一步影响市场预期，购房者的观望情绪会越来越明显。随着房地产信贷调控不断加码，在开发贷款利率上涨、居民购买多套房首付比例和贷款利率提升的作用下，楼市中信贷资金增速快速回落，楼市资金“去银行化”迹象隐现，将有利于缓解房地产领域资产泡沫。
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