上周最能挑动南京楼市神经的恐怕是公积金松绑，公积金贷款额度由20万变成30，这被视为南京的托市政策或者救市之举。地方政府出于财政压力和成交量下降带来的市场风险，想通过这样的政策给市场一点信心，以防市场大幅转恶而带来不可预测的后果。但是政策的松绑并没有快速转化成为市场动力。周末九家开发商推出千余套房，大多成交平淡。银十又一个恐怕也是最后一个推房潮黯然落幕。

　　公积金松绑，是救市暗号？

　　本次公积金松绑，除了将个人可贷款额度由20万提到30万，另外还对二次利用公积金贷款的限制放宽了很多。政府意在通过这样的方式来提振市场的信心来稳住当前市场。

　　如今成交量日益低迷，行业景气度不断下降，这导致整个房地产市场积压严重，而且政府从土地出让获得的收益也急剧下降。政府负债增加，土地市场遇冷导致政府失去最可靠财政来源。而艰巨的保障房建设计划更是加剧了政府的财政缺口。

　　金九银十走到至今，市场越来越冷清，如此冷下去，即便市场会出现必要的降价行为，但是容易引发不可预知的市场风险。从目前来看市场还难以承受房价短期内下挫的打击。

　　但是政策惠及的只是一部分人，首次置业的刚需族人群在买房时可以多一些选择的余地。而政策救市的预期远远低于实际效果。原因在于市场观望气氛浓厚，政策还无法改变这种预期。大多购房者更多想再等等。大量的改善型投资性需求依然被限制，最关键的一点在于银行贷款日益吃紧，商贷利率不断提高。银行的活水越来越少，贷款门槛不断提高，融资成本不断上升。这些决定当前市场走势的第一因素。所以即便公积金贷款松绑也难以起到救市的实质性效用。

　　但是，对于楼市的暗示性作用还是很明显的。网博机构曾经在月初多个场合指出，目前看，政策面的底部初现，决策层不会再度祭出重拳，而将在近期形成一个阶段性的政策底部。

　　市场深度胶着，银十尾巴小反弹

　　本周一共有8家楼盘推出1300余套房源，成为银十以来的又一个推房高潮。周末两天认购数据，出现了一个小反弹。其中，周日更是达到近期的小高点，277套的认购量。除了传统两江板块外，城南、河西等热点区域也有贡献。

　　本周推盘的开发商中最值得关注的无疑是大幅度降价的江宁高尔夫花园，因为产品户型较大，品牌较弱，开发商采用价格战杀出一条血路，博了眼球也赢了市场，去化7成。看来市场还是蛰伏了大量买家，即便是基本处于限购状态的改善型产品。

　　而高端项目中，河西的几个名盘成为关注焦点。御江金城推出楼王128套新房源，面积177-255平米，均价26000元/㎡，全部为精装修交付，精装标准达到5000元/㎡。这一批房源是御江金城的楼王，可观江景，精装修但价格相对不高。对于改善人群和终极置业人群极具吸引力。能有3、40套的消化，值得关注；而同区域的华润悦府，首次开门迎客，虽然没有开放样板房，但是3000平米的会所和恒温泳池等的开放还是让高端人群眼前一亮，周末百组诚意客户的预约也足以说明，好产品即便在淡市下关注度还是很高的。

　　奥南板块在这轮调控中似乎受伤最轻。这缘于房企普遍入市价格较理性，开发商的求变思路，还有区域利好的逐步明朗化。朗诗绿色街区继自由版之后又推出另外一个版本“水晶版”。有简装和精装两种，去化60多套，为科技住宅的粉丝们提供了更多的选择。

　　银十即将过去，楼市的黄金季节即将落幕。市场在不温不火下走向深度胶着。购房者的心态也出现了微妙变化，价格出现松动的或是品牌坚挺的，买家愿意试探性入市。而在各地纷纷出现地方性“救市信号”后，政策底部已然出现。市场看房热情也出现了，但是观望气氛仍然弥漫，楼市在短期之内恐怕很难复苏。地方政府可能还会有进一步的救市政策，但是不宜太乐观。政策底出现后，市场的底还得经过一个时期的充分筑底。

　　买对房比抄底更有价值

　　而买房者究竟啥时出手？买啥类房？个人认为，买家要有理性认知，这次调整是市场洗牌的过程，也是分化的过程，不可能出现大面积的全盘的大幅度降价。市场在洗牌中出现分化也出现机会。

　　可以关注这样几类房，一类是淡市入市的楼盘，尤其是品牌楼盘或大体量楼盘，本身定价已经考虑到市场可能出现的波动，比较合理，加上近期的促销，价格底部已经出现；其二是已经尾盘销售的楼盘，开发商愿意以较大优惠让利，买进就可以较快入住了；另一类是近3个月内首次开盘或将要首开的项目，大多价格已定得比较理性。总体来说，岁末促销大战中，或是较好的入市时机。

　　而这样的市况下，作为买家来说，买对房可能比所谓“抄底”更有意义。是要根据产品价值和自身的需求来考量，比如根据规划研判区域前景，通过多多跑盘，深度调查了解产品的户型、用材及后续服务等，而价格不是绝对的决定因素。无论是自住还是兼及未来投资，最终必须承认它是个投资品，都要考虑到房子保值和升值的因素。