物权法不能改变当前房地产市场现状
如果你能解决当今中国房地产市场的问题，如果你没获得诺贝尔经济学奖，那只能说诺贝尔经济学奖和诺贝尔和平奖一样的糟糕。
题记
在这个看似玩笑的题记里面，反映了当今中国政府以及民众对房地产市场的绝望。在2010年狂飙的市场前面，任何对市场抱有预期悲观者都将被无情的嘲笑，任何对市场抱有乐观想象的预言者也都惊讶的张大了嘴巴。房地产市场的运行超出了所有人的想象空间。这就是当今房地产市场的现状。想给房地产市场套上绳索的任何想法都无一例外的遭到失败，以至于最后都变成对想象者无情的嘲弄。但似手段和方法并没有穷尽，被认为对市场具有尚方宝剑般作用的物业税一直羞答答的并没有如期而至，市场于是就在对物业税歇斯底里的期望中继续飞奔着。物业税真的会如期望者期望的效果么？本文拟就物业税对市场影响进行详细的探讨。
（一）、物业税的法理难题
1、权利义务难对等的难题
纳税是任何公民应尽的义务，但问题的另一面则是纳税人也享有相应的权利。这个简单的权利义务对等关系，成为了横亘在物业税法理上面的第一大难题。因我国的房地产市场是建立在产权租赁体系下的私产体系，客观上形成了纳税人非完全非独立的主体。一个非独立非完全的主体具有享受完全权利和承担完全义务对等条件么？至少从逻辑体系上来说，这是不成立的。如果要让逻辑成立，那么当前我国的房地产建立体系将发生相应的变革，即国家承认私人完全拥有产权，即土地和房屋终身所有权体系。这里的巨大难题则是和宪法体系相悖的难题，宪法体系里面土地属于国家所有，属共有，这是我国的社会主义性质决定的。
2、相关法律体系不齐备
如果国家承认房地产全部私产问题，那么也就不可避免走到私人产权化社会底部，在中国历史上屡次上演的只要承认产权完全私人化，社会财富集中度将迅速走向集中的社会现象就完全可能重演，历史上任何一个朝代最后的主要问题都是财富的过度集中导致社会问题进而危及到政治问题。这与当前社会主导的均衡社会财富的愿望很可能背道而驰。
西方社会为了避免这个难题，于是配套了遗产税来解决这个问题。即一半承认天赋人权，权利平等，一方面顾及社会均衡问题。从社会最终效果来看，遗产税是对财富的均衡最佳调节剂。而非物业税。物业税和遗产税之间的逻辑关系是充分必要条件，既非纯粹的充分条件也非单纯的必要条件。两者应该说互为因果关系。（其他奢侈品税等与遗产税具有相视作用的税收可以视为对贫富的均衡器）。
3、物业税是社会管理税
这里涉及到政府的作用问题，如果政府是社会公共管理机构，物业税是全体公民支付给政府公共管理机构的费用，那么物业税的作用是保证政府持续的长期生存的基本条件。如果基于此来进行的物业税设计，首要应该满足的就是社会公民的支付能力，以及政府公共机构为之所进行的管理付出的对等关系。这里尤其强调的是两者的对等关系，即不存在物业税为惩罚性税种，而是一种平等性税种，也是一种社会共予性税种，而非一种差别性税种。
对于物业税性质的界定，另一种法理依据是行业调节税，但这个理论是站不住脚的，在商品经济中，客观上只有用于交易的产品才能征收税收，购买物业自用而不用于交易，则不能征收交易费用。如果要对交易环节进行征税，则属于印花税，契税或者奢侈品税等交易税需要解决的问题，而不是持有环节的税收需要去解决的问题。
4、技术不成熟导致的权利寻租问题
任何社会权利寻租的前提条件是技术不成熟，制度不完善。技术不成熟可以导致技术拥有者利用公共委派的机会产生权利寻租，而制度不完善则是制度执行者利用自身优势地位产生的权利寻租。
在一个告诉成长的行业中，量价关系的典型表征是双向上行。剔除量的关系来看，价格关系的实质导致的是成本差异，也即一个人昨天购买的房屋和今天购买的房屋持有成本并不相等，尽管持有的房屋可能是相等的，这样的条件下，征税在技术和制度环节都存在着巨大的权利寻租空间，技术方面因为制度所有者无法准确确定征税房屋的价格，需借助技术所有者，因此技术所有者供应不充分的情况下产生垄断进而导致权利寻租是一个社会常识；另一方面因为技术非确定因而为制度内寻租寻找到一个合适和可控的理由，即制度寻租者会将寻租理由转嫁给技术所有者。这样两者相互转化以后，导致局势复杂，税收过程中大面积的寻租将不可避免。
5、问题
从法理上来说，承认私产符合法理依据，但承认私产而没有其他相关税收措施的配合，会导致社会财富快速集中进而产生社会问题。这是当前物业税面临的首要难题，其次是物业的非交易征收，则应属于管理税，管理税属于普税制，不属于行业调节税，因此不具有行业调节的功能。因制度和技术的供应不充分和对等，技术可以因垄断产生寻租机会，制度可以将寻租的原因转嫁到技术上导致寻租盛行，从而更加危害社会环境，这些构成物业税征收将面临的普遍性难题。
二、物业税的社会难题
1、物业税出台动机和社会期望难题
物业税今天面临的难题也许是物业税征税动机和征税目的相对应的难题，如果物业税一旦不能起到排解当前社会房产市场的现状，那么在法理不匹配的情况下，社会反对物业税的呼声会高涨，造成物业税执行过程中的种种障碍，进而可能导致对物业税的否定，这个最大的危害在于今后需要用物业税来供养国家机构的时候，产生的征税抵触情节。
物业税的第二个公共难题在于征税主体，即地方政府难题。一个地方政府愿意试点征收物业税，也就相当于承诺解决房地产市场难题，或者更直接的说，承诺改变或者适度改变当前土地财政的问题。这个问题的直接后果就是地方政府必须降低土地价格，也就是必须降低土地财政贡献度，但在当前GDP考核体系下，没有财力就无法发展经济，没有经济就没有GDP，因此地方政府要面临第一个难题在于政绩考核，第二个难题则在于原来负债经营过程中，降低土地财政收入以后，土地财政与物业税税收收入是否足以支付城市经营费用与以往欠债导致的资金成本，同时还尽可能不影响地方GDP的增长。在目前技术和制度都不健全的情况下，物业税税收的有限收入显然很难抗衡土地财政所产生的巨大魅力。如果试点城市物业税目的没达到，其他城市抛弃物业税的可能性就极大程度的上升，造成物业税持续在试点城市试点而不能广泛铺开的尴尬局面。
物业税第三个问题则在于交税主体的不平衡，如果一个城市试点时间过长或者试点不成功，缴纳物业税的主题会质问政府的不公平，导致副向社会效应，影响到其他要缴纳物业税主体的心态，并有可能演绎成一种更坏的负面传播，即物业税之所有不成功，全因制度产生的寻租导致，这是最危险最糟糕的局面，即否定了物业税征税主体能力问题，这种信任问题将容易同其他社会问题一起导致更深层次的社会问题。
2、物业税功能性难题
我们在前面已经分析过，物业税不属于一种行业调节税，因此也就不能起到对行业的调节作用。这里我们将就这个问题进行更深入的探讨和分析。
房地产市场价格上涨，按照传统通胀经济理论来看，无非有这么几大理论体系：一是成本推动，即成本持续上涨会推动价格上涨，这个源头可以直接归因到土地市场上，如果土地价格持续静止，那么房产价格飙升的动机和速度都会不如今天；第二个问题是供需关系问题，这里的原因有城市化，人口红利，资金供应过多问题，前两者产生刚需，资金供应产生金融性需求，这三者导致的共同难题即房地产市场供应速度跟不上需求速度，因购买者竞争导致价格上涨；第三个问题是比照效应问题，即国外房地产市场价格与国内房地产市场的价格比照，一线城市与二线城市的价格比照导致的价格相互拉涨局面，即假定原来一线城市价格为二线城市的200%，因前面第二个原因导致的二线城市价格上涨了50%，一线城市房价会因为二线城市价格上涨而再次上涨，寻找到原来200%的比较平衡标准；这个问题在房地产开发商里面会表现的更加明显；第四个问题是资金的时间成本问题，资金时间成本问题是每级市场中最为显著而困难的问题，土地市场的资金时间成本问题（重置成本）导致新房市场的资金时间成本问题；新房市场的资金时间成本导致二手市场的资金时间成本问题，商品房市场资金时间成本导致福利用房资金时间成本问题，这些问题相互感染，导致整个市场资金时间成本暴涨问题，这也是整个房地产市场价格持续走高的一个最为重要的原因。
我们在这所有问题的分析中，都找不到物业税能够进行解决的功能，既然物业税没有这个功能，那么也就无法抑制房地产市场现状问题。而从我们上述分析中，房地产市场问题核心问题在差别成本问题。也即物业税的全体性对差别成本的结构性，两者显然无法形成匹配性对应状况。从这个角度来说，要解决结构性问题只能借助结构性的工具，即契税，特别印花税，奢侈品税，甚至资金的时间成本税等办法来解决。有这么一个道理，即对交易所有人征税，即相当于对所有人都没有征税，因为税收是可以任意转嫁的，不构成差别成本情况下，每个交易主体是完全公平的，一个公平的交易条件对价格将不会产生实质性影响。
（三）、结语
一个良好的社会，首先是应该是一个理性社会。一个具有很高秩序的社会，也同时会是一个理性社会。要构建理性社会，社会全体必须要有理性的预期。而理性预期又必须建立在合服因果与逻辑的基础上。
而当前市场的现状是高速发展过程中，各个环节的非理性共同导致，这里的非理性主体即包含中央政府（即希望带动经济发展，又希望社会和市场公平）；地方政府（即希望解决财政难题，同时又不信任的问题）；供应商（即希望房价上涨，同时又惧怕房地产市场过快上涨）；购房者（即希望房价下跌，又怕房价真的下跌）；社会预期（既希望经济发展，又怕承担房地产市场停滞带来的经济停滞）。在这个矛盾和悖乱丛生的时代，又怎指望一个房产税去解决我们今天面临的所有社会难题。