谢逸枫：统计局数据透露房价“涨声”
政策短期反弹期导致房价阶段性或季节性上涨
2010年8月,刚需激活楼市金九银十,京沪深全面价量齐升。在传统的楼市旺季来临之际，作为全国风向标的京沪深楼市近期出现了全面的价量齐升，部分刚性需求者没有等到价格的明显下调，转而结束观望开始入市。8月份深圳豪宅和大户型成交明显增加，也预示着部分投资性需求重新活跃。9月“金九银十”一周楼市看，全国大部分城市楼市价量齐升。近两个月全国房地产市场成交量的企稳回升，标志着市场即将结束调整期，特别是8月价格的上涨，更将促进市场加速走出低迷。所以市场的回暖不是回暖，市场远未走出调整期,房价属于阶段性或季节性上涨，属于短期反弹，而不是所谓的楼市回暖，是否继续上涨趋势，得看未来政策和市场反应。
进入8月份以来，商品房成交量接连上涨。例如，在宏观调控4个月之后，楼市僵局终于在9月打破。然而出人意料的是，购房者并未等来预期中的房价下跌15%至30%，而是盘整之后的继续攀升：上周深圳一手房市场成交量环比上升5.1%，成交均价环比上涨12.8%;上海上周商品住宅成交均价为22366元/平方米，环比前周上涨5%，已经连续三周呈上涨趋势。
2010年9月10日国家统计局公开2010年1-8月全国房地产市场运行情况看，房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。2010年8月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.3%，涨幅比7月份缩小1.0个百分点;环比与上月持平。8月份，新建住宅销售价格同比上涨11.7%，涨幅比7月份缩小1.2个百分点;环比与上月持平。
其中，商品住宅销售价格上涨13.1%，其中普通住宅销售价格上涨12.5%，高档住宅销售价格上涨15.1%;经济适用房销售价格同比上涨1.1%。与上月相比，商品住宅销售价格、普通住宅销售价格和高档住宅销售价格均与上月持平，经济适用房销售价格上涨0.1%。8月份，二手住宅销售价格同比上涨6.2%，涨幅比7月份缩小0.5个百分点;环比上涨0.1%，7月份则是下降0.1%。
笔者认为，说明2010年8月一线城市楼市成交量明显回升。成交和价格上涨的主要原因是经过近4个月的成交低迷，部分地区部分项目价格开始明显下降，带动了部分需求回暖。二手房价格回升势头也较明显。随着“认房又认贷”等政策全面落实，许多购买力较弱的购房人不得不通过“卖旧买新”实现居住升级，掀起了“连环单”交易小高峰。8月二手房“连环单”数量较上月增加约47%，同时，新买住房面积大于先前出卖房产面积的比例超过七成，即改善型再置业成为主导。
楼市新政实施数月，市场低迷，积压了大量供应量和购买力。如果市场走热肯定有所释放。当前正值“金九银十”交易旺季，成交量继续上涨的话，二手房业主及开发商有可能提价。当前市场正处于宏观调控关键期，假如政策被消化，很可能会出台更有力的措施。因此9月楼市是下调与反弹的压力并存。市场是否真正回暖还有待观察。今年的“金九银十”相对于去年只能算是“镀金、镀银”，交易量会有所回升，但不能认为楼市已进入上升通道。
2010年9月10日，中国房产信息集团数据显示，9月第一周上海新建商品住宅成交量出现“井喷”，达到23.9万平方米，环比大幅上升40.3%，创下了新政20周以来的最高水平。与此同时，上周商品住宅成交均价也回升了2.6%，达到21350元/平方米。回升的最主要原因是楼盘降价。由于房产新政，上海楼市的成交量明显下跌。部分开发商审时度势，开始降价销售。开发商的降价手段通常有3种，一是“买房送面积”，比如送阳台;二是新开盘低价入市。这最普遍;而第三种办法——在售楼盘直接降价，则比较少见。
2010年9月10日，根据北京房地产交易管理网数据表示，8月商品房住宅（含经适、两限房）签约套数为6588套，较7月上涨15.05%，这是调控以来连续第二个月成交量企稳回升。其中，期房成交5565套，较7月增加12.42%;现房成交1023套，比7月大幅增加31.83%。 8月二手房成交量为13957套，其中二手住宅成交12813套，环比上升23.59%。二手住宅成交量逐日上升，日均成交413套，到月末日成交近千套，回暖迹象明显。 进入9月，成交回暖的趋势得到延续。9月首周北京商品房成交继续上涨，虽然2382套的期房成交总量环比前周出现31.3%的下降，但代表楼市实际情况的住宅总量（除经限）总成交为1979套，环比前周涨幅高达30.5%。 销量的上涨也带动房价反扑。8月，新建商品房成交均价快速回升至今年3月的水平，达到21008元/平方米，环比大涨11.29%;而随着中高档项目的快速入市，8月整体开盘均价跳涨至28460元/平方米，涨幅高达26.49%。 2010年9月10日，根据对阳光家缘数据监测，8月广州网签接近7000套，环比增幅超过六成，创下“4·17”新政实施以来的新高。而成交均价也回升6.39%。与此相应的是，开发商加大了推盘力度。2010年“十一”黄金周前后，广州十区新房供应大增，接近2.7万套，大部分区域的新房均有明显增长，其中以番禺区新房增长最为明显，仅番禺亚运城附近就有8000套新房入市。与此同时，广州二手房价格也出现上涨趋势，满堂红地产发布的研究数据，8月，二手住宅成交连续第三个月上升，并且幅度加大，8月成交大幅增长了46%，达到今年的最高水平，成交均价环比也小升3%，达12743元/平方米。 2010年9月10日，深圳市规划国土委的数据显示，进入8月以来，深圳楼市成交量明显放大。8月1日—8月29日，深圳市新房成交量为2694套，成交面积为23.61万平方米，环比增长的幅度均超过六成。中原监测数据显示，深圳市8月份二手房成交量将突破1万套，环比增长近两成。成交均价也开始出现上涨，8月1日—8月29日深圳新房销售均价为19240元/平方米，环比7月份的18179元/平方米的均价上涨5.8%。 8月深圳楼市量价齐升，这是因为政策进入一个消化期，目前的开发商其实也不太明确这个市场走向，和置业者一样处于观望中，但开发商持续地观望让置业者开始心慌，于是在开发商资金没有出现压力之前，有购房者重新回到市场。至于这种“回暖”会不会持续，是真回暖还是假象，还需继续观察。
2010年9月2日,中国指数研究院发布最新一期《中国房地产指数系统百城价格指数》报告。报告显示，8月份，全国100个城市住宅平均价格为8305元/平方米，和7月相比，有近6成的城市价格出现了环比上涨，二三线城市是价格上涨城市中的主力军，一线城市中，深圳、广州也出现了小幅度的上涨。
根据《中国房地产指数系统百城价格指数》对100个城市的全样本调查数据，2010年8月，全国100个城市住宅平均价格为8305元/平方米，和7月相比，有58个城市价格环比上涨。在价格上涨的城市中，二三线城市是价格上涨的主力军，如廊坊、郑州、秦皇岛、鄂尔多斯，廊坊上涨幅度最大，为4.52%。除了二三线城市出现价格上涨外，一线城市中，深圳和广州环比也出现了小幅度的上涨，分别上涨0.82%和0.48%。
2010年9月7日工业和信息化部运行监测协调局与社科院工业研究所联合发布《中工业运行夏季报告》指出，下半年要保持宏观政策连续性和稳定性，其中要选择好房产税征收政策出台合适时机。报告还提到今以来新房地产调控政策尽管取得初步效果，但房价总体仍在高位运行，交易量大幅萎缩对工业运行影响不容忽视。目前地方开始密集筹备房产税征收工作，以期作为信贷、土地、市场政策之后的「终极解决方案」在适当时候出台。
最近媒体传楼市回暖信息，这引发市场房地产调控导致行情低落的担忧情绪，国家房地产调控政策短期内不会改变并随时「待命」。目前，我国采用积极财政宽松货币政策，楼市一旦回暖，意味着房地产可能会出现滋生危机的假繁荣泡沫。政府焦点是可持续的健康增长，抑制泡沫的同时需要寻求真正的发展之道。目前「捅泡沫」最快的方式无非两种，一是提高利率、另一种就是开征房产税，但是这两种方式均不是解决当前房地产市场问题的方法。
今年下半年经济增长率下滑是必然趋势，这是基数原因和今年调控政策所必须达到的效果，他同时指出，房地产市场、地方融资平台及产能过剩的三大调控政策不会改变。要解决房地产市场问题，必须改变房地产的资本市场属性，大力建设保障性住房，责令各地方政府完成年初的保障房建设承诺，打击投机购房，随后再考虑解决地方政府卖地财政的问题。
有市场观点认为，“金九银十”纯属炒作，下半年土地市场低迷依旧。所谓“金九银十”，我认为本身就是开发商的一种炒作。9、10月份为什么就是房地产消费旺季？这本身就是一个问题。目前房地产市场成交量即便是反弹，也是一种假象，需要冷静观察。并且，从全国土地市场来看，整体依旧低迷。虽然也有个别地方出现高溢价拿地，但仅是个别地块的个别现象。如果说近期楼市真的反弹了，我觉得主要问题就是政策执行不到位，当然这并意味着要出新政策。
另一方面，从长远来看，针对房地产市场要建立起完善的调控机制。例如，税收方面，可以给市场一个调控预期，尤其是对土地的闲置税、住房的空置税应该建立起来，以稳定市场。另外，建立有效的投资环境也非常重要，很多时候无论是民营资本、还是个人投资买房，都是非常盲目的，仅仅是为了给自己的钱找个保值出路。对后市不用过于担心，新“国十条”对于“投资、投机购房”的制高点已经控制住了，所以市场不会才疯狂上涨。
2010年9月10日住建部王珏林表示，重在落实新“国十条” 而非出台新政。近期成交量反弹带动房价上涨，主要原因还是供给不足，虽然北京说库存量已经超过11万套，但是库存并不等于有效供应量，只有实际的住宅供应量充足，才能使房价平稳。中央政府的新“国十条”，以及北京地方调控政策，足以达到调控房地产市场的目的，并不需要出台更多政策。可以说，如果楼市成交量反弹又伴随房价快速上涨，致使调控效果不理想，这更多的是政策执行不到位造成的。目前楼市正处于调控之中，还不能对调控效果过早下结论，具体要到今年四季度再看情况。另外，房地产调控是否到位，不是政府说了算，还应该看老百姓对市场的认可度。
2010年9月9日统计局发布通知称，将于2010年9月13日（周一）上午10:00时举行统计数据新闻发布会，公布8月份工业生产、固定资产投资、消费品市场及价格等主要宏观经济数据。根据统计局1月份公布的《2010年国家统计局经济统计信息发布日程表》，9月13日（周一）为统计数据发布日。统计局表示该表公布的日期是初步计划，可能有所调整。由于8月蔬菜食品价格持续走高、加之粮食价格攀升预期强烈。继7月CPI创下年内新高后，8月CPI同比涨幅将超过3.4%可能再创新高，并且CPI三季度见顶，四季度有所回落。
附注：国家统计局2010年1-8月全国房地产市场运行情况
一、房地产开发完成情况
1-8月，全国房地产开发投资28355亿元，同比增长36.7%，其中，商品住宅投资19876亿元，同比增长33.9%，占房地产开发投资的比重为70.1%。8月当月，房地产开发投资4490亿元，同比增长34.1%。
1-8月，全国房地产开发企业房屋施工面积33.92亿平方米，同比增长29.1%;房屋新开工面积10.48亿平方米，同比增长66.1%;房屋竣工面积3.23亿平方米，同比增长10.7%，其中，住宅竣工面积2.62亿平方米，增长8.8%。
1-8月，全国房地产开发企业完成土地购置面积25691万平方米，同比增37.9%，土地购置费6017亿元，同比增长84.3%。
8月当月，房屋新开工面积1.27亿平方米，同比增长55.8%;房屋竣工面积3744万平方米，同比下降2.1%，其中，住宅竣工面积3086万平方米，下降2.1%。房地产开发企业完成土地购置面积3944万平方米，同比增长69.8%，土地购置费963亿元，增长66.2%。
二、商品房销售情况
1-8月，全国商品房销售面积5.27亿平方米，同比增长6.7%，增幅比1-7月回落3.0个百分点。其中，商品住宅销售面积增长4.1%，办公楼增长30.3%，商业营业用房增长33.3%。1-8月，商品房销售额2.64万亿元，同比增长12.6%，增幅比1-7月回落4.2个百分点。其中，商品住宅销售额增长7.5%，办公楼和商业营业用房分别增长56.5%和47.7%。
8月当月，全国商品房销售面积6886万平方米，同比下降10.1%;全国商品房销售额3533亿元，同比下降8.6%。
三、房地产开发企业资金来源情况
1-8月，房地产开发企业本年资金来源44363亿元，同比增长35.0%。其中，国内贷款8460亿元，增长27.8%;利用外资369亿元，增长23.9%;企业自筹资金16628亿元，增长50.7%;其他资金18906亿元，增长26.8%。在其他资金中，定金及预收款10637亿元，增长22.1%;个人按揭贷款5745亿元，增长27.5%。
四、70个大中城市房屋销售价格指数
房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。2010年8月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.3%，涨幅比7月份缩小1.0个百分点;环比与上月持平。
8月份，新建住宅销售价格同比上涨11.7%，涨幅比7月份缩小1.2个百分点;环比与上月持平。其中，商品住宅销售价格上涨13.1%，其中普通住宅销售价格上涨12.5%，高档住宅销售价格上涨15.1%;经济适用房销售价格同比上涨1.1%。与上月相比，商品住宅销售价格、普通住宅销售价格和高档住宅销售价格均与上月持平，经济适用房销售价格上涨0.1%。
8月份，二手住宅销售价格同比上涨6.2%，涨幅比7月份缩小0.5个百分点;环比上涨0.1%，7月份则是下降0.1%。
五、全国房地产开发景气指数
8月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为104.11，比7月份回落0.60点，比去年同期提高4.03点。
从分类指数看：房地产开发投资分类指数为104.89，比7月份回落0.34点，比去年同期提高7.14点;本年资金来源分类指数为109.74，比7月份回落1.48点，比去年同期提高3.92点;土地开发面积分类指数为94.42，比7月份回落0.45点，比去年同期提高1.17点;商品房待售面积分类指数为104.23，比7月份回落0.54点，比去年同期提高14.93点;房屋施工面积分类指数为109.00，比7月份回落0.44点，比去年同期提高14.05点。
以下黎文江的观点，和笔者的观点是同样的。面对今年被称为史上最严厉的宏调政策，与以往情况一样，买卖双方观望窘局已达四个月。为此，有必要对新政会否放松、房价走势等问题进行深入探讨，找寻打破窘局的对策。
一线城市及部分二线城市如杭州、佛山、天津等，2010年上半年成交均价比2005年增长了1～2倍，涨幅大于三线城市。北京、上海、深圳、杭州等四个城市的商品住宅成交均价突破2万元/平方米。广州房价没有上2万/平方米，升幅排在二线城市之列，属于第二梯队。我国中西部省会城市经济发展水平相对较低，房价水平低于一二线城市，现时的整体均价多在5000～6000元/平方米。近年受整体大市以及自身城市建设带动，这些城市房价亦较快增长，2010年上半年成交均价普遍比2005年增长了70%～100%。（见下图、下表）。
在此背景下，中央出台新政，遏制部分城市房价过快上漲趋势，抑制投机投资性不合理需求。
二、新政对市场的影响，凸显在收紧房贷抑制需求，从而达到遏制房价过快上漲目的。
2007年9月27日二套房贷政策出台背景是流动性过剰，股市过热波及楼市，大量炒股者赚了钱买房，从而推高房价。当时，GDP己连续五年二位数增长，经济发展偏热，也需要调控。而且，2007年9月15日公布的五年以上贷款基准利率7.83%，是自1998年12月之后十年内重新攀上的最高贷款利率（见下图）。
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今年背景是GDP刚从低谷回升，房价居高不下，而在适度宽松货币政策之下，房地产贷款额度过大，中央不得巳对贷款买楼的投机投资需求实行控制。今年房贷新政比2007年房贷政策加强了，涉及面不仅是二套房贷，还扩大到首次置业90平方以上和三套及以上房贷。然而，由于目前五年以上贷款基准利率5.94%，是近几年来最低位，因此，二套房贷实行上浮基准利率1.1后的执行利率是6.534%，仍处在低位，比2007年执行利率低一大截，心理影响比2007年小多了。而相对影响较大的是首付提高到五成，以及买三套及以上者停止贷款。
据我们在2009年底对广州十区及外围三市（南海、增城、清远）低中高各类购一手房准客户500份调查问卷统计，28%为首次置业、38%为二次置业，，33%为买三套及以上。今年第一季度我们对广州十区二手房成交不完全统计，57%属首次置业（首次置业由于一手房价过高，所以就到二手房市场去），30%属改善需求，13%属投资需求。在二手房交易中，投资需求有50%一次性付款，改善需求有31%一次性付款。在一手房交易中，约有30～40%是一次性付款，第三套停贷的政策，将会增加一次性付款的比例。
一套100平方米、总价150万的住房为例，国发10号文新政出台后，首次置业买90平方以上住房20年贷款利息比之前仅多付50640元，二套房20年贷款利息仅多64320元，以20年之长，影响不算大，主要影响是首付增加到房价的五成。
被称为近十年最严厉的本次调控新政由于大幅提高了购房的门槛和成本，因此其市场影响比较直接，投机投资客离场，成交量骤然大幅度萎缩。
三、下半年政府将继续坚持宏调政策，政策面难以重回宽松。
在国内宏观调控及国外经济影响下，预计下半年国内经济增长将有所放缓。随着国外经济不景气影响的逐步加深，PMI增速可能继续下降，预计下半年PMI将总体处于50%附近的临界区域。进入4季度国内经济可能出现较明显回调。但全年增长率应能维持在9%以上，而不可能破8%。
在国内经济增速放缓、原材料价格涨势减弱、政府打击投机等多重因素作用下，加之受上年同期基数变化影响，CPI同比增速有可能于7、8月见顶之后回落，在3季度处于3.3%附近区域的可能性较大。
从各项经济数据表现来看，上半年的宏观调控已经取得一定成效。经济基础表现比较稳定，预计政府下半年将继续坚持宏调政策，政策面难以重回宽松。不过，由于宏调面临两难，政策继续加码的可能性减少。在流动性上可能较上半年宽松，加息的可能性较低。
四、下半年GDP增速下行，广州房价会随之下调，但仍维持在万元/平方米以上。
据我多年观察研究得出结论：房价与GDP增速是同步升降，而与贷款基准利率反向升降。今年上半年楼市“量降价不降”，其原因就是由于新政出台，银行严格执行二套贷款基准利率上调10%和首付五成的规定，使购房成本加大，抑制了部分投机投资和改善型需求的购房行为，使成交量下降。但今年头两个季度GDP增长率仍保持二位数，房价自然下不来，从而出现“量降价不降”现象。
估计3、4季度GDP增长率会降到9%、甚至到8%（但跌破8%的可能性极小）。参考2008年4季度和2009年1季度，全国GDP增幅连续二个季度跌破8%（见下图），广州十区均价在2008年12月至2009年5月，随之长达半年时间从“9”降至“8”字头的历史事实，可以预料广州房价会在4季度随之下降，但只要全国GDP增幅不破“8”，广州房价不会跌破万元/平方米。
五、在新政持续不放松之下，面对市场现实，卖方应采取积极应对措施。
前面的分析中已经提到，虽然流动性有一定的收紧，但经济增长、通胀预期、投资渠道少等因素能够一定程度上与房地产政策调整的影响相对冲，资产价格仍具备支撑力。同时，现时大多数房企持有现金充足，资金压力小，不会轻易降价，毕竟降价可能导致市场价量齐跌，买家观望更浓的恶性循环。但必须看到政策调控的决心和力度比预期要来得更坚决更强硬，开发商在定价上难以继续之前的上涨态势，态度日趋谨慎，价格提升空间不大。
从2009年初至2010年上半年，广州十区商品住宅的可售货量一直处于持续下降趋势。但这一状况将在2010年下半年打破。下半年可售货量将达到6.3万套住宅，预料比上半年的可售货量上升一成左右，局部区域将出现供大于求状况，开发商为了完成年度计划，或会采用“降价救量”措施回笼资金。开发商为了争取二套买家，会下调房价5～10%来让利，弥补买家由于利率上调增加的8～10万元供楼利息。这样，二套买家就会重回市场。
由于下半年的供应主要集中在外围，中心区的供应没有明显的增加，因此，不同区域的价格调整幅度不同。预计外围部分楼盘价格下调空间较大，中心区特别是中心四区楼价较坚挺。全市均价预计下半年环比上半年有10%的下调空间，但均价仍过万元，同比2009年仍有10%左右的升幅。
六、房价长期看漲，买家预期房价大跌是不现实的。
随着广州市国家中心城市地位的确立，广州城市化进程的加速，以及亚运会的举办，令广州城市价值提升到一个新的层面，这些因素将继续支撑楼价维持在较高水平。从2009年10月至今年7月，广州一手房均价连续10个月站稳在万元/平方米价位。可见，买家己逐渐接受“万元房”的现实。
楼市经历证明：房贷政策压制投资需求，只能见效一段时间。为什么那么多人投资买房，因为中国老百姓的投资渠道非常单一，不是股市就是楼市，现在股市一有什么风吹草动就掉下来了，所以大家都跑来投资楼市。不是大家只愿意投资楼市，而是没有其他更好的投资渠道。如果有其他更好的投资渠道，就不一定挤到楼市来了。另外，不是说政策出来，投资欲望就消失了，这种需求其实还是有的，不过是被压制在那里。被压制并不等于需求就消失了，等你房价降下来，投资买家马上又回来了，因此，期望房价降到让首次置业者都买得起的价位是没有可能的。
因为房价下降10%，还未到首次置业者可承受的价位，改善型买家马上就回来了，房价因成交量上来，就不会再降下去。政府要减少楼市投机投资需求，就需要扩大和开辟更多国内投资渠道来把投资楼市的资金吸引过去。今年5月7日国务院颁布了鼓励民间投资的新36条意见，意在引导民间资本离开楼市，然而需要时间去实施，短期内还难以实现。因此，投机投资需求反弹，引发房价反弹的情况仍会发生。
七、广州楼市渐现回暖趋势，买卖双方数个月相互观望窘局即将结束。
据阳光家缘“网签”数据统计，今年8月上半月十区两市一手房成交量29.2万平方米，是7月整月成交量45.5万平方米的65%。估计8月份十区两市“网签”能回复新政前的3月份60万平方米以上成交量的正常水平，广州楼市渐现回暖趋势。亚运城8000套住宅有望在十一黄金月期间火爆销售，结束广州楼市买卖双方数个月的相互观望窘局。
降价楼盘的出现，推动了上海商品住宅的成交量。到了8月份，由于商品住宅新增供应量大幅上升，达78.8万平方米，相应的，可选择的降价楼盘也有所增加，因此成交量达70.1万平方米，与7月43.4万平方米的成交量相比，环比上升超过了60%。不过，在前周42.8万平方米的高推盘量之后，上周的供应量回落到18.96万平方米，量缩了55.7%。预期受到供应量回调的影响，持续4周的成交大幅回升趋势也将高位盘整。