商业地产开发，从小学生到大学生

　　商业地产开发是这个时代的翘楚，业内有句话叫开发住宅的是小学生，开发商业的是大学生。做好商业地产不是件容易的事，商业地产种类很多，统一到一个核心上就是，商业地产做的是产业，是为城市提供现代服务业重要组成部分。商业地产的开发同时也是一种在地产盈利模式下的综合型城市开发模式。国内商业地产开发领军者万达的快速成长也证明了，在基于地产盈利基础上迅速形成的产业集群正在不断改变一个城市的格局，高端商业的迅速积聚为城市的发展提供了最有力的支持。

　　n  商业地产需走差异化生存之路

　　万达模式已经成为商业地产最突出的代表，大型的shopping mall开发为先头，辅以一些公寓、酒店、写字楼、综合体等项目。但是在这一个领域竞争越来越激烈，每一个城市都在一股脑的上shoppingmall和城市综合体。单单是南京就有近乎四十个综合体开发，业内直呼商地产有泡沫，很多做商业地产的开发商依然停留在初级阶段。

　　如今住宅市场冷淡，很多人重新重视商业地产的市场机遇，商业地产的运营之道被很多人开始探讨、反思。差异化的道路是商业地产未来的唯一出路，商业地产和住宅不一样，它的种类很多，发展模式也很多。如何做出自己的特色来，是决定其生存的关键所在。

　　n  转型商业，花样年差异化成功之路

　　一个成功的案例是来自深圳的花样年地产，花样年在商业地产开发方面不算领军者但绝对可以算的上专家和赢家。数据可以说明问题：2011年上半年，花样年在全国实现合约销售收入34.05亿元，同比增长144%，销售面积35.123万平方米，同比增长198%。这样的业绩绝对是很多上市房企所望尘莫及的，尤其是在今年的市场行情下。另一项数据更能说明问题花样年的所有开发的产品中81%的产品是不限购的。花样年的新开工项也几乎是全部开工项目。

　　其实早在06年，花样年就开始悄然转型，产品从住宅转向了商业地产，所以当楼市调控来临时，依然保持上升的势头。而且花样年在商业地产开发上也独具匠心，打着艺术地产旗号的花样年并没有挤破头和别人一样去做大型商业综合体。它能够从企业或者从市场的需求角度考虑出发去做出市场真正需要的东西，比如他们通过对城市商业结构和很多中小企业做过调研之后做出了很多适合中小企业运作的写字楼。花样年为中小企业打造的商铺、公寓和LOFT在业内是十分出名的。无论是办公还是商业都和一般的开发保持了明显的差异，花样年开发出来的商业地产市场回报率也是很高的。

　　n  花样年的成功，特色商业地产的系统化最优

　　在花样年的理解中，商业地产不是简单的商业开发，而是涉及到了商业、金融、办公、休闲和贸易等多种因素的有机组合。将这些因素和需求有效对接，创造商机，实现商业资源价值最大化是花样年的商业价值所在。和万达的求大求多不一样，花样年更注重与系统性，求精求优求实。他更能对于片区进行优化对比之后做出自己的选择来。在商业业态的分布和行业的细分上，进行分析和优化之后选择最稀缺的一种。所以花样年做出的东西不一定是一个城市最大的，但却是同片区内最需要的。如今花样年还在根据实际增加商业物业持有、旅游景区和酒店的运营。花样年号称，5年内将实现持有商业面积150万平方米，持有酒店20座，景区5-6个，养老院5-6间，每个产业之间形成紧密互动，更为稳定。

　　花样年的成功是商业地产发展的一个方向，转型和探索做出符合市场需求的更多业态的商业地产来才能取得发展。商业地产的能否开发成功决定于对于商业对于城市格局的理解。如果是住宅开发只有几条路，那么商业地产开发100个企业就有100条路，每个企业都可以成为花样年一样的商业地产运营专家，关键是看如何选择了。