据中宏保险和零点研究咨询集团今年7月推出的中产家庭养老规划调查显示，54%的中产家庭表示愿意接受“以房养老”方式。然而，在9月29日全国政协举办的“大力发展我国养老事业”提案办理会上，“以房养老”的提案却因无相应法律保障，可能再次陷入操作困局。

　　银行试水改良版“以房养老”

　　据了解，上世纪80年代中期，美国最早创立了“倒按揭”业务，即老人将房产抵押给银行或保险公司等机构，然后每月从这些机构领取一笔养老金，老人过世后，房产便由这些机构自由处置。这种“以房养老”的模式在欧美国家盛行30多年，在中国却面临重重阻力。上海曾在2007年试推过“以房养老”模式，但报名参与的老人寥寥无几，最终只得停办。

　　日前，中信银行在北京和长沙试点推出改良版的“以房养老”模式。据了解，老年人本人或法定赡养人以房产作为抵押，向银行申请贷款用于养老，银行核定贷款额度后，按月将贷款资金划入指定账户，借款人只需按月偿还利息或部分本金，贷款到期后再一次性偿还剩余本金。

　　考虑到风险防控和按揭到期后的退出问题，中信银行规定，借款人为养老人本人或法定赡养人，养老人本人须年满55岁，贷款金额根据担保物价值和养老人养老合理需要的资金确定，计划累计贷款金额最高不超过所抵押住房评估价值的60%，且每月实际支付养老金额不超过2万元，贷款期限最长不超过10年，利率按照央行公布的同档次基准利率或上浮执行。

　　如此高的门槛和条件，不免让人疑惑：能够满足这样条件的老人是否还需通过办理按揭来养老？对此，中信银行相关负责人表示，该业务的运行都在试点阶段，很多问题都有待市场的检验，该行也会逐步对此业务进行完善。当然，这种模式也为监管提出了更高的要求，“以房养老”涉及银监会、保监会、房地产等部门的监管问题，目前政策还不明朗，还需多方联合运作。

　　业内人士表示，“对于银行来说，倒按揭的评估标准非常复杂，除了估算房屋价值及未来房价走势，还要估算老人的寿命，潜在风险巨大。同时，银行还要培育一批类似保险精算师的测算人群，这不是短期内能够解决的。”

　　法律藩篱有待突破

　　我国推行“以房养老”面临一个特殊的国情，即我国住宅用地的使用年限一般只有70年。这也是保险公司和银行等机构普遍担忧的问题。

　　上海唐韦廉律师事务所主任吴英杰律师在接受记者采访时表示，从现有的法律框架来看，一是应按照《城市房地产管理法》的规定，“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请或者虽申请续期，但依照前款规定未获批准的，土地使用权将由国家无偿收回。”

　　二是按照物权法的规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理”。

　　吴英杰表示，“对于法律规定的理解应当全面，从现有规定来看，立法对于民生利益是有考虑的，所以，一般情况下，对这个‘70年期限’不必过多担忧，要相信政府会维护广大人民群众的利益。此外，上述规定中，确实存在还没有明确的地方，可能造成物权分离矛盾，也存在物权风险。土地制度是国家的根本制度之一，我国是土地公有制，70年期限的问题要在这个前提下根据国家政治、经济和社会的发展来平衡各方利益。”

　　除了法律法规方面存在不明确的地方外，机构与老人签订的格式合同也存在诸多问题。“现在的养老机构多数是出于自身利益考虑，在以房养老合同上往往设置一些对机构有利而对老年人不利、甚至侵害老年人合法权益的条款，有些条款可能在字面上写得颇有技巧，即使到法庭上也难以认定就是霸王条款，所以，相关部门最好能多从保护老年人合法权益的角度提供合同样本供老年人参考。”吴英杰表示。

　　房价稳定性成关键

　　除了法律、法规上存在诸多问题外，“以房养老”金融产品推出的最大阻力，主要是金融机构担心房价下行。某保险从业者透露，这项工作的难度在于对国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等关键因素难以预测。对银行、保险公司等机构来说，倒按揭与正按揭恰恰相反，时间越长风险越大。

　　对此，中央财经大学保险系教授郝演苏认为，倒按揭的收益是可控的，真正的问题在于目前我国房地产市场并不健康。

　　“房屋的反按揭业务是国际上通行的一种养老保障计划，金融机构会通过精算的方法计算人的平均寿命，然后给付一个合适的配比，如果这一配比结构恰当，应当是可以运转的，但是以房养老强调房地产环境的相对稳定和健康，也就是说泡沫水分相对比较少。由于目前房地产市场的发展有很多不尽如人意的地方，只有当房地产的价格能够真实反映房地产的价值时，它才能成为我们未来养老的一个较好选择。”郝演苏表示。

　　另有业内人士表示，在充满变数的房地产市场里，看涨或看跌的结果都无法使双方在价格问题上达成一致。如果房地产市场价格大幅下跌，金融机构就可能面临亏损折本，进而对“以房养老”模式的正常运营造成妨碍。

　　如何更好地解决这一问题，吴英杰建议，“可考虑设立专门的基金进行托底，或发展相关保险产品，以平衡商业性银行的盈利性风险。”

　　国外经验值得借鉴

　　中国老龄事业发展基金会副会长、中国老龄科学研究中心研究员台恩普教授曾指出，我国应该借鉴发达国家“以房养老”的经验。

　　据了解，许多美国的老年人在退休前10年左右为养老买房子，把富余的部分出租，用来“以房养老”。美国政府和一些金融机构还推出“以房养老”的“倒按揭”贷款，对象为62岁以上的老年人，主要有三种形式：一、联邦政府保险的倒按揭贷款；二、由政府担保的倒按揭贷款，这种贷款有固定期限，老年住户须做出搬移住房及实施还贷计划后才能获贷；三、专有倒按揭贷款，一般由金融机构办理，发放贷款的机构与住户同享住房增值收益。

　　在加拿大，超过62岁的老人可将住房抵押给银行，贷款数额在1.5万至30万加元之间，只要不搬、不卖，房产主权不变，可一直住到享尽天年，由后人处理房产时折还贷款。

　　在新加坡，60岁以上的老人把房子抵押给有政府背景的公益性机构，由后者一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处理，“剩余价值”（房价减去已支付的养老金总额）交给其继承人。这种模式风险较小。

　　在日本，“以房养老”也非常普遍。日本养老产业专家、阳子企业管理咨询（上海）有限公司总裁鞠川阳子在接受记者采访时表示，“以房养老（即倒按揭）适用于55岁以上的高龄者，这种贷款不需要还债，在贷款人死亡时房子会被处分作为还债的资金。日本的高龄者族群持有日本全国个人金融资产总额的一半，而房地产的市值相当于金融资产的两倍。如果能够把不动产变现，对于高龄者来说，的确是提高生活品质的好方法。倒按揭就能帮助高龄者把不动产现金化，平衡其退休后现金收入少的问题。”

　　鞠川阳子表示，中国也已进入老龄化社会，养老观念的变化、家庭结构的变化、医疗费用的提高，以及社会保障机制的不完善会造成自筹养老资金的压力。2006年中国曾经热议倒按揭，但因为难以推行，之后似乎被认为是在中国“不服水土”的洋货而受到冷遇。但是，随着老龄化加剧，倒按揭仍将成为一个不可回避的话题。

原文链接：http://finance.sina.com.cn/money/roll/20111021/012610660747.shtml