谢逸枫:广州南站土地出让或全部地价成交
广州今年土地市场继续寒冷到明年
引语：广州南站地区是广州“十二五”期间重点打造的高端商务集聚区，规划范围约36平方公里，可开发利用的土地面积约18平方公里，其中核心区3.15平方公里，外围地区14.85平方公里。除了11地块挂牌外，还有29幅土地进行预公告(其中南站地块20幅)。其中南站地块总占地面积达27.8万平方米，总建筑面积达到175.9万平方米。2011年11月1日，广州市国土房管局将举办土地拍卖会出让广州南站9宗地块，地块总价61.4亿元，总建筑面积达100万平方米，其中包括一幅居住用地、四幅商住用地，楼面价皆约7000元/平方米。而另四幅商业用地楼面价约5000元/平方米。
住宅地全部限高60米，绿地率35%，容积率3，总用地面积共82640平方米。除了纯住宅用地外，南站核心区还将卖4幅商住混合用地，商住混合用地中有八成建筑面积是住宅，两成建筑面积是商业。这几幅地块的楼面底价也是7000元/平方米左右，要求住宅的中小套型（90平方米以下）比例不低于56%。 本次出让土地中，9宗集中在广州南站区域，总价达61.4亿元。其中1幅为住宅用地，4幅为商住混合用地，楼面价均约7000元/平方米。另4幅为商业金融用地，楼面价均约5000元/平方米。另外，南站住宅地块均有户型限制，除了 BA0503020地块规定中小套型(90平方米以下)比例不低于50%外，其余地块也都规定中小套型(90平方米以下)比例不低于56%。
南站核心区还将卖4块商业金融地块，分别为广州南站 BA0501009地块、BA0501012地块、BA0501033地块和BA0501034地块，地块楼面底价都为5000元/平方米左右，比商住地要低。而要建广州南站地标性塔楼所在的A0516地块，位于三坊路和石兴大道南交界。南站地标用地现在具备可以推出的条件，但从南站地区要打造高品质、要带动示范的角度讲，政府部门正在密切和有实力的开发商进行联系，当发现真正有能力和实力的开发商时，会找合适的时机推出，但暂时没有设定具体推出时间。该地块不一定看重地价，不排除采取招标方式。
广州南站地块分析:一是地块位于心脏地带 位置十分优越.本次拍卖的9块土地，其地理位置都非常优越。其中有7宗“抱团”在广州南站规划区域的北部，广州南站中轴线广场的西北侧，从广州南站正门，经南站中轴线广场步行十分钟左右，便到达了该区域。实地考察发现，五宗地块就如众星拱月般环绕在未来的广州南站地标——350米标志性塔楼周围。五宗地块以350米高塔楼为中心形成扇形结构，与塔楼仅隔路相望。另外，此区域距离地铁广州南站及石壁站都较近，交通十分便利。在中轴线广场东北侧，为余下两块即将出让的商业地块，位于石兴大道南的BA0501033以及BA0501034地块，两宗地面积相若，呈对称的梯形，与350米塔楼隔路相望。
二是配套先行,部分配套设施基本建成.广州南站中轴线广场已经基本建成，还有少量工人在进行最后的收尾工作。而广州南站中轴线广场南侧沿线正在建设空中步行廊道，这些廊道未来将直接在空中与南站广场周边的建筑相连，这样可以大大舒缓路面交通压力。另外，在广州南站周边人行道外围，均铺设了红色塑胶的自行车绿道，在南站中轴线广场东侧，更设有绿道驿站，旅客可以在那里租借自行车和休息。
生活配套设施主要分布在位于中洲中路的石壁村，派出所、饮食、银行、小学，小型购物广场以及汽车维修服务站等配套一应俱全。核心区内未来将配套一所小学，规划建筑面积6000平方米；还将配套1所1500床三甲医院，规划建筑面积有1万多平方米。在核心区外，广州南站板块还配套有中学等学校。然而，广州南站配套一些不完善的地方。例如，位于石兴大道南的餐饮服务区早已荒废，长满了高高的杂草。
三是广州南站交通便利,将建全国最大的地下空间.轨道交通方面，地铁二号线已经开通。据了解，计划于2012年动工，并于2015年底建成的广州南站地下空间项目，将集合地铁二、七、二十号线，广佛城际环线和广莞惠城际环线。公路交通方面，位于广州南站</a>中轴线广场西侧的广州南汽车客运站开通了多条公交路线链接广州市区和番禺区，而且还能直达广州周边各大城市，如深圳、东莞、珠海等。
四是深入广州南站候车区,感受商业气氛.广州南站候车区商铺分布在左右两边，共分为两层。第一层以零售服务类商铺为主，新浪商业地产在现场看到，全家便利店、自然派零食店、时代光华书店在候车区两边均有一间店铺，除此之外，还有周黑鸭、绿茵阁G稢AFE等商铺。值得一提的是，第一层还有少量空铺等待出租。第二层则以中西式快餐的餐饮商铺为主，麦当劳、肯德基、真功夫和味千拉面经已进驻。
开发商是否看好广州南站地块？
中国房地产经济研究院院长、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫表示：“开发商再看好广州南站该区域发展前景，开发商心里的顾虑特别多。首先是南站开发缓慢，目前仅仅车站进驻，其他都是空置或者荒地。其次是3到5年很难旺起来，居住氛围、商业氛围还未成熟。再次是短期内开发商购买意愿并不强烈，主要由于土地价格不够吸引，土地价格定得过高。如果选择一个区域要长期守的话，倒不如选择更成熟的地块。最后是受到调控挤压和口袋内的资金紧张等政策的影响。
谢逸枫表示：“目前南站核心区卖地已披露的楼面地价是5000～7000元/平方米，在今年6月份广州召开土地推介会时，就有开发商相中南站地块并率先提交了购地意向书，其中报出的单价只有4000元/平方米。其实，本来应该于10月24日出让的广州南站7宗地，是被香港南丰集团旗下公司南丰中国最早勾出，但该集团事后爽约放弃了拿地计划，致使这7宗地块被迫延期到11月1日出让，主要是因为广州南站的挂牌价超出其预期。首批挂牌的南站9宗用地中，商业金融用地的起拍楼面地价为5000元/平方米，二类居住用地及商住混合用地的起拍楼面地价就已达到7000元/平方米，高出去年出让的白云新城地块。”
广州南站地块是否会出地王？还是溢价空间有一定的上涨空间？或者是底价成交或流拍？
中国房地产经济研究院院长、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫认为：“本次广州南站难出地王，除非发生奇迹，这是不可能的。溢价上涨空间非常有限，能够上涨10%-20%都表示土地市场开始回温了。南站住宅地块起始楼面地价创出番禺住宅地块价区内新高。首批挂牌的南站9宗用地中，商业金融用地的起拍楼面地价为5000元/平方米，二类居住用地及商住混合用地的起拍楼面地价就已达到7000元/平方米。
去年最高成交单价高达9000多元/平方米的大学城，近期推出的住宅地块起始楼面地价才4500元/平方米左右。而2009年以225亿元的天价成交的广州亚运城，起始楼面地价才3700元/平方米。如果不出意外，肯定有土地流拍的现象，即便有成交，底价成交亦可能成为主流。”
政策规划利好之下，南站为何还会陷入如此尴尬的境地？
中国房地产经济研究院院长、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫表示:“第三季度房地产开发企业土地购置面积降至低于第一季度时的水平，开发企业买地意愿再次下降和广州南站定位不明确。另外是广州南站的挂牌价超出其预期和开发商手上资金紧张。最合理的方式是政府以较低的价格出让部分土地，以吸引足够有实力的开发商，待其投入大量资金将前期开发、发展成熟之后，政府可随后将大量土地逐渐推入市场，届时，高价出让也是顺理成章之事。”
是否会出现有实力开发商“抄底”拿地的现象？是时候抄底土地市场吗？
中国房地产经济研究院院长、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫称:“今年是最令 人尴尬的土地市场，“面包”难卖的同时，过去因涨价预期被疯抢的“面粉”也随行就市地便宜了。事实上，连续的宏观调控政策已经让全国土地市场明显降温，包括北京、深圳等在内的一线城市土地成交比较低迷。而与此同时，实力型开发商面对土地市场的低温也开始选择逆市拿地，时刻准备“抄底”。能反映市场热度的指标主要还是土地溢价，现在开发商早已没有2010年上半年那股拿不到地不罢休的劲头了。那时候开发商加价举牌都几十轮，现在大部分是底价成交。
从下降趋势上看，未来可能会更低。住宅用地的溢价率从一季度的19.6%下降到三季度的8%。特别是9月份，其溢价率仅为5%，是2009年3月以来的最低水平。底价成交与土地流拍已经成了土地市场的“主流”。从6月份开始，全国范围内土地流拍流标数量开始大增。公开数据显示，今年1月至5月中旬，住宅土地流拍宗数仅为31宗。6月至今，住宅用地流拍宗数就超过60宗。除此之外，根据中原地产研究机构的监测数据，13个重点城市居住用地合计底价成交率为71%。”
中国房地产经济研究院院长、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫表示:“是时候抄底了。现在只要有资金，买地储备着肯定是时候。没有最低，只有更低。特别实力派房企会选择拿地“抄底”。目前信贷持续紧缩，有效需求不足仍是当前和未来较长一段时间制约楼市成交的重要因素，但现在对于一些现金充裕的大型开发商而言应该是拿地或并购的大好时机。逆市拿地、提前布局，这似乎已经成为了目前实力开发商的共同心态。而市场似乎也愿意给房企一个机会。”
你对广州南站前景是否看?为什么?
中国房地产经济研究院院长、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫表示:“前十年看珠江新城，后十年看广州南站商务区。广州南站新城是唯一可与国际金融商务CBD珠江新城相提并论的板块，不管是从未来政府规划和投资规模及交通配套等土地储备方面看，都是广州其他新城无法比较的。特别是《番禺区详细规划》刚通过广州市政府审批并即将公布。其中南站地区近2000万平方米的建设量几乎已经是绝版，广州独一，是广州“十二五”发展的重中之重。
到2020年，番禺区总规划人口为280万，目前番禺的居住人口为240万，还有大约40万的增长空间。十二五”期间，番禺将重点开发打造一、广州南站地区。二、大学城区域。三、传褀汽车城。四、番禺新城。这个新城的目的是为提升华南板块的目标。五、亚运新城。六、广州大型装备产业基地。七、广州国际商品展贸城。其中影响最大的是广州南站，占地36.17平方公里，建筑面积1960万平方米。近2000万平方米的建设量
在广州基本找不到这么大的区域了。它也是广州市的重点发展区域。大学城预计还将进驻两所大学，余下区域将主要用来将大学城建成广东产学研一体的战略发展平台；华南板块余下的万博、汉溪和长隆地块，在雪藏了十几年之后将在“十二五”期间迅速崛起，成为番禺新城的重点配套区域。
广州南站核心区的详细规划已经出台，番禺新城已进入建设阶段，而莲花山、海鸥岛的规划有了新的定位和设想。其中，目前对房地产发展有更直接、更具体影响的就是番禺新城地区。目前在华南板块的核心区域有一个还未开发的处女地，专门留下来作为番禺重点功能配套区，将在“十二五”期间重点打造，即万博地块、汉溪地块和长隆地块。另外，亚运城板块属于未来广州新城的一部分，不过在“十二五”规划中，将优先发展亚运新城这一部分。目前番禺区在亚运城的基础上做了海莲湾的规划，命名为动感时尚国际湾区，将打造番禺通往世界的桥梁。
在新的规划中，番禺被定位为：第一，珠三角重要的生产服务先进制造业基地。第二，南方的科技资讯中心。第三，旅游宜居城区。在广州的总体规划上，番禺区的北部地区是纳入到广州主城区范围内考虑的，当然，是在功能上。在实践新的定位上，番禺首先面临的挑战是土地存量严重不足，番禺基本已经没有新增建设用地的余量，未来一定要从存量上找办法。其次是城乡二元带来的城镇功能的混杂，是将来要建成宜居、宜业新城面临的挑战。
在番禺区详细规划里面，番禺的总体结构是形成两轴两带六组团的结构，两轴为南北向，分别是知识创新轴线和西边的生活服务轴线；两带一条从广州南站到广州大学城的商贸旅游文化发展带，一条是偏南一点的城市功能强化带。而六大功能组团分别是广州南站番禺新城组团、大学城组团、市桥组团、广州新城组团、都市农业组团、重装基地组团。
从2001年到2010年，番禺房价从3085元/平方米上涨到了12912元/平方米，足足涨了3倍多。2011年1~6月的平均房价是12821元/平方米。如今番禺楼市2005年前的海量供应已结束，今后只会越来越少，最终转变为求大于供。”
你认为目前广州南站新城最缺乏什么，或者说发展动力阻挡最大的是什么？
中国房地产经济研究院院长、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫认为:“目前广州市和区政府对广州南站战略定位和整体规划及功能定位等产业定位不明确，另外是广州南站新新发展模式和开发模式及政府投资资金缓慢等市政府配套不及时。其他方面就是广州南站的土地出让起始价定价过高。同时是广州南站新城的商业气氛和居住人口及市政设施稀少，严重影响广州南张新城的发展。
最主要是不能既要GDP又要宜居，规划不能自相矛盾。不可过于急功近利的卖完土地之后，不按规划和计划投入资金和按时开发，否则广州南站新5年之后不要说建起，即时建好不过是一座空城而已。况且5年内建好等于“大跃进”思想，不可取。珠江新城发展已经过去十多年，依然处于未成熟的CBD“完全体”。因此，广州南站新城要成为未成熟的CBD“完全体”至少需要10年以上，甚至15年时间之长。一旦广州南站新城土地卖完，地方政府肯定要陷入广州南站新城开发的投资资金，珠江新城就是最好的证明。
广州南站商务区的整个规划其实不甚明晰，加上目前国内房地产前景不明朗，房企资金压力严重，因此企业比较犹豫是很正常的。目前可能政府也担心，开发商没钱了怎么办。于是现在政府才开始在土地出让金的支付条件上进行调整，做出让步。广州今年推地不多，所以政府现在对于土地出让金的需求极为迫切，因此如此不遗余力的推广，一方面也是希望能多卖点钱。但矛盾的是，按照广州南站目前周边还是一片荒芜的情况来看，并没有已经成熟的配套、规划来支撑较高的楼面价，企业对此也自然不会买账。”
2011年9月19日，2010广州房博会上拍出市区四地块，保利、万科、城建、中海、中铁建等房企巨头悉数到场。最后荔湾区旧龙溪路高尔夫球场D地块和E地块分别以8亿元和10亿元被保利地产拿下，折合楼面地价分别为5790元/平和6955元/平。F地块则被隽御管理顾问（广州）有限公司以7.1亿元夺得，折合楼面地价6668元/平。而最受瞩目的天河广氮地块以12.9亿元被深圳市天健房地产开发实业有限公司拿下，楼面地价高达8124元/平。
深圳天健房地产开发实业有限公司在深圳拥有多个项目，本次为第一次进军广州市场。本次广氮地块的拍卖中，天健与中海地产进行了激烈的争夺。经过49轮叫价，天健力克中海地产，以12.9亿元价格夺得天河广氮地块，折合楼面地价为8124元/平。广氮区域被环城高速、科韵路、奥体中心以及汇景新城包围，本次拍出的广氮地块位于广氮区域的中间位置。本次拍卖为广氮区域第二次放出土地，本次的拍卖价格已经远远高于去年中石化在同一区域内的拿地价格，当时，中石化以起始价5.3986亿元把地块收入囊中，折合楼面地价仅为3353元/平方米。
根据中房指数10月29日公布的最新统计数据显示，今年前三个季度，全国土地市场住宅用地呈现量价齐跌的态势，全国133个城市住宅用地楼面均价为1417元/平方米，同比下降10.2%。一线城市地价成交量和价格降幅更加明显。事实上，全国土地市场规模并未萎缩，但以往唱主角的住宅用却明显地受到冷落。根据最新统计，今年前三季度，全国土地供应总量为8.73亿平方米，同比增加13%，但住宅用地供应量仅为3.05亿平方米，同比减少12%。与供应量相比，成交量的数据似乎更有说服力。前三季度成交土地面积同比增加21%。而住宅用地成交面积下降，同比下降10.7%，在刚刚过去的第三季度，住宅用地成交跌幅为28.9%。
三季度以来，知名房企的身影在土地市场上屡屡亮相。仅9月份，万科8次出手，拿地涉及金额已近百亿元。分析人士指出，2008年万科曾一度在土地市场上谨慎出手，而2008年勇于拿地的绿城在2010年的业绩却一度呈现出赶超龙头大哥的趋势。如今，或许是吸取了当年的教训，万科选择了“谨慎乐观”的态度。除万科外，公开报道显示，保利地产(10.17,0.43,4.41%)近期斥资49.5亿元分别在重庆、东莞、天津三地获得超过53万平方米的商住用地。中海、招商、恒大、中建、中粮等知名实力房企在土地市场上都有亮相。从三季度开始，各地的土地供应明显放量。据中原监测数据显示，9月份，所监测的13座城市居住用地供应面积为866公顷，较去年同期增加47%，较今年均值增加76%。
在未来三个月，广州市国土局计划将推出52宗经营性用地，用地面积1.2平方公里，其中，居住用地22宗，用地面积约0.4平方公里，商服用地30宗，约0.8平方公里。据统计，在未来即将推出的52宗地块中，仅广州南站商务区附近的地块就有30块左右。该核心区范围内目前已有31宗经营性用地具备了出让条件，总用地面积达46万平方米，总建筑面积310万平方米。其中，商业总建面为201万平方米，住宅总建面为108万平方米，商住比例约为2：1。9月19日，广州市国土局正式挂牌出让位于南站核心区东部的9幅商住用地，正式开启南站核心区的开发进程。
广州市政府对外的宣传称，广州南站作为第三代火车站，未来将依托多条客运专线、港澳直通车以及城际轨道，带动以汉溪长隆为核心的番禺新城地区，发展高端商务、商贸，形成广州南部的公共中心，目前被定位为“华南地区综合客运交通枢纽，现代商务、商贸服务业新都会”。
为推动南站发展，其高端服务项目全球征集活动已经全面推开，项目征集范围重点是世界顶级酒店、大型城市综合体、大型购物商城、优质教育和医疗资源、高级写字楼等。未来南站将按照“统一开发、统一出让”的思路，计划今明两年将核心区内完成储备的土地全部推向市场，预计五年内核心区将基本开发建设完成，以快速开发满足未来市场需求。事实上，在广州南站总计5平方公里的可出让土地中，有约3平方公里的地块将在今年完成入市。正因为如此，广州政府才会组队去香港集中推荐，以期能吸引更多房企参与开发。
谢逸枫
2011年11月1日
2011年10月26日,首先会推出BA0501006地块和BA0501033地块，而另外7宗地块将于2011年11月11日推出。广州南站BA0503020地块将成为首幅该地块出让的住宅地。该地块用地面积为27564平方米，建筑面积为82692平方米，底价5.78842亿元，折合楼面地价为7000元/平方米。该地块要建不少于50%的90平方米以下中小户型BA0503020地块位于石洲中路，未来的住宅楼盘靠近石壁四村，有地铁但暂未有公交线路经过。地块靠近地铁2号线的石壁站C出口，正在修建的7号线也在此交汇。