昨日，广州推出三幅住宅用地，一幅2007年拍出的番禺地王番禺南区4-2地块收回后重新出让，引来万科、城建、保利、合景等9大开发商参与竞投，最后被城建地产以7282元/平方米的高价夺得，新地价竟然比2007年卖出的6230元/平方米还要高出1052元/平方米，继续保持番禺地王的身份，而这也是广州今年卖出的第一个地王。先来看一下三地块出让情况：

  地块      占地  建面     底价     成交价   楼面地价    竞得开发商

达道路地块   5318   25540    8948万元 9148万元    7516（含补偿）南岭铁路地产

番禺南区4-2 243989 326836   13.25亿元  23.8亿元    7282         城建地产

番禺南区5-3 112731  89435    3.92亿元   4.95亿元   5535         城建地产

在番禺地王重新出让之时，业内专家纷纷认为尽管会有不少开发商参与竞投，但新地价不会高于地王原来的价格，即6230元/平方米。但事实上，最终成交地价比地王原来的价格高了1052元/平方米，让业内专家们大跌眼镜。同时，业内专家普遍认为番禺地王卖出这样的天价的确很意外，甚至感到惊讶，都认为这样的地价在目前市场环境下的确偏高，存在一定的风险。

有专家表示，根据目前楼市状况之前预计地价会在6000元/平方米左右，低于原来地价。这样的价格适中，而且没有风险。现在超出了1000多元/平方米，显然是偏高了。按7282元/平方米地价计算，要卖至毛坯价1.3万-1.4万元/平方米才有利润。如果楼价这几年都平稳向上，两年后卖楼当然没有问题，但如果遇上调控政策，楼市低迷、楼价下降，风险就大了。

    也有专家表示，原以为番禺4-2地块的地价会在6000多元/平方米，没想到超出不少，这一地价的走高反映了开发商对后市充满信心。但某一地块的高价成交并不意味着土地市场已回暖，主要还是土地条件本身的影响，4-2地块条件优越，周边配套成熟，所以才吸引了多家开发商的竞夺。

    还有专家认为，现在这种经济形势下竟然能拍这么高确实没想到，番禺4-2地块的价格明显偏高，这也反映出越秀城建集团的发展战略是向番禺拓展，不管地价有多高都表现出势在必得。按照目前的地价预测，番禺4-2地块如果开发高档住宅的话未来房价或超过17000元/平方米。客观上这肯定会对楼市有影响，起码开发商和投资商的心理预期提高，认为番禺地块有前景，亚运城售价也很可能被抬高。这一高价出让的番禺住宅地将对亚运城即将开售的住宅价格起到一定支撑作用。

    我认为这次卖地的确比较反常，让人感到十分诧异。因为，今年7月初广州市国土房管局出让的番禺住宅用地还曾遭遇流拍，当时临近这次出让的番禺前“地王”的另一幅住宅地则仅以底价成交，现在居然一下子爆出了反差极大的天价地王。如果说，不久前流拍是爆出大“冷门”，现在这一天价地王可谓爆出一个大“热门”。甚至，有些让人怀疑是否存在阴谋论的可能。

因为，我们看到曾经底价拿下西塔项目的越秀城建这几年不断地高价拿地：珠江新城创下过楼面地价1.5万元的纪录，而大学城一连拿下6-7幅土地，楼面地价都在7000元左右，最高达到9000元。这次土地市场遇冷，越秀城建又再次创下高价地王，其动机和背景真有些叫人猜不透。

2007年，富力曾创下楼面地价1.8万元的天价地王，该地王后来退回给政府了；2008年，恒大斥资40多亿元以楼面地价1.3万元拿下员村地王，后来也回归政府了；现在，越秀城建高价拿下的地王是否也会最终被政府收回呢？我觉得这种可能性是十分大的。富力和恒大这两家民营房企都可以享受的待遇，更何况越秀城建这样的全资国有房企呢？只是左口袋和右口袋的事情，这也许就是越秀城建何以无所畏惧、逆市高价拿地的原因和背景吧。

我也认为，目前楼市的整体局面不会因为一两块土地而改变。其道理与当年富力的地王未能逆转2007年底楼市的跌势、恒大的地王未能扭转2008年初楼市的跌势一样。但的确这样的地王出现是会引起媒体和社会舆论的关注，开发商也会借势大做文章。不过，“针没两头利”，过度炒作的结果，必然会引致更加严厉的调控政策，反而“偷鸡不成蚀把米”，导致“雪上加霜”，不仅会将好不容易迎来的“成交回升”的良好局面毁于一旦，还将会再次深陷有价无市、无量下跌的困境。

                                                2010年9月1日