当代物权法百科全书小辞典294

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宅基地使用权的取得

陈绪国

物权法第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”

本条款，是关于宅基地使用权取得、行使和转让的规定。

本辞条，是关于宅基地使用权取得的概念。

主题：宅基地使用权的取得

宅基地使用权的取得，即宅基地用益权的取得，是与从严审批制、从严规划制和“一户一宅制”或者“一户一地制”相联系的不动产物权设立制度。这项制度，将是长期一贯制的制度。其出发点，要在适当地满足农民的生活居住用地、同时也至于过分放纵批地的两难选择中寻找权利的均衡机制，也就是在集权与放权之中作出一个恰当的物权调整。

物权法草案于历次讨论修改过程中，试图解决其中一些焦点、难点问题，但由于其中牵涉面太宽广，涉及到的复杂问题太多，未能如愿。目前，仍然只能作出“适用土地管理法等法律和国家有关规定”的抽象规定。

一、通行规定

土地管理法第62条的权威性规定，就是关于宅基地使用权的审批、取得的原则性规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”

以上所谓“省、自治区、直辖市规定的标准”，是由省级区划内的土地供求关系决定的，人均土地面积多的地方应当供应宽松一些，人均土地面积少的地方应当供应紧张一些。西北有的省份可能不止于一个标准。

根据高等院校《中国经济地理》（修订三版）的通说，中国的人均土地面积，东南地区和西北地区有很大的的差异。由黑龙江边境黑河市至云南腾冲作一直线，把全国分为东南和西北两大部分作统计：东南部土地面积仅占全国总面积的42.9%，但却拥有全国人口的94.2%；西北部土地面积占全国总面积的57.1%，而人口仅占全国的5.8%。总之，全国统一分配宅基地面积是不可能的，甚至于一个省份也可以出几个标准。

二、加强规定

中国农村人口生生不息地繁衍，而土地面积始终是有限的。人口爆炸性增长与土地资源的紧缺性矛盾愈来愈大。与此同时，各种违法乱纪现象也频繁发生。为了加强土地资源的从严管理，中共中央、国务院出台过不少的管制规定。

第一，全面清理整顿农村宅基地等占用的土地

1997年，面对全国宅基地管理的严峻形势，中共中央、国务院作出了《关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》（中发[1997]11号），指出：农村居民建住宅要严格按照所在的省、自治区、直辖市规定的标准，依法取得宅基地。农村居民每户只能有一处不超过标准的宅基地，多出的宅基地，要依法收归集体所有。该文件还特别强调，要全面整顿乡镇企业、村镇建设、农村宅基地等占用的土地，特别是要全面清理整顿占用的耕地。

中央文件严厉批评，近年来，一些地方乱占耕地，违法批地、浪费土地的问题没有从根本上解决，耕地面积锐减，土地资产流失，不仅严重影响了粮食生产和农业发展，也影响了整个国民经济的发展和社会的稳定。……必须认真贯彻“十分珍惜和合理利用每寸土地，切实保护耕地”的基本国策……。

第二，禁止城镇居民在农村购置宅基地

针对土地市场盲目投资、低水平重复建设、圈占土地、乱占滥用耕地等问题（回潮）问题，2004年国务院发布《关于深化改革严格土地管理的规定》（国发[2004]28号），要求加强管理，加大打击违法犯罪行为的力度。

《规定》指出，改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。这是首次以专门打击违法购置宅基地、违法批地的特别规定。

第三，禁止再申请宅基地的情形

《关于加强农村宅基地管理的意见》（国土发[2004]234号）规定，农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不得批准。

以上规定，按照“一户一宅”制原则进行限制性管理，严格宅基地申请条件，不能有回旋的余地。

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