元旦刚过，带着调控意味的房产税，就迫不及待地在我们的头顶盘旋，显得神神叨叨。在1月9日的重庆市“两会”上，一头雾水的市长黄奇帆先生，兴奋地向媒体介绍着重庆市并不轻松的房产税试点方案。使得业已“空转”半年的房产税再度成为热点。仿佛是山雨愈来风满楼，又仿佛房产税已剑在线上。

 

殊不知，看起来紧锣密鼓的房产税，只是官员们的一次臆想，更是百姓们的一次臆想。因为我们只要追问的细节，房产税就会显得那么的“无厘头”和“不着边际”。起码，这还仅仅是一个遥远的传说。

 

房产税的起征时间：待定！

 

房产税，一个休眠了24年的税种，真的是说征就能征了吗？从表面看来，似乎还真像那么回事耶！据新华社这两天的消息，重庆有希望在一季度开征房产税，因为这项决议已经斩钉截铁写进重庆的政府工作报告。而财政部已经“原则同意”重庆市的房产税方案。仿佛，重庆开征高档商品房房产税已无悬念，甚至铁板钉钉。

 

但是，房产税无论是作为新增税种还是现有商用物业房产税的“变种“，在立法方面均存有与现行法律的矛盾之处。如果是新税种，须经人大审核通过；如果是现有商用物业房产税的变通，将要涉及修改现行税法。而这是地方政府职能范畴内无法操作的。因此有关财税专家就表示，重庆对商品房开征房产税不是简单在财政部备案就可以，它必须由国务院对现行的《中华人民共和国房产税暂行条例》进行修改，将征税范围扩大到住宅。因为这涉及到多个部门、多个阶层，如果急就章拿出方案，只能嚷嚷得很凶，能不能出台就是个问题，全面推开就更难了。甚至有人判断，三五年内都很难推行！

 

房产税的征收对象：再议！

 

关于向谁开征房产税，按照市长黄奇帆目前的说法，和半年前的说法进行比对，并没有任何新意，甚至是一模一样的。这个市长早在去年6月接受媒体采访时，就曾透露了重庆房产税的思路：“先对别墅、200平方米以上和评估价值超过主城区平均售价3倍以上的住房开征；每户家庭拥有普通住宅超过4套，可能被征税；外地人投机购房，可能被征税”。

 

我们很难想象“一个市长”在重复着半年前所讲的一模一样的话还是那么兴奋，也难想象“众多媒体”那么健忘地做着“重复新闻”，更难想象试点已半年的房产税依然找不着北。因为这些重复了半年的一贯说法，本身就显得支支吾吾、不堪一击。

 

比如别墅，就有很多总价低于公寓的郊外别墅，也有面积低于200平米的联排别墅；同样关于200平米住宅，总价就有可能比143平米的住宅价格要低很多；还有，主城区同样地段楼盘的价格能超过3倍的情况几乎不存在，更不要说广大的周边区域楼盘的单价反而会超过主城区的3倍；另外，每户家庭拥有普通住宅超过四套“后”，才“可能”被征税，还不一定征收；外地人投机购房，“可能”被征税。既然是可能，呵呵，也就是“不一定被征收---总之，征收对象并不定论！

 

房产税的征收税率：磋商！

 

现在，关于税率的设定，流于坊间的已有多个版本，本次重庆市市长黄奇帆接受媒体采访时表示，重庆将对价格高于市场均价3倍的“高价房”收取1%的房产税；但是就在前不久也曾披露过0.6%到0.8%的“从轻征收”的税率的；而就在解释税率的这几天，也有一种说法是千分之五到百分之一点五的；而半个多月前重庆市国土房管局有关人士曾提出了十二条调控政策。其中高档住房土地增值税预征率提高到2%，销售高档住房按6%核定征收土地增值税。对购买144平方米以上住房，按3%征收契税。

 

假设房产税税率定为1％，如果房地产价格上涨的幅度高于该比率，则该税率对抑制房地产投机并无实质意义。如果税率过高，又会给房地产业造成新的压力，不利于房地产行业稳定发展。

 

房产税的操作细节：磨合！

 

试点本身就是摸着石头过河。试点，意味着杀鸡给猴看，意味着吓唬吓唬，意味着吓唬不了任何人。你重庆和上海还没执行呢我们这边急个甚？而对重庆上海试点实际上是对这两个城市的款待，意味着他们可以实行土地财政与房产税并存的双轨制，进而在全国推行这种双轨制并行的新局面。所以一些财税专家表示，无论从完善税制，还是从促进房地产市场稳定发展的角度，开征房产税都是大势所趋。但从客观来讲，开征房产税是一项系统工程，还有许多问题需要解决。

 

在操作过程中，一个最大的难点是房产价值评估问题。房产税的计税依据和税率在确保公平的基础上，面临如何确定的问题。从重庆来看，房屋所在区位不同，房产价值存在较大差异。有的房屋过去可能在城郊，现在随着城市扩张，位于城中，价值得以提升。如何动态地评估房屋价值将是一项浩大的工程。反过来说，如果只是大体分区确立房产基础价格，容易因为不公平而招致反对

 

房产税的降价效果：酝酿！

 

从这一角度来看，单纯依靠房产税来遏制房价，作用并不大。只有在大幅增加供应的同时配合房产税的情况下，才有望对房价形成调控效果。而反过来的结果，神马都是浮云！